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Sarah Fleury (Goodwin) : « tous les actifs ne sont pas égaux devant la crise »

InterviewsFinance & Bourse

le 02 Avr 2020

La crise sanitaire que connaît le monde est sans précédent dans l’histoire récente : dans un tel contexte, que dit le droit pour les transactions immobilières et comment le marché va-t-il réagir ? Sarah Fleury, avocate associée au sein du cabinet immobilier de Goodwin, propose quelques réponses.

Comment s’est organisé le confinement pour votre cabinet ?

De fait, en tant qu’avocats d’affaires, nous sommes amenés à beaucoup voyager et nous étions donc pleinement opérationnels pour télétravailler. Les revues juridiques sont disponibles sur internet et le système informatique général de Goodwin est performant, donc rien ne change pour notre travail. Tout Goodwin survit, de la France jusqu’à San Francisco !

Quel est l’impact du confinement sur les transactions immobilières ?

Les avocats continuent à travailler, ils ont la possibilité de signer par voie électronique des actes et contrats. Il n’y a donc pas d’impact technique pour notre branche ; les autres professionnels s’organisent aussi devant le confinement, notaires, banques, agents immobiliers. La question des procurations et des signatures des actes authentiques pas visioconférence se pose, qui ne devrait toutefois pas entraîner de difficultés. La loi d’urgence sanitaire prévoit que le moratoire sur les loyers vise les micro-entreprises dont l’activité est affectée par la propagation de l’épidémie, ce moratoire consiste en l’absence d’application de pénalités financières ou intérêts de retard, dommages-intérêts, exécution de clause résolutoire… en raison du défaut de paiement de loyers ou de charges locatives. Au-delà de cette loi, le ministre de l’Economie s’est entretenu avec les principales fédérations de bailleurs commerciaux et la Caisse des Dépôts et Consignations pour évoquer la question des loyers, recommandant à ces derniers de suspendre le paiement des loyers trimestriels pour leurs locataires PME/TPE, de les appeler mensuellement et de mettre en place, une fois l’activité repartie, un étalement ou un différé des paiements sans pénalité ou intérêt de retard.

Ces dispositions inscrivent donc la suspension des loyers dans le droit ? Qu’en est-il du cas de force majeure ?

Nombre de locataires ont pris l’initiative, dès le début du confinement, d’invoquer la force majeure auprès de leurs bailleurs. Or, la force majeure n’empêche pas l’exécution d’une obligation de paiement. Seuls, au mieux, les dommages et intérêts ne seront pas exigibles. Par ailleurs, la plupart des baux contiennent une clause par laquelle le preneur a renoncé à invoquer l’application de la force majeure.

Le confinement aura-t-il un impact sur les deals actuellement en cours ?

Nos clients vendeurs tentent d’accélérer les deals et d’autres sont davantage à l’arrêt et hésitent, notamment côté acquéreurs, surtout lorsqu’il y a un financement bancaire en jeu. En effet, le financement accordé peut, finalement, être moins important que prévu et les comités doivent réexaminer les dossiers pour lesquelles le financement n’a pas encore été accordé et risque alors d’être refusé… Du côté des agents immobiliers, les visites sont impossibles et la recherche des locaux est au ralenti.

Peut-on craindre une bulle immobilière ?

On ne sait pas encore si les investisseurs vont rapatrier leur mise sur l’immobilier ou s’ils seront prudents, d’autant que c’est un marché avec des acteurs internationaux ; lorsque vous investissez dans l’immobilier, vous achetez aussi un loyer, payé par une société dont vous attendez une stabilité financière…, ce qui pourrait amener, dans certains cas, à des discussions sur des ajustements de prix. D’un autre côté, devant la chute de la Bourse, les investisseurs (dont les fonds de « private equity ») pourraient aussi rapatrier leur argent et décider d’investir dans le secteur de l’immobilier. Aussi, tous les actifs ne sont pas égaux devant la crise, certains secteurs sont plus touchés comme l’hôtellerie ou le commerce ; d’autres, comme la logistique, se portent bien mieux…

Arthur de Boutiny

Journaliste Rédacteur

Édito
par Thierry Mouthiez

le 21/09/2020

Complexe !

Pour l’instant, le bureau reste (avec la logistique et, de plus en plus, l’habitation, qui redore son blason auprès des institutionnels) la classe d’actifs immobiliers lorgnée par les professionnels. Il n’empêche que la prudence demeure, néanmoins, de mise.

« Dans la situation actuelle, nous craignons une vague dont on ne connaît ni la date d’arrivée ni la violence. S’agira-t-il d’une grande marée ou plus ?… » : c’est l’image employée par Stéphane Guyot-Sionnest pour illustrer ses inquiétudes, comme celle de nombre d’autres conseils, quant à la santé des entreprises et ses conséquences inéluctables en matière de demande placée de bureaux. Le co-président de Catella fait valoir que « si la crise de 2007/2008 avait un caractère essentiellement financier, la raisonnance économique de la crise sanitaire actuelle est beaucoup plus forte ». Non seulement certaines entreprises devraient être contraintes de réduire la voilure en matière d’occupation de bureaux, mais, plus généralement, la crise sanitaire et les multiples incertitudes qui l’accompagnent constituent autant de facteurs d’immobilisme. « Un contexte qui amène plutôt à anticiper une nouvelle hiérarchisation des valeurs locatives » souligne Stéphane Guyot-Sionnest. D’ailleurs, dans une récente étude sur le marché locatif francilien, Savills estime que « l’évolution des loyers est amenée à évoluer à terme. Dans les prochains mois, il est probable d’assister à une stabilisation, voire une baisse des valeurs locatives. D’une part, parce que la demande devrait continuer de baisser à l’échelle régionale ; d’autre part, parce qu’avec les livraisons attendues en cours d’année, la remontée de la vacance devrait se poursuivre ». Et la société de conseil de faire également un parallèle avec la précédente crise : « cette accalmie est, toutefois, susceptible de ne se concrétiser qu’à partir du troisième trimestre 2020. Pourrait alors se mettre en oeuvre un mécanisme correctif proche, par son ampleur, de celui qui avait prévalu suite à la crise financière de 2007/2008 (avec une baisse de l’ordre de 15 % du loyer « prime ») »…

Et Stéphane Guyot-Sionnest de conclure que « les experts devront prendre en compte, en fin d’année, la situation de chacun des locataires, ainsi que l’évolution des valeurs locatives. Avec leurs conséquences, par exemple, sur les LTV »… Ce qui amène le co-président de Catella à parler d’un « contexte nettement plus complexe en matière d’anticipation », dans lequel « l’expérience et le travail feront la différence »…

Portrait

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