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Logements neufs : une crise de l’offre, pas de la demande, selon les promoteurs

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le 16 Sep 2021

La FPI, qui regroupe les promoteurs de France en logement et en immobilier d’entreprise, a dévoilé les chiffres des ventes de logements neufs du second trimestre 2021, collectés par son Observatoire statistique national. Leur principal enseignement ? Si les ventes de logements neufs rebondissent en 2021 (27, 2 % de plus qu’au 2ème trimestre 2020), elles sont loin de retrouver les niveaux du cycle 2016-2019.

Certes, il y a cette hausse : entre le 2ème trimestre 2020 et le même de 2021, les promoteurs ont vendu 27,2 % de logements en plus. Ce chiffre est pourtant en trompe l’oeil, si l’on considère l’année 2020 pour ce qu’elle a été, c’est-à-dire une année marquée par l’apparition de la crise sanitaire sur notre sol et le climat d’incertitudes qu’elle a charrié, paralysant de fait un marché immobilier dont les acteurs étaient davantage dans l’expectative que dans l’action.

Pour se faire une idée précise sur la santé du marché, il faut se référer à 2019. Entre le 2ème trimestre 2019 et le même de 2021, l’on observe une baisse de 14,1 % des ventes. Le secteur n’a, par conséquent, pas encore renoué avec le niveau d’activité d’avant la crise sanitaire, encore moins rattrapé le retard accumulé.

Balance défavorable à l’offre

La faute à une demande trop forte au regard de l’offre proposée. L’épargne accumulée par les ménages au cours de ces longs mois de latence, où confinements et levées éphémères des restrictions se sont succédés sans discontinuer, semble avoir vocation à être massivement investie dans la pierre. En parallèle, les permis de construire ont été gelés, en même temps que les normes et autres recours se sont multipliés. D’où cette inadéquation entre offre et demande. Quelques chiffres témoignent de cette réalité : l’offre est inférieure de 30 000 logements par rapport à son niveau de 2018, et « seulement » 35 000 logements sont en projet, soit 20 000 de moins qu’à la même date en 2019…

Pour parer à cette situation le plus rapidement possible, le gouvernement a confié une mission à François Rebsamen, maire de Dijon et ancien ministre du Travail de 2014 à 2015. Sa commission, dont la FPI est membre, est chargée de trouver des solutions pour relancer durablement la construction de logements.

Anthony Denay

Édito
par Thierry Mouthiez

le 11/10/2021

Bureaux : le locatif redresse la tête…

Réagissant à la publication, la semaine dernière, des indicateurs Immostat pour le marché locatif tertiaire francilien (1 207 900 m2 commercialisés sur les neuf premiers mois de l’année, soit une hausse de 32 % par rapport à la même période de 2020), Eric Siesse fait remarquer que, néanmoins, ce résultat « reste en deçà de sa moyenne long terme (- 25 %) ».

Mais le directeur général adjoint en charge du pôle bureaux location Ile-de-France de BNP Paribas Real Estate Transaction France souligne également que « le marché des grandes surfaces (plus de 5 000 m2) confirme son rebond, totalisant 340 000 m2 pour 36 transactions (par rapport à 15 un an auparavant) ». Ou encore que « de son côté, le créneau des petites et moyennes surfaces se caractérise par une résilience accrue avec 868 000 m2 placés, en retrait de seulement 12 % sur la moyenne long terme ». 

Chez CBRE, Alexandre Fontaine, « executive director » bureaux Ile-de-France, fait valoir que « si l’activité reste encore en deçà de sa moyenne de longue période, l’écart se réduit progressivement, soulignant les besoins immobiliers des utilisateurs dans cette phase de reprise économique et de (re)création d’emplois ». La société de conseil précise : « souvent animée par une réduction de mètres carrés, la demande placée porte, elle aussi, davantage sur des espaces plus efficients et des localisations centrales bien desservies. Les immeubles neufs ou restructurés sont privilégiés, plus à même de répondre aux nouveaux enjeux d’aménagement, autour du flex office et du collaboratif »…

Une évolution de la demande soulignée chez JLL. Face aux résultats, le conseil estime que « la reprise observée au cours des derniers mois sur le marché locatif se confirme ». Surtout, Marie-Laure Leclercq de Sousa note que « tous les projets des grands groupes pour lesquels nous travaillons actuellement s’articulent autour de deux questions majeures que sont la réduction de surfaces et la rétention des talents ». La directrice du département « leasing markets advisory » de JLL précisant que « nombre de grandes entreprises ont, en effet, des consignes de leur direction internationale pour faire des économies et, dotées d’organes de représentation du personnel, elles ont déjà mis en place des jours réguliers de télétravail. Cela aboutit à une réduction marquée des surfaces prises à bail aujourd’hui. En parallèle, le souhait de garder leurs talents les oriente vers des actifs de bonne qualité, dotés de hauts niveaux de service, et bien localisés ». A ce propos, JLL relève que « la recherche de centralité pousse naturellement les entreprises à porter leur choix vers les secteurs les plus centraux et les mieux desservis en transports en commun ; le quartier central des affaires, les arrondissements centraux de Paris et La Défense affichent, ainsi, un niveau d’activité conforme à leur moyenne de long terme, alors que sur la plupart des autres secteurs, l’écart est toujours de l’ordre de 40 %, en moyenne »…

Finalement, dans ce marché où l’offre et les valeurs locatives ont, parallèlement, tendance à se stabiliser, les anticipations pour l’ensemble de l’année sont, du coup, mieux orientées. Ainsi, « après un certain attentisme, une reprise graduelle des projets immobiliers selon la typologie et la taille des utilisateurs s’est bel et bien amorcée afin de répondre aux nombreux enjeux des directions générales. Au final, le volume des transactions pourrait dépasser les 1,7 million de mètres carrés placés sur l’ensemble de l’année 2021, puis retrouver le seuil symbolique des 2 millions de mètres carrés à horizon 2022 » estime Eric Siesse chez BNP Paribas Real Estate. Un avis partagé par Marie-Laure Leclercq de Sousa chez JLL pour qui « au regard du niveau d’activité atteint à fin septembre et des sujets sur lesquels nous travaillons actuellement, nous anticipons à présent une demande placée d’1,7 million de mètres carrés en 2021, voire davantage selon la comptabilisation ou non de gros mouvements qui nécessitent l’accord des IRP ou des autorisations administratives »… D’ailleurs, chez CBRE, Alexandre Fontaine considère, effectivement, qu’« il est fort à parier que l’atterrissage de la demande placée autour de 1,6/1,7 million de mètres carrés ne reflètera pas pleinement le dynamisme du marché impulsé par une reprise économique plus favorable qu’initialement prévue »…

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