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A propos de la construction de maisons individuelles

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le 09 Nov 2015

Depuis l’été 2014, l’activité immobilière se redresse1 et elle affiche maintenant des rythmes de progression à deux chiffres. Cette reprise est d’autant plus vive sur certains marchés, qu’après une année 2013 qui avait bénéficié d’une embellie, le printemps 2014 a été celui des désillusions et de la rechute sous l’effet de certaines dispositions de la loi Alur : tel a été le cas sur le marché de l’ancien et, par ricochet, sur ceux des crédits immobiliers aux particuliers et des travaux dans le logement.

En revanche, d’autres marchés qui étaient en panne depuis 2011 ne se sont ressaisis que depuis un an : ainsi en fut-il des secteurs de la promotion immobilière et de la construction de maisons individuelles. Dès juillet 2014, les annonces du Premier ministre ont rassuré ces marchés : et les mesures de relance de la construction se sont appuyées sur l’investissement locatif privé (avec le nouveau dispositif « Pinel ») et sur l’accession à la propriété (avec l’amélioration du PTZ). Après plusieurs années de descente aux enfers, la reprise a aussi été vive sur ces marchés. Et partout, la reprise s’est accélérée depuis le début de l’année 2015 : par exemple, alors que d’après l’ECLN les ventes des promoteurs avaient augmenté, en glissement annuel (en GA2), de 16,8 % au 1er trimestre, elles ont cru de 21,8 % au 2ème trimestre. Le redémarrage des ventes s’était en fait observé dès le 4ème trimestre 2014, même si le rythme de la progression était encore modeste (+2,3 %, en GA).

Il en est de même dans le secteur des maisons individuelles. Dès l’automne 2014, les ventes se sont ressaisies3, après presque quatre années d’un recul quasiment ininterrompu : certes, sur l’ensemble de l’année 2014, les ventes étaient encore en recul de 2,1 %, mais le 4ème trimestre s’est terminé sur une croissance de 1,6 % en GA. Bénéficiant de la reprise de la primo accession à la propriété4, les ventes de maisons individuelles ont alors augmenté (en GA) de 9,4 % au 1er trimestre 2015, puis de 15,8 % au 2ème trimestre et enfin de 17,7 % en août5.

Sauf accident monétaire ou financier difficile à prévoir, la reprise de ce secteur devrait se poursuivre : pour l’ensemble de l’année 2015, le nombre des ventes devrait ainsi progresser de 12,5 à 15 %. Et l’année 2016 devrait encore amplifier la reprise d’activité.

Mais pour l’heure, les statistiques de la construction n’ont guère laissé entrevoir un début de reprise aussi flamboyant. Par exemple, si on limite l’observation aux logements autorisés en 2015 dans le secteur diffus, la reprise des ventes constatée depuis novembre 2014 ne se traduit que par une progression en demi-teinte dans les statistiques de Sit@del2 à fin août et livrées par le SOeS à fin septembre6. Les autorisés étaient en augmentation de 4 % en trimestriel glissant (en GA), mais elle s’affichait toujours en recul de 3,9 % en annuel glissant (en GA).

Alors que d’après les chiffres des ventes, bien qu’en avance sur les autorisés7, les statistiques de dépôts de permis auraient dû commencer à « frémir » dès le mois de mai et à se ressaisir de manière plus vigoureuse durant l’été. Mais s’il est vrai que la réforme de Sit@del2 a pu faire naître des espoirs8, ceux-ci ont été déçus depuis : par exemple, à fin août, l’ensemble des autorisés était lui aussi en progression de 2,3 % en trimestriel glissant (en GA). Néanmoins si on compare l’estimation du trimestre glissant concernant les mois de référence de 2014 (juin, juillet et août), il ressortait à 97 200 unités à fin août 2015… mais à 98 200 à fin janvier 2015 (première publication homogène détaillée des nouvelles séries statistiques) : ce qui revient à remarquer que plus de la moitié de la « reprise » actuelle est associée à une révision des chiffres de la construction au niveau des autorisés. Ce qui peut paraître singulier9.

Et la surprise est plus remarquable encore si on observe les estimations du nombre de logements commencés. Pour 2013, les mises en chantier avaient été « estimées » à 401 800 unités par le SOeS : le chiffre avait été publié en février 2015, lors de la présentation des nouvelles séries issues de la réforme. Sans aucune explication, il a été revu à la baisse en mai 2015 lors de la publication des chiffres d’avril : il s’établissait alors à 396 800 unités. Et la « baisse » s’est poursuivie : à fin août 2015, le niveau de la construction pour 2013 n’était plus que de 393 700 unités. La révision des chiffres est loin d’être anecdotique puisque désormais (c’est-à-dire jusqu’à la prochaine « correction » significative attendue pour février 2016 !), l’écart porte maintenant sur 8 100 mises en chantier qui ont disparu : donc une construction en baisse subreptice de 2 % pour une année éloignée.

Il semble donc toujours aussi difficile de savoir combien on construit de logements en France. Et les livraisons des mises en chantier pour l’année en cours laisse encore plus perplexe. Alors que jusqu’à présent les « révisions » des chiffres se faisaient à la baisse, maintenant elles sont à la hausse. Par exemple, si on s’intéresse au 1er trimestre 2015, le SOeS estimait à 82 700 le nombre de logements commencés, lors de la publication des chiffres de la construction de mars intervenue en avril 2015 : mais depuis, le niveau de la construction réalisé au 1er trimestre 2015 s’est élevé, pour s’établir à 85 200 à fin août (publication de fin septembre). Et ce n’est probablement pas fini ! Ainsi, alors que les chiffres du 1er semestre avaient été publiés à 170 000 unités lors de leur publication fin juillet, ils étaient de 173 400 unités à fin août (publication de fin septembre) : +2 % donc, un vrai redressement en soi… Et comme le secteur de l’individuel n’est guère affecté par ces évolutions inexpliquées, le niveau de la construction dans le collectif a « gagné » 3 200 unités entre fin juin et fin août : ce qui correspond à une reprise « inexpliquée » de 3,2 % !

Supposons néanmoins que les chiffres de la construction se ressaisissent. Quel serait alors les conditions nécessaires à remplir pour que l’objectif des 500 000 commencés soient un jour atteint ?

Pour que l’objectif – qui n’est pas seulement présidentiel mais qui correspond aussi à un impératif de la politique du logement – soit réalisé, il faudrait que les flux de la construction destinés à l’accession à la propriété se redressent et retrouvent un niveau comparable à celui des années 2006-2007, lorsque la France mettait près de 500 000 logements en chantier : soit de l’ordre de 310 000 commencés destinés à l’accession, alors qu’en 2015 le chiffre atteindra péniblement les 190 000 unités ! Il faudrait alors pour ce faire que le niveau des ventes de maisons individuelles remonte vers les 190 à 195 000 unités, comme durant les années qui ont précédé la grande dépression.

En 2015, alors que la reprise est installée, le niveau de ces ventes devrait être de l’ordre de 115 000 unités : près de 60 % de relèvement des ventes intervenu en 2015 résultent de l’effet « amélioration du PTZ », le solde s’expliquant par l’amélioration des conditions de crédit. Il faudrait donc accroître de 45 à 50 000 le nombre de PTZ distribués dans le neuf10 !

En effet, l’élargissement des flux de l’accession ne pourra se réaliser qu’au bénéfice de ménages modestes éligibles au PTZ : ceux dont les revenus ne dépassent guère les 2,5 voire les 3 Smic, pour une famille avec un enfant (en moyenne). Ces ménages jeunes pour la plupart d’entre eux, ne disposant ni du niveau des ressources, ni de l’apport personnel suffisant pour primo accéder à la propriété sans un soutien public.

La stratégie est envisageable compte tenu de la pression de la demande et de l’absence d’offre alternative sur les territoires dans lesquels les projets de constructions des maisons individuelles sont envisagés : ni la construction locative sociale, ni l’investissement locatif privé n’y sont en effet en mesure de répondre aux besoins en logement, en étant trop souvent absents.

L’objectif est réalisable compte tenu des évolutions probables des taux des crédits immobiliers d’ici fin 2016, voire au-delà. Après le choc (raisonnable) que les contrecoups de la crise grecque puis de la crise chinoise ont pu produire sur les taux, les conditions de crédit ne vont plus guère se détériorer à l’avenir : d’ailleurs, les taux de l’OAT semblent devoir rester durablement bas11… et dans la foulée, les taux des prêts du secteur concurrentiel.

Le seul obstacle serait donc la persistance d’une contrainte budgétaire serrée qu’impose la stratégie de réduction des déficits publics ! Même si, en la matière, il est de fait que depuis 2011 l’effort de la collectivité en faveur du logement s’est contracté : on peut d’ailleurs estimer que l’ensemble des aides à la pierre – fiscales et à la personne dont le secteur de la construction (sociale et privée, locative et en accession) bénéficie – a diminué de 1,8 milliard d’euros depuis 4 ans. Alors que dans le même temps, les prélèvements fiscaux et parafiscaux, qui pèsent sur le secteur de la construction ont encore progressé12. Et bien sûr, le résultat ne s’est pas fait attendre : alors qu’en 2011 le niveau de la construction était remonté à 422 200 unités, il s’établissait à un niveau annuel (glissant) de 345 200 unités à fin août 201513.

Mais à bien y regarder, le financement du surcroît de PTZ nécessaire à l’amplification de la reprise ne semble pas hors de portée. Avec la baisse des taux de l’OAT14 constatée depuis la fin de l’été 2013, le coût budgétaire moyen15 d’un PTZ s’est réduit de l’ordre de 50 %. Par exemple, si on se limite aux seuls PTZ consommés par le secteur des maisons individuelles, leur coût budgétaire moyen est de l’ordre de 5 à 6 000 euros. Ainsi, en 2014 et en 2015, l’ensemble de ces PTZ aura consommé un peu moins de 40 % du coût budgétaire total des PTZ distribués. Et il n’est pas inutile de comparer le coût budgétaire moyen d’un PTZ-maison individuelle à celui d’un logement locatif social, de l’ordre de 28 000 euros à la charge de l’Etat (plus 21 000 euros à la charge des collectivités locales et près de 4 000 euros à la charge de la PEEC)16.

Amplifier la relance de la construction de maisons individuelles en élargissant le nombre de PTZ accordés, tendre vers les 500 000 logements commencés chaque année, participer au rééquilibrage en faveur des communes rurales, contribuer à la création d’emplois non délocalisables, lutter contre une crise quantitative du logement qui n’en finit pas, prévoir un parc de logements suffisant pour faire face aux demandes des générations futures (donc faire du développement durable)… pour un coût budgétaire annuel de l’ordre de 275 millions d’euros (aux conditions actuelles des OAT) mérite peut-être un calcul économique et un arbitrage, si on se souvient que les retours fiscaux (dont la TVA) et parafiscaux associés à une maison individuelle construite représente près du double de la dépense budgétaire initiale.

Michel Mouillart,
Professeur d’Économie à l’Université Paris Ouest – Frics

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1 – « Tout bouge dans le neuf », Immoweek, n° 782, 18 juin 2015, pp 2-3.

2 – Taux de variation en glissement annuel (en GA) : mesure du rythme d’évolution entre un trimestre/semestre et le trimestre/semestre correspondant de l’année précédente.

3 – D’après le Markemétron de CGI-Bâtiment.

4 – Dans le neuf, la reprise de la primo accession est antérieure à la revalorisation du PTZ intervenue à compter du 1er octobre 2014. Cette reprise s’est largement appuyée sur la baisse des taux d’intérêt (sans réduction des durées) et sur l’allègement des conditions d’octroi des prêts intervenue dès le début du printemps 2014 (notamment et surtout, la diminution des taux d’apport personnel exigés), comme l’Observatoire Crédit Logement/CSA a pu l’analyser. Aussi, sur l’ensemble de 2014, le nombre de primo accessions s’est accru de 12 % d’après l’OFL /CSA : pour s’établir à 116 500 unités, contre 104 000 unités en 2013. La part de la primo accession représentait ainsi 69,2 % de l’ensemble des primo accessions, contre 67,8 % en 2013.

5 – En niveau trimestriel glissant.

6 – « Construction de logements : résultats à fin août », SOeS /CGDD/, Chiffres et statistiques, SOeS/CGDD, n° 675, septembre 2015.

7 – Le décalage entre les ventes et les autorisations de construire est de l’ordre de 5 à 6 mois (plus proche de 6 mois actuellement). Les ouvertures de chantier intervenant dans un délai estimé entre 4 et 5 mois.

8 – « A propos des nouvelles séries de mises en chantier de logements », Immoweek, 27 février 2015.

9 – On pourrait évidemment se demander si les doutes exprimés sur la qualité de l’estimation du nombre de logements autorisés et/ou estimés sont bien fondés. On remarquera alors qu’à la lecture d’une note émise par les services de l’Etat, les interrogations ne paraissent pas totalement infondées. Ainsi, dans la « Note technique du 25 septembre 2015 relative à la mise en œuvre d’un dispositif d’aide aux communes participant à l’effort de construction dit « Aide aux maires bâtisseurs » (Décret n°2015-734 du 24 juin 2015 / Arrêté du 23 septembre 2015 / NOR : ETLL1515976A) » émise par la DHUP peut-on lire : « il convient d’inciter les services instructeurs à mettre à jour les remontées de permis de construire autorisés pour le premier semestre 2015 dans l’application Sit@del avant le 30 septembre 2015 afin de s’assurer de leur bonne prise en compte lors du calcul de la première partie de l’aide 2015 ». On croyait déjà souhaitable de regarder avec prudence les estimations du nombre des commencés. On apprend ici que les remontées des autorisations sont à améliorer. Et nul doute, dans ces conditions, que le niveau de la construction va maintenant se redresser, et peut-être même dès septembre !

10 – C’est d’ailleurs bien la conclusion à laquelle l’analyse du Plan de relance de la construction présenté par le Premier ministre en 2014 conduisait : « La relance de l’accession à la propriété », La Lettre des Constructeurs Immobiliers, n° 41, décembre 2014, pp 18-24. Et on rappellera à ce sujet que de 2006-2007 à 2014, les mises en chantier ont reculé de 147 000 unités (respectivement, de 67 000 unités depuis 2011) : dans le même temps, la baisse a été de 95 000 unités dans l’individuel diffus (respectivement, de 50 000 unités), de 17 000 unités dans l’individuel groupé (respectivement, de 16 000 unités) et de 25 000 unités dans le collectif (respectivement, 1 000 unités) !

11 – Voir par exemple : « Taux d’intérêt bas : la nouvelle norme ? », Eco note, Société Générale, n° 29, septembre 2015. Avec cette analyse qui résume l’essentiel de l’article : « Les grandes économies avancées ayant vocation à rester en sous-régime pendant un certain temps, les taux d’intérêt resteront bas pendant une période prolongée… Au final, compte tenu de la puissance des forces de désendettement, combinées à d’autres facteurs structurels, tels que le vieillissement de la population, l’accroissement des inégalités de revenus au sein des pays avancés, la demande institutionnelle en obligations et la tendance à la réduction des émissions de dette investment grade, les rendements des obligations souveraines à long terme des pays les mieux notés devraient rester historiquement bas pendant une période prolongée et ce, même si la Réserve fédérale commence à relever ses taux. »

12 – Pour un analyse récente : « Des aides au logement inflationnistes ? », Immoweek, n° 790, 25 septembre 2015, p 2-3.

13 – On se souviendra utilement que la grande dépression a provoqué une chute rapide et brutale du niveau de la construction (de 491 300 commencés, en moyenne en 2006-2007, à 346 700 en 2009. Alors que la reprise qui a été achevé dès 2012 par des décisions publiques inappropriées, avait été portée par un Plan de Relance particulièrement efficace. Et qu’en l’absence de cela, le niveau de la construction aurait pu poursuivre son redressement, porté par une amélioration sans précédent des conditions de crédit.

14 – A 5 ans, 10 ans et 30 ans, puisque le coût budgétaire du PTZ est calculé par référence à ces taux.

15 – C’est-à-dire en tenant compte de la structure de la production de PTZ répartie par composition familiale des bénéficiaires, zone géographique, type de construction et qualité environnementale telle que la SGFGAS permet de la connaître.

16 – Source : « Bilan 2014 des logements aisés », DHUP, septembre 2015.

La rédaction d'immoweek

Édito
par Anthony Denay

le 06/12/2022

Simi 2022 : c’est parti !

Le salon du Simi a ouvert ses portes pour trois jours le mardi 6 décembre. La rédaction d’ « Immoweek » est mobilisée pour vous faire vivre cet événement !

Le coup d’envoi de cette nouvelle édition du Simi a officiellement été sifflé, ce mardi 6 décembre en direct du Palais des Congrès de la Porte Maillot. Pendant trois jours, les acteurs de l’immobilier, qu’ils soient promoteurs, asset managers ou investisseurs, vont se croiser, échanger, prendre date pour de futurs partenariats ou opérations en commun. Un détail peut-être, mais en ce mardi matin, l’atmosphère qui règne dans les allées (déjà bondées) du salon nous ramène quelques années en arrière ; plus de visiteurs masqués, plus de contrôle du Pass sanitaire à l’entrée, plus d’œillades craintives à son prochain de peur qu’il ne nous contamine. Un retour vers le passé et, espérons-le, vers le futur, bienvenu après plusieurs éditions du Simi marquées par l’incertitude de sa tenue et le stress inhérent au contexte sanitaire. Parenthèse refermée. « Immoweek » a installé son stand et son matériel afin de vous faire vivre cet événement via une série de podcasts que vous pourrez consulter sur notre site internet. Telamon, Union Investment, Epamarne, P3 Logistic, Prologis, Altarea, Icade… Autant d’acteurs-clés de l’immobilier dont les représentant viendront présenter la stratégie ainsi que les objectifs à notre micro. Sans oublier les tables rondes atour de thèmes marquants tels que le recyclage urbain ou le Plan Bâtiment Durable… Espérons que ce rendez-vous marquant de l’immobilier sera l’occasion d’une émulation mutuelle entre les acteurs, d’où émergeront des idées innovantes pour le secteur. Bon salon à toutes et tous !

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