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Ah l’Europe !

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le 26 Mai 2014

Cela ne fait aucun doute, la France est bien le pays européen où le coût du logement est le plus élevé. Sans même revenir sur les déclarations ministérielles qui ont émaillé de récents débats parlementaires, la plupart des rapports qui abordent de près ou de loin la question du logement se sont accordés sur le constat. Le coût du logement est devenu en France un frein à la compétitivité, notamment en comparaison de l’Allemagne.

Par exemple, le Conseil d’Analyse Economique (CAE) a largement communiqué sur ce point. L’inflation immobilière a contribué à dégrader la compétitivité des entreprises françaises en pesant sur leurs coûts d’après les auteurs du Rapport Economique, Social et Financier (RESF) annexé à la loi de finances pour 2013. Pour 15 % des entreprises interrogées par le Centre de Recherche pour l’Etude et l’Observation des Conditions de vie (Credoc) en avril 2012 à la demande du Medef, les problèmes de logement sont abordés lors des négociations salariales et pèsent sur le niveau des salaires. D’ailleurs, d’après le RESF pour 2013, en Allemagne « où les prix sont restés quasi stables », « il est probable que la politique de forte modération salariale aurait été plus difficile à mettre en œuvre si les prix de l’immobilier avaient connu la même envolée qu’en France »… Sans oublier Louis Gallois, Commissaire général à l’investissement de 2012 à 2014, estimant que l’Allemagne bénéficie d’un atout décisif alors qu’« une partie excessive de la richesse française part dans la rente immobilière » et regrettant de ne pas avoir inclus un chapitre concernant le logement1 dans son rapport sur la compétitivité !

Pourtant, à la lecture d’une des dernières livraisons d’Eurostat2 et aussi de la synthèse que propose l’Insee des principales données économiques et sociales permettant de resituer la France en Europe3, on ne peut que s’interroger sur le fondement des constats précédents.

Partout4, parmi les états de l’Union Européenne, le logement constitue le 1er poste de dépenses des ménages : 29,8 % des dépenses de consommation5 en 2012, contre 27,6 % en 1995.

Avec 31,3 % des dépenses de consommation consacrées au logement, la France se place en 6ème position, derrière le Danemark, la Finlande, la Suède, la Slovaquie et la République Tchèque, où le poids des dépenses se situe entre 32 et 34 %. Alors bien sûr, il est plus coûteux de se loger en France qu’en Allemagne, souvent considérée comme le juge de paix en la matière : le poids des dépenses n’y est « que » de 30,5 % ! Il est peu probable qu’un tel écart soit suffisant pour expliquer à lui seul l’avantage de compétitivité de l’Allemagne, le surcoût salarial des français, le caractère antiéconomique des rentiers français… D’autant que dans une fourchette étroite, un peu en dessous de 31 %, on trouve l’Italie, le Luxembourg, les Pays-Bas et le Royaume-Uni !

Encore une fois, les arguments si souvent admis comme essentiels pour justifier la remise en cause de tous les dispositifs d’aide au logement, parce qu’inflationnistes, devraient être sérieusement revisités. Même la statistique publique, européenne de surcroît, peine à y croire. Mais bien sûr, on pourra trouver la vertu en Europe, là où se loger n’est pas pénalisant pour la compétitivité, le développement économique, la qualité de vie… : en Bulgarie, en Estonie, en Lituanie ou en Slovénie, par exemple, le poids des dépenses en logement se situe entre 22 et 23 %.

En revanche, il n’est pas contestable que la France affiche une des croissances démographiques les plus élevées de l’Union Européenne : avec 2,01 enfants par femme en 2012, la France et l’Irlande sont 1ères ex-aequo. Dans l’ensemble de l’Union Européenne, l’indicateur conjoncturel de fécondité se situe bien en deçà, à 1,57 enfant par femme (en 2011) : l’Allemagne, qui ne constitue guère un exemple en la matière étant 22ème, avec 1,36 enfant par femme… mais devant l’Espagne, la Grèce, la Hongrie, la Pologne, le Portugal et la Slovaquie avec un taux de fécondité de l’ordre de 1,3.

Alors comme en France, notamment, la taille des ménages continue de se réduire, la pression de la demande de logements reste forte et renforce les déséquilibres de marchés déjà déstabilisés par l’insuffisance de la construction constatée ces dernières années. Et sans que la situation ait beaucoup de chance de s’améliorer d’elle-même à l’avenir6, compte tenu des conséquences prévisibles que la vitalité de la fécondité va durablement imprimer sur la demande.

Néanmoins, on pourra constater avec « satisfaction » que la France n’est pas le pays où le taux de surpeuplement7 est le plus élevé, loin s’en faut. En 2012, 17,2 % de la population européenne vivait dans des logements surpeuplés : cette proportion était de 8,1 % en France, 12ème il est vrai et devancée par l’Allemagne, la Belgique, le Danemark, l’Espagne, le Luxembourg, les Pays Bas ou le Royaume Uni par exemple. Mais bien sûr, les conditions de logement sont meilleures en France qu’elles ne le sont en Bulgarie, en Estonie, en Grèce, en Hongrie, en Italie, en Lettonie, en Lituanie, en Pologne, en Roumanie, en Slovénie ou en Slovaquie, par exemple.

Il y a donc matière à réflexion à la lecture de ces statistiques comparatives européennes. Le problème de la France est peut-être celui du niveau des valeurs (prix des logements, prix des constructions, part du budget consacrée au logement …) : et encore, cela est loin d’être évident si on en croît la statistique publique européenne qui tord le cou à nombre d’idées pourtant largement reprises. Mais son problème est surtout celui du niveau et de la qualité de l’offre. Le constat n’est évidemment pas nouveau, mais il est bon de le rappeler parce que souvent on l’oublie.

La construction est en panne, bien sûr8. Mais surtout, l’accroissement du parc des résidences principales s’est « effondré » depuis le déclenchement de la crise des « subprimes » : alors qu’entre 1999 et 2008 ce parc s’était accru de plus de 312 000 unités chaque année9, en moyenne, entre 2008 et 2012 l’accroissement n’a été que de 261 000 unités, chaque année. Et pourtant, durant ces années, la demande n’a guère fléchi. On comprend dès lors que les entreprises butent sur la disponibilité de l’offre pour recruter, que les prix de l’ancien résistent, que les ménages répondent régulièrement qu’il est de plus en plus difficile de se loger…

En résumé et en passant sur ces détails, si on en croît les statistiques européennes, la France est bien dans la moyenne. Comme quoi, l’élargissement de l’Europe a eu du bon.

Michel Mouillart,
Professeur d’Économie à l’Université Paris Ouest – Frics

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1 – Le Monde Economie, 4 mars 2013 : « Je n’y ai pas pensé et je le regrette », pour enchaîner et préciser sa pensée : « L’impact du logement dans le budget des particuliers étant moins important en Allemagne », il est possible d’avoir « des tarifs d’électricité beaucoup plus élevés sur les ménages qu’en France »… et d’appliquer des tarifs bien moindres aux industriels. Mais « en France, un tel transfert est impossible » !

2 – « L’Europe en chiffres – L’annuaire d’Eurostat 2013 », Livres statistiques en ligne, Eurostat, octobre 2013.

3 – « La France dans l’Union européenne », Insee Références, avril 2014.

4 – A l’exception « notable » de la Lituanie et de la Roumanie.

5 – Les dépenses liées au logement, au sens large, incluent ici les dépenses relatives au logement et à son équipement (loyers, chauffage, eau, électricité, gaz, entretien courant de l’habitation, meubles, articles de ménage…), mais aussi ce que les comptables nationaux appellent les loyers « imputés », afin de rendre comparable les dépenses des locataires et celles des propriétaires (et d’éviter que les différences de diffusion de la propriété occupante entre les Etats ne viennent fausser les comparaisons). Il convient de rappeler que cette dernière convention est aussi celle que les Comptes du Logement retiennent afin de mesurer la dépense en logement des ménages.

6 – Donnant tort, à cet égard, au fameux « théorème » d’Henry Queuille : « il n’est pas de problème dont une absence de solution ne finisse par venir à bout ».

7 – La disponibilité d’espace suffisant dans l’habitation est l’une des dimensions essentielles dans l’évaluation de la qualité des conditions de logement. Le taux de surpeuplement indique la proportion de personnes vivant dans une habitation surpeuplée, définie par le nombre de pièces à la disposition du ménage, la taille du ménage ainsi que l’âge et la situation familiale de ses membres. Une personne est considérée comme vivant dans un ménage surpeuplé si le ménage ne dispose pas au minimum d’un nombre de pièces égal à :
➢ une pièce pour le ménage ;
➢ une pièce pour chaque couple du ménage ;
➢ une pièce pour chaque personne célibataire âgée de 18 ans ou plus ;
➢ une pièce par paire de personnes célibataires de même sexe et âgées entre 12 et 17 ans ;
➢ une pièce pour chaque personne célibataire âgée entre 12 et 17 ans et non reprise dans la précédente catégorie ;
➢ une pièce par paire d’enfants âgés de moins de 12 ans.

8 – Même s’il est probable qu’en son état actuel, la qualité des statistiques de construction ne soit pas excellente. Laissant planer un doute sur le niveau des mises en chantier et ses tendances récentes.

9 – D’après le Compte du Logement (février 2014), pour la seule métropole.

La rédaction d'immoweek

Édito
par Anthony Denay

le 06/12/2022

Simi 2022 : c’est parti !

Le salon du Simi a ouvert ses portes pour trois jours le mardi 6 décembre. La rédaction d’ « Immoweek » est mobilisée pour vous faire vivre cet événement !

Le coup d’envoi de cette nouvelle édition du Simi a officiellement été sifflé, ce mardi 6 décembre en direct du Palais des Congrès de la Porte Maillot. Pendant trois jours, les acteurs de l’immobilier, qu’ils soient promoteurs, asset managers ou investisseurs, vont se croiser, échanger, prendre date pour de futurs partenariats ou opérations en commun. Un détail peut-être, mais en ce mardi matin, l’atmosphère qui règne dans les allées (déjà bondées) du salon nous ramène quelques années en arrière ; plus de visiteurs masqués, plus de contrôle du Pass sanitaire à l’entrée, plus d’œillades craintives à son prochain de peur qu’il ne nous contamine. Un retour vers le passé et, espérons-le, vers le futur, bienvenu après plusieurs éditions du Simi marquées par l’incertitude de sa tenue et le stress inhérent au contexte sanitaire. Parenthèse refermée. « Immoweek » a installé son stand et son matériel afin de vous faire vivre cet événement via une série de podcasts que vous pourrez consulter sur notre site internet. Telamon, Union Investment, Epamarne, P3 Logistic, Prologis, Altarea, Icade… Autant d’acteurs-clés de l’immobilier dont les représentant viendront présenter la stratégie ainsi que les objectifs à notre micro. Sans oublier les tables rondes atour de thèmes marquants tels que le recyclage urbain ou le Plan Bâtiment Durable… Espérons que ce rendez-vous marquant de l’immobilier sera l’occasion d’une émulation mutuelle entre les acteurs, d’où émergeront des idées innovantes pour le secteur. Bon salon à toutes et tous !

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