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My Korner Shop : le crowdfunding « immobilier locatif » résiste mieux à la crise

Points de vueFinance & Bourse

le 01 Avr 2020

La plateforme de crowdfunding My Korner Shop fait valoir que son « modèle original » de crowdfunding, investir dans de l’immobilier locatif , en l’occurrence des murs de commerce, « se montre plus résiliant à la crise économique que les modèles les plus courants de financement participatif ». Démonstration…

La baisse temporaire prévisible des rendements ne doit pas inquiéter les investisseurs : un risque plus élevé est la contrepartie logique de rendements plus élevés que la moyenne.

La crise sanitaire a, évidemment, des impacts sur l’économie et le domaine immobilier n’échappe pas aux difficultés du moment. Du côté des plateformes de crowdfunding, il est à noter que toutes ne subissent pas la crise de la même façon.

Le modèle de crowdfunding « classique » plus impacté…

Les plateformes traditionnelles, proposant le financement d’opérations de promotion immobilières ou du capital de sociétés commerciales ou encore le prêt aux entreprises pâtissent plus durement de la conjoncture.

Concernant le financement du capital de sociétés ou le prêt aux entreprises, les diminutions d’activités dues à la crise vont perturber la rémunération des investissements, via un décalage des remboursements, voire même un non-remboursement en cas de faillite de l’entreprise financée.

Concernant le financement d’opérations de promotion immobilières, de nombreux chantiers sont déjà à l’arrêt et le risque de voir des opérations gelées ou annulées, est accru. Par ricochet, cela risque d’impliquer, pour les investisseurs, un remboursement des investissements retardé, des impossibilités de la part de l’opérateur de payer les intérêts, voire de rendre impossible leur règlement.

… que le modèle innovant de financement d’immobilier locatif

En comparaison, un investissement reposant sur un actif immobilier déjà existant présente plus de solidité. En effet, la valeur intrinsèque du bien immobilier peut varier, certes, mais cela restera maitrisé. Pour le moment, les prévisions de marché ne prévoient pas de baisse drastique de la valeur des biens immobiliers en France. Et si baisse il doit y avoir, la stratégie moyen/long terme de l’investissement (5 à 10 ans) permettra de limiter la perte ; toute baisse étant traditionnellement suivie d’une remontée. Au pire, la durée de l’opération peut toujours être allongée afin de revendre les actifs immobiliers au moment opportun, en n’étant pas contraint de revendre dans un contexte de baisse temporaire des prix.

La plateforme My Korner Shop prête aux soubresauts temporaires…

Chez My Korner Shop, les opérations en cours reposent sur de l’immobilier commercial. Les risques actuels concernant nos opérations sont donc les suivants :

o perte de rentabilité temporaire due à l’autorisation pour certaines entreprises (dérogation accordée par les pouvoirs publics) de ne pas payer leurs loyers pendant la période de confinement ;

o faillite du commerçant locataire, qui entraînerait une cessation plus longue du paiement des loyers.

En tout état de cause, ces risques sont relativement maitrisés.

Le risque principal lié à un arrêt de la perception des loyers est la baisse de trésorerie de l’opération lorsque les remboursements d’emprunt doivent être honorés. Mais le gouvernement a mis en place la possibilité de reporter ces remboursements d’emprunts durant la période de non-paiement des loyers. Cela permet au moins de ne pas se retrouver avec une trésorerie négative sur les opérations et ce, même si la situation perdure dans le temps.

… et à des rendements en baisse… normaux si l’on regarde le couple « rentabilité/risque »

En réalité, l’une des problématiques majeures du crowdfunding immobilier est qu’aujourd’hui le critère de sélection principal des investisseurs reste la rentabilité. L’investissement est considéré comme attractif lorsque cette dernière avoisine les 10 %, rentabilité généralement honorée dans les projets de financement de la promotion immobilière. En comparaison, l’immobilier locatif sert généralement des rentabilités aux alentours de 5 %. A titre d’exemple, l’immobilier géré par les institutionnels (SCPI, par exemple) servait une rentabilité moyenne de 4,51 % en 2019, selon France SCPI.

Ce critère de sélection va devoir être remis en perspective. En matière d’investissement, la règle est, en effet, claire au départ : moins le risque est élevé, moins le rendement est élevé, et inversement.  Autrement dit, un rendement de 10 % implique obligatoirement un risque plus élevé que la moyenne. Les investisseurs doivent le savoir et la crise actuelle en est l’illustration. Il est donc « normal » que du crowdfunding très bien rémunéré la majeure partie du temps soit soumis, en cas d’aléa, à une baisse temporaire de son rendement. Il n’y a pas lieu de s’affoler. C’est le jeu.

L’immobilier locatif est et restera une valeur refuge historique en France (l’impact de la crise est moindre que pour les valeurs mobilières) et les épargnants n’ont aucune raison de s’en éloigner. Mieux : une partie d’entre eux devrait y revenir pour bénéficier d’une sécurité minimale.

Valérie Garnier

Directrice de la rédaction

Édito
par Thierry Mouthiez

le 10/05/2021

Des perspectives de bon augure en régions…

Récemment, nous basant sur deux études conjoncturelles portant sur les marchés lyonnais et lillois, nous affirmions qu’elles « laissent à penser que les régions font parfois mieux que résister ».

En effet, tandis que la demande placée de bureaux a enregistré une baisse de 30 % en Ile-de-France au 1er trimestre, « le marché des bureaux en régions des six principales villes (Lyon, Lille, Nantes, Aix/Marseille, Bordeaux et Toulouse, ndlr) reste stable » sur la même période par rapport à l’année dernière souligne BNP Paribas Real Estate dans une nouvelle analyse.

Le conseil précise que « le volume global des transactions atteint 197 300 m2, soit une légère progression de 1 % sur un an à la même période ». Ou encore qu’ « avec un volume de transactions similaire au premier trimestre 2020, l’offre disponible à un an connait une hausse de 14 % sur un an et représente désormais 1,71 million de mètres carrés ».

Un constat qui « concerne aussi bien l’offre neuve (+22 %, soit 605 300 m²) que celle de seconde main (+10 %, soit 1,1 million de m²). Ce qui fait dire à Jean-Laurent de La Prade que « les bureaux devront répondre aux nouveaux usages afin d’attirer les salariés, en proposant une qualité architecturale irréprochable, avec des espaces extérieurs et un soin particulier sur le design ou encore le bien-être. Roof top et terrasses sont plébiscitées et deviennent a minima du « nice to have », sans oublier l’agilité avec des espaces réversibles et/ou des espaces de coworking qui permettent d’envisager de mixer le bail classique et le flex. Enfin, l’impact RSE est déterminant, tout comme l’inclusivité et l’ouverture sur la ville ».

Concernant les loyers, la société de conseil précise que « malgré le contexte de crise, les valeurs locatives en régions demeurent stables et ne fléchissent pas. On assiste, globalement, à une nouvelle hiérarchisation des valeurs locatives selon les qualités intrinsèques du bâtiment avec des mesures d’accompagnements qui sont en légère hausse pour atteindre parfois 15 % ». Et le directeur général adjoint de BNP Paribas Real Estate Transaction, en charge des régions, de conclure : « au-delà de ces chiffres très rassurants quant à la résilience de nos marchés, nous constatons que la demande exprimée auprès de BNP Paribas Real Estate au cours des trois premiers mois n’a baissé que de 13 % par rapport à l’an dernier, voire de seulement 2 % par rapport à la moyenne à cinq ans. Les mesures annoncées et la vaccination devraient accélérer la sortie de la crise et engendrer un rebond et un effet de rattrapage. Dans ce contexte, les perspectives d’évolution du marché des bureaux en régions sont de bon augure »…

Ce qui ne peut, très certainement, que réjouir un peu plus les dirigeants d’Inéa, par exemple, qui parient sur les marchés régionaux depuis plus d’une vingtaine d’années maintenant ! En effet, cette foncière qui se présente elle-même comme « spécialiste des bureaux neufs dans les principales métropoles régionales » peut faire valoir de beaux résultats, y compris en cette période de crise sanitaire : un chiffre d’affaires consolidé pour le premier trimestre en hausse de 12,6 %, après 7,4 % au 1er trimestre 2020, ou encore un taux d’encaissement des loyers du premier trimestre qui s’élève à… 99 % ! Et Philippe Rosio, son président, de déclarer que « les résultats enregistrés en ce début d’année confortent le positionnement de la société. Le taux de recouvrement des loyers et l’activité locative soutenue reflètent à la fois la qualité des locataires et l’attractivité des immeubles de bureaux neufs dans les régions ». Tout en soulignant que « le développement des métropoles régionales a été considérable : nouvelles infrastructures, nette amélioration de l’accessibilité (lignes de tramway et LGV) et, aujourd’hui, le haut débit. En 20 ans, ces villes ont connu un véritable boom démographique (+16 % en moyenne, voire +25 % à Toulouse, Nantes, Rennes ou Montpellier) »… Et la crise sanitaire et ses conséquences laissent supposer que ce n’est pas fini…

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