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Aurélie Dauger (LPA-CGR) : « le Décret tertiaire ou l’obligation de rénovation énergétique »

ChroniquesGreen & Innovations

le 13 Déc 2019

Parmi les décrets d’application de la loi Elan figure le Décret tertiaire qui « donne enfin vie à l’obligation de rénovation énergétique du parc tertiaire et clos une errance réglementaire et environnementale » souligne Aurélie Dauger. L’avocate associée chez LPA-CGR avocats, analyse cette « mesure considérée comme « une bonne nouvelle pour le climat », qui reste néanmoins à ajuster au travers d’arrêtés techniques »…

L’année 2019 égraine son lot de décrets d’application de la loi pour l’évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, dite loi Elan(1), dont le Décret tertiaire(2) intervenu à l’été 2019, pris en application de son article 175, qui modifie l’article L.111-10-3 du Code de la Construction et de l’Habitation (CCH).

Entré en vigueur le 1er octobre 2019, ce décret donne enfin vie à l’obligation de rénovation énergétique du parc tertiaire et clôt une errance réglementaire et environnementale.

Inventée dans la loi Grenelle II(3) de 2010, l’obligation de rénovation du parc tertiaire n’a pas pris corps à défaut de décret d’application ; réanimée par la loi sur la transition énergétique de l’été 2015(4), un décret d’application suit cette fois, tardivement en 2017(5), mais est suspendu, puis annulé un an plus tard par le Conseil d’Etat(6) pour défaut de légalité, en raison d’un calendrier de mise en œuvre irréaliste.

Au-delà de sa dimension écologique, les contours de cette obligation, imprégnés de droit souple, s’inscrivent résolument dans l’air du temps. A l’instar du mécanisme du permis d’expérimenter de la loi Essoc(7), un glissement de la culture de moyens à la culture d’objectif est opéré, de sorte que l’unique directive réside dans les objectifs de réduction des dépenses énergétiques. Analyse en quatre points d’une mesure considérée comme « une bonne nouvelle pour le climat »(8), qui reste néanmoins à ajuster au travers d’arrêtés techniques(9).

Déploiement progressif de l’obligation de rénovation énergétique

Tirant les conséquences de la censure du Conseil d’Etat, l’article L.111-10-3 du CCH fixe des objectifs de réduction de la consommation d’énergie finale évolutifs à horizon 2050, par paliers de 10 : -40 % en 2030, -50 % en 2040 et -60 % en 2050. Deux seuils de référence alternatifs sont prévus(10), qui peuvent évoluer en fonction de la nature de l’activité exercée(11) : consommation d’énergie finale de référence, il s’agira d’une année pleine d’exploitation (12 mois), qui ne peut être antérieure à 2010 et ajustée en fonction des variations climatiques ; consommation d’énergie finale en valeur absolue, ce niveau sera fixé en fonction des bâtiments nouveaux de leur catégorie, sur la base d’indicateurs d’intensité de référence spécifique pour chaque catégorie d’activités, également ajusté des variations climatiques.

Ces deux référentiels, théoriques à ce jour, doivent être éclairés par arrêtés.

Deux précisions sur ces objectifs ambitieux de réduction de consommation d’énergie finale : possibilité de compensation à l’échelle d’un patrimoine immobilier, dans des conditions qui restent à définir(12) et possibilité de modulation, sur la base d’un dossier technique dont le contenu est également à préciser. Cette modulation pourra intervenir dans l’hypothèse où les actions à mener(13) présentent des contraintes techniques, architecturales et patrimoniales, faisant courir un risque de pathologie du bâtit ou de dénaturation de l’extérieur de l’immeuble et/ ou entraînent des coûts manifestement disproportionnés. A ce sujet, le décret ne laisse rien au hasard, disposant que la « disproportion » sera définie par un arrêté au regard, notamment, selon la nature des actions envisagées, des durées de retour sur investissement et déduction faite des aides financières perçues. Un changement de volume d’activité peut également être un déclencheur.

Acteurs tertiaires embarqués

Les bâtiments éligibles à l’obligation de rénovation énergétique doivent répondre à deux conditions cumulatives de destination et surface(14) : usage tertiaire, c’est-à-dire des activités marchandes ou non marchandes(15) ; 1 000 m2 de surface de plancher (en sachant que les surfaces de plancher consacrées à des activités non-tertiaires accessoires sont prises en compte).

L’obligation se déploie également à l’égard des bâtiments mixtes hébergeant une activité tertiaire sur une surface de plancher cumulée de 1 000 m2 ; des ensembles immobiliers situés sur une même unité foncière ou sur un même site dès lors que ces bâtiments hébergent des activités tertiaires sur une surface de plancher cumulée supérieure ou égale à 1 000 m2.

L’évolution de l’usage de l’immeuble a été appréhendée et traitée en faveur de l’environnement. En effet, l’obligation de rénovation énergétique perdure en cas de cessation d’activités tertiaires, soit dégradant la surface de l’immeuble consacrée au tertiaire à moins de 1 000 m2, soit, réciproquement, en cas d’activité supplémentaire(16).

Quant aux assujettis, la loi Elan a choisi d’embarquer les protagonistes en n’attribuant pas l’obligation de rénovation énergétique au bailleur ou au preneur, leur laissant la liberté de choix, ainsi qu’en envisageant une coopération dans la définition des actions à mener et une transparence dans les résultats obtenus, qui s’étend également aux occupants de l’immeuble(17).

A noter le terme « actions », qui n’est pas anodin. Plus large que la notion de « travaux », seule envisagée dans les précédents textes, elle englobe la performance énergétique des bâtiments ou encore la gestion des outils de pilotage, dont on sait qu’elle peut aboutir à une réduction d’énergie d’environ 30 %.

Attestation numérique du bâtiment

L’entrée en vigueur du dispositif a été reportée du 1er janvier 2020 au 30 septembre 2021(18) et passe par un outil informatique piloté par l’Ademe, la plate-forme gérée par Operat(19), dont les conditions d’accès doivent être définies par arrêté(20).

A compter, au plus tard, de cette date, les assujettis ou leur délégataire devront, annuellement, par voie de déclaration, dresser un descriptif énergétique de l’immeuble (activité tertiaire exercée, année de référence pour les seuils, les modulations le cas échéant…(21) et communiquer les consommations de l’immeuble pour l’année précédente.

La plateforme génère automatiquement(22) les modulations, informations sur les émissions de gaz à effet de serre afférentes aux consommations, ainsi qu’une attestation numérique annuelle du bâtiment. Par la suite, au plus tard les 31 décembre 2031, 2041 et 2051, le gestionnaire de la plateforme vérifiera l’atteinte des objectifs.

Sanction du marché de l’immobilier

Les obligations des assujettis consistant, d’une part à déclarer leurs consommations d’énergie et, d’autre part, à atteindre les objectifs de réduction d’énergie, font l’objet d’une sanction à double détente(23).

La première, l’amende administrative qui s’élève à 1 500 euros pour les personnes physiques et à 7 500 euros pour les personnes morales est précédée d’une mise en demeure du Préfet de publier ses consommations énergétiques ou d’établir un programme d’action respectant leurs obligations et de s’engager à le respecter. La seconde, le « name and shame », est inédite et marque un changement de paradigme : l’identité des mauvais élèves sera publiée sur un site internet des services de l’Etat(24).

Cette sanction porte le message fort que le climat est l’affaire de tous et notamment des acteurs de l’immobilier puisque le bâtiment représente 41 % de l’énergie consommée et que le parc immobilier de 2050 sera constitué, pour 70 %, d’immeubles existants à ce jour. En creux, elle crée des enjeux de valeur et fait émerger la « valeur verte du bâti- ment »(25), qui conduit à de nouvelles réflexions sur les stratégies d’investissement et de gestion des actifs ; de nouvelles informations devront également être communiquées lors des cessions ou prises à bail.


1 – Loi n° 2018 – 1021 du 23 novembre 2018
2 – Décret n° 2019 – 771 du 23 juillet 2019 relatif aux obligations d’actions de réduction de la consommation d’énergie finale dans les bâtiments à usage tertiaire
3 – Loi n° 2010 – 6088 du 12 juillet 2010, portant engagement national pour l’environnement
4 – Loi n° 2015 – 992 du 17 août 2015 relative à la transition énergétique pour la croissance verte
5 – Décret n°2017-918 du 9 mai 2017
6 – Arrêt du 18 juin 2018, n° 411583 : « Journal Officiel » 28 juin 2018
7 – Loi pour un Etat au service d’une société de confiance n° 2018 – 727 du 10 août 2018, article 49
8 – Propos du SERCE, qui regroupe les entreprises de la transition énergétique et numérique
9 – Annonce de Julien Denormandie le 18 novembre 2019
10 – Article R.131-39-I 1° et 2°
11 – Article R.131-39-1 du CCH
12 – Article R.131-42 du CCH
13 – Article R 131-40 I du CCH
14 – Telle que définie à l’article L 111 – 22 du Code de l’Urbanisme
15 – Article R.131-38 I du CCH
16 – Article 131-38 I-3° al.2 du CCH
17 – Articles R.131-41-1 dernier al. et R.131-43 du CCH
18 – Article R.131-41 du CCH
19 – Observatoire de la Performance Energétique et de la Rénovation et des Actions du Tertiaire
20 – Article R.131-41-3 du CCH
21 – Article R.131-41 du CCH
22 – Article R.131-41-2 du CCH
23 – Article R.131-44
24 – Article R 131 – 44 I et II du CCH
25 – Philippe Pelletier, président du Plan Bâtiment Durable


La rédaction d'Immoweek

Édito
par Thierry Mouthiez

le 27/07/2020

Un élan pour la rentrée…

Finalement, le marché de l’immobilier d’entreprise en général et celui des bureaux en particulier ont, effectivement, démontrer leur résistance au terme d’un premier semestre où l’activité a été pour le moins bouleversée.

Certes, logiquement, l’activité locative s’est inscrite en retrait. Une baisse que Knight Frank a récemment qualifiée de « conséquente ». Le conseil précise, ainsi que « les volumes placés au 2èmetrimestre portent à près de 755 000 m2 la somme des surfaces commercialisées depuis le début de l’année. Le recul est de 33 % par rapport au 1er semestre 2019 et de 31 % par rapport à la moyenne décennale ». Cependant, « avec 2,99 millions de mètres carrés de bureaux immédiatement disponibles en Ile-de-France, l’offre progresse de 4 % sur un trimestre et de 9 % depuis le début de 2020. Amorcée avant l’apparition du virus, la hausse des disponibilités est donc, pour l’instant, assez modeste ». Etant précisé que « les disponibilités restent particulièrement limitées dans Paris (2,6 %) ». Ici réside un vrai signe de la solidité du marché.

D’ailleurs, les investisseurs ne s’y trompent pas puisque, comme le relève CBRE, 11,5 milliards d’euros ont été investis en immobilier d’entreprise au 1er semestre, « soit un niveau comparable à la moyenne semestrielle des trois dernières années ». Et, bien entendu, le bureau arrive en tête (suivi par la logistique avec 20 % des investissements, comme nous le soulignions dans notre édito de la semaine dernière). Comme l’affirme Knight Frank, « ce qui est sûr, c’est que le temps n’est pas à « l’entreprise sans bureau ». Les exemples de « full remote » sont d’ailleurs très rares, tandis que les diverses enquêtes menées depuis le déconfinement montrent qu’un tel bouleversement n’est pas souhaité par les salariés. Pour une majorité d’entre eux, le travail à distance doit, en effet, se limiter à un ou deux jours par semaine afin de réallouer une partie du temps gagné sur leurs trajets domicile-travail ; une organisation dans laquelle le bureau conserve toute sa place. De fait, l’une des conséquences de la crise sanitaire aura été de prendre la mesure de l’importance des rapports humains, soulignant le rôle central des bureaux comme vecteurs de lien social »…

Un contexte dans lequel nombre d’acteurs du secteur ont fait preuve, avant et après le confinement, d’une rapidité d’analyse et de réaction tout-à-fait remarquables. Sur ce thème, le dernier numéro de notre magazine intitulé « Vive la reprise » en apporte un vrai témoignage. De nouvelles initiatives et offres sont déjà à l’ordre du jour et vont évidemment se poursuivre… Comme si le marché prenait son élan pour aborder le plus vite possible une nouvelle phase de son évolution et, peut-être, tourner la page de cet épisode qui, néanmoins, restera dans la mémoire de tous…

Portrait

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