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De la sinistralité bancaire

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le 29 Jan 2015

En septembre 2014, d’après le « Baromètre du surendettement » de la Banque de France(1), 230 472 dossiers avaient été déposés durant les 12 derniers mois, auprès des secrétariats des commissions de surendettement : le nombre de ces dossiers était alors comparable à celui qui avait été constaté trois années auparavant, en 2011 à la même époque. Parmi ces dossiers, 203 420 (88,3 % des dossiers déposés) ont été déclarés recevables, c’est-à-dire éligibles aux procédures légales de traitement du surendettement, donc considérés comme présentant un niveau d’endettement manifestement excessif au regard des capacités de remboursement des ménages considérés. Or, parmi ces derniers, 41,3 % concernaient des redépôts(2) : près de 119 408 nouveaux dossiers de surendettement ont donc été comptabilisés (soit 51,8 % du total des dossiers déposés !).

Parmi les ménages ayant déposé un dossier de surendettement recevable, d’après l’enquête typologique réalisée en 2013 par la Banque de France, 10,2 % étaient propriétaires ou accédants à la propriété. Cette proportion est comparable à celle qui avait été estimée en 2004 (10,0 %). Toutefois, après deux crises économiques sévères, dont la grande dépression des années 2008-2009, la proportion des seuls accédants progresse(3) : elle était à 5,1 % en 2007, elle se situe à 7,2 % en 2013. Même si l’augmentation est notable, il n’est guère évident qu’il s’agisse là d’un dérapage susceptible de provoquer une explosion de la sinistralité bancaire.

D’ailleurs, si on rapproche l’évaluation du nombre de propriétaires et accédants concernés au nombre total de ménages détenant des crédits immobiliers(4), on peut estimer qu’en 2013, 0,14 % de ces ménages sont entrés pour la première fois(5) dans une procédure de traitement du surendettement.

A la différence de ce qui se déclare souvent, ce n’est pas le crédit immobilier qui alimente les commissions de surendettement : l’accession à la propriété, par exemple, n’est donc pas synonyme de difficultés financières systématiques, même pour les ménages les plus modestes.

Le bilan des enquêtes typologiques de la Banque de France et de l’Observatoire des Crédits aux Ménages(6) suggèrent en revanche que le surendettement se rencontre presque toujours chez des ménages dont la contrainte budgétaire est nettement plus serrée que pour les autres : tant en raison de leur situation familiale et professionnelle, que parce que des ruptures (familiales ou professionnelles) sont venues déstabiliser un équilibre financier instable. Ce sont en outre, fréquemment, des personnes faiblement qualifiées au niveau professionnel et/ou qui ont eu à subir des itinéraires professionnels très chahutés. Ces ménages se trouvent dès lors très fréquemment confrontés à la nécessité de faire largement appel à des ressources externes (usage du crédit à la consommation et découvert bancaire, sollicitations de la famille et des amis) pour faire face à des dépenses imprévues, voire à des dépenses courantes(7).

Ces résultats confirment bien ceux que la Banque de France avait déjà présentés par le passé, lors des vagues 2001, 2004 et 2007 de son enquête typologique sur le surendettement(8) : elle notait alors que la dégradation constatée depuis plusieurs années par les commissions de surendettement tenait à une augmentation du surendettement passif. Les origines étant alors à rechercher dans le licenciement et le chômage (31,8 % des cas), dans la séparation et le divorce (14,7 % des cas), dans la maladie et les accidents (11,3 % des cas)…

En fait, les difficultés que les ménages en situation de surendettement connaissent expriment le plus souvent (presque toujours) les conséquences d’un pouvoir d’achat qui stagne ou qui régresse pour une part d’entre eux (et qui se trouve associé à un budget très resserré : insuffisance des revenus, précarité des emplois, absence de perspectives, éclatement des familles…).

De ce fait, compte tenu du niveau de risque associé, il est peu probable que par lui-même l’endettement immobilier (et notamment celui dédié à l’accession à la propriété) fasse peser un risque potentiel de sinistralité élevé sur le secteur bancaire et financier français.

D’ailleurs dans son dernier rapport(9), l’ACPR ne peut que constater que « le taux de crédits à l’habitat aux particuliers douteux » reste « nettement inférieur au taux de créances douteuses observé sur l’ensemble des crédits à la clientèle accordés en France par les établissements de crédits présents sur le territoire ».

En outre, l’ACPR souligne que, « rapporté à l’encours des prêts à l’habitat de l’année précédente, le coût du risque a légèrement reflué en 2013… à un niveau proche de celui qu’il avait atteint en 2011 ». Et d’ajouter, ce qui mérite d’être souligné : « sur longue période, comme pour le taux de provisionnement des encours douteux, l’évolution du coût du risque des prêts à l’habitat paraît n’avoir que très peu de lien avec celle des prix immobiliers(10) ».

Ainsi, en dépit de la grande dépression et de la crise de la dette souveraine, le taux de créances douteuses (la part de l’encours des crédits à l’habitat rangés en crédits douteux) n’a guère dérapé. Dans son rapport de 2012, l’ACPR rajoutait même : « le poids du coût du risque, déjà très faible les années précédentes, a fortement diminué en 2011 pour ne plus représenter que 0,05 % de l’encours total des prêts à l’habitat de l’année précédente, soit un niveau tout juste supérieur à celui qu’il avait atteint avant la crise ». En 2013, l’ACPR estime que le coût du risque représentait 0,065 % de l’encours !

Il ne devrait donc pas y avoir matière à alarmer, à durcir des dispositifs d’encadrement et de contrôle qui ne débouchent finalement que sur la mise en œuvre d’un rationnement quantitatif de la demande.

D’autant que les tests de résistance et l’évaluation complète des bilans bancaires, réalisés par la BCE de novembre 2013 à octobre 2014, ont souligné « la capacité des banques à absorber les chocs en situation de crise sévère »(11) ; même dans le cas du « scénario stressé (adverse)(12), calibré par la BCE pour refléter les risques les plus susceptibles d’affecter la stabilité du secteur financier européen » !

Alors, si les risques sont négligeables, si le système bancaire est solide, où peut donc bien être le problème ? Eh bien, il doit être ailleurs. Par exemple, du côté des taux des crédits immobiliers qui sont trop bas(13) et ne permettraient pas aux banques de suffisamment marger sur la production nouvelle ; alors qu’au coût actuel de la ressource, la marge apparente n’a (pratiquement) jamais été aussi élevée. Ou encore du côté des taux fixes que les ménages préfèrent largement aux taux variables, voire même révisables et capés(14) : comme si les autorités monétaires françaises donnaient carte blanche au Comité de Bâle des régulateurs bancaires pour réviser le modèle de financement du logement qui prévaut en France, mais aussi en Allemagne et lui substituer un modèle anglo-saxon(15).

Beaucoup verrons bien sûr dans ces alertes une tentative nouvelle pour maîtriser un marché immobilier « trop exubérant » et soupçonné d’alimenter en permanence des bulles.

On pourrait aussi se demander si la remontée probable et souhaitée de la production de crédits immobiliers n’est pas difficile à accepter, parfois. En effet, si par exemple la relance de la construction devenait réalité (et si donc l’objectif des 500 000 mises en chantier se concrétisait), elle serait inévitablement accompagnée par une augmentation non négligeable de l’offre de crédits immobiliers au neuf : de plus de 70 %, afin de permettre de financer près de 150 000 logements supplémentaires par an(16). Aux conditions de l’année 2014, cela signifie une augmentation de près de 23 milliards d’euros de l’offre de crédits au neuf : soit, ceteris paribus, un accroissement de près 20 % de l’offre totale de crédits.

Il paraît probable que, confrontées à une telle situation, les autorités monétaires(17) ne vont cesser d’ « alerter » les pouvoirs publics sur l’impact « inflationniste » que cela devrait avoir sur les prix de l’immobilier, sur le risque (systémique) que cela ne manquera pas de faire peser sur la solidité des établissements bancaires, sur le risque de taux sous-jacent…

Mais sans jamais préciser comment couvrir des besoins en logement largement insatisfaits et répondre à la demande des ménages si ceux-ci ne peuvent largement accéder à un crédit immobilier qui serait rationné afin d’éviter l’émergence d’un hypothétique risque potentiel ! Sauf peut-être à rappeler que les prix sont trop élevés, qu’il les faudrait moins élevés… sans doute comme cela s’est observé, par exemple, en Espagne, aux États-Unis ou en Irlande. Mais en oubliant bien sûr que dans ces pays « exemplaires », le nombre de ménages en accession à la propriété qui ont dans le même temps perdu leur logement et se retrouvent en situation d’extrême détresse s’est compté en centaines de milliers…

Michel Mouillart,
Professeur d’Économie à l’Université Paris Ouest – Frics

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1 –  « Le baromètre du surendettement au 3ème trimestre 2014 », DGAFP-Direction des Particuliers, Banque de France, décembre 2014.
2 – Cette proportion est en progression rapide depuis 2011. Et d’après la Banque de France (« Le surendettement des ménages : l’enquête typologique 2013 », novembre 2014), ces redépôts sont effectués pour 48,6 % d’entre eux à la suite de changements dans la situation professionnelle ou familiale du demandeur ; 37,9 % des redépôts sont effectués en raison de mesures de traitement des situations de surendettement insuffisantes pour faire face aux déséquilibres à régler ; 11,4 % du fait d’un nouvel endettement…
3 – Mais on pourrait noter avec intérêt que durant la même période la part des propriétaires a décru sensiblement, passant de 3,7 % en 2004 à 3 % en 2013. On devrait alors être tenté de conclure que la propriété protège donc bien du basculement dans le surendettement ! Mais il est clair qu’une telle conclusion serait pour le moins contestable, comme d’ailleurs sa proposition inverse si souvent mise en avant, tant il est vrai que l’entrée en surendettement est socio économiquement complexe. Sur ce point, on pourra relire avec attention : « Du surendettement », Immoweek, n° 690, 11 avril 2013.
4 – L’Observatoire des Crédits aux Ménages (« L’endettement des ménages en novembre 2013 », rapport n° 26, Fédération Bancaire Française, avril 2014) estime qu’à la fin de l’année 2013, 8,73 millions de ménages détenaient un ou plusieurs crédits immobiliers en cours de remboursement.
5 – La proportion serait de 0,23 % si on élargissait le calcul aux ménages ayant redéposé un dossier jugé recevable.
6 – Par exemple : « Les ménages fragiles et le surendettement », Observatoire des Crédits aux Ménages, Fédération Bancaire Française, mars 2012.
7 – Cet aspect du surendettement - une fragilisation familiale, professionnelle et/ou financière à l’origine de désordres que les seules ressources courantes du ménage ne permettent pas de prendre en charge – paraît essentiel. Mais l’analyse détaillée de la structure de l’endettement des dossiers déposés montre que la situation des ménages concernés est complexe, que l’usage des seuls crédits ne saurait constituer l’unique origine des difficultés et le seul objet de réflexion sur les dossiers de surendettement. En 2013, d’après la Banque de France, 92,6 % des dossiers de surendettement comportaient des « dettes financières » : 10,8 % des dossiers comptaient des crédits immobiliers, 86,6 % des crédits à la consommation (des crédits renouvelables, moins souvent que par le passé, mais aussi des prêts personnels classiques) et 56,5 % des « autres dettes » (principalement des découverts bancaires). Mais il ne faut pas oublier que 79,3 % des dossiers de surendettement comportaient aussi des « dettes de charges courantes » : dans 47,1 % des dossiers se trouvent des dettes concernant le logement (presque toujours le loyer et les charges locatives, mais très rarement – à la différence de ce qui se déclare souvent – les charges de copropriété), dans 44,9 % des dettes fiscales, dans 37,4 % des dettes d’électricité/gaz/chauffage, dans 27,8 % des dettes d’assurance ou de mutuelle, dans 20,1 % des dettes de santé ou d’éducation… et dans 25,8 % des dettes de téléphonie/internet ! Sans oublier dans 25,8 % des dettes sociales, dans 15,6 % des dettes pénales…
8 – Mais qu’elle n’a plus détaillé depuis son « Enquête typologique 2010 ». Ce qui est regrettable, puisqu’un bon diagnostic est en général préférable, notamment lorsqu’il ambitionne d’orienter les décisions des pouvoirs publics et du législateur.
9 – « Le financement de l’habitat en 2013 », Analyses et synthèses, ACPR, Banque de France, n°32, juillet 2014.
10 – Ce qui suggère donc que les alertes répétées des autorités monétaires françaises (au premier rang desquelles, celles du Gouverneur de la Banque de France) sur le risque qu’un effondrement des prix (si souvent annoncé, mais jamais constaté) aurait dû avoir sur la sinistralité bancaire étaient pour le moins exagérées.
11 – Dossier : « Evaluation complète des bilans bancaires : résultats et enseignements », La Revue de l’ACPR, n° 20, novembre-décembre 2014.
12 – Ce scénario particulièrement brutal intègre un double choc : entre 2014 et 2016, les prix de l’immobilier ancien chutent de 28 % et les taux longs (OAT à 10 ans) remontent de près de 300 points de base pour s’établir à 3,80 % en 2016. Et même dans ce cas de figure pour le moins extrême, aucune banque française ne doit être recapitalisée : les banques affichent un ratio CET 1 (le ratio de fonds propres de base dit « Common Equity Tier 1 » défini par Bâle III) supérieur (pour certaines d’entre elles, très supérieur) à celui exigé par les autorités monétaires européennes. Elles affichent même « un ratio CET 1 agrégé de 9 % à fin 2016, soit un niveau très supérieur au seuil de 5,5 % retenu pour exiger des plans de recapitalisation » dans le scénario stressé. Le ratio atteint dans le pire des cas étant en outre supérieur à la cible de 8 % retenue dans le scénario central (celui retenu par la BCE pour décrire la période 2014-2016 sous revue).
13 – D’après le journal Le Monde, en juin 2014, lors d’une réunion avec les dirigeants de la Fédération Bancaire Française, le Gouverneur de la Banque de France aurait « alerté » les banques sur le risque potentiel associé, qui mettrait en danger leur stabilité financière et ferait peser un risque sur leur bilan.
14 – D’après l’Observatoire des Crédits aux Ménages, 89,1 % ménages accédant à la propriété détenaient un prêt à taux fixe en 2013.
15 – « En France, le risque de taux est géré par les banques, qui en ont les capacités, et pas par les consommateurs, comme en Espagne ou au Royaume-Uni. Changer de modèle serait un choix politique fort », résume une source bancaire citée dans « Bâle menace le crédit à taux fixe en France », AGEFI, 13 mai 2014.
16 – Pour passer de 210 000 mises en chantier attendus en 2014 (pour l’ensemble de l’accession à la propriété, de l’investissement locatif privé et des résidences secondaires) à 350 000 par an !
17 – Et même (très) probablement une large partie du milieu associatif engagé dans la mise en œuvre du droit au logement.

La rédaction d'immoweek

Édito
par Anthony Denay

le 06/12/2022

Simi 2022 : c’est parti !

Le salon du Simi a ouvert ses portes pour trois jours le mardi 6 décembre. La rédaction d’ « Immoweek » est mobilisée pour vous faire vivre cet événement !

Le coup d’envoi de cette nouvelle édition du Simi a officiellement été sifflé, ce mardi 6 décembre en direct du Palais des Congrès de la Porte Maillot. Pendant trois jours, les acteurs de l’immobilier, qu’ils soient promoteurs, asset managers ou investisseurs, vont se croiser, échanger, prendre date pour de futurs partenariats ou opérations en commun. Un détail peut-être, mais en ce mardi matin, l’atmosphère qui règne dans les allées (déjà bondées) du salon nous ramène quelques années en arrière ; plus de visiteurs masqués, plus de contrôle du Pass sanitaire à l’entrée, plus d’œillades craintives à son prochain de peur qu’il ne nous contamine. Un retour vers le passé et, espérons-le, vers le futur, bienvenu après plusieurs éditions du Simi marquées par l’incertitude de sa tenue et le stress inhérent au contexte sanitaire. Parenthèse refermée. « Immoweek » a installé son stand et son matériel afin de vous faire vivre cet événement via une série de podcasts que vous pourrez consulter sur notre site internet. Telamon, Union Investment, Epamarne, P3 Logistic, Prologis, Altarea, Icade… Autant d’acteurs-clés de l’immobilier dont les représentant viendront présenter la stratégie ainsi que les objectifs à notre micro. Sans oublier les tables rondes atour de thèmes marquants tels que le recyclage urbain ou le Plan Bâtiment Durable… Espérons que ce rendez-vous marquant de l’immobilier sera l’occasion d’une émulation mutuelle entre les acteurs, d’où émergeront des idées innovantes pour le secteur. Bon salon à toutes et tous !

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