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Dominique Ozanne (Covivio) : « aujourd’hui, 90 % de nos hôtels se situent au cœur des grandes métropoles européennes »

InterviewsHôtellerie/Santé

le 24 Mar 2020

©Frédéric Albert

Lors de la 22ème cérémonie des « Pierres d’Or » qui s’est tenue le 29 janvier dernier, la rédaction d’Immoweek a profité de l’occasion pour poser trois questions au lauréat de la Pierre d’Or « Manager », Dominique Ozanne, directeur général délégué de Covivio et directeur général de Covivio Hôtels.

Pourquoi l’hôtellerie (comme vecteur de développement) ?

Au sein de Covivio, nous construisons un patrimoine qualitatif et diversifié à la fois en termes de produits, de localisations, de partenaires opérateurs et de modes de détention. Durant les cinq dernières années, nous avons forte- ment développé notre allocation dans l’hôtellerie en passant de 2,7 à 7,1 milliards d’euros de patrimoine. Cette croissance s’est faite en améliorant significativement la qualité de celui-ci et en mettant en place des partenariats durables avec les meilleurs opérateurs hôteliers au monde dans chacun des 12 pays où nous sommes présents. Aujourd’hui, 90% de nos hôtels se situent au cœur des grandes métropoles européennes.

La croissance exponentielle du tourisme dans le monde, et particulièrement en Europe (qui accueille la moitié des touristes internationaux), est un argument indiscutable pour le développement du marché hôtelier et notre participation dans l’amélioration et le renouvellement de l’offre hôtelière en Europe.

C’est grâce à la capacité du groupe à se positionner sur des opérations complexes, acheter les murs et les fonds de commerce d’hôtels, puis vendre et louer ces fonds à un opérateur hôtelier, Covivio que nous continuons à nous développer sur des opérations à forte création de valeur. Et ce, malgré une hausse de la compétitivité et une multiplication des investisseurs hôteliers.

Quel impact des plateformes locatives saisonnières sur l’investissement hôtelier ?

Les plateformes de location ne sont plus aujourd’hui une nouveauté dans le paysage de l’investissement hôte- lier. Nous avons tous constaté que leur apparition a créé à l’époque une « piqûre de rappel » aux hôteliers qui vendent à leurs clients du service et une expérience, pas seulement une nuit confortable. Cette nouvelle demande a pu être absorbée par le marché sans créer un retournement de l’hôtellerie traditionnelle car, depuis 10 ans, la demande évolue plus rapidement que l’offre (+4,6 % de croissance annuelle moyenne pour la première, contre +1,1 % pour la seconde). Au contraire, cette expérience a été salvatrice pour l’hôtellerie dite « traditionnelle » qui en a profité pour se refaire une jeunesse et pousser au maximum l’expérience client et la qualité des services.

Il s’agit, désormais, d’une question de régulation pour que la concurrence ne soit pas « déloyale » par rapport aux hôtels traditionnels, notamment pour les hôtels indépendants qui n’ont pas de système de réservation puissant ou de moyen de renouveler leur concept tous les cinq ans.

En quoi l’hôtellerie influence-t-elle les nouveaux modes de travail ?

Les services et l’expérience client continuent de s’améliorer, de s’étendre au sein des hôtels et les mêmes besoins ou attentes, à l’origine de leur développement, apparaissent de plus en plus dans les autres produits immobiliers. La notion d' »hospitalité » n’est plus du tout réservée à l’hôtellerie.

Les plateformes locatives enrichissent leurs offres de services, les logements se renouvellent avec des offres qui ressemblent beaucoup à l’hôtellerie avec l' »extended stay » ou le coliving et enfin, effectivement, les bureaux sont devenus des lieux de vie et de service à part entière, sous l’effet de l’importance croissante qu’accordent les utilisateurs à leurs espaces quotidiens.

À l’inverse, certains hôtels sont devenus des lieux de travail ! Chaque produit s’alimente des qualités et demandes de l’autre pour aboutir à un produit mixte et contemporain qui soit un véritable lieu de vie, dynamique 24h sur 24.

La rédaction d'immoweek

Édito
par Thierry Mouthiez

le 30/03/2020

Délicate anticipation…

Anticiper n’est jamais aisé, d’autant plus en pleine crise sanitaire mondiale. Mais tout comme les pouvoirs publics commencent à se pencher sur l’après-confinement, tant d’un point de vue physique qu’économique, dans ce dernier cas à coups de milliers de milliards de dollars, d’euros…, les acteurs des marchés immobiliers doivent aussi se pencher sur leurs stratégies de l’après… De ce point de vue, les études et autres analyses des acteurs des marchés immobiliers que nous publions quotidiennement (et vous êtes, chaque jour, plus nombreux à nous lire) constituent autant de pistes…

Ainsi, BNP Paribas Real Estate a récemment fait valoir, dans une note sur l’impact de la crise sanitaire sur le marché immobilier français, qu’il « est aujourd’hui difficile d’établir une projection économique à court terme et d’évaluer, ainsi, l’impact sur la croissance économique de l’épidémie et de ses mesures associées pour l’année 2020 ». Cependant, le conseil souligne qu’en matière de bureaux, « même s’il existe une forte disparité suivant les secteurs, l’offre est globalement maîtrisée en France. Peu de risque de forte progression de la vacance à très court terme. Seuls les marchés déjà sur-offreurs pourraient connaître un réajustement à la baisse des valeurs locatives en cas de prolongement du confinement. De son côté, le volume des transactions devrait être impacté par le recul de plusieurs pans de l’économie. Certaines signatures vont se maintenir, mais être décalées dans le temps »…

Pour ce qui concerne les entrepôts, en ce temps de confinement et de recours massif à l’e-commerce, la « supply chain » est devenue un maillon essentiel de l’économie. Ce qui fait dire à Jean-Claude Le Lan, président d’Argan, dans nos colonnes, qu’« il faut que la vie économique puisse continuer. Et à cet effet, les entrepôts sont incontournables ». Bref, cette classe d’actifs qui avait déjà, depuis quelque temps, la faveur des investisseurs face à une demande en constate hausse, devrait la conserver…

Ce qui ne semble pas, pour l’instant et logiquement, le cas de l’immobilier commercial. BNP Paribas Real Estate précise, à propos de ce sujet, que « pour la troisième fois consécutive en 14 mois, les commerces français sont à nouveau frappés par une crise d’ampleur, sanitaire cette fois-ci après l’épisode des gilets jaunes en 2018 et les grandes grèves de décembre 2019 contre le projet de réforme des retraites. La fermeture des commerces physiques non alimentaires depuis le 15 mars, a fortement pénalisé de nombreuses enseignes. La vente à distance leur est alors essentielle pour garantir la continuité d’une activité commerciale significative. D’autre part, la gestion des baisses de chiffre d’affaires liées au ralentissement de la demande et le maintien d’une trésorerie pour la reprise seront déterminantes pour les enseignes ». Cependant, le conseil estime que « ces baisses, voire arrêts de fréquentation devraient laisser place à un retour à la normale assez rapidement dès la fin du confinement »… Mais, visiblement, les investisseurs ont du mal à l’anticiper.

S’agissant, en particulier, des centres commerciaux, nous avons eu l’occasion de l’évoquer à plusieurs reprise, un bon indicateur est représenté par l’évolution du titre de la foncière Unibail-Rodamco-Westifield (URW), tout simplement parce qu’il s’agit d’un leader mondial, au patrimoine « prime » s’il en est.

S’agissant d’une valeur cotée, il convient de noter les propos de Xavier Lépine dans une récente chronique. Le président de La Française soulignait que « coté valeurs mobilières, la rapidité des baisses de valeurs tant des actions que des obligations a été quasiment sans précédent, à l’exception de mémoire d’investisseur « moderne », celle d’octobre 1987… dans un monde beaucoup moins financiarisé. La chute de 2008 a été encore plus importante, mais un peu plus étalée dans le temps »… Surtout, « la discrimination s’est, en premier lieu, portée sur la liquidité possible des actifs et, en deuxième lieu, sur la perception de l’impact de cette crise par secteur : évidemment la santé, les télécoms, l’économie digitale étant moins affectés que la grande distribution physique, le tourisme ou le transport, sans compter les banques, les foncières de commerce.

Citons, par exemple, URW dont le rendement du dividende 2020, après une annonce de baisse temporaire de 50 %, est de 8 %, une capitalisation boursière qui a chuté à 8,7 milliards d’euros pour un patrimoine immobilier, y compris endettement, de 60 milliards. Les valeurs de dividendes/cours, même avec quelques trimestres de vaches maigres qui entraîneraient une baisse durable du dividende de… 30 %, ne justifient pas une telle décote »…

Tandis que les pouvoirs publics incitent aujourd’hui les entreprises à « la plus grande modération » dans le versement de dividendes en 2020, URW divisait de moitié le sien. Une sage décision, visant à privilégier le long terme au court terme. Mais loin de considérer les fondamentaux du groupe et sa stratégie, la Bourse, qui d’habitude se fait une règle de l’anticipation, l’a d’évidence oubliée. Pour l’instant…

Portrait

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