Chargement

fredday : bool(true)
retour Accueil > Green & Innovations > Points de vue > Emmanuel Launiau (Quartus) : « Manifeste pour la...

Emmanuel Launiau (Quartus) : « Manifeste pour la densité »

Points de vueGreen & Innovations

le 18 Mar 2021

Redouter la densité, la stigmatiser et la rejeter est une erreur, selon le président de Quartus, Emmanuel Launiau. Il livre, dans une tribune qu’il nous a adressée, son « manifeste pour la densité ». Un plaidoyer à lire !

Le concept de densité a dicté des décennies de politiques urbaines et profondément marqué nos imaginaires. Mais de quoi parle-t-on quand on parle de densité urbaine ?

Le terme densité est aujourd’hui stigmatisé. Il est devenu le réceptacle de notre mal être à vivre en ville. D’abord, parce que le compte n’y est plus. Face à la bousculade dans les transports, à des appartements trop petits, au manque d’espace vert, l’essentiel n’est plus à portée de mains, les services publics sont insuffisants et une nouvelle compétition est née entre les habitants pour y accéder, accroissant au passage les inégalités, éloignant les travailleurs clefs (infirmières, policiers, enseignants…) des lieux de leur fonction, isolant un peu plus les plus démunis. La croissance urbaine fait peur parce que les contreparties n’y sont plus.

Et la crise du Covid n’a rien arrangé, désignant cette densité comme responsable de contagion, de danger. Et ce, alors même que le lien apparent ne résiste pas à l’examen des cartes à différentes échelles. Beaucoup de facteurs interviennent (intensité des échanges, connexion des réseaux, équipements hospitaliers, structure par âge, rassemblements ponctuels) qui empêchent d’établir une causalité unique. Les villes d’Asie plus denses, Séoul, Tokyo, mais mieux préparées, ont mieux résisté que nos capitales européennes. En France, Saint-Denis moins dense que Paris est plus infectée. Ce qui a fait, d’ailleurs, dire à certains que la question n’est pas la densité urbaine, mais la pauvreté urbaine.

Alors pourquoi redouter cette densité ?

Le plus souvent densité urbaine rime avec densité de population. C’est-à-dire du nombre d’habitants par kilomètre carré. Mais après tout, la ville c’est ça ! La ville est un espace construit et suffisamment habité. Il est né de notre volonté de nous regrouper autour d’un projet commun, celui de vivre en société, abandonnant au passage une part de notre liberté, pour mieux nous protéger, partager des ressources et faire communauté. Et aussi, sans doute, parce que vivre ensemble est la seule façon de construire un avenir à notre propre humanité, à lire Emmanuel Lévinas.

La France compte 4 millions de mal-logés et 2 millions de demandeurs de logements sociaux. Une thèse nouvelle s’est développée chez certains décideurs publics, curieusement passée inaperçue dans le débat public, que la France disposerait déjà de suffisamment de logements pour satisfaire ses besoins et qui conduit à limiter l’aide à la construction neuve. La croissance des villes est dans le viseur. Nos élus sont hésitants et les autorisations de construire deviennent exception, participant ainsi à l’augmentation des prix, repoussant toujours plus loin les classes moyennes et précarisant les plus pauvres.

Doit-on avoir peur de la densification des villes ?

On oppose souvent le besoin de nature à la densification des villes. Pourtant, l’idéal de la maison individuelle avec jardin, s’il venait à se généraliser, aurait pour conséquence une accélération de l’étalement urbain et de l’artificialisation des sols, en complète contradiction avec le modèle de la ville durable.

La densification urbaine est d’ailleurs une notion centrale des stratégies urbaines contre le réchauffement climatique et pour la préservation de la planète. Malgré cela les préjugés sont tenaces et l’immeuble collectif semble toujours faire peur et ce, d’autant plus qu’il est haut. Il est souvent associé aux notions d’insécurité, de densité et d’anonymat. Pourtant, la densité ne correspond pas à des formes urbaines spécifiques, mais à des processus de perception et d’évaluation qui vont rendre celle-ci acceptable ou pas.

La densité, question de perception ?

La densité est d’abord une question de perception et, plus précisément, de ressenti.

Les grands ensembles construits en France entre le milieu des années 1950 et 1970, marqués par un urbanisme de dalle, de barres et de tours, inspirés des préceptes de l’architecture moderne, sont jugés denses alors qu’en réalité leur coefficient d’occupation du sol est faible. Le mal être de leurs habitants en manque de commerces, de transports ou de vie de quartier est réel, et à l’origine de ce jugement. On y est loin de la ville du quart d’heure et de l’échelle du piéton.

A l’inverse, Paris, bien qu’étant l’une des villes les plus dense au monde, n’est pas ressentie comme telle. D’abord, parce qu’elle est belle ! Ensuite, parce que tous les 30 pas les rues s’animent, ici un porche, là un recoin pour s’isoler, là encore un commerce. La mixité sociale y survit, les trottoirs sont des lieux de rencontres, le mobilier urbain crée du rythme.

Une étude internationale menée par l’Ecole polytechnique de Zurich s’est justement intéressée aux éléments qui entrent le plus en compte dans le jugement de densité. Typiquement, voir le ciel et des espaces verts diminue la densité perçue, alors qu’apercevoir un grand nombre de véhicules et de bâtiments l’augmente.

Il ne faut pas se tromper de combat. L’ennemi de la ville durable n’est pas la densité, c’est une partie de la solution alors que le défi climatique nous impose de limiter l’étalement urbain. Comment répondre à l’accroissement démographique, l’attractivité des villes et la pénurie de logements sans densifier nos villes ?

Densité raisonnable, ville désirable

A partir de la crise que nous traversons est apparu un modèle ou plutôt un contre modèle à notre vie commune, poussé par la promotion du télétravail généralisé, qui consiste à s’enfermer dans une citadelle domestique déportée, fort de nouveaux outils et services digitaux pour travailler et commander tout ce dont on a besoin sans s’exposer à l’altérité. Si certains peuvent être tentés par ce modèle, la majorité voudra reprendre ou continuer d’entretenir des relations sociales. Elle le fera avec une volonté de mieux vivre collectivement. Et si une densité raisonnable participait à cela ?

De fait, une densité bien pensée, réfléchie au niveau d’un grand îlot ou unité de voisinage, devient un atout pour la ville en proposant une qualité de vie à ses habitants, explique Nicolas Michelin. Il met en avant de nouvelles morphologies urbaines qui préservent l’intimité tout en offrant un partage de l’espace.

Pour Christian de Portzamparc, ce sont les îlots ouverts qui offrent des solutions. «Ouverture entre bâtiments, ouverture à la lumière, ouverture à la vue, mais surtout ouverture à l’aléatoire ». Après tout, la densité de New York s’est faite avec une rue formant de véritables coupes vers le ciel et vers l’Hudson, le tracé viaire y est tel qu’on ne ressent pas la densité, mais plutôt les respirations.

La densité n’est pas un calcul, mais une impression que l’on obtient par une approche sensible de la ville. Pour Jacques Ferrier, il faut remplacer l’urbanisme de géométrie qui a longtemps prévalu par un urbanisme d’atmosphères, de matérialités, de contexte, mêlant architecture et paysage pour créer ce qu’il appelle la ville sensuelle. Une ville pas seulement performante sur le plan écologique, mais aussi une ville où nous prenons plaisir à vivre ensemble, à bien vivre.

Densifier, une responsabilité collective

Il n’y a pas de recette à appliquer, la fabrique de la ville est un sujet contextuel. Si elle est bien pensée, la densité peut s’oublier en conjuguant mixité, durabilité, qualité de vie et, finalement, qualité de ville.

Comment répondre à l’accroissement démographique, l’attractivité des villes et la pénurie de logements sans densifier ?

Il faut dépasser des obstacles culturels et politiques. Architectes, urbanistes, élus, promoteurs, bailleurs qui avons le même désir de transfigurer nos villes pour le meilleur, faisons en sorte, ensemble, que le mot densité ne soit plus galvaudé, mais surtout synonyme d’écologie et de ville désirable.

Emmanuel Launiau, président de Quartus

Catherine Bocquet

Rédactrice en chef

Édito
par Thierry Mouthiez

le 20/09/2021

Bureaux en régions : des signes encourageants…

Les marchés tertiaires régionaux semblent plutôt bien évoluer.

S’agissant du premier d’entre eux, en l’occurrence celui de Lyon, une récente étude signée Brice Robert Arthur Loyd met en avant une demande placée à fin juin de 126 523 m2, en hausse de 34 % par rapport au 1er semestre 2020, cependant « à relativiser puisqu’un mega deal de plus de 28 000 m2, signé par l’EM Lyon, a été comptabilisé à Gerland ». Il n’empêche que le nombre de transactions est également en hausse de 34 % à 246 et que le loyer « prime » atteint 340 euros (HT, HC) du mètre carré, contre 320 euros (HT, HC) du mètre carré au 1er semestre 2020. « Sur le terrain, nous constatons que les entreprises ont le souhait d’aller de l’avant et de concrétiser leur projet immobilier, tout en ayant pleinement conscience qu’elles devront adapter leur consommation de mètres carrés à l’émergence des nouvelles façons de penser le « bureau » : télétravail, « desk sharing »… » souligne Jonathan Garcia. Le consultant associé ajoute : « les mesures d’accompagnement proposées par les bailleurs sont également revues : durée d’engagement adaptée, possibilité de restitution de surface par anticipation, franchise de loyer… Ces mesures adaptées au contexte actuel permettent de maintenir l’équilibre des valeurs »…

Plus généralement, « le marché des bureaux en régions montre des signes encourageants de reprise dans un contexte de crise sanitaire » affirme BNP Paribas Real Estate, faisant valoir un volume de 730 000 m2 placés dans ce créneau du marché tertiaire au cours du 1er semestre, en hausse de 35 % par rapport au 1er semestre de l’année dernière. Un volume qui « est même supérieur au niveau enregistré en 2016, par exemple, et affiche une progression de 6 % en comparaison à la moyenne sur dix ans » précise Jean-Laurent de La Prade, directeur général adjoint de BNP Paribas Real Estate Transaction France, en charge du pôle régions.

Pour ce qui concerne les principales tendances de ce marché, « les transactions dans le neuf tirent leur épingle du jeu avec une progression de 45 % », sachant que le seconde main reste majoritaire et représente plus de la moitié des transactions, « avec une croissance de 29 % par rapport au 1er semestre 2020 ». Par ailleurs, « les transactions de grandes surfaces (supérieures à 5 000 m²) sont de retour sur un marché dominé dernièrement par les petites et moyennes surfaces » précise BNP Paribas Real Estate, soulignant qu’« avec près de 107 000 m² placés, le volume de transactions de grandes surfaces enregistre une hausse significative de 38 % par rapport au 1er semestre 2020 »… Si Lyon reste en tête des marchés tertiaires régionaux, « Lille se positionne en 2ème place avec 80 000 m² placés, soit une légère progression de près de 1 %. Aix/Marseille monte sur la troisième marche du podium avec un volume de transactions qui progresse de 10 %. De son côté, Nantes totalise près de 67 000 m² placés, soit une hausse significative de 74 %. Montpellier crée la surprise avec un volume de transactions presque trois fois plus élevé que l’an dernier passant devant Bordeaux (+32 %) et Toulouse (+46 %) ».

Quant aux perspectives, « pour la fin de l’année 2021, nous sommes plutôt confiants » affirme Jean-Laurent de La Prade. « D’une part, les indicateurs macro économiques en régions sont très bien orientés et surperforment l’Ile-de-France, notamment sur l’Arc Atlantique, la région Rhône-Alpes et le bassin méditerranéen. D’autre part, la demande exprimée auprès de nos équipes a augmenté de 22 % en volume et de 43 % en nombre par rapport au 1er semestre 2020. Enfin, les régions représentent une vraie alternative pour les salariés qui privilégient de plus en plus un bon équilibre entre la vie personnelle et la vie professionnelle et pour les entreprises qui y trouvent des loyers plus attractifs ». Au final, « nous anticipons un atterrissage autour de 1,55 million de mètres carrés d’ici fin 2021, soit légèrement en-dessous de la moyenne des cinq dernières années qui s’élève à 1,65 million de mètres carrés »…

Portrait

Chargement

Page 0 /

Vis à vis

Zoom 1

Vous devez être connecté pour télécharger le magazine