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Sandra Fernandes (LPA-CGR) : « actualité fiscale 2019, du programme électoral à la réalité budgétaire… »

ChroniquesFinance & Bourse

le 06 Fév 2019

A lire, cet indispensable point sur l’actualité fiscale 2019 réalisé par Sandra Fernandes, avocat associé au sein du cabinet LPA-CGR. Une analyse complète des mesures entrées en vigueur en 2019…

Les acteurs de l’industrie immobilière doivent, comme chaque année, s’adapter à un environnement fiscal mouvant. Si les mesures fiscales de 2018 étaient influencées par les promesses d’un début de quinquennat, la 2ème loi de finances de l’ère Macron marque un retour à une certaine réalité budgétaire.

La loi de finances pour 2019 à peine votée, une loi de finances rectificative est déjà en discussion pour financer les mesures en faveur du pouvoir d’achat annoncées en décembre… Il s’agirait notamment d’ajuster la baisse programmée de l’impôt sur les sociétés votée l’an passé, dont le taux passe en 2019 à 31 % au lieu de 33,1/3 % pour atteindre en principe 25 % en 2022. Les grandes entreprises pourraient ainsi voir cette baisse gelée à 31 %…

L’actualité fiscale ne s’arrête pas à la loi de finances n°2018-1317 du 28 décembre 2018 (« LF pour 2019 »). Nous reviendrons sur le feuilleton de la convention franco-luxembourgeoise et ferons un détour par la doctrine administrative.

Nouvelle convention franco-luxembourgeoise : ou en sommes-nous ?

Le 20 mars 2018, la France et le Luxembourg signaient une nouvelle convention fiscale marquant la fin d’une époque dans la structuration des fonds immobiliers des investisseurs internationaux.

Pour être applicable dès 2019, le processus de ratification devait être achevé par les deux Etats au plus tard fin 2018. Chacun a donc suivi avec attention ce processus au cours de 2018… A ce jour, ni la France ni le Luxembourg ne l’ayant encore ratifiée, la nouvelle convention ne sera applicable au plus tôt qu’en 2020.

Rappelons que cette nouvelle convention fiscale est une refonte complète avec de nombreux changements significatifs pour les investisseurs immobiliers, parmi lesquels : une nouvelle définition de la notion de « résident » excluant de facto les OPCI de son champ d’application, une hausse significative de la retenue à la source sur les dividendes distribués par des OPCI/Siic à une société holding luxembourgeoise (30 % au lieu de 5 % actuellement), un élargissement du champ d’application de la retenue à la source sur les dividendes ; l’introduction de plusieurs mécanismes anti-abus et la modification de la méthode d’élimination de la double imposition.

La tentation est grande de procéder à des restructurations… La prudence est, toutefois, de mise car l’administration fiscale française, que le législateur a dotée d’un nouvel arsenal anti-abus, sera très attentive à ces restructurations.

Nouveautés en matière de fiscalité des entreprises

 Nouvelles règles de limitation des charges financières

Si les limitations actuelles de déduction fiscale des intérêts tenant au taux d’intérêt maximum déductible et à l’imposition minimale des intérêts au niveau du créancier sont maintenues en l’état, les limitations relatives aux règles de sous-capitalisation et au rabot sont abrogées et remplacées par un nouveau dispositif transposant la directive ATAD (directive UE/2016/1164 du 12 juillet 2016).

Les charges financières nettes sont désormais déductibles dans la limite du plus élevé des deux montants suivants : 3 millions d’euros ou 30 % d’une forme d’« EBITDA fiscal » (correspondant au résultat fiscal – avant imputation des déficits – corrigé des charges financières nettes, des amortissements, des provisions pour dépréciation nettes et de certains gains ou pertes nets soumis à un taux réduit).

Un mécanisme plus strict est prévu pour les sociétés sous-capitalisées. Une société est sous-capitalisée lorsque la moyenne des sommes mises à disposition par les entreprises liées est supérieure à 1,5 fois le montant des fonds propres. Dans cette situation, la limite de déduction se calcule en deux temps ayant pour objectif in fine de limiter à 1 million d’euros ou à 10 % de l’EBITDA fiscal la déduction des intérêts servis aux sociétés liées qui rémunèrent la dette excédant 1,5 fois les fonds propres. S’agissant des groupes fiscalement intégrés, cette nouvelle limitation sera applicable au niveau du groupe uniquement.

Les intérêts non déductibles au titre d’un exercice sont reportables sur les exercices ultérieurs sans limitation de durée et sans décote. Exception : en cas de sous-capitalisation, le report des charges financières nettes non déduites est pénalisé.

Ce nouveau dispositif est applicable aux exercices ouverts à compter du 1er janvier 2019.

Signalons que pour apprécier la situation de sous-capitalisation, les emprunts bancaires garantis par des sociétés liées ne sont plus assimilés à des emprunts auprès de sociétés liées.

Régime Siic : hausse de l’obligation de distribution des plus-values

Les Siic, leurs filiales et filiales d’OPCI sont exonérées d’impôt sur les sociétés sous réserve de respecter certaines obligations de distribution. Désormais, les plus-values nettes réalisées par ces entités lors de la cession d’immeubles ou de parts de sociétés immobilières doivent être distribuées à hauteur de 70 % (au lieu de 60 %).

L’écart continue de se creuser entre les obligations de distributions des Siic, leurs filiales et les filiales d’OPCI d’une part, et celles des OPCIs d’autre part :

Actualité en matière de TVA

Précisions sur le champ d’application de la dispense de TVA de l’article 257bis du CGI

La dispense de TVA s’applique à la vente d’un immeuble par un crédit bailleur au crédit-preneur, qu’il affectait à une activité de sous-location soumise à la TVA, à l’occasion de la levée d’option d’achat, mais également à la revente de l’immeuble le jour même de la levée d’option à un nouvel acquéreur qui entend inscrire l’immeuble à son actif immobilisé et l’affecter à une activité de location soumise à la TVA. Suite à certaines difficultés d’interprétation, il a été précisé que la circonstance que le crédit-preneur ou l’acquéreur ait pris un engagement de revendre prévu par l’article 1115 du CGI (Code Général des Impôts) ou un engagement de construire de l’article 1594-0 G du même code est sans incidence sur cette analyse, ces engagements en matière de droits de mutation étant, en tout état de cause, dépourvus de portée en ce qui concerne l’appréciation des conditions d’éligibilité à la dispense de TVA (sauf si le nouvel acquéreur exerce une activité d’achat/revente et inscrit l’immeuble en stock). (Rep. Grau, Assemblée Nationale, 10 juillet 2018)

Assouplissement des conditions d’application de la TVA sur la marge en cas de lotissement d’un terrain à bâtir

La revente d’un terrain à bâtir (TAB) est soumise à la TVA sur la marge lorsque son acquisition n’a pas ouvert droit à la déduction de la TVA, sous réserve que le TAB revendu soit identique au TAB acquis. En 2016, des réponses ministérielles ont précisé que l’identité du TAB doit être tant juridique que physique, c’est-à-dire qu’une division parcellaire du terrain entre son acquisition et sa revente était de nature à modifier ses caractéristiques physiques et aboutissait à soumettre la revente du TAB à la TVA sur le prix total. Suite à des jugements de tribunaux administratifs en 2016 et 2017, cette position a été revue pour les lotisseurs et les aménageurs qui procèdent à la division en plusieurs lots en vue de la revente. Dans ces situations, seule la condition d’identité juridique est maintenue et une division parcellaire entre l’acquisition et la revente n’est plus un obstacle à l’application de la TVA sur la marge lors de la revente (Rep. Vogel, Sénat, 17 mai 2018).

Dans un arrêt du 20 décembre 2018, la Cour administrative d’appel de Lyon est allée plus loin que la réponse Vogel en considérant que la modification des caractéristiques physiques et de la qualification juridique du bien sont sans incidence sur l’application de la TVA sur la marge (CAA Lyon, 20 décembre 2018).

Taxe annuelle sur les bureaux en Ile-de-France : extension du champ d’application et hausse du tarif

La loi de finances pour 2019 étend le champ d’application de la taxe annuelle sur les locaux à usage de bureaux, de commerces et de stockages, situés en Ile-de-France (« TABIF ») aux parkings commerciaux. Les surfaces de stationnement annexées à des locaux de bureaux entraient déjà dans le champ de la TABIF, mais les espaces dédiés à l’exploitation commerciale de parkings étaient exclus. Le tarif applicable est celui afférent aux surfaces de stationnement. La taxe additionnelle sur les surfaces de stationnement sera aussi applicable aux aires commerciales de stationnement.

Enfin, les tarifs de la TABIF pour les bureaux et les surfaces de stationnement situés à Paris et dans les Hauts-de-Seine (92) font l’objet d’une hausse de 10 % au 1er janvier 2019.

Une administration fiscale dotée d’un arsenal anti-abus et répressif renforcé

Introduction d’une clause générale anti-abus en matière d’impôt sur les sociétés

Cette clause anti-abus générale transpose la clause anti-abus de la Directive ATAD. Pour l’établissement de l’impôt sur les sociétés, l’administration pourra écarter un montage qui, ayant été mis en place pour obtenir, à titre d’objectif principal ou au titre d’un des objectifs principaux, un avantage fiscal allant à l’encontre de l’objet ou de la finalité du droit fiscal applicable, n’est pas authentique compte tenu de l’ensemble des faits et circonstances pertinents. Un montage est considéré comme non authentique lorsque ce montage n’est pas mis en place pour des motifs commerciaux valables reflétant une réalité économique.

Cette clause générale anti-abus est applicable aux exercices ouverts à compter du 1er janvier 2019 : des montages antérieurs au 1er janvier 2019 pourraient donc être écartés pour l’établissement de l’impôt sur les sociétés au titre d’exercices postérieurs à cette date.

Création d’une nouvelle procédure d’abus de droit fiscal par fraude à la loi

L’administration pourra, désormais, écarter les actes qui ont pour motif principal d’éluder ou d’atténuer les charges fiscales, alors que jusqu’à présent seul un motif exclusivement fiscal permettait de mettre en œuvre la procédure d’abus de droit.

Cette nouvelle procédure ne peut se cumuler avec l’application de la clause anti-abus générale et s’applique aux rectifications notifiées à compter du 1er janvier 2021 portant sur des actes passés ou réalisés à compter du 1er janvier 2020.

Une pénalisation croissante de la fiscalité

La loi n°2018-898 du 23 octobre 2018 relative à la lutte contre la fraude renforce les moyens de contrôle et les sanctions de l’administration fiscale. Elle permet notamment la publication sur le site internet de l’administration fiscale des sanctions appliquées aux personnes morales lorsqu’elles résultent de manœuvres frauduleuses et que le montant des droits fraudés est d’au minimum 50 000 euros ; elle permet la transmission automatique au parquet des redressements excédant 100 000 euros et soumis aux pénalités de 100 % pour opposition à contrôle fiscal, 80 % pour activité occulte, abus de droit…, 80 % pour non-déclaration d’avoirs à l’étranger, 40 % pour non-déclaration dans le 30 jours de mise en demeure et 40 % pour manquement délibéré ou abus de droit pour la seconde fois dans un délai de 6 ans.

Sandra Fernandes

Associé, LPA-CGR avocats

Édito
par Thierry Mouthiez

le 06/07/2020

Bureaux : la qualité, d’abord !

« En règle générale, le « flight to quality », souvent évoqué, sera déterminant » affirme Denis François dans un récent « point de vue » publié dans nos colonnes et dans lequel cet expert renommé, aujourd’hui senior advisor chez Swiss Life AM, analyse l’évolution des différentes classes d’actifs post Covid. Il précise : « quel que soit l’actif, l’occupation (qualité et solidité du locataire, nature et durée du bail, loyer égal ou proche du loyer de marché) constituera l’élément majeur de toute valorisation ou décision d’investissement ».

Ce qui, effectivement, se vérifie dès maintenant sur le marché des bureaux, qui semble plutôt actif. Ainsi, Stephan von Barczy souligne, dans une récente interview, le dynamisme des marchés : « du 1er janvier à fin mai 2020, les volumes investis en immobilier d’entreprise en France ont atteint 11,7 milliards d’euros, soit une hausse de 30 % sur un an, légèrement en deçà de la hausse annuelle de 35 % enregistrée pour les volumes du second semestre 2019. Au regard du contexte actuel, ce résultat reste très satisfaisant ». Surtout, le directeur du département investissement de JLL, affirme, à propos du créneau des bureaux : « bien que l’investissement ait ralenti, les actifs « core » ont été particulièrement ciblés par les investisseurs dans une logique de « flight to quality » ».
Une stratégie plus aisément applicable dans un marché solide, au sein duquel, « à l’échelle de l’Ile-de-France, plus de la moitié (53 %) des mouvements d’entreprises proviennent de secteurs d’activités plutôt résilients » estime Cushman & Wakefield. Dans une récente « analyse croisée des dynamiques du marché des bureaux, selon les secteur d’activité des entreprises et les micro-marchés franciliens », le conseil ajoute que « l’impact du ralentissement économique serait modéré pour un quart des entreprises franciliennes et, au contraire, plus sévère pour 21 % d’entre elles »…
Et, bien entendu, dans le cadre d’une telle stratégie globale, la Capitale devrait pouvoir conserver son rang de première cible auprès des investisseurs. La conclusion de l’étude de Cushman & Wakefield lui est ainsi favorable : « de manière général, on remarque que les marchés les plus spécialisés, en raison du déséquilibre créé par la typologie d’activités des entreprises principalement situées sur une partie des première et deuxième couronnes, sont davantage exposés lors des crises économiques. La diversification des activités sur un marché immobilier contribue donc à sa résilience : Paris en est un parfait exemple »…

Portrait

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