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My Korner Shop : le crowdfunding « immobilier locatif » résiste mieux à la crise

Points de vueFinance & Bourse

le 01 Avr 2020

La plateforme de crowdfunding My Korner Shop fait valoir que son « modèle original » de crowdfunding, investir dans de l’immobilier locatif , en l’occurrence des murs de commerce, « se montre plus résiliant à la crise économique que les modèles les plus courants de financement participatif ». Démonstration…

La baisse temporaire prévisible des rendements ne doit pas inquiéter les investisseurs : un risque plus élevé est la contrepartie logique de rendements plus élevés que la moyenne.

La crise sanitaire a, évidemment, des impacts sur l’économie et le domaine immobilier n’échappe pas aux difficultés du moment. Du côté des plateformes de crowdfunding, il est à noter que toutes ne subissent pas la crise de la même façon.

Le modèle de crowdfunding « classique » plus impacté…

Les plateformes traditionnelles, proposant le financement d’opérations de promotion immobilières ou du capital de sociétés commerciales ou encore le prêt aux entreprises pâtissent plus durement de la conjoncture.

Concernant le financement du capital de sociétés ou le prêt aux entreprises, les diminutions d’activités dues à la crise vont perturber la rémunération des investissements, via un décalage des remboursements, voire même un non-remboursement en cas de faillite de l’entreprise financée.

Concernant le financement d’opérations de promotion immobilières, de nombreux chantiers sont déjà à l’arrêt et le risque de voir des opérations gelées ou annulées, est accru. Par ricochet, cela risque d’impliquer, pour les investisseurs, un remboursement des investissements retardé, des impossibilités de la part de l’opérateur de payer les intérêts, voire de rendre impossible leur règlement.

… que le modèle innovant de financement d’immobilier locatif

En comparaison, un investissement reposant sur un actif immobilier déjà existant présente plus de solidité. En effet, la valeur intrinsèque du bien immobilier peut varier, certes, mais cela restera maitrisé. Pour le moment, les prévisions de marché ne prévoient pas de baisse drastique de la valeur des biens immobiliers en France. Et si baisse il doit y avoir, la stratégie moyen/long terme de l’investissement (5 à 10 ans) permettra de limiter la perte ; toute baisse étant traditionnellement suivie d’une remontée. Au pire, la durée de l’opération peut toujours être allongée afin de revendre les actifs immobiliers au moment opportun, en n’étant pas contraint de revendre dans un contexte de baisse temporaire des prix.

La plateforme My Korner Shop prête aux soubresauts temporaires…

Chez My Korner Shop, les opérations en cours reposent sur de l’immobilier commercial. Les risques actuels concernant nos opérations sont donc les suivants :

o perte de rentabilité temporaire due à l’autorisation pour certaines entreprises (dérogation accordée par les pouvoirs publics) de ne pas payer leurs loyers pendant la période de confinement ;

o faillite du commerçant locataire, qui entraînerait une cessation plus longue du paiement des loyers.

En tout état de cause, ces risques sont relativement maitrisés.

Le risque principal lié à un arrêt de la perception des loyers est la baisse de trésorerie de l’opération lorsque les remboursements d’emprunt doivent être honorés. Mais le gouvernement a mis en place la possibilité de reporter ces remboursements d’emprunts durant la période de non-paiement des loyers. Cela permet au moins de ne pas se retrouver avec une trésorerie négative sur les opérations et ce, même si la situation perdure dans le temps.

… et à des rendements en baisse… normaux si l’on regarde le couple « rentabilité/risque »

En réalité, l’une des problématiques majeures du crowdfunding immobilier est qu’aujourd’hui le critère de sélection principal des investisseurs reste la rentabilité. L’investissement est considéré comme attractif lorsque cette dernière avoisine les 10 %, rentabilité généralement honorée dans les projets de financement de la promotion immobilière. En comparaison, l’immobilier locatif sert généralement des rentabilités aux alentours de 5 %. A titre d’exemple, l’immobilier géré par les institutionnels (SCPI, par exemple) servait une rentabilité moyenne de 4,51 % en 2019, selon France SCPI.

Ce critère de sélection va devoir être remis en perspective. En matière d’investissement, la règle est, en effet, claire au départ : moins le risque est élevé, moins le rendement est élevé, et inversement.  Autrement dit, un rendement de 10 % implique obligatoirement un risque plus élevé que la moyenne. Les investisseurs doivent le savoir et la crise actuelle en est l’illustration. Il est donc « normal » que du crowdfunding très bien rémunéré la majeure partie du temps soit soumis, en cas d’aléa, à une baisse temporaire de son rendement. Il n’y a pas lieu de s’affoler. C’est le jeu.

L’immobilier locatif est et restera une valeur refuge historique en France (l’impact de la crise est moindre que pour les valeurs mobilières) et les épargnants n’ont aucune raison de s’en éloigner. Mieux : une partie d’entre eux devrait y revenir pour bénéficier d’une sécurité minimale.

Valérie Garnier

Directrice de la rédaction

Édito
par Pascal Bonnefille

le 29/10/2020

URW : (aussi) une question de com

Dans le dossier URW, qui chaque jour fait l’objet de nouveaux développements, il n’est pas inutile, parallèlement aux arguments échangés, de mettre en valeur l’importance de la communication.

Traditionnellement, et bien avant d’ailleurs l’équipe actuelle, la com’ d’Unibail reposait sur un principe simple : comme nous sommes les plus forts, nul besoin de faire d’effort. C’était vrai en matière publicitaire, ou de contenus (pas ou peu de prise de parole des dirigeants) comme de rapports avec les clients et partenaires. Cette démarche « bismarckienne » est illustrée par mille témoignages : chez Unibail, on ne négociait pas (ou peu) et la réputation de la maison était de ne guère faire de cadeaux… sauf aux actionnaires qui, jusqu’à ces dernières années, n’avaient pas eu à se plaindre.
Cette com de dominant était encore en action lorsque les dirigeants présentèrent leur plan, appelé « RESET »… Sans être grand connaisseur du « globish » actuel, tout utilisateur informatique (qui ne l’est pas aujourd’hui ?) sait que le mot signifie « réinitialiser », « remettre à zéro »… ce qui, pour une foncière, peut créer de l’inquiétude. Mais le terme était cohérent avec la com « à coups de massue » pratiquée jusque-là.
Las, l’offensive menée par le duo Leon Bressler/Xavier Niel, aussitôt rejoint par le bouillant Guillaume Poitrinal (celui-là même qui avait porté Christophe Cuvillier à la présidence d’Unibail) a poussé la direction actuelle à changer radicalement de stratégie. Après un temps (de sidération ?) marqué par un communiqué laconique, « à l’ancienne », le virage à 180 degrés arriva : multiplication des interviews, communiqués quotidiens sur les soutiens apportés à « RESET », contacts de l’agence Image 7 (dirigée par Anne Méaux) avec les journalistes… Le trio Bressler/Niel/Poitrinal hérite d’un qualificatif, forcément étudié, d’ »activistes » : le vocabulaire renvoie aux extrêmes, notamment politiques, et donc, par opposition, à la légitimité des dirigeants actuels.
Pour continuer le parallèle avec la politique, les experts en com’ s’accordent en général sur le risque du changement de stratégie « en cours de route », sous la pression des événements. Ils se souviennent (mais les moins de vingt ans l’ignorent) du cas d’Edouard Balladur, candidat à la présidentielle. Ultra favori depuis des mois, Premier ministre en fonction, il eut des sondages moins favorables. On le vit alors arpenter les marchés et essayer de changer de style pour paraître « plus proche » des électeurs. En cette matière, Jacques Chirac était imbattable et c’est lui qui triompha.
Pour la foncière, on saura, lors de l’assemblée générale du 10 novembre, si le complet changement de cap de la communication de la direction d’URW a constitué une stratégie gagnante. Ou pas…

Portrait

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