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My Korner Shop : le crowdfunding « immobilier locatif » résiste mieux à la crise

Points de vueFinance & Bourse

le 01 Avr 2020

La plateforme de crowdfunding My Korner Shop fait valoir que son « modèle original » de crowdfunding, investir dans de l’immobilier locatif , en l’occurrence des murs de commerce, « se montre plus résiliant à la crise économique que les modèles les plus courants de financement participatif ». Démonstration…

La baisse temporaire prévisible des rendements ne doit pas inquiéter les investisseurs : un risque plus élevé est la contrepartie logique de rendements plus élevés que la moyenne.

La crise sanitaire a, évidemment, des impacts sur l’économie et le domaine immobilier n’échappe pas aux difficultés du moment. Du côté des plateformes de crowdfunding, il est à noter que toutes ne subissent pas la crise de la même façon.

Le modèle de crowdfunding « classique » plus impacté…

Les plateformes traditionnelles, proposant le financement d’opérations de promotion immobilières ou du capital de sociétés commerciales ou encore le prêt aux entreprises pâtissent plus durement de la conjoncture.

Concernant le financement du capital de sociétés ou le prêt aux entreprises, les diminutions d’activités dues à la crise vont perturber la rémunération des investissements, via un décalage des remboursements, voire même un non-remboursement en cas de faillite de l’entreprise financée.

Concernant le financement d’opérations de promotion immobilières, de nombreux chantiers sont déjà à l’arrêt et le risque de voir des opérations gelées ou annulées, est accru. Par ricochet, cela risque d’impliquer, pour les investisseurs, un remboursement des investissements retardé, des impossibilités de la part de l’opérateur de payer les intérêts, voire de rendre impossible leur règlement.

… que le modèle innovant de financement d’immobilier locatif

En comparaison, un investissement reposant sur un actif immobilier déjà existant présente plus de solidité. En effet, la valeur intrinsèque du bien immobilier peut varier, certes, mais cela restera maitrisé. Pour le moment, les prévisions de marché ne prévoient pas de baisse drastique de la valeur des biens immobiliers en France. Et si baisse il doit y avoir, la stratégie moyen/long terme de l’investissement (5 à 10 ans) permettra de limiter la perte ; toute baisse étant traditionnellement suivie d’une remontée. Au pire, la durée de l’opération peut toujours être allongée afin de revendre les actifs immobiliers au moment opportun, en n’étant pas contraint de revendre dans un contexte de baisse temporaire des prix.

La plateforme My Korner Shop prête aux soubresauts temporaires…

Chez My Korner Shop, les opérations en cours reposent sur de l’immobilier commercial. Les risques actuels concernant nos opérations sont donc les suivants :

o perte de rentabilité temporaire due à l’autorisation pour certaines entreprises (dérogation accordée par les pouvoirs publics) de ne pas payer leurs loyers pendant la période de confinement ;

o faillite du commerçant locataire, qui entraînerait une cessation plus longue du paiement des loyers.

En tout état de cause, ces risques sont relativement maitrisés.

Le risque principal lié à un arrêt de la perception des loyers est la baisse de trésorerie de l’opération lorsque les remboursements d’emprunt doivent être honorés. Mais le gouvernement a mis en place la possibilité de reporter ces remboursements d’emprunts durant la période de non-paiement des loyers. Cela permet au moins de ne pas se retrouver avec une trésorerie négative sur les opérations et ce, même si la situation perdure dans le temps.

… et à des rendements en baisse… normaux si l’on regarde le couple « rentabilité/risque »

En réalité, l’une des problématiques majeures du crowdfunding immobilier est qu’aujourd’hui le critère de sélection principal des investisseurs reste la rentabilité. L’investissement est considéré comme attractif lorsque cette dernière avoisine les 10 %, rentabilité généralement honorée dans les projets de financement de la promotion immobilière. En comparaison, l’immobilier locatif sert généralement des rentabilités aux alentours de 5 %. A titre d’exemple, l’immobilier géré par les institutionnels (SCPI, par exemple) servait une rentabilité moyenne de 4,51 % en 2019, selon France SCPI.

Ce critère de sélection va devoir être remis en perspective. En matière d’investissement, la règle est, en effet, claire au départ : moins le risque est élevé, moins le rendement est élevé, et inversement.  Autrement dit, un rendement de 10 % implique obligatoirement un risque plus élevé que la moyenne. Les investisseurs doivent le savoir et la crise actuelle en est l’illustration. Il est donc « normal » que du crowdfunding très bien rémunéré la majeure partie du temps soit soumis, en cas d’aléa, à une baisse temporaire de son rendement. Il n’y a pas lieu de s’affoler. C’est le jeu.

L’immobilier locatif est et restera une valeur refuge historique en France (l’impact de la crise est moindre que pour les valeurs mobilières) et les épargnants n’ont aucune raison de s’en éloigner. Mieux : une partie d’entre eux devrait y revenir pour bénéficier d’une sécurité minimale.

Valérie Garnier

Directrice de la rédaction

Édito
par Thierry Mouthiez

le 19/07/2021

Investissement : vers un « net rebond »…

« D’une manière globale, les résultats se tassent avec un volume investi en immobilier banalisé qui a baissé d’un tiers au premier semestre 2021 » soulignait Nicolas Verdillon la semaine dernière dans nos colonnes à propos du marché de l’investissement en immobilier d’entreprise.

Le « managing director » en charge de la ligne de métier investissement de CBRE France évoquait un « marché actuellement très contrasté » et, surtout, estimait qu’« au final, nous devons faire attention à l’immédiateté des chiffres car les tendances de fonds sont plutôt bonnes. Les capitaux sont là. Par conséquent, pour les tous prochains mois nous sommes d’avis que la dynamique des marchés à l’investissement devrait être un peu moins erratique et se stabiliser peu à peu pour se renforcer »…

« Après un 1er trimestre 2021 dynamique (5,2 milliards d’euros engagés), les volumes investis en immobilier d’entreprise en France ralentissent significativement au 2ème trimestre avec seulement 3,6 milliards d’euros investis » constate également BNP Parias Real Estate. Mais, Olivier Ambrosiali, directeur général adjoint, en charge du pôle vente et investissement de BNP Paribas Real Estate Transaction France, anticipe qu’« avec l’accélération des dossiers en cours de cession, les volumes investis en immobilier d’entreprise en France pourraient se rapprocher du seuil des 30 milliards d’euros en 2021 » …

De même chez JLL, Stephan von Barczy souligne que « cette baisse d’activité était attendue, un certain nombre de marketings, émanant notamment de foncières françaises, n’ayant pas pu se concrétiser en fin d’année 2020. Le marché n’a, par ailleurs, pas pu retrouver son fonctionnement normal, le Mipim ayant de nouveau été annulé cette année. L’activité de « pitch » n’a ainsi réellement commencé qu’en mars, alors que certains dossiers normalement initiés lors du salon auraient pu se concrétiser au 2ème trimestre ». Et le directeur du département investissement de JLL de conclure : « nous anticipons, néanmoins, une reprise de l’activité au second semestre »…

Tout comme chez Knight Frank, pour qui « malgré la progression du variant Delta, la progression de la couverture vaccinale, le rebond de l’activité économique, le redressement progressif des marchés locatifs et les grandes opérations en cours de finalisation sont autant d’éléments permettant de tabler sur un net rebond des volumes investis d’ici la fin de 2021 ». Cependant, ce conseil considère, pour sa part, que « le retard pris au 1er semestre et le manque d’offres « prime » ne devraient pas permettre d’atteindre le résultat de l’an passé (26,3 milliards d’euros). L’année 2021 pourrait donc constituer le point bas de cette période d’épidémie, même si l’impact sera bien moindre que lors de la grande crise financière (7,2 milliards investis en 2009) ». Car « les liquidités à placer sont, en effet, abondantes et le « spread » reste favorable au compartiment immobilier en dépit d’une remontée des taux obligataires. Globalement stables, les taux de rendement « prime » devraient subir une pression baissière au second semestre sur certaines classes d’actifs. C’est le cas de la logistique, avec des taux proches de 3,50 % (soit une perte de 200 points de base en à peine cinq ans) ou encore des bureaux dans certains secteurs de Paris hors QCA ou de la 1ère couronne. Cette compression s’explique par l’attrait des biens sécurisés, dont l’offre limitée peine à satisfaire l’appétit des investisseurs. La concurrence pour les meilleurs actifs est d’autant plus forte que, contrairement aux précédentes crises, les acteurs étrangers sont très présents. Ils ont ainsi concentré 50 % des volumes investis en France au 1er semestre, les Américains arrivant en tête grâce à de grandes acquisitions d’entrepôts logistiques ou de bureaux. Quant aux Français, ils ont été plus discrets. Cependant, les grands collecteurs d’épargne reviendront sur le devant de la scène au second semestre avec la finalisation prochaine de plusieurs grandes opérations, dans un contexte de rebond de la collecte des SCPI/OPCI et de l’assurance vie ». Ce qui amène Antoine Grignon, co-directeur du département investissement chez Knight Frank France, à estimer, de son côté également, que « malgré la forte chute des sommes engagées au 1er semestre 2021, tout semble donc en place pour une reprise assez rapide de l’activité »…

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