L’urgence climatique et écologique nous commande tous. Le dernier baromètre EY nous rappelle qu’en France, la conception, la construction et l’exploitation des bâtiments génèrent près d’un tiers des émissions de gaz à effet de serre et consomment près de la moitié de l’énergie finale.

S’impose aussi l’urgence sociale, indissociable de la première, celle de permettre à chacun d’être bien logé. Le constat est posé : en France, 4 millions de personnes sont non ou mal logées et plus de 14 millions de Français sont fragilisés par la crise du logement. De Christophe Robert, délégué général de la Fondation Abbé Pierre, à l’essayiste Robin Rivaton, qui qualifie la pénurie de logements actuelle de future « bombe sociale », tout le monde s’accorde sur un point : il nous faut construire davantage.

La ville n’est pas le problème, mais le lieu des solutions. Les trois quarts de la population mondiale habiteront en ville d’ici 2050 et ne nous y trompons pas, l’exode urbain n’est pas pour demain. Si la ville attire, elle doit davantage séduire. Notre défi collectif est de redonner le goût d’habiter la ville et pour y répondre, il nous faut une vision partagée, de la constance et du volontarisme dénués de chimères.

Comment voulons-nous vivre ensemble ? Aujourd’hui, le projet qu’on nous propose est d’abord normatif, réglementaire, fait d’indicateurs et de cases à cocher. Mais peut-on mesurer des notions aussi sensibles de manière si quantitative ? Bien sûr, les normes et les chartes sont vertueuses. Bien sûr, la Réglementation environnementale 2020 est un excellent cadre pour l’action et permet à l’industrie immobilière de se structurer autour de filières aujourd’hui non matures. C’est le cas pour les matériaux biosourcés et géosourcés comme le bois ou la terre crue.

Pour développer ces modes constructifs et faire baisser leurs coûts, maîtriser les analyses des cycles de vie des bâtiments, il faut accorder le temps que prévoit la nouvelle réglementation. Il est, sans doute, rassurant pour les donneurs d’ordre d’exiger de produire dès 2023 ce que la loi attend en 2025 ou 2028. Néanmoins, le risque est grand d’anticiper les jalons et de faire des promesses qui ne pourront être tenues face à des équations financières dont la variable d’ajustement devient la qualité du bâti.

L’écologie, ça se construit

La nouvelle réglementation carbone aligne l’analyse des investissements sur un cycle de vie normé à 50 ans. Mais que reste-t-il des patrimoines légers en carbone des années 1970 face aux poids lourds haussmanniens du siècle dernier qui ont déjà eu dix vies et encore de nombreuses à venir, à l’heure où la démolition reconstruction est l’acte carboné à proscrire – sans compter que réparer un bâtiment c’est ajouter à l’épaisseur du trait de l’architecte, la poésie d’une vie, l’histoire des hommes et des femmes qui l’ont habité -. Il y a donc des bâtiments qui, au fil du temps, coûtent plus chers en carbone que d’autres au départ mais qui, très souvent, participent à la transformation de la ville dans la durée comme à sa beauté.

Comme le soulignent Christine Leconte, présidente de l’Ordre National des Architectes et Sylvain Grisot, urbaniste, dans leur nouvel opus bien nommé « Réparons la ville ! », la ville est le reflet de notre démocratie. Elle est la matérialisation de ses réussites comme de ses échecs. La crise urbaine que nous connaissons est d’abord une crise démocratique. Elle ne se résoudra pas uniquement à coups d’indicateurs de performance. Pour rendre la ville désirable et désirée, nous devons prendre garde à ne pas oublier l’architecture, la sensibilité et la beauté, pour qu’aimer habiter la ville soit plus une affaire d’émotions qu’une succession de labels.

Pas d’argent magique, pas de bilan caché

La tension du marché, la pénurie d’offre et les prix en centre-ville qui augmentent tous inexorablement ont leur pharmacopée : la promotion immobilière ! Au promoteur de trouver l’équation économique qui concilie la production de logements plus grands et plus performants écologiquement avec plus d’espaces verts, d’équipements et de services. Il peut le faire, il n’a qu’à réduire ses marges et revoir le bilan économique de ses opérations !

Contrairement aux idées trop communément reçues, si la promotion immobilière permet un rendement sur fonds propres important, les marges qu’elle dégage, aux alentours de 5 % nettes, sont étroites. Notre secteur ne peut, à lui seul, résoudre la quadrature du cercle de la production de logements en France. Surtout qu’il doit déjà supporter les contraintes inhérentes au marché : coûts de construction élevés, hausse des matières premières et effets induits par les nouvelles réglementations. Plus lointaine et néanmoins présente, il doit aussi subir une volonté de tous d’aller plus vite, d’anticiper et d’être les bons élèves de l’Europe sur les questions de carbone.

Et pourtant…

L’ajustement par le prix de vente a ses limites. Ces prix sont déjà trop élevés aujourd’hui en zone tendue, reléguant loin des centres-villes ceux-là même qui ont pour fonction de les faire vivre. C’est la ville subie versus la ville choisie. Seule une stratégie foncière ambitieuse et volontariste permettra de mobiliser davantage les fonciers publics et privés, et de stopper un enchérissement qui ne cesse d’appauvrir la qualité des projets. Il faut plus d’offre en zone tendue, accroître le pouvoir des élus de proximité sur les territoires, leur redonner des moyens de bien faire fonctionner leurs communes, leurs services, leurs équipements et leurs espaces publics, plutôt que de leur supprimer des taxes ou de leur réduire leur dotation globale de fonctionnement.

Il serait peut-être aussi intéressant de changer de point de vue sur la fiscalité. La rétention foncière en France est en réalité très peu taxée : plus vous détenez sur la durée, moins vous payez. Puisque les temps sont propices aux propositions de nouvelles mesures, étudions les taxes sur le foncier non bâti et sur le bâti non occupé, afin d’inciter les propriétaires à mobiliser leur foncier plus rapidement.

Nous avons tous à gagner à sortir de l’ambiguïté et à régler ensemble les injonctions contradictoires de la production de logements en France. Gageons que cette priorité pour les Français en soit également une pour le prochain quinquennat.

Emmanuel Launiau
Président
Quartus

Emmanuel Launiau (Quartus) : "pour sortir de l'ambiguïté"