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A propos de conjoncture…

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le 22 Mai 2015

Il est parfois difficile d’analyser précisément la conjoncture des marchés immobiliers. Les outils de leur observation statistique présentant souvent des défauts que leurs concepteurs peinent à corriger.

Tel est le cas, par exemple, d’un des systèmes emblématique de la statistique publique récemment réformé, celui qui publie chaque mois les chiffres de la construction de logements. Une des ambitions du nouveau système d’évaluation était en effet d’améliorer la lisibilité des évolutions de la construction1. Le nouveau dispositif et les séries (dépôts de permis de construire et mises en chantier) publiées rétrospectivement depuis janvier 2000 ont paru dans un premier temps satisfaire cet objectif2 et enfin, il devenait possible de savoir combien on construisait de logements en France.

Et pour l’avenir, la présentation par le SOeS/CGDD des modèles économétriques utilisés pour évaluer les chiffres de la construction se voulait rassurante. Il est vrai qu’en général les modélisateurs choisissent les « meilleures » équations, celles qui fournissent les résultats les plus probants… sur le passé3.

Néanmoins, les chiffres de la construction publiés pour les mois de janvier et février 2015 surprennent, tout autant que les anciennes séries pouvaient le faire. En un mot, le niveau de la construction recule toujours, qu’il soit mesuré au niveau des autorisations ou à celui des commencés : à fin février, de l’ordre de 8 % au cours des trois derniers mois (en glissement annuel) !

Bien sûr, des interrogations ont souvent été exprimées après un examen détaillé de la « nouvelle » méthode. Notamment, parce qu’elle suppose implicitement que les données sur les permis de construire sont fiables4… mais aussi parce que la « modélisation » des mises en chantier repose sur une (très) bonne connaissance des taux d’annulation des autorisés et des taux d’ouverture des chantiers qui est loin d’être acquise. On savait donc que tous les ans (en juillet), le SOeS devait réviser ses tables de taux d’annulation des autorisés et d’ouverture des chantiers afin d’éviter la dérive des estimations publiées et par la même « corriger » (parfois fortement) les statistiques de construction. Mais faute de transparence, il n’était guère possible d’aller plus loin dans la réflexion.

Pourtant, les interrogations sur les nouveaux chiffres de la construction se renforcent si on observe dans le même temps les évolutions de la production de crédits au neuf5. Au cours du 1er trimestre 2015, d’après l’Observatoire Crédit Logement/CSA, le nombre de prêts accordés pour financer ce secteur était en progression de 19,7 % sur un an (en glissement annuel)6 ! Alors sauf à supposer un effondrement de la construction locative sociale très improbable7, force est de constater que Sit@del2 et le SOeS ont encore des difficultés à rendre compte de la réalité.

S’il est difficile de suivre la conjoncture du secteur de la construction en l’absence de statistiques publiques fiables, il est de même d’un autre secteur, peut-être a priori moins sensible pour l’ensemble de l’économie immobilière, mais néanmoins bien placé au plan médiatique : celui qui recouvre l’activité des courtiers en crédits immobiliers. On pourrait cependant penser que les autorités monétaires ont pris les dispositions nécessaires afin de connaître et d’évaluer l’activité de ces intermédiaires. Certes, ils ne sont qu’intermédiaires, mais néanmoins leur rôle a été non négligeable, depuis trois années, dans l’amplification d’un mouvement de rachats de créances qui ne peut s’expliquer par la seule baisse des taux d’intérêt8. Et à cet égard, les conséquences à en attendre sur les évolutions futures du PNB9 sont loin d’être négligeables10. Il y aurait donc eu avantage à mieux connaître cela de la part d’autorités monétaires pourtant toujours soucieuses de l’équilibre d’un secteur bancaire essentiel à l’économie nationale.

Faute de cela, les courtiers en crédits immobiliers communiquent largement sur ce qu’ils estiment être leur « part de marché ». D’après eux, celle-ci serait de l’ordre de 25 %, ce qui est loin d’être négligeable il est vrai. Pourtant, la mise en perspective des quelques chiffres qui circulent le plus souvent laisse douter de la vraisemblance d’une telle estimation.

Par exemple, si on considère l’année 2013 – actuellement la seule pour laquelle toutes les informations statistiques nécessaires sont disponibles –, la production de crédits immobiliers (hors rachats de créances) mesurée au niveau des offres acceptées a été de 129 milliards d’euros : alors que le total des rachats mesurés au même niveau de la production a été de 26,8 milliards d’euros, soit 17,2 % de la production totale.

Les courtiers ont, pour cette même année 2013, déclaré avoir servi de 17,5 à 18 milliards d’euros de production de crédits, si on recoupe les estimations que la presse spécialisée a largement repris11. Certains des courtiers estiment en outre que les rachats de créances représentent de l’ordre de 24 % des demandes de prêts qui s’adressent à eux.

Donc, la part des courtiers représente 10,5 % de la production de crédits immobiliers hors rachats de créances et 11,5 % si on prend comme référence la production brute. En outre, il ne faut pas oublier, si on raisonne hors rachats de créances, que les affaires traitées par les courtiers correspondent à des opérations immobilières associées à des consommations moyennes de crédits supérieures à la moyenne : sans qu’on connaisse trop, en outre, leur répartition géographique et leur partage entre marché du neuf et marché de l’ancien12. Pour autant, on peut estimer que la part des courtiers dans le nombre des opérations immobilières financées se situe plutôt autour de 8 %.

Mais beaucoup reste encore à faire pour précisément évaluer le rôle et la place de ces acteurs dans le paysage immobilier. Et il serait bien qu’en la matière les autorités monétaires proposent quelques chiffres de référence.

Cependant, compte tenu de l’intérêt qu’un article récent13 publié par la Banque de France ne manquera pas d’avoir pour tous ceux qui s’intéressent à la conjoncture, on acceptera bien volontiers d’attendre ce chiffre encore quelque temps !

La lecture de cet article ne peut que nourrir les réflexions. Les experts de la Banque de France y réexaminent en effet près de vingt années d’évolution des prix de l’immobilier résidentiel et des loyers dans cinq Etats de l’Union Européenne : en Allemagne, en Belgique, en Espagne, en France et en Italie. Leur objectif est de mettre en œuvre une « méthode simple » afin d’apporter « un éclairage nouveau sur la question de la sur ou sous-évaluation des prix immobiliers résidentiels » puisque depuis « 2007, le secteur immobilier fait l’objet d’une surveillance attentive de la part des institutions en charge de la stabilité financière ». Et leurs conclusions s’écartent (très) sensiblement de celles qui semblent généralement admises, par les pouvoirs publics eux-mêmes, notamment : « les prix immobiliers et le ratio prix sur loyer font partie des indicateurs fréquemment utilisés pour identifier les anomalies de valorisation dans le secteur immobilier résidentiel… (et)… les analyses quantitatives se fondent habituellement sur des données exprimées en indices. Une telle approche est certes utile pour apprécier l’évolution du secteur immobilier… mais elle ne permet pas de quantifier les niveaux de valorisation effectivement atteints ni d’établir des comparaisons internationales objectives… Si la France présente un prix moyen au m2 supérieur à celui de ses principaux voisins de la zone Euro, le niveau du ratio de tension prix sur loyers y est en réalité moins élevé… contrairement à ce qu’indiquent généralement les analyses en indices. À la fin des années 1990, le marché immobilier résidentiel français était particulièrement rentable, avec des loyers élevés par rapport aux prix des biens ; l’appréciation rapide des prix d’achat pendant les années 2000 pourrait être interprétée comme un phénomène de convergence avec les pays voisins, marqué par une baisse de la rentabilité… ».

Avec une conclusion qui, en insistant, donne à cet article toute sa saveur : « en outre, la croissance continue des prix immobiliers en France et en Belgique paraît traduire la résorption d’une situation initiale où les ratios prix sur loyer étaient particulièrement modérés, en comparaison avec les autres pays du panel. La forte croissance de ce ratio dans ces deux pays peut ainsi s’interpréter, non comme un phénomène de divergence, mais bien comme un phénomène de normalisation » !

Michel Mouillart,
Professeur d’Économie à l’Université Paris Ouest – Frics

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1 – Par exemple, « Chiffres & statistiques », SOeS/CGDD (n° 618, mars 2015) : « ces nouvelles séries améliorent le diagnostic conjoncturel produit à partir de la base Sit@del2, en corrigeant notamment les éventuels défauts de collecte ».
2 – Par exemple : « A propos des nouvelles séries de mises en chantier de logements », Immoweek , 27 février 2015.
3 – Ce que Pierre Dac avait parfaitement résumé : « la prévision est difficile surtout lorsqu’elle concerne l’avenir ».
4 – On pourra par exemple en douter en consultant les « anciennes » séries concernant le nombre de logements autorisés en date de prise en compte … qui sont toujours mises à jour. Sur un fichier en date du 30 mars 2015, on observe ainsi que durant les deux premiers mois de 2015, le nombre de permis de construire mesuré suivant l’ancienne méthode en date de prise en compte était de 56 600 unités : donc de 7,4 % au-dessus du niveau en date réelle…
5 – Qui ne sont pas, et on le rappelle afin d’éviter toute mauvaise interprétation, susceptibles d’être pollués par les mouvements de rachats de créances.
6 – Ce que l’Observatoire de la Production de Crédits Immobiliers confirme par ailleurs.
7 – Et d’ailleurs, si cela avait été le cas, on peut imaginer le choc médiatique que l’USH aurait déclenché.
8 – Par exemple : « Les rachats de créances », Immoweek, 22 décembre 2014.
9 – PNB : Produit Net Bancaire.
10 – D’ailleurs, face à un risque de déstabilisation de leur PNB, nombre d’établissements de crédits ont cherché à réagir. D’autant que le 1er trimestre 2015 a connu une « explosion » des rachats. Ainsi, à côté des rachats de créances traditionnels et des réaménagements en interne (pour garder leurs clients ou leurs permettre d’alléger leurs charges de remboursement), on a vu apparaître depuis l’été 2014 des rachats de créances « pour compte propre » : l’établissement se rachetant à lui-même afin d’éviter que les clients ne cèdent aux sirènes des courtiers et partent vers d’autres établissements.
11 – « Les courtiers bâtissent leur avenir », Agefi, 6 février 2014. Certains courtiers allant même jusqu’à déclarer : « la part de marché des courtiers s’élève à 25 % des crédits immobiliers distribués en France… ».
12 – Par exemple, une opération d’accession à la propriété en Ile-de-France consomme en moyenne trois fois plus de crédit que l’achat d’une résidence secondaire en Auvergne.
13 – « Surévaluation et rentabilité des biens immobiliers en zone Euro : l’apport des données en euros par mètre carré », Bulletin

La rédaction d'immoweek

Édito
par Anthony Denay

le 06/12/2022

Simi 2022 : c’est parti !

Le salon du Simi a ouvert ses portes pour trois jours le mardi 6 décembre. La rédaction d’ « Immoweek » est mobilisée pour vous faire vivre cet événement !

Le coup d’envoi de cette nouvelle édition du Simi a officiellement été sifflé, ce mardi 6 décembre en direct du Palais des Congrès de la Porte Maillot. Pendant trois jours, les acteurs de l’immobilier, qu’ils soient promoteurs, asset managers ou investisseurs, vont se croiser, échanger, prendre date pour de futurs partenariats ou opérations en commun. Un détail peut-être, mais en ce mardi matin, l’atmosphère qui règne dans les allées (déjà bondées) du salon nous ramène quelques années en arrière ; plus de visiteurs masqués, plus de contrôle du Pass sanitaire à l’entrée, plus d’œillades craintives à son prochain de peur qu’il ne nous contamine. Un retour vers le passé et, espérons-le, vers le futur, bienvenu après plusieurs éditions du Simi marquées par l’incertitude de sa tenue et le stress inhérent au contexte sanitaire. Parenthèse refermée. « Immoweek » a installé son stand et son matériel afin de vous faire vivre cet événement via une série de podcasts que vous pourrez consulter sur notre site internet. Telamon, Union Investment, Epamarne, P3 Logistic, Prologis, Altarea, Icade… Autant d’acteurs-clés de l’immobilier dont les représentant viendront présenter la stratégie ainsi que les objectifs à notre micro. Sans oublier les tables rondes atour de thèmes marquants tels que le recyclage urbain ou le Plan Bâtiment Durable… Espérons que ce rendez-vous marquant de l’immobilier sera l’occasion d’une émulation mutuelle entre les acteurs, d’où émergeront des idées innovantes pour le secteur. Bon salon à toutes et tous !

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