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Marchés du logement : les banques à la rescousse

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le 16 Avr 2019

Comme le démontrent depuis plusieurs mois les chiffres des ventes de logements (individuels ou collectifs, dans le neuf ou l’ancien), le marché du résidentiel connaît quelques soubresauts : après une fin d’année où les indicateurs étaient au rouge, on assiste aujourd’hui à une singulière « redynamisation », voire à une « reprise » des ventes. Une évolution confirmée par la dernière livraison de l’Observatoire Crédit Logement/CSA qui montre que « la conjoncture se transforme ».

L’explication réside notamment dans le comportement des établissements bancaires qui, en réduisant leurs exigences, ont permis, depuis le début de l’année 2019, à une plus large clientèle de devenir propriétaire. Ainsi, montre l’Observatoire, en dépit de l’impact de la hausse des prix (du neuf et de l’ancien), et de la dégradation des soutiens publics à la primo accession, la demande a rebondi. La configuration exceptionnelle des taux – 1,39 % en mars dernier – « s’est accompagnée d’une augmentation des durées des crédits accordés » (de 13 mois en 2018 et de 3 mois depuis le début de l’année 2019) et « d’une diminution des taux d’apport personnel exigés, dessinant maintenant un paysage jamais observé par le passé : l’accès aux crédits immobiliers n’a jamais été rendu aussi facile par les établissements bancaires » souligne Crédit Logement. Alors que les primo-accédants et les ménages modestes étaient jusqu’alors très en retrait, la donne semble changer : l’’Observatoire estime à 44,7 % la part des moins de 35 ans parmi les accédants de l’année 2017 et à 49,9 % au premier trimestre 2019 ; de même, la part des accédants avec moins de trois Smic était de 36,1 % en 2017 et de 40,5 % au premier trimestre 2019.

Une progression sensible du volume des prêts

Conséquence de ces changements : «porté par le dynamisme de l’offre bancaire qui s’est encore renforcé depuis le début de l’année, le rythme d’évolution en glissement annuel de l’activité (hors rachats de créances) mesurée en niveau trimestriel glissant s’est vivement redressé : avec au premier trimestre 2019, +22,9 % pour la production (contre -9,9 % en 2018, à la même époque) et, « seulement », +15,8 % pour le nombre de prêts (contre -16,9 % il y a un an), compte tenu de l’accroissement du niveau moyen des prêts accordés ». Le changement d’orientation du marché est manifeste et « il est probable, si la statistique publique réussit à l’intégrer, que les indicateurs officiels de la conjoncture en rendront compte avant l’été » précise l’Observatoire.

Une progression du nombre des acquéreurs dans tous les marchés

Cette « reprise » est constatée à la fois dans les marchés du logement neuf et celui de l’ancien. Dans le neuf, l’Observatoire indique que « la production de crédits destinée à l’achat de logements neufs est en hausse de 26,7 % en glissement annuel, contre une hausse de 5,6 % il y a un an à la même époque » et que, dans l’ancien, « le rythme d’évolution en glissement annuel de l’activité (hors rachats de créances) mesurée en niveau trimestriel glissant a pu aussi se ressaisir, en hausse de 15,9 % pour la production au premier trimestre (contre -7 % en 2018 à la même époque) et +12,3 % pour le nombre de prêts (contre -9 % il y a un an) ».

Une dynamique dangereuse ?

Si les chiffres devraient rassurer les acteurs et satisfaire les établissements bancaires, ils peuvent être aussi sujets à questionnement : quel est le risque représenté par un endettement plus fort des ménages et que se passera-t-il pour les banques, à partir de 2021, quand Bâle 4 augmentera l’exigence de fonds propres ? En l’état, le marché du logement fonctionne à nouveau, sans beaucoup de soutien public, mais quelles seraient les conséquences d’un changement de conjoncture ? La Cour des Comptes, qui n’a de cesse de rappeler que les aides au logement coûtent (trop) cher, trouve de quoi apporter de l’eau à son moulin : le marché fonctionne et se redynamise sans beaucoup d’aides. Mais la situation peut-elle perdurer ?

Catherine Bocquet

Rédactrice en chef

Édito
par Thierry Mouthiez

le 19/07/2019

Logistique : un marché plus équilibré…

« Particulièrement animé au 1er semestre 2019, le secteur de l’immobilier logistique français se caractérise par une demande placée culminant à un niveau record de 1 743 000 m2 » constate Arthur Loyd Logistique.

De son côté, JLL estime que le 1er semestre « se conclut avec 1 346 000 m2 d’entrepôts de plus de 10 000 m2 commercialisés sur le territoire français. Si le niveau est légèrement supérieur à celui de l’an passé (+3 %), il demeure, cependant, en deçà de ceux des années 2016 et 2017 qui avaient totalisé, respectivement, 1 660 000 et 1 540 000 m2 ». Et de poursuivre : « alors que le 1er trimestre 2019 aura été le meilleur début d’année de ces derniers exercices avec 846 000 m2 de demande placée, l’activité s’est montrée un peu plus timorée au cours de ces 3 derniers mois avec seulement 500 000 m2 d’entrepôts commercialisés via une vingtaine de transactions ». En revanche, les deux sociétés de conseils souligne une même évolution : «  »fait inhabituel, le marché a été stimulé par une augmentation inégalée des transactions effectuées en dehors de la dorsale, avec 767 000 m2 commercialisés » observe Arthur Loyd Logistique, tandis que JLL souligne que « les marchés dits « secondaires » se montrent tout aussi attractifs que les marchés principaux qui composent la dorsale. Ce trimestre, 1 transaction sur 3 a été réalisée en dehors de l’axe de la dorsale (…) Ainsi, considérant les volumes commercialisés, le rapport entre marchés secondaires et principaux est plus équilibré. Il penche, néanmoins, légèrement en faveur des marchés de la dorsale qui captent 51 % des volumes ». Jean-Marie Guillet, directeur logistique de JLL France, précise : « au regard de son démarrage dynamique et compte tenu de l’encours de transactions, 2019 devrait s’inscrire dans la continuité des performances observée ces derniers années »…

Côté investissement, « avec 960 millions d’euros investis au cours du 1er semestre, le marché de l’investissement en immobilier logistique a démarré timidement l’année 2019, en baisse de 20 % d’une année sur l’autre » met en avant Arthur Loyd Logistique, estimant que « ce ralentissement en trompe l’oeil traduit, tout d’abord, un manque d’offre ». Nicolas Chomette, directeur investissement, ajoutant que « surtout, ces volumes ne reflètent pas l’engouement que suscitent aujourd’hui les actifs logistiques auprès des investisseurs lors des phases d’appels d’offres ». Le conseil affirme que « la physionomie du marché devrait être tout autre dans les mois à venir », sachant que « plusieurs portefeuilles d’un montant supérieur à 250 millions d’euros sont, d’ores et déjà, en cours de commercialisation, sur des profils « core » et « core + », tandis qu’Argan vient d’officialiser l’acquisition du portefeuille Cargo, occupé par Carrefour, pour un montant proche de 900 millions d’euros ». Et la société de conclure : « le marché de l’investissement en immobilier logistique devrait franchir le cap historique des 3 milliards d’euros en 2019″…

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