Si 2019, avec 9,8 milliards d’euros investis au troisième trimestre, avait été celui de tous les records, le niveau de 2020 est supérieur à l’été 2018 (4,4 milliards d’euros) : depuis début 2020, plus de 17,4 milliards d’euros ont été investis dans l’Hexagone, 12 % en plus par rapport à la moyenne décennale, et 8 % en moins par rapport à la moyenne des cinq dernières années, soit 26 jours d’activité en moins. Autant de signes, pour Savills, de la résilience du marché français, de la confiance qu’il inspire et de l’attractivité des actifs tertiaires.

La part des acheteurs français est passée de 54 à 71 % en un an, représentant 12,4 milliards d’euros en septembre 2020 ; les montants investis par les acteurs internationaux ont décru de 57 % dans le même laps de temps. Or, ce retour en force des investisseurs domestiques était acté dès 2019, le marché français étant déjà une valeur refuge ; de façon intéressante, les Nord-Américains ne connaissent pas de recul, passant de 9 à 13 % en un an.

La part des actifs « core » (en bureaux) est en baisse sensible. Elle passe en un an de 82 % des volumes investis à 71 %. À l’inverse, celle du « value add » progresse significativement, passant de 11 à 19 %. Le phénomène est un peu moins flagrant
pour le » core + » : les acquisitions répondant à une logique opportuniste, la hausse se vérifie là aussi (avec un saut de 7 à 10 %). Derrière ce paradoxe, Savills voit la raréfaction du « core » et l’attentisme des propriétaires qui hésitent à initier les processus de vente.

L’Ile-de-France a attiré 65 % des volumes, soit 11,3 milliards d’euros, même si la part de la région parisienne reste en retrait par rapport à la moyenne décennale (80 %), montrant que le réequilibrage est toujours en cours et que le Covid-19 ne l’a pas chamboulé.

Les taux de rendement « prime » sont restés à des niveaux historiquement faibles. Dans le QCA parisien, par exemple, ceux enregistrés pour de beaux immeubles de bureaux avaient enfoncé leur plancher historique de 3 % à la fin de l’année 2019. Ils ont continué leur mouvement de compression depuis, en dépit des évènements sanitaires et économiques. Au troisième trimestre 2020, ils s’établissent à 2,75 %. Pour Savills, « de tels niveaux n’ont rien d’irrationnel : ils assurent, en effet, un avantage élevé au compartiment immobilier, puisque le « spread » avec le taux obligataire s’établissait à 298 points de base à la fin septembre 2020, nettement au dessus de sa moyenne décennale (226 points de base). »

Selon Savills, le maître-mot pour l’avenir sera « regel, recomposition et repricing » : alors que le second confinement vient doucher les espoirs de voir l’année 2020 s’achever sur 25 milliards d’euros placés au total ; à présent, Savills table sur une fourchette allant de 22 à 23 milliards d’euros au maximum et « le moteur de la pompe à transactions » tourne encore et poussera le secteur à enregistrer de grands « deals », même si, à terme, l’équilibre entre montée de la vacance et demande placée de plus en plus atone devient de plus en plus difficile à atteindre. Mais conclut Savills, « c’est dans l’hiver que les germes du printemps se préparent et puisent leurs forces »…

Pour Savills, le troisième trimestre fut "un bel été" pour l'investissement