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RE2020 : Guillaume Poitrinal (Woodeum) face à Olivier Salleron (FFB)

Points de vueGreen & Innovations

le 25 Mar 2021

Fallait-il (ou pas) reporter, comme cela a été décidé par le gouvernement, l’entrée en vigueur de la RE2020 ? Nous avons souhaité ouvrir le débat en donnant la parole au président de la FFB, Olivier Salleron, favorable à ce report et à Guillaume Poitrinal, cofondateur de Woodeum et WO2, pour qui la réponse est « évidemment non ! ». Voici leurs deux points de vue.

Pour ou contre le report de la RE2020 ?

Guillaume Poitrinal : évidemment contre…
La réchauffement climatique ne relève plus de l’hypothèse. Il est là, alarmant et déjà destructeur. Sa cause est établie : les émissions de gaz à effet de serre, en premier lieu le CO2. Quatre grands polluants sont en cause : le charbon, le pétrole, le gaz et le ciment. Réduire les émissions est l’impératif de notre génération. C’est désormais une course contre la montre qui est lancée pour freiner l’emballement des températures et laisser à nos enfants un monde habitable. Le défi est considérable.

La plupart des secteurs de l’économie en ont pris la mesure. Depuis 15 ans, l’automobile travaille sur les biocarburants, le moteur électrique et l’hydrogène. Les énergéticiens développent des énergies renouvelables. Mais pour l’immobilier, pourtant très émetteur de CO2, jusqu’à un passé récent on avait soigneusement esquivé le sujet inconfortable des émissions carbone.

Cet évitement s’est joué de façon assez subtile. Tout d’abord une confusion, encore tenace dans l’esprit du public, entre performance énergétique et faible empreinte carbone. Il suffisait qu’un bâtiment soit moins consommateur d’énergie, voire producteur d’énergie, pour obtenir le sésame « bon pour l’environnement ». Et on a vu fleurir des bâtiments prétendument « verts », mettant en œuvre quantité de matériaux polluants pour arriver à gagner en efficacité énergétique, sans jamais se soucier du bilan carbone de l’opération. Au pays de l’électricité presque décarbonée, émettre beaucoup de CO2 dans des programmes de travaux pour économiser quelques kWh par mètre carré à l’exploitation, demeure un contre-sens dramatique que beaucoup ont encore du mal à mesurer.

Le second acte de cet évitement, encore bien présent dans les esprits, a consisté à noyer le sujet carbone dans l’océan de l’écologiquement correct. La curiosité humaine, parfois guidée par d’amicaux conseils intéressés, a déterminé que l’environnement était un sujet trop important pour être l’affaire d’un seul critère. On a donc agrégé quantité d’autres critères autour du sacro-saint kWh/m². Récupération des eaux de pluie, tri des déchets, qualité de l’air, biodiversité végétale et animale, recyclage des matériaux, bio à la cantine et compostage des restes,… tout ce que la bonne conscience (et parfois le bon sens) peuvent dicter s’est agrégé pour constituer des labels environnementaux les plus complets et compliqués possibles. Mais dans ces très longs inventaires à la Prévert de bonnes actions, toujours pas la moindre mesure du CO2.

Il aura fallu la COP21 en 2015 pour qu’un petit groupe d’ingénieurs, d’architectes et de promoteurs réfléchissent à doter le pays du premier référentiel de calcul de l’empreinte carbone sur le cycle de vie du bâtiment : construction, exploitation et fin de vie. Une première mondiale mise au point à Paris par l’association Bâtiment Bas Carbone (BBCA).  Né en 2016, le label BBCA a été immédiatement adopté par les plus grands promoteurs de la place : Nexity, Bouygues, BNP Paribas Real Estate, Crédit Agricole Immobilier, Icade, Eiffage… et a conforté l’émergence d’ultra-spécialistes de l’immobilier bas carbone comme Woodeum-WO2 ou REI. Dans le même temps, les majors du BTP formaient des équipes sur les sujets de construction bois. Le maçon devenait charpentier. Les grands architectes (Duthilleul, Wilmotte, Viguier, Valode, Leclerc, Laisné…) s’intéressaient au sujet. Les politiques et les aménageurs en faisaient un cheval de bataille. Et, enfin, l’Etat mettait sur l’établi le projet de réforme de sa RT2012, en intégrant l’essentiel du moteur de calcul BBCA et plaçait, ainsi, le CO2/m² à l’égal du kWh/m². C’est la RE2020.

Tout aurait pu se passer facilement, si l’affaire ne venait pas heurter des intérêts puissants et solidement établis. Sur le cycle de vie, 60 % des émissions carbone sont liés à l’acte de construire. Beaucoup de matériaux sont émetteurs de CO2, à commencer par le béton qui, à lui seul, représente plus de la moitié des émissions de la phase de construction.

Inventé en 1817 par le polytechnicien Vicat, créateur du ciment, puis poussé au sommet par un autre polytechnicien, Freyssinet, avec la précontrainte, le béton est le matériau de construction du 20ème siècle. Il aura tout effacé : la pierre, la brique et le bois avec lesquels on fabriquait l’habitation. Même le métal, qui aurait pu permettre d’élancer des tours de bureaux comme à New-York ou à Londres, aura subi sa loi d’airain. Pas la moindre tour en métal en France. Dans l’Hexagone, le béton est partout, sait tout faire. C’est le seul matériau vraiment enseigné dans nos écoles d’ingénieurs. Et sa domination aura permis l’essor magistral de la filière BTP, partie à la conquête du monde, avec Bouygues, Vinci et Eiffage en porte-étendard.

Or, la formule chimique de la fabrication du ciment est très émissive de CO2 et recourt à quantité d’énergies. On y ajoute du sable venu de plus en plus loin et du métal dont l’empreinte carbone est redoutée. On le transporte dans des camions-toupies qui contiennent bien peu de matériaux et sa réutilisation en fin de vie demeure hypothétique. Au pays du bas-carbone, le béton traditionnel a toutes les raisons de se sentir menacer, au même titre que le charbon ou le fioul.

On ne sera donc pas étonné que les lobbies des matériaux de construction traditionnels ait pris peur. Ils auront tout tenté pour retarder la RE2020, au motif central qu’elle favoriserait à l’excès les matériaux de construction d’origine biosourcée et que la France n’était pas encore prête à une telle révolution.

Cet effort a échoué. Non pas que les lobbies aient perdu en influence à Bercy ou à Matignon, mais tout simplement parce que la réalité du marché s’est déplacée. La démarche bas-carbone qui conduit au retour de matériaux comme le bois, revisités par des technologies ultra-modernes, est aujourd’hui plébiscitée par tous. Les grands promoteurs, les architectes, les élus, les investisseurs et les clients : tous préfèrent la construction bas carbone et l’utilisation des matériaux réutilisables, issus de ressources renouvelables. Mieux encore, la ressource biosourcée est disponible, les industriels sont prêts à fournir, les constructeurs et les charpentiers sont l’arme au pied. Des milliers d’appartements, des dizaines de milliers de mètres carrés de bureaux et d’hôtels bas carbone ont d’ores et déjà été construits et livrés à des utilisateurs heureux. Les prix de vente de cet immobilier bas-carbone ne sont pas plus élevés et cela, sans recours à aucune subvention publique. Le marché a toujours raison. La RE2020 ne vient qu’en prendre acte.

Il reste donc à souhaiter que toute notre filière, y compris la production des matériaux, prenne part activement à l’inévitable mutation vers l’immobilier bas-carbone. L’innovation permettra très probablement l’émergence de bétons réellement peu émissifs (pas ceux issus des laitiers sur lesquels le doute semble définitivement installé). Il faut s’en réjouir car on aura encore besoin de béton à l’avenir, notamment pour les infrastructures et les ouvrages d’art. Pour répondre aux autres usages, nos industriels s’intéresseront très sûrement à la production de matériaux de construction biosourcés, produits en France et issus de nos importantes forêts d’exploitation. Après des années de doute, Peugeot s’est bien mis à l’électrique et Total au renouvelable. Tout est possible, dans l’époque révolutionnaire que nous traversons.

RE2020 : ne pas confondre vitesse et précipitation (au risque de la crise)

Olivier Salleron : la règlementation environnementale 2020 (RE2020) doit constituer le vecteur d’accélération de la transition énergétique et bas carbone dans la construction neuve, afin de mettre cette activité sur une trajectoire compatible avec la signature apposée par la France au bas de l’Accord de Paris sur le climat fin 2015. L’enjeu est indéniablement fort, mais l’on se doit aussi de rappeler immédiatement que la construction neuve compte, chaque année, pour environ 1 % du parc, donc que la véritable condition du succès réside avant tout dans la rénovation énergétique des bâtiments existants. C’est d’autant plus vrai que l’actuelle règlementation française s’imposant au neuf, la RT2012, s’avère déjà très ambitieuse : elle se range au second rang en Europe, juste derrière celle de Wallonie, et occupe, à n’en pas douter, les premières places dans le monde. S’il y a urgence, ce que personne ne conteste, elle reste ici relative.

Une première étape sera prochainement franchie avec la publication attendue d’ici l’été de la version définitive du volet logement de cette RE2020. Mais le travail reste à accomplir en totalité ou presque pour le non résidentiel. La nécessaire coordination entre ces deux segments constitue une première raison de ne pas se précipiter dans l’application de ces textes, au risque d’une cacophonie dommageable. En-deçà même de la difficulté qu’il y aurait à faire accepter que l’effort ne soit pas partagé, un tel décalage s’avèrerait nécessairement source de complexité et de contre-références. Comment traiter des résidences qui comprennent des habitations et des locaux d’activité (commerces en pieds d’immeubles, locaux d’exercice de professions libérales dans les étages…) ? Comment espérer une montée en compétence générale et limiter les risques avec des exigences transitoirement différentes sur des chantiers réalisés par de mêmes entreprises ?

Mais il y a plus que cela. De fait, le chemin proposé mérite qu’on s’assure qu’il soit praticable. Or, les échanges techniques depuis le premier projet de texte dévoilé en décembre 2020 montrent que ce n’est pas totalement acquis. À cet égard, on peut rappeler que, dans la version initiale des textes, la prise en compte trop partielle des fondations et parkings enterrés rendait quasiment impossible de construire dans ces cas avec les seuils retenus pour le carbone. Or, ces infrastructures s’imposent aux maîtres d’ouvrage et aux constructeurs, en raison de la mauvaise qualité des sols ou des exigences des PLU. Autre exemple, l’objectif BBio – 30%, théoriquement envisageable, s’est révélé dans les simulations très difficile à atteindre à brève échéance et très coûteux pour les petites surfaces (maisons individuelles ou petits collectifs). Dernier exemple, le hasard des modélisations a révélé que le critère de confort d’été s’avérait quasiment impossible à respecter dans les parties des zones chaudes (H3 et H2d) s’inscrivant aussi en zones de bruit (BR2 et BR3). Comme le révèlent ces exemples, les tests conduits pour construire, puis valider la réforme l’ont été sur quelques cas-type de logements ; il faudrait les multiplier avant « d’entrer dans le dur ». Encore plus fondamentalement, on ne peut passer sous silence le fait que la méthode nouvelle d’analyse du cycle de vie (ACV) dite « simplifiée » pour mesurer les impacts environnementaux des produits et matériaux, dont le carbone, reste peu éprouvée et à expertiser véritablement. Bref, si l’on a pu déminer beaucoup de points en deux mois, le travail n’est pas achevé. En témoigne le fait que les experts échangent en ce moment sur les modulations à retenir pour lever les écueils soulevés et sur quelques points connexes moins médiatiques, mais tout aussi importants pour la filière. C’est d’ailleurs l’une des raisons avancées pour expliquer le fait que la consultation publique sur les textes RE2020 relatifs au logement n’a pas encore été programmée : elle le sera sur la base d’une version 2 des textes aboutie. En réalité, la nouvelle réglementation sera probablement arrêtée à l’été, pas avant.

Les remarques précédentes soulignent la complexité de l’approche retenue. De fait, elle s’appuie sur une petite dizaine de critères qui interagissent entre eux. Par exemple, en zone chaude et en l’absence de possibilité de jouer sur l’orientation du bâtiment dans la parcelle, respecter le critère de confort d’été impliquera de recourir à des brise-soleil, dont le poids carbone obligera à faire de nouveaux efforts sur les autres postes. Aujourd’hui, seuls quelques grands bureaux d’études spécialisés maîtrisent le moteur de calculs associé à cette approche globale. Il faut évidemment une diffusion bien plus grande sur le territoire pour assurer une réponse suffisamment fluide aux demandes, même si l’on tombe aux environs de 300 000 logements mis en chantier (j’y reviendrai plus loin).

D’autant que la date-couperet de la réforme s’applique aux permis de construire. Or, un projet se conçoit évidemment avant d’en déposer le permis, parfois même bien avant dans le collectif. C’est d’ailleurs la raison qui avait motivé une annonce de la RT2012 deux ans avant son application effective. Une application trop hâtive de la réforme, compte tenu de son ampleur, se traduirait avant tout par la nécessité de reprendre tous les projets, mêmes ceux conçus en tenant compte par anticipation de l’ex-approche « E+C- », voire d’en abandonner certains tout simplement. Il faut laisser le temps d’apurer le stock pour éviter un tel choc.

Toutes les raisons évoquées récemment justifient la demande de la FFB et d’autres (USH, FPI, Untec, UNSFA…) de se donner un peu de temps (il s’agit bien de quelques mois et non d’un report sine die). Mais une dernière emporte le tout : celle qui consiste à permettre au gouvernement de définir les dispositifs d’accompagnement de la réforme avant de l’engager. Cela vaut, tout d’abord, pour les donneurs d’ordres, alors que le gouvernement estime le surcoût immédiat de la RE2020 aux environs de 4 % et que cela vient s’ajouter aux surcoûts liés à la vague de nouvelles normes et réglementations s’appliquant en 2020 (généralisation des douches sans ressaut, multiplication des études de sol préalables dans l’individuel, nouvelles mesures parasismiques, prééquipement des places de parking en infrastructure de recharge des véhicules électriques et doublement des espaces sécurisés et protégés de stationnement des vélos en collectif…). Les ménages ne pourront absorber avec leur seule épargne un tel choc, surtout alors que le marché du crédit se contracte, notamment sous l’effet des recommandations, bientôt d’ordre règlementaires, du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF). Il en va de même des bailleurs institutionnels et du monde du logement social. Mais l’accompagnement de la Nation s’avère tout aussi indispensable pour l’appareil de production. Il va devoir se former, mais aussi se transformer. La mise en avant des matériaux biosourcés, incontestable, implique toutefois de radicalement modifier la répartition des compétences dans la filière, de former des compagnons, des chefs de chantier, des ingénieurs, des architectes… sur de nouveaux métiers et de nouvelles approches, de travailler très différemment entre corps d’état… Tout cela a un coût, non négligeable, que les entreprises ne pourront absorber toutes seules, surtout en sortie (souhaitons-le) de crise de la Covid-19.

À défaut de définir en amont les conditions de cet accompagnement des donneurs d’ordre et de la filière, la catastrophe industrielle se profilerait. Pour ne parler que du logement, alors que 2020 se solde sur 351 000 mises en chantier seulement et une chute des permis de 15 %, une RE2020 trop hâtivement construite et sans soutien public conduira inévitablement à passer sous la barre des 300 000 logements sortis de terre dès 2022. Alors que les besoins restent très forts en France, je ne puis me résoudre à imaginer qu’un acteur responsable refuse six mois de délai et quelques ajustements au prix d’une crise profonde et durable du logement !

Catherine Bocquet

Rédactrice en chef

Édito
par Thierry Mouthiez

le 13/04/2021

Investissement : devrait mieux faire !

Si un consensus se dégage parmi les principaux conseils de la place pour souligner la meilleure orientation du marché tertiaire locatif francilien, côté investissement, les spécialistes s’attendent surtout à une reprise au cours des prochains mois…

Ainsi, « après une année 2020 particulière, les volumes investis en immobilier d’entreprise en France démarrent l’année avec un volume de 4,9 milliards d’euros au 1er trimestre » fait valoir Olivier Ambrosiali. Une « contre-performance » (-39 % sur  un an) que la société de conseil tient « à nuancer avec le caractère exceptionnel du volume enregistré l’année dernière à la même période (8 milliards d’euros) » et qui « reste en phase avec la moyenne des dix dernières années ». Tout en soulignant que « les taux de rendement « prime » ont peu évolué durant les trois premiers mois de l’année, se situant respectivement à 3,80 % pour la logistique, 3,15 % pour le commerce et 2,70 % pour le bureau ». Surtout, le directeur général adjoint, en charge du pôle vente et investissement considère qu’« au cours des prochaines semaines, les taux obligataires particulièrement bas et le fort rattrapage des dernières semaines sur le marché des actions participeront à renforcer l’attractivité du couple rendement/risque immobilier. Une confirmation du rebond sur les marchés locatifs devrait compléter le tableau afin de permettre une bonne activité du marché de l’investissement au cours des prochains trimestres »…

« Le marché de l’investissement affiche un volume comparable à la moyenne des cinq dernières années » met en avant CBRE, la société de conseil précisant, elle aussi, que « depuis janvier 2021, près de 5 milliards d’euros ont été investis en immobilier d’entreprise banalisé en France (bureaux, commerce, industriel et logistique), soit une baisse de 39 % par rapport au 1er trimestre 2020 ». Et Nicolas Verdillon de mettre en avant que « malgré la crise sanitaire, un marché locatif en retrait et des stratégies de diversification, les bureaux ont été la classe d’actifs qui a tiré les volumes » (2,2 milliards d’euros en une dizaine d’opérations). Cependant, l’ »executive director investment properties » estime que « depuis novembre dernier, l’ensemble des mesures de restriction pour palier la situation sanitaire vont évidemment retarder la reprise d’une meilleure fluidité du marché de l’investissement. Même s’il commence à se détendre un peu dans son offre, le marché reste extrêmement étroit. Les produits dits en localisation « prime » resteront une cible privilégiée des investisseurs. Les actifs mal situés dits « à risque » seront encore plus impactés en raison des craintes sur la pérennité des revenus locatifs et des financements aux conditions très resserrées ».

JLL parle, de son côté, de la « bonne tenue du marché de l’investissement francilien », avec 3,2 milliards d’euros investis en immobilier d’entreprise. Un résultat « certes en recul de 38 % par rapport à l’exceptionnel 1er trimestre 2020 », mais qui « est en accord avec la moyenne des cinq dernières années et supérieur de 20 % à la moyenne décennale ». A propos de l’offre, JLL souligne « un nombre de transactions faible, avec seulement 43 opérations, soit moitié moins qu’au 1er trimestre 2020 ». Une baisse « attendue au regard du nombre limité de nouveaux marketings fructueux au cours des derniers mois de 2020. En effet, certains actifs mis sur le marché ont finalement été retirés faute d’offres à la hauteur des attentes des vendeurs, phénomène qui n’est pas inhabituel dans un contexte de faible visibilité »… Surtout, Stephan von Barczy affirme qu’« après un début d’année assez calme, nous avons observé une reprise très nette de l’activité au début du mois de mars et ce, malgré la dégradation de la situation sanitaire. Les vendeurs nous sollicitent sur la mise en vente de toutes typologies d’actifs dans des localisations variées. Ces opérations alimenteront le marché en nouvelles opportunités dans les mois à venir et pourront satisfaire tous les profils d’investisseurs. Ainsi, si le deuxième trimestre s’annonce plutôt calme, nous anticipons une reprise marquée de l’activité au second semestre, qui devrait permettre d’atteindre un volume d’investissement relativement similaire à celui enregistré en 2020 »…

Bref, un marché qui devrait mieux faire…

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