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Le choix Immoweek : les propositions de Philippe Pelletier pour éradiquer les passoires thermiques

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le 07 Juil 2017

Dans sa présentation du Plan Climat, Nicolas Hulot, ministre de la Transition écologique et solidaire, a indiqué vouloir faire de la lutte contre la précarité énergétique l’une de ses priorités. Il précise se fixer comme objectif « de faire disparaître en 10 ans les passoires thermiques, c’est-à-dire les logements qui, mal isolés, conduisent à une précarité énergétique ». Ce sujet est l’un des thèmes de travail du Plan Bâtiment Durable. Son président, Philippe Pelletier, en dit plus sur les actions déjà conduites en la matière et formule ses propositions dans une interview exclusive qu’il nous livre. C’est notre choix Immoweek pour le « pro » de ce 7 juillet.

 

 

Le discours du ministre Nicolas Hulot met l’accent sur la précarité énergétique, un sujet sur lequel le Plan Bâtiment Durable a déjà beaucoup travaillé…

Eradiquer les passoires thermiques occupées par les ménages les plus modestes est, en effet, l’un des sujets de prédilection du Plan Bâtiment Durable. Cela fut même l’une de nos premières missions, dès 2009. Nous avions alors imaginé, dans le cadre d’un groupe de travail copilote par Alain de Quero (Anah) et Bernard Lapostolet (alors Fondation Abbé Pierre), un dispositif très novateur qui a préfiguré l’actuel programme « Habiter mieux ». Nous avions repéré que la précarité énergétique concernait principalement les maisons individuelles, dans des territoires ruraux et périurbains, dont les propriétaires étaient le plus souvent des personnes très modestes qui ne bénéficiaient d’aucune aide, notamment pour chauffer leur logement. Nous avons alors fait de ces publics une priorité et ce pour plusieurs raisons : écologique, car une maison qui se chauffe mais chauffe surtout l’air extérieur, c’est deux fois plus d’émission de gaz à effet de serre qu’un appartement ; économique, car ces personnes disposaient d’un reste à vivre très faible ; de santé, car comme l’ont montré les Britanniques, une Livre investie dans l’isolation d’une maison équivaut à 40 cents d’économie sur les dépenses de santé. Enfin, faire de l’éradication des passoires thermiques est aussi motivé par une raison sociale : ces ménages sont une part importante de ceux qui se sont rabattus sur un vote populiste. La carte de la précarité énergétique est la même que celle du nouveau vote populiste : quand les politiques parlent logement, ils oublient souvent ces maisons et ces territoires que les services publics ont parfois quitté.

Quel dispositif ou disposition avez-vous alors engagé ?

Nous avons adopté une démarche nouvelle : plutôt que de mettre en place des aides et attendre que les personnes demandent à en bénéficier, nous sommes allés à leur rencontre. Cette approche est le socle du programme dédié intitulé « Habiter Mieux » et porté par l’Agence nationale de l’Habitat. L’Anah a décentralisé les aides au niveau des départements, traitant avec des opérateurs pour repérer et soutenir ensuite les ménages précaires potentiellement concernés. Nous avons accompagné ces personnes, les avons encouragées à engager des travaux dans leur maison, en les accompagnant dans le choix entreprises et des artisans et en apportant une subvention de l’ordre de 80 % du montant des travaux, grâce aux aides de l’Etat et des collectivités territoriales. L’Anah, pour les plus pauvres, procède quant à elle à l’avance financière (les 30 %) pour lancer les travaux. Nous sommes aujourd’hui en train d’inventer un mécanisme, par le biais d’un éco-prêt à taux zéro dédié, pour permettre le paiement des coûts non pris en compte dans la subvention, c’est-à-dire du reste à charge pour les ménages.

Cette forme de soutien est-elle suffisante ?

Pour l’année 2017, l’objectif du programme « Habiter Mieux » est de rénover 100 000 logements, dont environ 70 000 maisons individuelles. Cet objectif n’a pas été atteint en 2016 (il était alors de 70 000 logements) mais un tel volume annuel n’est, de toutes façons, pas à l’échelle voulue par le Président de la République et le ministre de la Transition écologique et solidaire. Leur objectif est, en 10 ans, d’éradiquer les passoires thermiques, dont le nombre estimé est de 7 millions, dont 2,7 millions logent des personnes très modestes. D’évidence, nous sommes donc loin de l’objectif, qui impliquerait de « traiter » a minima 270 000 logements par an, si une priorité particulière était donner à l’éradication des passoires occupées par les ménages les plus modestes.

Comment y parvenir ?

J’imagine plusieurs propositions pour cela. La première étape est de parvenir à mettre en place, de manière conjointe à celle de l’Anah, d’autres interventions, moins lourdes, en prenant en considération des solutions nées de l’initiative privée. Par exemple, celle proposée avec les « combles à 1 euro ». Le principe : la société isole les combles non utilisables pour 1 euro et se rémunère grâce au dispositif des Certificats d’Economie d’Energie (CEE). Des solutions comme celles-ci pourraient être industrialisées. Il faut pour cela pouvoir assurer visibilité et pérennité des dispositifs sur la durée du quinquennat. Avec cette stabilité, nous serons alors en capacité de mobiliser nombre d’acteurs qui auront à cœur de s’impliquer, à l’instar des grands groupes de BTP. Reste aussi à établir une autre gouvernance : qui sera en charge du pilotage de l’ensemble de ces outils ? C’est un sujet qui doit être réfléchi.

Nicolas Hulot évoque un financement issu du plan d’investissements de l’Etat annoncé par Edouard Philippe, « à hauteur de 4 milliards d’euros, ainsi que des solutions de tiers financeurs ». Comment l’interpréter ?

Quatre milliards d’euros en cinq ans permettraient parfaitement d’atteindre l’objectif de 270 000 rénovations par an. Ce chiffre constitue un cap important, mais il est atteignable en étant innovant, en impliquant de nouveaux acteurs, notamment privés, et en transformant peut-être aussi le rôle de l’Anah, qui pourrait s’intéresser plus particulièrement aux questions d’adaptation du logement au vieillissement de la population, autre enjeu majeur évoqué par le Président de la République. Il y a sur ce champ-là d’importantes possibilités de coupler les travaux de rénovation énergétique et les travaux d’adaptabilité du logement. Il conviendrait sans doute d’harmoniser la fiscalité, de faciliter les parcours de travaux, d’accompagner les occupants. Ces idées devraient pouvoir trouver une traduction concrète facilement.

Propos recueillis par Catherine Bocquet

Catherine Bocquet

Rédactrice en chef

Édito
par Thierry Mouthiez

le 21/06/2021

Bureaux et logistique : des rendements toujours sous pression…

« Les rendements pour les actifs « prime » de bureaux et de logistique devraient poursuivre leur baisse à l’échelle européenne cette année, avec une compression respective attendue de 10 et de 25 points de base. Ils s’inscrivent donc toujours à des niveaux historiquement bas » fait valoir Savills dans une note ad-hoc.

Le conseil précise qu’ »en moyenne, les rendements des bureaux « prime » ont enregistré une légère baisse de 4 points de base sur un an au 1er trimestre 2021, à 3,58 %. Sur une base annuelle, ces rendements se sont tassés de 40 points de base à Oslo, de 30 points de base à Milan et de 20 points de base à Paris et Hambourg ».

Cependant, « en dépit des compressions observées au cours de l’année écoulée, des marchés comme Paris et Varsovie demeurent très attractifs. Ils affichent les valorisations les plus attrayantes d’Europe continentale, grâce à la résilience des loyers « prime », à la marge pour une légère compression supplémentaire des rendements et au niveau attractif du « spread » avec les taux obligataires ». En soulignant que « les rendements dans les centres d’affaires à Paris ont baissé au second semestre 2020 avant de se stabiliser à 2,75 % »…

Savills fait également valoir que « la plus forte compression des rendements s’observe dans le secteur de la logistique, reflétant l’impact des montants considérables de capitaux qui se disputent les rares opportunités proposées sur le marché. Les rendements « prime » dans ce secteur sont, ainsi, passés, en moyenne, de 4,5 % au premier trimestre 2020 à 4,3 % en fin d’année, avant d’enregistrer une contraction supplémentaire de 5 points de base au premier trimestre 2021, à 4,25 % ». Et Thomas Canvel, directeur opérationnel du département investissement de Savills France, d’ajouter : « la priorité des investisseurs demeure la recherche d’actifs de qualité. Les immeubles de premier plan dans l’ensemble des secteurs vont continuer de concentrer la demande ; cette concurrence devrait entraîner une nouvelle compression des taux de rendement »…

Mais, il existe un « potentiel de croissance pour la France » dans ce domaine de la logistique. C’est ce que relève Cushman & Wakefield dans son étude « Global logistics outlook ». Celle-ci « traite des perspectives mondiales de l’immobilier logistique en 2021 et au-delà » et propose, entre autre, un classement des marchés locatifs de 250 métropoles dans le monde à partir de deux critères que sont le niveau de loyer « prime » et son évolution entre 2019 et 2020. Parmi les résultats, « la France occupe une position intermédiaire entre l’Europe du nord et du sud (…) Les principaux marchés logistiques français se positionnent entre les rangs 115 à 195 sur les 250 observés. Il est donc légitime de parler de gap entre la demande exprimée et le niveau des loyers pratiqués dans l’Hexagone ». Ce qui fait dire à Alexis Bouteiller, directeur logistique utilisateurs chez Cushman & Wakefield, qu’ »au contraire de marchés plus matures en terme de valeurs locatives comme le Royaume-Uni ou l’Allemagne, le potentiel de progression des loyers français est encore largement devant nous »…

De même, dans son analyse, Savills note, à propos de la montée de la vacance dans le secteur des bureaux (« augmentation de 170 points de base, en moyenne, au cours des 12 derniers mois, pour s’établir à 7,1 % sur l’ensemble des marchés européens »), que « l’optimisme semble, toutefois, gagner les utilisateurs et plusieurs remises sur le marché de surfaces sont annulées ». Une tendance qui « est susceptible de s’amplifier au cours du premier semestre 2021 alors que les entreprises commencent à se projeter au-delà de la pandémie »…

De bonnes nouvelles en ces temps de rendements sous pression dans ces secteurs…

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