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Le choix Immoweek : viens chez moi, j’habite aux Bains Douches

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le 16 Jan 2020

Les projets de Réinventer Paris (la première édition, bien sûr) commencent à se concrétiser et à être présentés au grand public : ce fut le cas, hier, de l’ancien bâtiment des bains-douches du 34, rue Castagnary (Paris 15ème), transformé par Swiss Life, Atixis et Red Architectes en « Bains Douches & Co », une résidence étudiante de 17 logements. Un pari architectural et patrimonial relevé avec brio, qui l’imposait comme « immeuble de la semaine ».

Ce bâtiment historique de 1932, typique de l’Art Déco avec ses briques, s’est vu totalement préservé, hormis une ancienne structure accolée aux bains-douches qui fut, elle, démolie. A sa place a été érigé un immeuble à ossature bois de 8 étages, qui profite de l’exposition de l’ensemble au Sud pour exploiter les apports solaires dans une logique bioclimatique. Des balcons filants et une façade végétalisée ont été ajoutés afin de préserver les logements de la chaleur l’été et du froid l’hiver. L’ensemble permet un bilan carbone réduit de moitié par rapport à une construction béton traditionnelle, tandis que l’ossature est composée de voiles en panneaux bois contrecollés et d’un ensemble poteaux/poutres rayonnant. Les planchers sont aussi réalisés en panneaux bois contrecollés. L’arrière du bâtiment ancien a été paré d’une façade vitrée sur toute sa hauteur.

Signés par Gaston Lefol, les bains douches de la rue Castagnary faisaient partie intégrante de la politique d’hygiène qui s’est généralisée en France après la Première Guerre mondiale, permettant aux locataires des habitations bon marché à proximité de bénéficier de salles d’eau, souvent absentes de ces dernières. Avec ses 56 cabines, dont la moitié réservée aux femmes, l’établissement fut fréquenté jusqu’après la Seconde Guerre mondiale. Il ferme ses portes en 2011 et un collectif d’artistes, La Main, occupe les locaux jusqu’en 2017.

Aujourd’hui, ce sont 17 logements et 56 chambres (à loyers modérés, reparties en 5 grands appartements de 4 à 5 pièces) sur 1 400 m2 au total, qui sont réservés à la colocation étudiante. Ces logements sont été acquis par In’li, filiale d’Action Logement présidée par l’ancien ministre du Logement Benoist Apparu.  In’li a mandaté Colivys, startup incubée au In’li Lab et spécialisée dans le colocation de logements de grandes surfaces, pour assurer l’aménagement et la décoration intérieure des chambres et accompagner l’entrée dans les lieux des nouveaux colocataires.

350 m2 de coworking complètent l’ensemble. Swiss Life, propriétaire de l’ensemble, louera chaque chambre séparément, à un loyer modéré. Une belle histoire d’eau…

Arthur de Boutiny

Journaliste Rédacteur

Édito
par Thierry Mouthiez

le 21/06/2021

Bureaux et logistique : des rendements toujours sous pression…

« Les rendements pour les actifs « prime » de bureaux et de logistique devraient poursuivre leur baisse à l’échelle européenne cette année, avec une compression respective attendue de 10 et de 25 points de base. Ils s’inscrivent donc toujours à des niveaux historiquement bas » fait valoir Savills dans une note ad-hoc.

Le conseil précise qu’ »en moyenne, les rendements des bureaux « prime » ont enregistré une légère baisse de 4 points de base sur un an au 1er trimestre 2021, à 3,58 %. Sur une base annuelle, ces rendements se sont tassés de 40 points de base à Oslo, de 30 points de base à Milan et de 20 points de base à Paris et Hambourg ».

Cependant, « en dépit des compressions observées au cours de l’année écoulée, des marchés comme Paris et Varsovie demeurent très attractifs. Ils affichent les valorisations les plus attrayantes d’Europe continentale, grâce à la résilience des loyers « prime », à la marge pour une légère compression supplémentaire des rendements et au niveau attractif du « spread » avec les taux obligataires ». En soulignant que « les rendements dans les centres d’affaires à Paris ont baissé au second semestre 2020 avant de se stabiliser à 2,75 % »…

Savills fait également valoir que « la plus forte compression des rendements s’observe dans le secteur de la logistique, reflétant l’impact des montants considérables de capitaux qui se disputent les rares opportunités proposées sur le marché. Les rendements « prime » dans ce secteur sont, ainsi, passés, en moyenne, de 4,5 % au premier trimestre 2020 à 4,3 % en fin d’année, avant d’enregistrer une contraction supplémentaire de 5 points de base au premier trimestre 2021, à 4,25 % ». Et Thomas Canvel, directeur opérationnel du département investissement de Savills France, d’ajouter : « la priorité des investisseurs demeure la recherche d’actifs de qualité. Les immeubles de premier plan dans l’ensemble des secteurs vont continuer de concentrer la demande ; cette concurrence devrait entraîner une nouvelle compression des taux de rendement »…

Mais, il existe un « potentiel de croissance pour la France » dans ce domaine de la logistique. C’est ce que relève Cushman & Wakefield dans son étude « Global logistics outlook ». Celle-ci « traite des perspectives mondiales de l’immobilier logistique en 2021 et au-delà » et propose, entre autre, un classement des marchés locatifs de 250 métropoles dans le monde à partir de deux critères que sont le niveau de loyer « prime » et son évolution entre 2019 et 2020. Parmi les résultats, « la France occupe une position intermédiaire entre l’Europe du nord et du sud (…) Les principaux marchés logistiques français se positionnent entre les rangs 115 à 195 sur les 250 observés. Il est donc légitime de parler de gap entre la demande exprimée et le niveau des loyers pratiqués dans l’Hexagone ». Ce qui fait dire à Alexis Bouteiller, directeur logistique utilisateurs chez Cushman & Wakefield, qu’ »au contraire de marchés plus matures en terme de valeurs locatives comme le Royaume-Uni ou l’Allemagne, le potentiel de progression des loyers français est encore largement devant nous »…

De même, dans son analyse, Savills note, à propos de la montée de la vacance dans le secteur des bureaux (« augmentation de 170 points de base, en moyenne, au cours des 12 derniers mois, pour s’établir à 7,1 % sur l’ensemble des marchés européens »), que « l’optimisme semble, toutefois, gagner les utilisateurs et plusieurs remises sur le marché de surfaces sont annulées ». Une tendance qui « est susceptible de s’amplifier au cours du premier semestre 2021 alors que les entreprises commencent à se projeter au-delà de la pandémie »…

De bonnes nouvelles en ces temps de rendements sous pression dans ces secteurs…

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