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Emmanuel Launiau (Quartus) : « Manifeste pour la densité »

Points de vueGreen & Innovations

le 18 Mar 2021

Redouter la densité, la stigmatiser et la rejeter est une erreur, selon le président de Quartus, Emmanuel Launiau. Il livre, dans une tribune qu’il nous a adressée, son « manifeste pour la densité ». Un plaidoyer à lire !

Le concept de densité a dicté des décennies de politiques urbaines et profondément marqué nos imaginaires. Mais de quoi parle-t-on quand on parle de densité urbaine ?

Le terme densité est aujourd’hui stigmatisé. Il est devenu le réceptacle de notre mal être à vivre en ville. D’abord, parce que le compte n’y est plus. Face à la bousculade dans les transports, à des appartements trop petits, au manque d’espace vert, l’essentiel n’est plus à portée de mains, les services publics sont insuffisants et une nouvelle compétition est née entre les habitants pour y accéder, accroissant au passage les inégalités, éloignant les travailleurs clefs (infirmières, policiers, enseignants…) des lieux de leur fonction, isolant un peu plus les plus démunis. La croissance urbaine fait peur parce que les contreparties n’y sont plus.

Et la crise du Covid n’a rien arrangé, désignant cette densité comme responsable de contagion, de danger. Et ce, alors même que le lien apparent ne résiste pas à l’examen des cartes à différentes échelles. Beaucoup de facteurs interviennent (intensité des échanges, connexion des réseaux, équipements hospitaliers, structure par âge, rassemblements ponctuels) qui empêchent d’établir une causalité unique. Les villes d’Asie plus denses, Séoul, Tokyo, mais mieux préparées, ont mieux résisté que nos capitales européennes. En France, Saint-Denis moins dense que Paris est plus infectée. Ce qui a fait, d’ailleurs, dire à certains que la question n’est pas la densité urbaine, mais la pauvreté urbaine.

Alors pourquoi redouter cette densité ?

Le plus souvent densité urbaine rime avec densité de population. C’est-à-dire du nombre d’habitants par kilomètre carré. Mais après tout, la ville c’est ça ! La ville est un espace construit et suffisamment habité. Il est né de notre volonté de nous regrouper autour d’un projet commun, celui de vivre en société, abandonnant au passage une part de notre liberté, pour mieux nous protéger, partager des ressources et faire communauté. Et aussi, sans doute, parce que vivre ensemble est la seule façon de construire un avenir à notre propre humanité, à lire Emmanuel Lévinas.

La France compte 4 millions de mal-logés et 2 millions de demandeurs de logements sociaux. Une thèse nouvelle s’est développée chez certains décideurs publics, curieusement passée inaperçue dans le débat public, que la France disposerait déjà de suffisamment de logements pour satisfaire ses besoins et qui conduit à limiter l’aide à la construction neuve. La croissance des villes est dans le viseur. Nos élus sont hésitants et les autorisations de construire deviennent exception, participant ainsi à l’augmentation des prix, repoussant toujours plus loin les classes moyennes et précarisant les plus pauvres.

Doit-on avoir peur de la densification des villes ?

On oppose souvent le besoin de nature à la densification des villes. Pourtant, l’idéal de la maison individuelle avec jardin, s’il venait à se généraliser, aurait pour conséquence une accélération de l’étalement urbain et de l’artificialisation des sols, en complète contradiction avec le modèle de la ville durable.

La densification urbaine est d’ailleurs une notion centrale des stratégies urbaines contre le réchauffement climatique et pour la préservation de la planète. Malgré cela les préjugés sont tenaces et l’immeuble collectif semble toujours faire peur et ce, d’autant plus qu’il est haut. Il est souvent associé aux notions d’insécurité, de densité et d’anonymat. Pourtant, la densité ne correspond pas à des formes urbaines spécifiques, mais à des processus de perception et d’évaluation qui vont rendre celle-ci acceptable ou pas.

La densité, question de perception ?

La densité est d’abord une question de perception et, plus précisément, de ressenti.

Les grands ensembles construits en France entre le milieu des années 1950 et 1970, marqués par un urbanisme de dalle, de barres et de tours, inspirés des préceptes de l’architecture moderne, sont jugés denses alors qu’en réalité leur coefficient d’occupation du sol est faible. Le mal être de leurs habitants en manque de commerces, de transports ou de vie de quartier est réel, et à l’origine de ce jugement. On y est loin de la ville du quart d’heure et de l’échelle du piéton.

A l’inverse, Paris, bien qu’étant l’une des villes les plus dense au monde, n’est pas ressentie comme telle. D’abord, parce qu’elle est belle ! Ensuite, parce que tous les 30 pas les rues s’animent, ici un porche, là un recoin pour s’isoler, là encore un commerce. La mixité sociale y survit, les trottoirs sont des lieux de rencontres, le mobilier urbain crée du rythme.

Une étude internationale menée par l’Ecole polytechnique de Zurich s’est justement intéressée aux éléments qui entrent le plus en compte dans le jugement de densité. Typiquement, voir le ciel et des espaces verts diminue la densité perçue, alors qu’apercevoir un grand nombre de véhicules et de bâtiments l’augmente.

Il ne faut pas se tromper de combat. L’ennemi de la ville durable n’est pas la densité, c’est une partie de la solution alors que le défi climatique nous impose de limiter l’étalement urbain. Comment répondre à l’accroissement démographique, l’attractivité des villes et la pénurie de logements sans densifier nos villes ?

Densité raisonnable, ville désirable

A partir de la crise que nous traversons est apparu un modèle ou plutôt un contre modèle à notre vie commune, poussé par la promotion du télétravail généralisé, qui consiste à s’enfermer dans une citadelle domestique déportée, fort de nouveaux outils et services digitaux pour travailler et commander tout ce dont on a besoin sans s’exposer à l’altérité. Si certains peuvent être tentés par ce modèle, la majorité voudra reprendre ou continuer d’entretenir des relations sociales. Elle le fera avec une volonté de mieux vivre collectivement. Et si une densité raisonnable participait à cela ?

De fait, une densité bien pensée, réfléchie au niveau d’un grand îlot ou unité de voisinage, devient un atout pour la ville en proposant une qualité de vie à ses habitants, explique Nicolas Michelin. Il met en avant de nouvelles morphologies urbaines qui préservent l’intimité tout en offrant un partage de l’espace.

Pour Christian de Portzamparc, ce sont les îlots ouverts qui offrent des solutions. «Ouverture entre bâtiments, ouverture à la lumière, ouverture à la vue, mais surtout ouverture à l’aléatoire ». Après tout, la densité de New York s’est faite avec une rue formant de véritables coupes vers le ciel et vers l’Hudson, le tracé viaire y est tel qu’on ne ressent pas la densité, mais plutôt les respirations.

La densité n’est pas un calcul, mais une impression que l’on obtient par une approche sensible de la ville. Pour Jacques Ferrier, il faut remplacer l’urbanisme de géométrie qui a longtemps prévalu par un urbanisme d’atmosphères, de matérialités, de contexte, mêlant architecture et paysage pour créer ce qu’il appelle la ville sensuelle. Une ville pas seulement performante sur le plan écologique, mais aussi une ville où nous prenons plaisir à vivre ensemble, à bien vivre.

Densifier, une responsabilité collective

Il n’y a pas de recette à appliquer, la fabrique de la ville est un sujet contextuel. Si elle est bien pensée, la densité peut s’oublier en conjuguant mixité, durabilité, qualité de vie et, finalement, qualité de ville.

Comment répondre à l’accroissement démographique, l’attractivité des villes et la pénurie de logements sans densifier ?

Il faut dépasser des obstacles culturels et politiques. Architectes, urbanistes, élus, promoteurs, bailleurs qui avons le même désir de transfigurer nos villes pour le meilleur, faisons en sorte, ensemble, que le mot densité ne soit plus galvaudé, mais surtout synonyme d’écologie et de ville désirable.

Emmanuel Launiau, président de Quartus

Catherine Bocquet

Rédactrice en chef

Édito
par Thierry Mouthiez

le 13/04/2021

Investissement : devrait mieux faire !

Si un consensus se dégage parmi les principaux conseils de la place pour souligner la meilleure orientation du marché tertiaire locatif francilien, côté investissement, les spécialistes s’attendent surtout à une reprise au cours des prochains mois…

Ainsi, « après une année 2020 particulière, les volumes investis en immobilier d’entreprise en France démarrent l’année avec un volume de 4,9 milliards d’euros au 1er trimestre » fait valoir Olivier Ambrosiali. Une « contre-performance » (-39 % sur  un an) que la société de conseil tient « à nuancer avec le caractère exceptionnel du volume enregistré l’année dernière à la même période (8 milliards d’euros) » et qui « reste en phase avec la moyenne des dix dernières années ». Tout en soulignant que « les taux de rendement « prime » ont peu évolué durant les trois premiers mois de l’année, se situant respectivement à 3,80 % pour la logistique, 3,15 % pour le commerce et 2,70 % pour le bureau ». Surtout, le directeur général adjoint, en charge du pôle vente et investissement considère qu’« au cours des prochaines semaines, les taux obligataires particulièrement bas et le fort rattrapage des dernières semaines sur le marché des actions participeront à renforcer l’attractivité du couple rendement/risque immobilier. Une confirmation du rebond sur les marchés locatifs devrait compléter le tableau afin de permettre une bonne activité du marché de l’investissement au cours des prochains trimestres »…

« Le marché de l’investissement affiche un volume comparable à la moyenne des cinq dernières années » met en avant CBRE, la société de conseil précisant, elle aussi, que « depuis janvier 2021, près de 5 milliards d’euros ont été investis en immobilier d’entreprise banalisé en France (bureaux, commerce, industriel et logistique), soit une baisse de 39 % par rapport au 1er trimestre 2020 ». Et Nicolas Verdillon de mettre en avant que « malgré la crise sanitaire, un marché locatif en retrait et des stratégies de diversification, les bureaux ont été la classe d’actifs qui a tiré les volumes » (2,2 milliards d’euros en une dizaine d’opérations). Cependant, l’ »executive director investment properties » estime que « depuis novembre dernier, l’ensemble des mesures de restriction pour palier la situation sanitaire vont évidemment retarder la reprise d’une meilleure fluidité du marché de l’investissement. Même s’il commence à se détendre un peu dans son offre, le marché reste extrêmement étroit. Les produits dits en localisation « prime » resteront une cible privilégiée des investisseurs. Les actifs mal situés dits « à risque » seront encore plus impactés en raison des craintes sur la pérennité des revenus locatifs et des financements aux conditions très resserrées ».

JLL parle, de son côté, de la « bonne tenue du marché de l’investissement francilien », avec 3,2 milliards d’euros investis en immobilier d’entreprise. Un résultat « certes en recul de 38 % par rapport à l’exceptionnel 1er trimestre 2020 », mais qui « est en accord avec la moyenne des cinq dernières années et supérieur de 20 % à la moyenne décennale ». A propos de l’offre, JLL souligne « un nombre de transactions faible, avec seulement 43 opérations, soit moitié moins qu’au 1er trimestre 2020 ». Une baisse « attendue au regard du nombre limité de nouveaux marketings fructueux au cours des derniers mois de 2020. En effet, certains actifs mis sur le marché ont finalement été retirés faute d’offres à la hauteur des attentes des vendeurs, phénomène qui n’est pas inhabituel dans un contexte de faible visibilité »… Surtout, Stephan von Barczy affirme qu’« après un début d’année assez calme, nous avons observé une reprise très nette de l’activité au début du mois de mars et ce, malgré la dégradation de la situation sanitaire. Les vendeurs nous sollicitent sur la mise en vente de toutes typologies d’actifs dans des localisations variées. Ces opérations alimenteront le marché en nouvelles opportunités dans les mois à venir et pourront satisfaire tous les profils d’investisseurs. Ainsi, si le deuxième trimestre s’annonce plutôt calme, nous anticipons une reprise marquée de l’activité au second semestre, qui devrait permettre d’atteindre un volume d’investissement relativement similaire à celui enregistré en 2020 »…

Bref, un marché qui devrait mieux faire…

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