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Sarah Fleury (Goodwin) : « tous les actifs ne sont pas égaux devant la crise »

InterviewsFinance & Bourse

le 02 Avr 2020

La crise sanitaire que connaît le monde est sans précédent dans l’histoire récente : dans un tel contexte, que dit le droit pour les transactions immobilières et comment le marché va-t-il réagir ? Sarah Fleury, avocate associée au sein du cabinet immobilier de Goodwin, propose quelques réponses.

Comment s’est organisé le confinement pour votre cabinet ?

De fait, en tant qu’avocats d’affaires, nous sommes amenés à beaucoup voyager et nous étions donc pleinement opérationnels pour télétravailler. Les revues juridiques sont disponibles sur internet et le système informatique général de Goodwin est performant, donc rien ne change pour notre travail. Tout Goodwin survit, de la France jusqu’à San Francisco !

Quel est l’impact du confinement sur les transactions immobilières ?

Les avocats continuent à travailler, ils ont la possibilité de signer par voie électronique des actes et contrats. Il n’y a donc pas d’impact technique pour notre branche ; les autres professionnels s’organisent aussi devant le confinement, notaires, banques, agents immobiliers. La question des procurations et des signatures des actes authentiques pas visioconférence se pose, qui ne devrait toutefois pas entraîner de difficultés. La loi d’urgence sanitaire prévoit que le moratoire sur les loyers vise les micro-entreprises dont l’activité est affectée par la propagation de l’épidémie, ce moratoire consiste en l’absence d’application de pénalités financières ou intérêts de retard, dommages-intérêts, exécution de clause résolutoire… en raison du défaut de paiement de loyers ou de charges locatives. Au-delà de cette loi, le ministre de l’Economie s’est entretenu avec les principales fédérations de bailleurs commerciaux et la Caisse des Dépôts et Consignations pour évoquer la question des loyers, recommandant à ces derniers de suspendre le paiement des loyers trimestriels pour leurs locataires PME/TPE, de les appeler mensuellement et de mettre en place, une fois l’activité repartie, un étalement ou un différé des paiements sans pénalité ou intérêt de retard.

Ces dispositions inscrivent donc la suspension des loyers dans le droit ? Qu’en est-il du cas de force majeure ?

Nombre de locataires ont pris l’initiative, dès le début du confinement, d’invoquer la force majeure auprès de leurs bailleurs. Or, la force majeure n’empêche pas l’exécution d’une obligation de paiement. Seuls, au mieux, les dommages et intérêts ne seront pas exigibles. Par ailleurs, la plupart des baux contiennent une clause par laquelle le preneur a renoncé à invoquer l’application de la force majeure.

Le confinement aura-t-il un impact sur les deals actuellement en cours ?

Nos clients vendeurs tentent d’accélérer les deals et d’autres sont davantage à l’arrêt et hésitent, notamment côté acquéreurs, surtout lorsqu’il y a un financement bancaire en jeu. En effet, le financement accordé peut, finalement, être moins important que prévu et les comités doivent réexaminer les dossiers pour lesquelles le financement n’a pas encore été accordé et risque alors d’être refusé… Du côté des agents immobiliers, les visites sont impossibles et la recherche des locaux est au ralenti.

Peut-on craindre une bulle immobilière ?

On ne sait pas encore si les investisseurs vont rapatrier leur mise sur l’immobilier ou s’ils seront prudents, d’autant que c’est un marché avec des acteurs internationaux ; lorsque vous investissez dans l’immobilier, vous achetez aussi un loyer, payé par une société dont vous attendez une stabilité financière…, ce qui pourrait amener, dans certains cas, à des discussions sur des ajustements de prix. D’un autre côté, devant la chute de la Bourse, les investisseurs (dont les fonds de « private equity ») pourraient aussi rapatrier leur argent et décider d’investir dans le secteur de l’immobilier. Aussi, tous les actifs ne sont pas égaux devant la crise, certains secteurs sont plus touchés comme l’hôtellerie ou le commerce ; d’autres, comme la logistique, se portent bien mieux…

Arthur de Boutiny

Journaliste Rédacteur

Édito
par Thierry Mouthiez

le 29/11/2021

Confiance !

En ces temps d’incertitude sanitaire, il est plutôt encourageant d’apprendre que « la confiance des professionnels de l’immobilier face aux perspectives futures est au beau fixe. Elle atteint son plus haut niveau depuis 2014, témoignant d’un sentiment de soulagement et d’optimisme à court terme largement partagé par un secteur qui a su faire preuve de résilience pendant la pandémie » : c’est l’un des enseignements de la dernière édition de l’étude « Emerging trends in real estate Europe 2022 » réalisée par le cabinet de conseil et d’audit PwC et l’Urban Land Institute (ULI). 

Encore mieux : « près de la moitié des personnes interrogées pensent que la confiance continuera d’augmenter en 2022 en matière de perspectives futures des entreprises immobilières (52 %), de rentabilité (49 %) et d’effectifs (53 %) ».

S’agissant des « prévisions de rendement pour 2022 », elles « sont plus élevées qu’il y a un an, soutenues par une demande forte et continue des investisseurs, une disponibilité de la dette et des fonds propres abondants, même si des différences notables sont observées entre les types d’actifs, à savoir ceux qui ont eu une bonne performance pendant la pandémie et ceux qui en ont considérablement souffert » soulignent PwC et l’ULI, notant, cependant, que « cet optimisme est lié au retour à un climat des affaires plus normalisé à court terme, mais masque une forme d’incertitude et de volatilité à moyen terme »… Pour ce qui est du court terme, « les incertitudes les plus marquées du secteur concernent la cybersécurité pour 67 % des personnes interrogées, suivie par l’inflation (59 %) et les taux d’intérêt (55 %). De plus, les problématiques les plus préoccupantes pour les entreprises immobilières pour 2022 sont les coûts de la construction et la disponibilité des ressources (88 %), la disponibilité de terrains et d’actifs exploitables (66 %), ainsi que les exigences de durabilité et de décarbonisation (61 %) ». Résultat : « face à ce contexte, 59 % des répondants envisagent de privilégier l’achat net d’actifs immobiliers (55 % l’année prochaine), confirmant, d’une part, le facteur de confiance et, d’autre part, l’attrait inhérent de l’immobilier par rapport aux autres catégories d’actifs ».

Autre information encourageante : si « Londres arrive en tête du classement général en termes d’investissement et de développement dans le classement des villes européennes, en passant devant Berlin pour inverser les deux premières places par rapport à l’année dernière », selon cette étude, « les investisseurs auront toujours un grand attrait pour Paris qui conserve sa place dans le top 3. Considérée comme le plus grand marché de bureaux d’Europe continentale, la Capitale abriterait aussi le plus grand nombre de sièges sociaux d’Europe. Les Jeux Olympiques de 2024 représenteraient, par ailleurs, un excellent levier de croissance pour la ville et pourraient stimuler l’investissement. Toutefois, un enjeu subsiste : obtenir des financements pour les départements alentours qui ne bénéficient pas de la même attractivité que Paris »…

De quoi renforcer la détermination des professionnels hexagonaux !

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