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RE2020 : Guillaume Poitrinal (Woodeum) face à Olivier Salleron (FFB)

Points de vueGreen & Innovations

le 25 Mar 2021

Fallait-il (ou pas) reporter, comme cela a été décidé par le gouvernement, l’entrée en vigueur de la RE2020 ? Nous avons souhaité ouvrir le débat en donnant la parole au président de la FFB, Olivier Salleron, favorable à ce report et à Guillaume Poitrinal, cofondateur de Woodeum et WO2, pour qui la réponse est « évidemment non ! ». Voici leurs deux points de vue.

Pour ou contre le report de la RE2020 ?

Guillaume Poitrinal : évidemment contre…
La réchauffement climatique ne relève plus de l’hypothèse. Il est là, alarmant et déjà destructeur. Sa cause est établie : les émissions de gaz à effet de serre, en premier lieu le CO2. Quatre grands polluants sont en cause : le charbon, le pétrole, le gaz et le ciment. Réduire les émissions est l’impératif de notre génération. C’est désormais une course contre la montre qui est lancée pour freiner l’emballement des températures et laisser à nos enfants un monde habitable. Le défi est considérable.

La plupart des secteurs de l’économie en ont pris la mesure. Depuis 15 ans, l’automobile travaille sur les biocarburants, le moteur électrique et l’hydrogène. Les énergéticiens développent des énergies renouvelables. Mais pour l’immobilier, pourtant très émetteur de CO2, jusqu’à un passé récent on avait soigneusement esquivé le sujet inconfortable des émissions carbone.

Cet évitement s’est joué de façon assez subtile. Tout d’abord une confusion, encore tenace dans l’esprit du public, entre performance énergétique et faible empreinte carbone. Il suffisait qu’un bâtiment soit moins consommateur d’énergie, voire producteur d’énergie, pour obtenir le sésame « bon pour l’environnement ». Et on a vu fleurir des bâtiments prétendument « verts », mettant en œuvre quantité de matériaux polluants pour arriver à gagner en efficacité énergétique, sans jamais se soucier du bilan carbone de l’opération. Au pays de l’électricité presque décarbonée, émettre beaucoup de CO2 dans des programmes de travaux pour économiser quelques kWh par mètre carré à l’exploitation, demeure un contre-sens dramatique que beaucoup ont encore du mal à mesurer.

Le second acte de cet évitement, encore bien présent dans les esprits, a consisté à noyer le sujet carbone dans l’océan de l’écologiquement correct. La curiosité humaine, parfois guidée par d’amicaux conseils intéressés, a déterminé que l’environnement était un sujet trop important pour être l’affaire d’un seul critère. On a donc agrégé quantité d’autres critères autour du sacro-saint kWh/m². Récupération des eaux de pluie, tri des déchets, qualité de l’air, biodiversité végétale et animale, recyclage des matériaux, bio à la cantine et compostage des restes,… tout ce que la bonne conscience (et parfois le bon sens) peuvent dicter s’est agrégé pour constituer des labels environnementaux les plus complets et compliqués possibles. Mais dans ces très longs inventaires à la Prévert de bonnes actions, toujours pas la moindre mesure du CO2.

Il aura fallu la COP21 en 2015 pour qu’un petit groupe d’ingénieurs, d’architectes et de promoteurs réfléchissent à doter le pays du premier référentiel de calcul de l’empreinte carbone sur le cycle de vie du bâtiment : construction, exploitation et fin de vie. Une première mondiale mise au point à Paris par l’association Bâtiment Bas Carbone (BBCA).  Né en 2016, le label BBCA a été immédiatement adopté par les plus grands promoteurs de la place : Nexity, Bouygues, BNP Paribas Real Estate, Crédit Agricole Immobilier, Icade, Eiffage… et a conforté l’émergence d’ultra-spécialistes de l’immobilier bas carbone comme Woodeum-WO2 ou REI. Dans le même temps, les majors du BTP formaient des équipes sur les sujets de construction bois. Le maçon devenait charpentier. Les grands architectes (Duthilleul, Wilmotte, Viguier, Valode, Leclerc, Laisné…) s’intéressaient au sujet. Les politiques et les aménageurs en faisaient un cheval de bataille. Et, enfin, l’Etat mettait sur l’établi le projet de réforme de sa RT2012, en intégrant l’essentiel du moteur de calcul BBCA et plaçait, ainsi, le CO2/m² à l’égal du kWh/m². C’est la RE2020.

Tout aurait pu se passer facilement, si l’affaire ne venait pas heurter des intérêts puissants et solidement établis. Sur le cycle de vie, 60 % des émissions carbone sont liés à l’acte de construire. Beaucoup de matériaux sont émetteurs de CO2, à commencer par le béton qui, à lui seul, représente plus de la moitié des émissions de la phase de construction.

Inventé en 1817 par le polytechnicien Vicat, créateur du ciment, puis poussé au sommet par un autre polytechnicien, Freyssinet, avec la précontrainte, le béton est le matériau de construction du 20ème siècle. Il aura tout effacé : la pierre, la brique et le bois avec lesquels on fabriquait l’habitation. Même le métal, qui aurait pu permettre d’élancer des tours de bureaux comme à New-York ou à Londres, aura subi sa loi d’airain. Pas la moindre tour en métal en France. Dans l’Hexagone, le béton est partout, sait tout faire. C’est le seul matériau vraiment enseigné dans nos écoles d’ingénieurs. Et sa domination aura permis l’essor magistral de la filière BTP, partie à la conquête du monde, avec Bouygues, Vinci et Eiffage en porte-étendard.

Or, la formule chimique de la fabrication du ciment est très émissive de CO2 et recourt à quantité d’énergies. On y ajoute du sable venu de plus en plus loin et du métal dont l’empreinte carbone est redoutée. On le transporte dans des camions-toupies qui contiennent bien peu de matériaux et sa réutilisation en fin de vie demeure hypothétique. Au pays du bas-carbone, le béton traditionnel a toutes les raisons de se sentir menacer, au même titre que le charbon ou le fioul.

On ne sera donc pas étonné que les lobbies des matériaux de construction traditionnels ait pris peur. Ils auront tout tenté pour retarder la RE2020, au motif central qu’elle favoriserait à l’excès les matériaux de construction d’origine biosourcée et que la France n’était pas encore prête à une telle révolution.

Cet effort a échoué. Non pas que les lobbies aient perdu en influence à Bercy ou à Matignon, mais tout simplement parce que la réalité du marché s’est déplacée. La démarche bas-carbone qui conduit au retour de matériaux comme le bois, revisités par des technologies ultra-modernes, est aujourd’hui plébiscitée par tous. Les grands promoteurs, les architectes, les élus, les investisseurs et les clients : tous préfèrent la construction bas carbone et l’utilisation des matériaux réutilisables, issus de ressources renouvelables. Mieux encore, la ressource biosourcée est disponible, les industriels sont prêts à fournir, les constructeurs et les charpentiers sont l’arme au pied. Des milliers d’appartements, des dizaines de milliers de mètres carrés de bureaux et d’hôtels bas carbone ont d’ores et déjà été construits et livrés à des utilisateurs heureux. Les prix de vente de cet immobilier bas-carbone ne sont pas plus élevés et cela, sans recours à aucune subvention publique. Le marché a toujours raison. La RE2020 ne vient qu’en prendre acte.

Il reste donc à souhaiter que toute notre filière, y compris la production des matériaux, prenne part activement à l’inévitable mutation vers l’immobilier bas-carbone. L’innovation permettra très probablement l’émergence de bétons réellement peu émissifs (pas ceux issus des laitiers sur lesquels le doute semble définitivement installé). Il faut s’en réjouir car on aura encore besoin de béton à l’avenir, notamment pour les infrastructures et les ouvrages d’art. Pour répondre aux autres usages, nos industriels s’intéresseront très sûrement à la production de matériaux de construction biosourcés, produits en France et issus de nos importantes forêts d’exploitation. Après des années de doute, Peugeot s’est bien mis à l’électrique et Total au renouvelable. Tout est possible, dans l’époque révolutionnaire que nous traversons.

RE2020 : ne pas confondre vitesse et précipitation (au risque de la crise)

Olivier Salleron : la règlementation environnementale 2020 (RE2020) doit constituer le vecteur d’accélération de la transition énergétique et bas carbone dans la construction neuve, afin de mettre cette activité sur une trajectoire compatible avec la signature apposée par la France au bas de l’Accord de Paris sur le climat fin 2015. L’enjeu est indéniablement fort, mais l’on se doit aussi de rappeler immédiatement que la construction neuve compte, chaque année, pour environ 1 % du parc, donc que la véritable condition du succès réside avant tout dans la rénovation énergétique des bâtiments existants. C’est d’autant plus vrai que l’actuelle règlementation française s’imposant au neuf, la RT2012, s’avère déjà très ambitieuse : elle se range au second rang en Europe, juste derrière celle de Wallonie, et occupe, à n’en pas douter, les premières places dans le monde. S’il y a urgence, ce que personne ne conteste, elle reste ici relative.

Une première étape sera prochainement franchie avec la publication attendue d’ici l’été de la version définitive du volet logement de cette RE2020. Mais le travail reste à accomplir en totalité ou presque pour le non résidentiel. La nécessaire coordination entre ces deux segments constitue une première raison de ne pas se précipiter dans l’application de ces textes, au risque d’une cacophonie dommageable. En-deçà même de la difficulté qu’il y aurait à faire accepter que l’effort ne soit pas partagé, un tel décalage s’avèrerait nécessairement source de complexité et de contre-références. Comment traiter des résidences qui comprennent des habitations et des locaux d’activité (commerces en pieds d’immeubles, locaux d’exercice de professions libérales dans les étages…) ? Comment espérer une montée en compétence générale et limiter les risques avec des exigences transitoirement différentes sur des chantiers réalisés par de mêmes entreprises ?

Mais il y a plus que cela. De fait, le chemin proposé mérite qu’on s’assure qu’il soit praticable. Or, les échanges techniques depuis le premier projet de texte dévoilé en décembre 2020 montrent que ce n’est pas totalement acquis. À cet égard, on peut rappeler que, dans la version initiale des textes, la prise en compte trop partielle des fondations et parkings enterrés rendait quasiment impossible de construire dans ces cas avec les seuils retenus pour le carbone. Or, ces infrastructures s’imposent aux maîtres d’ouvrage et aux constructeurs, en raison de la mauvaise qualité des sols ou des exigences des PLU. Autre exemple, l’objectif BBio – 30%, théoriquement envisageable, s’est révélé dans les simulations très difficile à atteindre à brève échéance et très coûteux pour les petites surfaces (maisons individuelles ou petits collectifs). Dernier exemple, le hasard des modélisations a révélé que le critère de confort d’été s’avérait quasiment impossible à respecter dans les parties des zones chaudes (H3 et H2d) s’inscrivant aussi en zones de bruit (BR2 et BR3). Comme le révèlent ces exemples, les tests conduits pour construire, puis valider la réforme l’ont été sur quelques cas-type de logements ; il faudrait les multiplier avant « d’entrer dans le dur ». Encore plus fondamentalement, on ne peut passer sous silence le fait que la méthode nouvelle d’analyse du cycle de vie (ACV) dite « simplifiée » pour mesurer les impacts environnementaux des produits et matériaux, dont le carbone, reste peu éprouvée et à expertiser véritablement. Bref, si l’on a pu déminer beaucoup de points en deux mois, le travail n’est pas achevé. En témoigne le fait que les experts échangent en ce moment sur les modulations à retenir pour lever les écueils soulevés et sur quelques points connexes moins médiatiques, mais tout aussi importants pour la filière. C’est d’ailleurs l’une des raisons avancées pour expliquer le fait que la consultation publique sur les textes RE2020 relatifs au logement n’a pas encore été programmée : elle le sera sur la base d’une version 2 des textes aboutie. En réalité, la nouvelle réglementation sera probablement arrêtée à l’été, pas avant.

Les remarques précédentes soulignent la complexité de l’approche retenue. De fait, elle s’appuie sur une petite dizaine de critères qui interagissent entre eux. Par exemple, en zone chaude et en l’absence de possibilité de jouer sur l’orientation du bâtiment dans la parcelle, respecter le critère de confort d’été impliquera de recourir à des brise-soleil, dont le poids carbone obligera à faire de nouveaux efforts sur les autres postes. Aujourd’hui, seuls quelques grands bureaux d’études spécialisés maîtrisent le moteur de calculs associé à cette approche globale. Il faut évidemment une diffusion bien plus grande sur le territoire pour assurer une réponse suffisamment fluide aux demandes, même si l’on tombe aux environs de 300 000 logements mis en chantier (j’y reviendrai plus loin).

D’autant que la date-couperet de la réforme s’applique aux permis de construire. Or, un projet se conçoit évidemment avant d’en déposer le permis, parfois même bien avant dans le collectif. C’est d’ailleurs la raison qui avait motivé une annonce de la RT2012 deux ans avant son application effective. Une application trop hâtive de la réforme, compte tenu de son ampleur, se traduirait avant tout par la nécessité de reprendre tous les projets, mêmes ceux conçus en tenant compte par anticipation de l’ex-approche « E+C- », voire d’en abandonner certains tout simplement. Il faut laisser le temps d’apurer le stock pour éviter un tel choc.

Toutes les raisons évoquées récemment justifient la demande de la FFB et d’autres (USH, FPI, Untec, UNSFA…) de se donner un peu de temps (il s’agit bien de quelques mois et non d’un report sine die). Mais une dernière emporte le tout : celle qui consiste à permettre au gouvernement de définir les dispositifs d’accompagnement de la réforme avant de l’engager. Cela vaut, tout d’abord, pour les donneurs d’ordres, alors que le gouvernement estime le surcoût immédiat de la RE2020 aux environs de 4 % et que cela vient s’ajouter aux surcoûts liés à la vague de nouvelles normes et réglementations s’appliquant en 2020 (généralisation des douches sans ressaut, multiplication des études de sol préalables dans l’individuel, nouvelles mesures parasismiques, prééquipement des places de parking en infrastructure de recharge des véhicules électriques et doublement des espaces sécurisés et protégés de stationnement des vélos en collectif…). Les ménages ne pourront absorber avec leur seule épargne un tel choc, surtout alors que le marché du crédit se contracte, notamment sous l’effet des recommandations, bientôt d’ordre règlementaires, du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF). Il en va de même des bailleurs institutionnels et du monde du logement social. Mais l’accompagnement de la Nation s’avère tout aussi indispensable pour l’appareil de production. Il va devoir se former, mais aussi se transformer. La mise en avant des matériaux biosourcés, incontestable, implique toutefois de radicalement modifier la répartition des compétences dans la filière, de former des compagnons, des chefs de chantier, des ingénieurs, des architectes… sur de nouveaux métiers et de nouvelles approches, de travailler très différemment entre corps d’état… Tout cela a un coût, non négligeable, que les entreprises ne pourront absorber toutes seules, surtout en sortie (souhaitons-le) de crise de la Covid-19.

À défaut de définir en amont les conditions de cet accompagnement des donneurs d’ordre et de la filière, la catastrophe industrielle se profilerait. Pour ne parler que du logement, alors que 2020 se solde sur 351 000 mises en chantier seulement et une chute des permis de 15 %, une RE2020 trop hâtivement construite et sans soutien public conduira inévitablement à passer sous la barre des 300 000 logements sortis de terre dès 2022. Alors que les besoins restent très forts en France, je ne puis me résoudre à imaginer qu’un acteur responsable refuse six mois de délai et quelques ajustements au prix d’une crise profonde et durable du logement !

Catherine Bocquet

Rédactrice en chef

Édito
par Thierry Mouthiez

le 11/10/2021

Bureaux : le locatif redresse la tête…

Réagissant à la publication, la semaine dernière, des indicateurs Immostat pour le marché locatif tertiaire francilien (1 207 900 m2 commercialisés sur les neuf premiers mois de l’année, soit une hausse de 32 % par rapport à la même période de 2020), Eric Siesse fait remarquer que, néanmoins, ce résultat « reste en deçà de sa moyenne long terme (- 25 %) ».

Mais le directeur général adjoint en charge du pôle bureaux location Ile-de-France de BNP Paribas Real Estate Transaction France souligne également que « le marché des grandes surfaces (plus de 5 000 m2) confirme son rebond, totalisant 340 000 m2 pour 36 transactions (par rapport à 15 un an auparavant) ». Ou encore que « de son côté, le créneau des petites et moyennes surfaces se caractérise par une résilience accrue avec 868 000 m2 placés, en retrait de seulement 12 % sur la moyenne long terme ». 

Chez CBRE, Alexandre Fontaine, « executive director » bureaux Ile-de-France, fait valoir que « si l’activité reste encore en deçà de sa moyenne de longue période, l’écart se réduit progressivement, soulignant les besoins immobiliers des utilisateurs dans cette phase de reprise économique et de (re)création d’emplois ». La société de conseil précise : « souvent animée par une réduction de mètres carrés, la demande placée porte, elle aussi, davantage sur des espaces plus efficients et des localisations centrales bien desservies. Les immeubles neufs ou restructurés sont privilégiés, plus à même de répondre aux nouveaux enjeux d’aménagement, autour du flex office et du collaboratif »…

Une évolution de la demande soulignée chez JLL. Face aux résultats, le conseil estime que « la reprise observée au cours des derniers mois sur le marché locatif se confirme ». Surtout, Marie-Laure Leclercq de Sousa note que « tous les projets des grands groupes pour lesquels nous travaillons actuellement s’articulent autour de deux questions majeures que sont la réduction de surfaces et la rétention des talents ». La directrice du département « leasing markets advisory » de JLL précisant que « nombre de grandes entreprises ont, en effet, des consignes de leur direction internationale pour faire des économies et, dotées d’organes de représentation du personnel, elles ont déjà mis en place des jours réguliers de télétravail. Cela aboutit à une réduction marquée des surfaces prises à bail aujourd’hui. En parallèle, le souhait de garder leurs talents les oriente vers des actifs de bonne qualité, dotés de hauts niveaux de service, et bien localisés ». A ce propos, JLL relève que « la recherche de centralité pousse naturellement les entreprises à porter leur choix vers les secteurs les plus centraux et les mieux desservis en transports en commun ; le quartier central des affaires, les arrondissements centraux de Paris et La Défense affichent, ainsi, un niveau d’activité conforme à leur moyenne de long terme, alors que sur la plupart des autres secteurs, l’écart est toujours de l’ordre de 40 %, en moyenne »…

Finalement, dans ce marché où l’offre et les valeurs locatives ont, parallèlement, tendance à se stabiliser, les anticipations pour l’ensemble de l’année sont, du coup, mieux orientées. Ainsi, « après un certain attentisme, une reprise graduelle des projets immobiliers selon la typologie et la taille des utilisateurs s’est bel et bien amorcée afin de répondre aux nombreux enjeux des directions générales. Au final, le volume des transactions pourrait dépasser les 1,7 million de mètres carrés placés sur l’ensemble de l’année 2021, puis retrouver le seuil symbolique des 2 millions de mètres carrés à horizon 2022 » estime Eric Siesse chez BNP Paribas Real Estate. Un avis partagé par Marie-Laure Leclercq de Sousa chez JLL pour qui « au regard du niveau d’activité atteint à fin septembre et des sujets sur lesquels nous travaillons actuellement, nous anticipons à présent une demande placée d’1,7 million de mètres carrés en 2021, voire davantage selon la comptabilisation ou non de gros mouvements qui nécessitent l’accord des IRP ou des autorisations administratives »… D’ailleurs, chez CBRE, Alexandre Fontaine considère, effectivement, qu’« il est fort à parier que l’atterrissage de la demande placée autour de 1,6/1,7 million de mètres carrés ne reflètera pas pleinement le dynamisme du marché impulsé par une reprise économique plus favorable qu’initialement prévue »…

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