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My Korner Shop : le crowdfunding « immobilier locatif » résiste mieux à la crise

Points de vueFinance & Bourse

le 01 Avr 2020

La plateforme de crowdfunding My Korner Shop fait valoir que son « modèle original » de crowdfunding, investir dans de l’immobilier locatif , en l’occurrence des murs de commerce, « se montre plus résiliant à la crise économique que les modèles les plus courants de financement participatif ». Démonstration…

La baisse temporaire prévisible des rendements ne doit pas inquiéter les investisseurs : un risque plus élevé est la contrepartie logique de rendements plus élevés que la moyenne.

La crise sanitaire a, évidemment, des impacts sur l’économie et le domaine immobilier n’échappe pas aux difficultés du moment. Du côté des plateformes de crowdfunding, il est à noter que toutes ne subissent pas la crise de la même façon.

Le modèle de crowdfunding « classique » plus impacté…

Les plateformes traditionnelles, proposant le financement d’opérations de promotion immobilières ou du capital de sociétés commerciales ou encore le prêt aux entreprises pâtissent plus durement de la conjoncture.

Concernant le financement du capital de sociétés ou le prêt aux entreprises, les diminutions d’activités dues à la crise vont perturber la rémunération des investissements, via un décalage des remboursements, voire même un non-remboursement en cas de faillite de l’entreprise financée.

Concernant le financement d’opérations de promotion immobilières, de nombreux chantiers sont déjà à l’arrêt et le risque de voir des opérations gelées ou annulées, est accru. Par ricochet, cela risque d’impliquer, pour les investisseurs, un remboursement des investissements retardé, des impossibilités de la part de l’opérateur de payer les intérêts, voire de rendre impossible leur règlement.

… que le modèle innovant de financement d’immobilier locatif

En comparaison, un investissement reposant sur un actif immobilier déjà existant présente plus de solidité. En effet, la valeur intrinsèque du bien immobilier peut varier, certes, mais cela restera maitrisé. Pour le moment, les prévisions de marché ne prévoient pas de baisse drastique de la valeur des biens immobiliers en France. Et si baisse il doit y avoir, la stratégie moyen/long terme de l’investissement (5 à 10 ans) permettra de limiter la perte ; toute baisse étant traditionnellement suivie d’une remontée. Au pire, la durée de l’opération peut toujours être allongée afin de revendre les actifs immobiliers au moment opportun, en n’étant pas contraint de revendre dans un contexte de baisse temporaire des prix.

La plateforme My Korner Shop prête aux soubresauts temporaires…

Chez My Korner Shop, les opérations en cours reposent sur de l’immobilier commercial. Les risques actuels concernant nos opérations sont donc les suivants :

o perte de rentabilité temporaire due à l’autorisation pour certaines entreprises (dérogation accordée par les pouvoirs publics) de ne pas payer leurs loyers pendant la période de confinement ;

o faillite du commerçant locataire, qui entraînerait une cessation plus longue du paiement des loyers.

En tout état de cause, ces risques sont relativement maitrisés.

Le risque principal lié à un arrêt de la perception des loyers est la baisse de trésorerie de l’opération lorsque les remboursements d’emprunt doivent être honorés. Mais le gouvernement a mis en place la possibilité de reporter ces remboursements d’emprunts durant la période de non-paiement des loyers. Cela permet au moins de ne pas se retrouver avec une trésorerie négative sur les opérations et ce, même si la situation perdure dans le temps.

… et à des rendements en baisse… normaux si l’on regarde le couple « rentabilité/risque »

En réalité, l’une des problématiques majeures du crowdfunding immobilier est qu’aujourd’hui le critère de sélection principal des investisseurs reste la rentabilité. L’investissement est considéré comme attractif lorsque cette dernière avoisine les 10 %, rentabilité généralement honorée dans les projets de financement de la promotion immobilière. En comparaison, l’immobilier locatif sert généralement des rentabilités aux alentours de 5 %. A titre d’exemple, l’immobilier géré par les institutionnels (SCPI, par exemple) servait une rentabilité moyenne de 4,51 % en 2019, selon France SCPI.

Ce critère de sélection va devoir être remis en perspective. En matière d’investissement, la règle est, en effet, claire au départ : moins le risque est élevé, moins le rendement est élevé, et inversement.  Autrement dit, un rendement de 10 % implique obligatoirement un risque plus élevé que la moyenne. Les investisseurs doivent le savoir et la crise actuelle en est l’illustration. Il est donc « normal » que du crowdfunding très bien rémunéré la majeure partie du temps soit soumis, en cas d’aléa, à une baisse temporaire de son rendement. Il n’y a pas lieu de s’affoler. C’est le jeu.

L’immobilier locatif est et restera une valeur refuge historique en France (l’impact de la crise est moindre que pour les valeurs mobilières) et les épargnants n’ont aucune raison de s’en éloigner. Mieux : une partie d’entre eux devrait y revenir pour bénéficier d’une sécurité minimale.

Valérie Garnier

Directrice de la rédaction

Édito
par Pascal Bonnefille

le 22/09/2022

La révolution verte est en route !

La révolution verte dans l’immobilier est en marche et rien ne l’arrêtera : en paraphrasant une citation historique, on ne veut pas simplement rappeler une formule célèbre, mais bien souligner l’irréversibilité et la diversité des projets en cours.

Notre magazine, spécialement édité à l’occasion du Sibca 2022, le salon immobilier bas carbone, dont nous sommes heureux d’être partenaires, a dû en effet faire des choix, souvent difficiles, entre les initiatives, programmes, nouvelles techniques qui fourmillent dans le monde immobilier hexagonal, tant elles sont nombreuses et originales : dans le bureau, les commerces et l’habitation, les expressions matériaux bio et géosourcés sont maintenant des expressions courantes ; le bois, le chanvre, la terre crue sont couramment utilisés.

Que de chemin parcouru en quelques années ! On se permettra un souvenir récent : la venue, à l’initiative d’Immoweek, de plusieurs (très) grands professionnels de l’immobilier à un Forum bois à Nancy.
La salle était pratiquement vide montrant le gouffre existant alors encore entre les « hommes de la pierre » (qu’on ne voyait alors, là-bas, que comme ceux du béton…) et les autres acteurs, singulièrement ceux du bois et des forêts. Ce temps est aujourd’hui révolu et on s’en réjouit.

Toutes les initiatives présentées dans ce magazine seront suivies de beaucoup d’autres et, plus que jamais, nous leur donnerons la place qu’elles méritent. Toute la chaîne immobilière est aujourd’hui mobilisée ; comme le grand élan de construction des années 1960, dans d’autres circonstances bien sûr et avec d’autres objectifs (même s’il ne faut pas négliger celui de la production), il est possible aujourd’hui de construire mieux. Plus durable, plus respectueux de l’environnement, tourné vers le recyclage et soucieux de l’occupation des sols, l’immobilier hexagonal opère une mue sans précédent. En parler et la promouvoir sera notre objectif numéro un dans les années à venir. Comme saluer les efforts de tous les acteurs et de toutes les actrices du secteur.

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