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Sarah Fleury (Goodwin) : « tous les actifs ne sont pas égaux devant la crise »

InterviewsFinance & Bourse

le 02 Avr 2020

La crise sanitaire que connaît le monde est sans précédent dans l’histoire récente : dans un tel contexte, que dit le droit pour les transactions immobilières et comment le marché va-t-il réagir ? Sarah Fleury, avocate associée au sein du cabinet immobilier de Goodwin, propose quelques réponses.

Comment s’est organisé le confinement pour votre cabinet ?

De fait, en tant qu’avocats d’affaires, nous sommes amenés à beaucoup voyager et nous étions donc pleinement opérationnels pour télétravailler. Les revues juridiques sont disponibles sur internet et le système informatique général de Goodwin est performant, donc rien ne change pour notre travail. Tout Goodwin survit, de la France jusqu’à San Francisco !

Quel est l’impact du confinement sur les transactions immobilières ?

Les avocats continuent à travailler, ils ont la possibilité de signer par voie électronique des actes et contrats. Il n’y a donc pas d’impact technique pour notre branche ; les autres professionnels s’organisent aussi devant le confinement, notaires, banques, agents immobiliers. La question des procurations et des signatures des actes authentiques pas visioconférence se pose, qui ne devrait toutefois pas entraîner de difficultés. La loi d’urgence sanitaire prévoit que le moratoire sur les loyers vise les micro-entreprises dont l’activité est affectée par la propagation de l’épidémie, ce moratoire consiste en l’absence d’application de pénalités financières ou intérêts de retard, dommages-intérêts, exécution de clause résolutoire… en raison du défaut de paiement de loyers ou de charges locatives. Au-delà de cette loi, le ministre de l’Economie s’est entretenu avec les principales fédérations de bailleurs commerciaux et la Caisse des Dépôts et Consignations pour évoquer la question des loyers, recommandant à ces derniers de suspendre le paiement des loyers trimestriels pour leurs locataires PME/TPE, de les appeler mensuellement et de mettre en place, une fois l’activité repartie, un étalement ou un différé des paiements sans pénalité ou intérêt de retard.

Ces dispositions inscrivent donc la suspension des loyers dans le droit ? Qu’en est-il du cas de force majeure ?

Nombre de locataires ont pris l’initiative, dès le début du confinement, d’invoquer la force majeure auprès de leurs bailleurs. Or, la force majeure n’empêche pas l’exécution d’une obligation de paiement. Seuls, au mieux, les dommages et intérêts ne seront pas exigibles. Par ailleurs, la plupart des baux contiennent une clause par laquelle le preneur a renoncé à invoquer l’application de la force majeure.

Le confinement aura-t-il un impact sur les deals actuellement en cours ?

Nos clients vendeurs tentent d’accélérer les deals et d’autres sont davantage à l’arrêt et hésitent, notamment côté acquéreurs, surtout lorsqu’il y a un financement bancaire en jeu. En effet, le financement accordé peut, finalement, être moins important que prévu et les comités doivent réexaminer les dossiers pour lesquelles le financement n’a pas encore été accordé et risque alors d’être refusé… Du côté des agents immobiliers, les visites sont impossibles et la recherche des locaux est au ralenti.

Peut-on craindre une bulle immobilière ?

On ne sait pas encore si les investisseurs vont rapatrier leur mise sur l’immobilier ou s’ils seront prudents, d’autant que c’est un marché avec des acteurs internationaux ; lorsque vous investissez dans l’immobilier, vous achetez aussi un loyer, payé par une société dont vous attendez une stabilité financière…, ce qui pourrait amener, dans certains cas, à des discussions sur des ajustements de prix. D’un autre côté, devant la chute de la Bourse, les investisseurs (dont les fonds de « private equity ») pourraient aussi rapatrier leur argent et décider d’investir dans le secteur de l’immobilier. Aussi, tous les actifs ne sont pas égaux devant la crise, certains secteurs sont plus touchés comme l’hôtellerie ou le commerce ; d’autres, comme la logistique, se portent bien mieux…

Arthur de Boutiny

Journaliste Rédacteur

Édito
par Thierry Mouthiez

le 18/01/2021

Bureaux : « une potentielle correction des loyers en 2021 »…

Paradoxalement, dans un marché locatif francilien des bureaux où l’activité a été touchée, les valeurs locatives, pour leur part, ont résisté. Cushman & Wakefield dans une analyse de ce marché, affirme : « la forte contraction des commercialisations de bureaux (-45 % à 1,3 million de mètres carrés placés) alors même que l’offre immédiate augmente (+36 % à 3,7 millions de mètres carrés) n’a, pour l’instant, pas d’effet baissier sur les valeurs locatives de transactions de bureaux ».

Côté surfaces neuves ou restructurées, selon le conseil, elles « se sont transactées à des loyers en hausse de 2 %, en moyenne, en Ile-de-France en un an, et +9 % à Paris QCA qui confirme un positionnement à plus de 800 euros (HT, HC)/m2 ». En précisant que « l’ajustement mineur des loyers de première main (-3 %) dans le Croissant Ouest est essentiellement lié à la concentration des signatures dans des communes les plus accessibles en terme de valeurs ». Et, surtout, en anticipant que « les nouvelles exigences des entreprises quant à la qualité des surfaces et des services proposés devraient contenir une potentielle correction des loyers en 2021 »…

Pour ce qui concerne les surfaces de seconde main, « l’équation est plus compliquée » estime Cushman & Wakefield, faisant valoir que « les premiers ajustements de valeurs sont d’ores et déjà perceptibles dans le QCA (-5 % pour les signatures du 4ème trimestre), -3 % en Boucle Sud. Ce mouvement devrait s’amplifier et concerner davantage de secteurs à mesure que le déséquilibre entre l’offre et la demande se fait jour. La Défense et sa périphérie, la Premier Couronne Nord sont sous surveillance compte-tenu de leur niveau déjà élevé de vacance ». Cependant, « le marché parisien a encore les moyens de résister à ce mouvement, les propriétaires disposant d’une marge de manœuvre au travers des mesures d’accompagnement »…

Bref, des valeurs locatives qui résistent, mais à surveiller de près…

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