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François Leclercq, Jacques Lucan, Odile Seyler (architectes) : « des logements plus grands, mode d’emploi »

Points de vueLogement

le 29 Juin 2020

Que devrait, pourrait être ce « monde d’après » que d’aucuns appellent de leurs voeux ? Quels grands enseignements doit-on tirer de cette crise sanitaire et comment parer au mieux l’éventualité de son retour ? Au coeur du sujet, pour les architectes François Leclercq (agence Leclercq Associés), Jacques Lucan et Odile Seyler (agence Seyler & Lucan), la question du logement. Un point de vue qu’ils défendent ci-après.

Pourquoi nous interroger aujourd’hui sur la question de la taille du logement ? Cette question est récurrente, elle revient sans cesse depuis de nombreuses années. La crise du Covid a mis en évidence l’état du logement en France. Face à l’urgence sanitaire, à l’angoisse de la transmission du virus, le logement s’est très vite trouvé au centre des préoccupations de la vie quotidienne de nombreux Français. On nous a demandé de rester confiné, de rester enfermé dans notre logement durant de longues semaines. De nombreux reportages nous montraient des familles vivant dans un univers manquant cruellement d’espace. Comment vivre à 4 personnes dans un trois pièces de moins de 60 m2 ? Comment se confiner avec des personnes d’âges et de préoccupations différentes ? Comment isoler une personne malade ? Comment télétravailler dans sa cuisine ? L’épidémie s’est propagée de façon plus importante dans les territoires les plus peuplés avec des personnes socialement fragilisées.

Bien évidemment, il existe beaucoup de questions comme celle de la hauteur sous plafond, des prolongements extérieurs, des espaces partagés, de la flexibilité, des pièces en plus… Il existe aussi des questions de style, de tendance, de forme, d’architecture en quelque sorte.

Mais il nous a semblé opportun de poser la question de la taille du logement de façon assez brutale, comme si elle ne pouvait plus être contournée, comme si elle permettait d’aller de l’avant.

Nous avons fait un tour d’horizon pour comparer notre situation à la situation européenne. Si l’on considère l’ensemble des logements neufs, comprises les maisons individuelles, la moyenne européenne est de 104,08 m2, et celle de la France de 101,8 m2. Mais les choses changent très nettement si l’on exclut les maisons individuelles et que l’on ne compare plus que les logements collectifs. La moyenne européenne est alors de 83 m2, celle de l’Allemagne de 81,5 m2, celle de la Belgique de 83,4 m2 et celle de la France de 71,4 m2. Nous sommes donc bons derniers.

Pour répondre à la question de la superficie des logements, nous avons des règles communes pour tout le territoire. Chez nos voisins européens, bien qu’ils aient aussi des règles communes, les régions ou les villes peuvent imposer des surfaces pour les logements. En Belgique, par exemple, la ville de Bruxelles impose une charte précise sur la dimension de certaines pièces en fonction des types de logement. Les règles sont généralement adaptées au contexte local, social, immobilier et foncier.

En France, les villes, les collectivités territoriales, les SEM pourraient s’en inspirer. Aujourd’hui, la taille des logements est uniformisée quel que soit le territoire, la ville, le lieu. Si j’habite à la montagne, à la campagne, en ville, en périphérie, dans une région riche, dans une région moins riche, je suis contraint de me loger dans le même trois-pièces. Pourquoi si j’habite à Limoges ou à La Roche-sur-Yon dois-je vivre dans la même surface que si j’habite à Lyon, Lille, Marseille ou Paris et, de plus, dans le même type de logement ?

Tenir compte du lieu, du site, du rapport au monde qui nous entoure, c’est l’ambition que nous devons avoir aujourd’hui.

Retour sur l’histoire

Mais revenons en arrière pour comprendre le long parcours de l’évolution ou de la régression de la taille des logements.

Les logements modestes, qu’on les appelle sociaux, populaires, de masse, ne sont devenus un sujet d’intérêt pour les architectes qu’au tournant des dix-neuvième et vingtième siècles. Antérieurement, ils avaient pu concevoir les immeubles qui bordent nos rues et avenues haussmanniennes ou post-haussmanniennes, des immeubles déjà bourgeois.

Pour ce qui est des logements sociaux, populaires, de masse, leurs typologies se sont définies sur une période d’une cinquantaine d’années où les dispositifs des pièces et de leurs relations se fixent progressivement : la salle commune dans laquelle se trouve la cuisine devient une salle à manger/salle de séjour et la cuisine devient indépendante ; les chambres se différencient (parents/enfants) ; la salle de bains devient une entité à part entière ; l’équipement du logement s’améliore avec l’eau, l’électricité et le gaz…

Après la Seconde Guerre mondiale, les types ne connaîtront pas de mutations radicales – on pourrait dire qu’ils sont devenus vernaculaires, les architectes les interprétant, cependant, de multiples manières.

Les types de logement se rapportent à des surfaces habitables qui n’évoluent que très lentement. Comme cas d’exemple, nous choisirons le logement de trois pièces (pour trois ou quatre personnes, un séjour et deux chambres).

1928 – La loi Loucheur relative aux HBM (habitations à bon marché) fixe la surface à 45 m2 pour une habitation normale et 57 m2 pour une habitation améliorée.

1929 – À Francfort, au deuxième CIAM (Congrès International d’Architecture Moderne), les architectes présentent des exemples,

– ceux de maisons de 3 pièces : 55 m2 à Francfort, 58 m2 à Rotterdam, 62 m2 à Vienne ;

– ceux d’appartements de 3 pièces : 41 à 42 m2 à Francfort, 43 à 48 m2 à Vienne.

1931 – Le Corbusier réclame que chaque habitant dispose de 14 m2, soit 42 m2 pour une famille avec un enfant et 56 m2 pour une famille avec deux enfants.

1954 – Un arrêté stipule qu’un logement HLM de 3 pièces soit d’une surface de 45 à 57 m2.

Les chiffres sont donc étonnamment révélateurs d’un très lent progrès ou même d’une stagnation. A la fin des années 1950, c’est-à-dire au milieu du gué de la politique de construction des grands ensembles, des architectes comme Jean Dubuisson ou Bernard Zehrfuss jugent nécessaire, pour plus de confort, une augmentation pour eux significative de la surface des logements : pour un logement de 3 pièces, 10 m2 de plus, soit 65 m2. Cette surface est atteinte dans les années 1960 et au début des années 1970. Depuis, rien n’a bougé, sinon selon une tendance régressive dont témoignent beaucoup de réalisations d’aujourd’hui. A cinquante ans de distance, ne faut-il pas aujourd’hui revendiquer 10 m2 de plus, soit 75 m2 pour un logement de 3 pièces ?

Mieux s’adapter aux situations locales

Les périodes de crise ont, de tout temps, été un argument pour limiter les surfaces des logements afin de répondre à l’urgence d’une production de masse avant tout quantitative, parfois évidente et justifiée, comme avec la reconstruction de l’après-Seconde Guerre mondiale, avec l’exode rural et l’éradication de l’habitat insalubre ou même des bidonvilles. Le recours à cette notion de crise est devenu permanent au fil du temps : la logique métropolitaine, qui conjugue la rareté du foncier et la pénurie de logements, a développé très largement cette logique de surfaces réduites.

Le coût final d’une habitation est basée, principalement, sur le coût du foncier, de la construction et la fiscalité, trois paramètres qui seraient apparemment difficilement modifiables.  Dans cette logique, la seule variable d’ajustement est la surface unitaire.

L’acquisition individuelle est le moteur principal de la construction du parc de logements, la partie locative sociale restant minoritaire. Devenu une cible prioritaire, le primo acquérant est prêt à beaucoup de sacrifices. Ainsi le logement, sans cuisine réelle ni entrée, et aux pièces réduites au minimum, paraît être le passage obligé pour se prévaloir du titre de propriétaire. Certaines expériences ont, malgré tout, voulu démontrer la possibilité de faire autrement, en proposant la preuve par l’exemple, mais sont restées sans suite – belles rencontres entre un maire volontaire, un architecte convaincant et un promoteur ou un bailleur militant. Mais ces situations sont forcément exceptionnelles et, de ce fait, non reproductibles.

A partir de ce constat, notre groupe de travail étudie comment, avec les municipalités et les différents acteurs, il serait possible de donner des prescriptions plus précises et adaptées aux situations locales. Chacun doit assumer sa part de responsabilité et, en premier lieu, le pouvoir politique qui porte et insuffle la qualité de vie sur son territoire. La chaîne des responsabilités et des compétences devrait être capables de décider ce qu’elle souhaite à ce sujet.

Certaines villes ont déjà établi, grâce à leurs SEM ou leur PLU, des règlements allant dans ce sens et des méthodes sont à l’étude pour infléchir le coût du foncier par des principes de baux emphytéotiques, par exemple. Il s’agit, pour nous, de faire le constat des bonnes pratiques, de sorte que ces démarches ne soient plus l’apanage des grandes métropoles bien armées pour ces combats.

Aujourd’hui apparaît une nouvelle forme d’opposition entre les métropoles et les autres territoires. Les métropoles ont été l’unique objet des préoccupations urbaines des années 2000 et 2010, oubliant ce qu’on appelait les territoires du lointain. Les métropoles sont des territoires en constante concurrence, marquées par leurs attractivités économiques et culturelles très fortes, et par le rejet suscité pour de simples raisons de qualité de vie, notamment par des conditions d’habitat souvent difficiles.

Les territoires lointains se sont récemment rappelés à nos mémoires, tout d’abord avec les « gilets jaunes » et avec l’épidémie du Covid. Le confinement nous a fait voir le désir de fuir la métropole. Dans la région de Sens, par exemple, 25 000 parisiens sont arrivés la veille de l’annonce du confinement. La maison lointaine proposant un univers où il est possible de projeter sa vie privée, où l’investissement n’est pas que financier, mais aussi spatial, pourrait être le nouveau rêve.  Cette hypothèse, si elle se précise, fait craindre en France et à travers le monde, un retour encore plus fort vers l’habitat individuel et, donc, vers l’étalement urbain, ce qui poserait de graves questions environnementales.

Dans ce contexte de fragilité territoriale, il faut changer notre manière de penser le logement, le faire évoluer vers des surfaces plus grandes, plus dignes de nos modes de vie. Il est temps de s’interroger sur la pérennité de notre production, qui fige pour longtemps, dans du béton difficilement destructible, des normes de surface, selon des arguments économiques très contestables.

François Leclercq, Jacques Lucan, Odile Seyler

Catherine Bocquet

Rédactrice en chef

Édito
par Thierry Mouthiez

le 13/07/2020

Vive la Reprise !

Quel impact pourrait avoir le développement du télétravail sur la demande de bureaux ? Quelles conséquences la période de confinement pourrait-elle avoir sur celle des logements ? Comment pourraient évoluer les différentes classes d’actifs immobiliers ? A ces questions et bien d’autres, le prochain numéro de notre magazine « Immoweek », que nos abonnés vont recevoir, apporte des éléments de réponse.

En effet, il s’agit d’un numéro réellement exceptionnel de quelque 140 pages, conçu pendant et après le confinement. Ce qui explique sa constitution en deux parties. Dans la première, notre rédaction a réalisé une sélection des réponses des professionnels à notre questionnaire sur leur expérience du confinement. La seconde, pour sa part, rassemble non seulement une autre sélection, cette fois des réponses à notre questionnaire sur « le monde d’après », mais aussi de nombreux points de vue, interviews et analyses portant sur l’évolution possible des différents métiers et des différents marchés de l’immobilier.

Au total, plus de 150 professionnels de l’immobilier interviennent dans ce numéro (à conserver) qui couvre, à n’en pas douter, une période réellement unique dans l’histoire de ce secteur. Avec un objectif qui, pour nous, demeure toujours le même : faire circuler l’information afin pour que les « pros » puissent toujours mieux anticiper. Et dans ce moment où l’incertitude règne, avoir les outils pour anticiper devient primordial. « Immoweek » a la prétention d’être l’un de ces outils.

Alors, vive la reprise !

A noter : ce numéro de notre magazine est distribué avec un supplément intitulé « Crises, Société & Habitat » qui reprend l’ensemble des chroniques publiées dans nos colonnes au cours de la crise sanitaire et signées par André Yché, alors président du directoire de CDC Habitat.

Vous pouvez commander ce numéro en cliquant ici.

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