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Arrêté de péril sur le logement social

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le 09 Oct 2018

La loi ELAN remet-elle en cause l’avenir du logement social ? Les bailleurs le craignent et ils l’exprimeront certainement lors du Congrès HLM de Marseille. Pour maître Arié Alimi, avocat spécialisé en droit de l’immobilier, cela ne fait aucun doute, comme il l’explique dans cette chronique.

Depuis de nombreuses années, le modèle français du logement social et son corollaire le livret A font l’objet de multiples mises en cause tant techniques que politiques. La loi ELAN franchit un nouveau palier. Ce qui est intéressant de constater c’est que celle-ci n’a jamais été présentée dans son esprit : bouleverser radicalement la philosophie et l’avenir du logement social français. C’est en remettant en perspective des mesures disparates et en les associant avec des dispositifs récemment adoptés par la majorité parlementaire que celui-ci apparaît pourtant clairement. Après l’accord auquel est parvenu, le 19 septembre, la commission mixte paritaire, la loi ELAN a été adoptée par l’Assemblée Nationale le 3 octobre 2018 dans une assez grande discrétion. Il est à prévoir que la mise en œuvre de ses dispositions soulèvera bientôt des réactions aussi vives que l’atonie qui a prévalu lors du débat parlementaire.

L’article 126 de la Loi de finances pour 2018 est l’acte fondateur de ce revirement de la politique du logement social en ce qu’il institue, concomitamment à la baisse généralisée des aides personnalisées au logement (APL), la réduction de loyer de solidarité (RLS).  La RLS est applicable au contrat en cours et est entrée en vigueur à compter du 1er février 2018. Elle concerne les logements conventionnés ouvrant droit à l’APL gérés par les organismes HLM (OPH, ESH, SA coopératives, fondations d’HLM) et les Sem. Elle dépend des conditions de ressources et s’applique donc à des locataires ne bénéficiant pas des APL. Autant dire que malgré le dispositif de lissage et de soutien prévus aux opérateurs HLM, les baisses de recette des bailleurs ont une incidence certaine sur leurs plans de financement pourtant calculés au moment de l’adoption de la convention entre l’Etat, le bailleur et l’organisme préteur. Ce déséquilibre contraint les bailleurs sociaux à abonder en fonds propres afin de poursuivre le remboursement des prêts accordés et fragilise de très nombreux bailleurs.

Le premier acte de cette restructuration du logement social est ainsi fondé sur une véritable violence juridique, puisqu’il s’applique en violation du principe de sécurité juridique des contrats en cours, les conventions passés entre l’Etat et les bailleurs, avec l’intention manifeste de contraindre ces derniers vers deux voies inexorables : la concentration et la revente de logements à des opérateurs privés.

Les articles 27, 28 et 29 de la loi ELAN viennent justement favoriser ces deux possibilités.

Une concentration à marche forcée au détriment des spécificités locales

D’abord, le regroupement d’organismes HLM, objectif parfaitement affiché par le législateur afin de renforcer les structures existantes. Une véritable concentration à marche forcée puisque la loi renforce la possibilité de dissoudre des organismes prévus par l’article L 423-1 du Code de la Construction et de l’Habitation en posant une obligation nouvelle de s’adosser à un groupe d’organismes de logement social pour tout organisme gérant moins de 12 000 logements, tout groupe d’organismes de logement social devant également gérer au moins 12 000 logements. Corrélativement, est également introduite la possibilité d’imposer, à un organisme de logement social, l’acquisition de tout ou partie du patrimoine ou du capital d’un organisme qui ne se serait pas mis en conformité avec cette obligation de regroupement.

Ces dispositions avaient été critiquées par le Conseil d’Etat dans son avis du 29 mars 2018 dans la mesure où elles portaient nécessairement atteinte au droit de propriété, à la libre administration des collectivités territoriales et à la liberté d’entreprendre. Ce dernier considérait, néanmoins, que l’objectif de production de logements locatifs sociaux, reconnu comme d’intérêt général par le Conseil Constitutionnel dans sa décision du 17 janvier 2013 (n°2012-660 DC), autorisait une telle dérogation à ces principes. C’est dans ces conditions que la dernière mouture retenait le seuil de 12 000 logements au lieu des 15 000 initialement prévus.

Si la constitutionnalité de ces dispositions reste à établir par une saisine a priori ou par voie de question prioritaire de constitutionnalité, elle laisse en suspens les questions des spécificités locales et de la proximité entre les organismes HLM et les logements, qui risqueront de pâtir de ces concentrations probablement issues de logique plus financières que territoriales et donc au détriment des locataires.

La vente en bloc des logements sociaux à des fonds spéculatifs.

L’article 29 de la loi ELAN constitue le troisième acte de ce bouleversement en établissant des mécanismes visant à faciliter la vente de logements sociaux occupés. L’objectif fixé est de passer de 8 000 à 40 000 logements sociaux, ce qui représente certes un gain estimé à 2 milliards d’euros pour les organismes, mais à une perte substantielle de revenus locatifs. Ainsi, le texte prévoit la création de la Société de vente d’habitation à loyer modéré destiné à faciliter ces ventes.

Si les locataires sont prioritaires, la loi ELAN prévoit la possibilité de passer outre ces préférences dans le cadre de ventes en bloc à des opérateurs privés. Dorénavant, les fonds d’investissement et fonds spéculatifs deviennent des opérateurs privilégiés dans le cadre du marché de la revente des logements sociaux. Enfin, si les immeubles vendus restent locatifs jusqu’à la fin du bail, les investisseurs pourront, à terme, revendre ces logements à l’unité et donc réaliser des plus-values substantielles avec un risque évident d’augmentation du prix des logements.

Bien sûr, la vente des logements sociaux est soumise à l’avis conforme des maires, mais uniquement dans deux hypothèses : lorsque le taux de logements sociaux dans leur commune, en application des dispositions de l’article 55 de la loi SRU, n’est pas atteint et lorsque la vente de logements sociaux ne permettrait plus à la commune d’atteindre ce taux.

Il y a fort à parier que les quotas de logements sociaux mis en place par la loi SRU seront les prochaines victimes du gouvernement. C’est d’ailleurs déjà quelque peu le cas puisque l’article 46 de la loi ELAN permet la comptabilisation des logements sociaux vendus dans le pourcentage d’HLM requis pendant une durée de dix ans.

Le dernier acte du démantèlement du logement social est déjà en germe dans le texte, puisqu’il prévoit que le Gouvernement est autorisé à prendre, par voie d’ordonnance, des mesures visant à favoriser encore la vente de ces logements, permettant ainsi d’éviter les résistances des parlementaires encore attachés au modèle français du logement social.

La mise en perspective de ces différentes dispositions dessine donc bien une orientation politique, la suppression de la stabilité du modèle du logement social français, et un moyen, la fragilisation et l’affaiblissement des bailleurs sociaux. Ce qui est intéressant de noter c’est que cet objectif n’est jamais présenté tel que et que les dispositions qui y concourent semblent volontairement disséminées dans différents textes, loi de finance, loi ELAN, ordonnances. Il faut donc relever ce choix de méthode qui infirme nettement la revendication latine Absit reverentia vero (ne craignons pas de dire la vérité, ndlr).

Si le gouvernement craint tant la lumière sur la vérité de son projet, c’est probablement qu’il en mesure le risque politique dans un pays ou la crise du logement est aigüe et où les intérêts des acteurs privés sont aussi puissants que visibles.

Arié Alimi

Avocat spécialisé en droit de l'immobilier

Édito
par Thierry Mouthiez

le 21/06/2021

Bureaux et logistique : des rendements toujours sous pression…

« Les rendements pour les actifs « prime » de bureaux et de logistique devraient poursuivre leur baisse à l’échelle européenne cette année, avec une compression respective attendue de 10 et de 25 points de base. Ils s’inscrivent donc toujours à des niveaux historiquement bas » fait valoir Savills dans une note ad-hoc.

Le conseil précise qu’ »en moyenne, les rendements des bureaux « prime » ont enregistré une légère baisse de 4 points de base sur un an au 1er trimestre 2021, à 3,58 %. Sur une base annuelle, ces rendements se sont tassés de 40 points de base à Oslo, de 30 points de base à Milan et de 20 points de base à Paris et Hambourg ».

Cependant, « en dépit des compressions observées au cours de l’année écoulée, des marchés comme Paris et Varsovie demeurent très attractifs. Ils affichent les valorisations les plus attrayantes d’Europe continentale, grâce à la résilience des loyers « prime », à la marge pour une légère compression supplémentaire des rendements et au niveau attractif du « spread » avec les taux obligataires ». En soulignant que « les rendements dans les centres d’affaires à Paris ont baissé au second semestre 2020 avant de se stabiliser à 2,75 % »…

Savills fait également valoir que « la plus forte compression des rendements s’observe dans le secteur de la logistique, reflétant l’impact des montants considérables de capitaux qui se disputent les rares opportunités proposées sur le marché. Les rendements « prime » dans ce secteur sont, ainsi, passés, en moyenne, de 4,5 % au premier trimestre 2020 à 4,3 % en fin d’année, avant d’enregistrer une contraction supplémentaire de 5 points de base au premier trimestre 2021, à 4,25 % ». Et Thomas Canvel, directeur opérationnel du département investissement de Savills France, d’ajouter : « la priorité des investisseurs demeure la recherche d’actifs de qualité. Les immeubles de premier plan dans l’ensemble des secteurs vont continuer de concentrer la demande ; cette concurrence devrait entraîner une nouvelle compression des taux de rendement »…

Mais, il existe un « potentiel de croissance pour la France » dans ce domaine de la logistique. C’est ce que relève Cushman & Wakefield dans son étude « Global logistics outlook ». Celle-ci « traite des perspectives mondiales de l’immobilier logistique en 2021 et au-delà » et propose, entre autre, un classement des marchés locatifs de 250 métropoles dans le monde à partir de deux critères que sont le niveau de loyer « prime » et son évolution entre 2019 et 2020. Parmi les résultats, « la France occupe une position intermédiaire entre l’Europe du nord et du sud (…) Les principaux marchés logistiques français se positionnent entre les rangs 115 à 195 sur les 250 observés. Il est donc légitime de parler de gap entre la demande exprimée et le niveau des loyers pratiqués dans l’Hexagone ». Ce qui fait dire à Alexis Bouteiller, directeur logistique utilisateurs chez Cushman & Wakefield, qu’ »au contraire de marchés plus matures en terme de valeurs locatives comme le Royaume-Uni ou l’Allemagne, le potentiel de progression des loyers français est encore largement devant nous »…

De même, dans son analyse, Savills note, à propos de la montée de la vacance dans le secteur des bureaux (« augmentation de 170 points de base, en moyenne, au cours des 12 derniers mois, pour s’établir à 7,1 % sur l’ensemble des marchés européens »), que « l’optimisme semble, toutefois, gagner les utilisateurs et plusieurs remises sur le marché de surfaces sont annulées ». Une tendance qui « est susceptible de s’amplifier au cours du premier semestre 2021 alors que les entreprises commencent à se projeter au-delà de la pandémie »…

De bonnes nouvelles en ces temps de rendements sous pression dans ces secteurs…

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