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My Korner Shop : le crowdfunding « immobilier locatif » résiste mieux à la crise

Points de vueFinance & Bourse

le 01 Avr 2020

La plateforme de crowdfunding My Korner Shop fait valoir que son « modèle original » de crowdfunding, investir dans de l’immobilier locatif , en l’occurrence des murs de commerce, « se montre plus résiliant à la crise économique que les modèles les plus courants de financement participatif ». Démonstration…

La baisse temporaire prévisible des rendements ne doit pas inquiéter les investisseurs : un risque plus élevé est la contrepartie logique de rendements plus élevés que la moyenne.

La crise sanitaire a, évidemment, des impacts sur l’économie et le domaine immobilier n’échappe pas aux difficultés du moment. Du côté des plateformes de crowdfunding, il est à noter que toutes ne subissent pas la crise de la même façon.

Le modèle de crowdfunding « classique » plus impacté…

Les plateformes traditionnelles, proposant le financement d’opérations de promotion immobilières ou du capital de sociétés commerciales ou encore le prêt aux entreprises pâtissent plus durement de la conjoncture.

Concernant le financement du capital de sociétés ou le prêt aux entreprises, les diminutions d’activités dues à la crise vont perturber la rémunération des investissements, via un décalage des remboursements, voire même un non-remboursement en cas de faillite de l’entreprise financée.

Concernant le financement d’opérations de promotion immobilières, de nombreux chantiers sont déjà à l’arrêt et le risque de voir des opérations gelées ou annulées, est accru. Par ricochet, cela risque d’impliquer, pour les investisseurs, un remboursement des investissements retardé, des impossibilités de la part de l’opérateur de payer les intérêts, voire de rendre impossible leur règlement.

… que le modèle innovant de financement d’immobilier locatif

En comparaison, un investissement reposant sur un actif immobilier déjà existant présente plus de solidité. En effet, la valeur intrinsèque du bien immobilier peut varier, certes, mais cela restera maitrisé. Pour le moment, les prévisions de marché ne prévoient pas de baisse drastique de la valeur des biens immobiliers en France. Et si baisse il doit y avoir, la stratégie moyen/long terme de l’investissement (5 à 10 ans) permettra de limiter la perte ; toute baisse étant traditionnellement suivie d’une remontée. Au pire, la durée de l’opération peut toujours être allongée afin de revendre les actifs immobiliers au moment opportun, en n’étant pas contraint de revendre dans un contexte de baisse temporaire des prix.

La plateforme My Korner Shop prête aux soubresauts temporaires…

Chez My Korner Shop, les opérations en cours reposent sur de l’immobilier commercial. Les risques actuels concernant nos opérations sont donc les suivants :

o perte de rentabilité temporaire due à l’autorisation pour certaines entreprises (dérogation accordée par les pouvoirs publics) de ne pas payer leurs loyers pendant la période de confinement ;

o faillite du commerçant locataire, qui entraînerait une cessation plus longue du paiement des loyers.

En tout état de cause, ces risques sont relativement maitrisés.

Le risque principal lié à un arrêt de la perception des loyers est la baisse de trésorerie de l’opération lorsque les remboursements d’emprunt doivent être honorés. Mais le gouvernement a mis en place la possibilité de reporter ces remboursements d’emprunts durant la période de non-paiement des loyers. Cela permet au moins de ne pas se retrouver avec une trésorerie négative sur les opérations et ce, même si la situation perdure dans le temps.

… et à des rendements en baisse… normaux si l’on regarde le couple « rentabilité/risque »

En réalité, l’une des problématiques majeures du crowdfunding immobilier est qu’aujourd’hui le critère de sélection principal des investisseurs reste la rentabilité. L’investissement est considéré comme attractif lorsque cette dernière avoisine les 10 %, rentabilité généralement honorée dans les projets de financement de la promotion immobilière. En comparaison, l’immobilier locatif sert généralement des rentabilités aux alentours de 5 %. A titre d’exemple, l’immobilier géré par les institutionnels (SCPI, par exemple) servait une rentabilité moyenne de 4,51 % en 2019, selon France SCPI.

Ce critère de sélection va devoir être remis en perspective. En matière d’investissement, la règle est, en effet, claire au départ : moins le risque est élevé, moins le rendement est élevé, et inversement.  Autrement dit, un rendement de 10 % implique obligatoirement un risque plus élevé que la moyenne. Les investisseurs doivent le savoir et la crise actuelle en est l’illustration. Il est donc « normal » que du crowdfunding très bien rémunéré la majeure partie du temps soit soumis, en cas d’aléa, à une baisse temporaire de son rendement. Il n’y a pas lieu de s’affoler. C’est le jeu.

L’immobilier locatif est et restera une valeur refuge historique en France (l’impact de la crise est moindre que pour les valeurs mobilières) et les épargnants n’ont aucune raison de s’en éloigner. Mieux : une partie d’entre eux devrait y revenir pour bénéficier d’une sécurité minimale.

Valérie Garnier

Directrice de la rédaction

Édito
par Thierry Mouthiez

le 25/10/2021

Commerces : un vent plus favorable…

« Après 18 mois d’activité massivement perturbée, les centres commerciaux commencent à entrevoir une normalisation de leur environnement sur fond d’amélioration de la situation sanitaire et économique » souligne Vincent Ravat, directeur général de Mercialys, lors de la publication de l’activité de la foncière à fin septembre.

Et de faire valoir que « la fréquentation des centres commerciaux de Mercialys s’établit, en cumul sur le 3ème trimestre 2021, à 91,7 % de la même période en 2020 et 83,6 % de celle normalisée de 2019 » ; que « la dynamique des loyers facturés à fin septembre est encourageante » ; que « les actions de commercialisation menées depuis le début de l’année permettent d’ores et déjà de constater à fin septembre une nette réduction du taux de vacance financière courante » ou encore que « l’amélioration tendancielle de l’activité économique supporte cette dynamique positive », Mercialys « confirmant, par ailleurs, constater un renouveau d’intérêt pour le développement en France de la part des enseignes »… 

De son côté, Klépierre, « leader européen des centres commerciaux », précise, parmi les principaux faits marquants de son activité au cours des neuf premiers mois de l’année, un « objectif 2021 de cash-flow net courant relevé ». Et ce, grâce à « une bonne réouverture des centres commerciaux ». La foncière met en avant le « fort rebond du chiffre d’affaires des commerçants au troisième trimestre » ou encore une « activité locative soutenue ». Autres facteurs qui expliquent le relèvement des objectifs, « un recouvrement des loyers proche des niveaux d’avant pandémie », une « amélioration du recouvrement des loyers de 2020 et du premier semestre 2021 au-delà des prévisions » ou encore des « revenus locatifs nets des centres commerciaux du 3ème trimestre en hausse de 11,1 % sur un an ».

Ajoutons la récente décision de la Commission Européenne qui, la semaine dernière, a donné son feu vert à la France, qui avait promis de payer les loyers impayés des magasins des centres commerciaux de plus de 20 000 m2. Une enveloppe de 700 millions d’euros est attendue pour payer les loyers, entre février et mai, de plusieurs milliers de magasins… 

Autre information positive à l’heure où l’ISR est devenu incontournable : à l’occasion du Siec (Salon du retail & de l’immobilier commercial) qui s’est tenu les 20 et 21 octobre à la Porte de Versailles, le CNCC (Conseil National des Centres Commerciaux), son organisateur, a présenté les résultats d’une étude réalisée par EY « évaluant l’impact environnemental et sociétal de la vente de produits non-alimentaires selon leurs différents circuits d’achat ». Résultat : « en consommant 10 fois moins d’emballages carton et en ayant un impact positif de 4,2 (pollution des milieux) à 10 fois (utilisation des sols) supérieur s’agissant de la protection de la biodiversité (rejet, occupation des sols…), l’achat en centre commercial se révèle plus vertueux » affirme le CNCC, qui précise que ce constat « s’explique par le fait qu’à la différence du commerce physique, l’achat en ligne implique une plus forte consommation d’emballages (et moins de valorisation des déchets) et de nombreux circuits logistiques »…

Sans compter la montée de Xavier Niel, via des sociétés qu’il contrôle, dans le capital d’Unibail-Rodamco-Westfield, le patron d’Iliad détenant, en effet, désormais, 23,24 % du capital du leader mondial des centres commerciaux. Au-delà du soutien qu’il apporte à la foncière et à la nouvelle stratégie mise en place, on peut aussi voir dans cette opération une certaine confiance dans le secteur. 

Autant d’informations qui ne devraient pas manquer de relancer l’intérêt pour ce créneau de marché particulier et, plus généralement, pour celui des commerces. En tous cas, Pierre Rochard en semble convaincu. « Bien que les montants investis en commerce en France affichent un net recul, notamment pour le secteur des portefeuilles qui signe une baisse de 82 % au 1er semestre 2021, cette tendance reste à nuancer avec une lecture plus fine des différentes problématiques que connait le commerce » fait valoir le directeur associé commerce d’Arthur Loyd Investissement. Ainsi, « le nombre de produits à la vente, tant en unitaire qu’en portefeuille, a nettement diminué depuis janvier. D’une part, il était nécessaire d’assainir les relations entre bailleurs et locataires, de trouver des accords sur les loyers impayés et, ainsi, de pérenniser la valeur des actifs. D’autre part, de nombreux investisseurs ont redoublé de prudence face à l’absence de jurisprudence concernant le jugement de différents litiges entre bailleurs et locataires. Enfin, les décrets d’application quant aux aides gouvernementales ont mis du temps à être publiés. Tous ces éléments ont donc entrainé un décalage des arbitrages plutôt qu’un arrêt, faisant ressortir des chiffres bien moroses au 1er semestre 2021 avec moins d’1 milliard d’euros investis en commerce. Et même si le 3ème trimestre a été plus dynamique, cette classe d’actifs continue de pâtir de la crise du Covid-19 ». Cependant, pour le conseil, « nul doute que 2022 sera plus intense : entre le rattrapage des arbitrages, des valeurs locatives plus en adéquation avec le « business model » des locataires et des taux de rendement bien plus attractifs que pour d’autres classes d’actifs, l’investissement en commerce devrait retrouver des couleurs d’ici peu ! »…

Portrait

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