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De l’amélioration-entretien à la rénovation énergétique

ChroniquesLogement

le 19 Mar 2015

Le marché de l’amélioration-entretien des logements par les ménages est un marché de masse. En 2013, d’après l’Ademe, ce sont 9.73 millions de logements qui ont bénéficié d’interventions réalisées à ce titre1. Depuis 2006, ce marché serait en outre en progression, au rythme de 1 % par an : pour l’année 2006, OPEN avait en effet comptabilisé 9,11 millions de telles interventions.

Le chiffrage présenté par l’Ademe peut alors être rapproché des évaluations que l’Observatoire de l’Habitat Existant2 (OHE) proposait jusqu’en 2006. D’après l’OHE, il y aurait eu 9.64 millions de logements ayant bénéficié de travaux d’amélioration-entretien en 20063 : entre 1996 et 2006, ce marché s’étant développé au rythme annuel moyen de 1,5 %, porté notamment par le passage de la TVA à 5,5 % intervenu en 1999.

Bien sûr les méthodes d’estimation de la taille de ce marché diffèrent sensiblement4, mais au total, les évaluations proposées sont cohérentes entre elles, avec un écart pour la seule année commune (2006) finalement modeste (de l’ordre de 5,5 %) au regard de l’incertitude concernant le périmètre de définition de ce marché.

Mais ce marché est très hétérogène. Par exemple en 2006, d’après l’OHE, on comptait une multitude de petites opérations financées le plus souvent sans recours au crédit et, quelque fois, par des petits crédits à la consommation : 6,89 millions de telles opérations (71,5 % des logements entretenus et améliorés), pour une dépense moyenne de 1 000 €. Ces petites opérations (du petit entretien pour les comptables nationaux qui les classent parmi les dépenses de consommation) consistaient « presque toujours » en du bricolage et/ou en du travail non déclaré. A l’autre extrême, 0,74 million d’opérations de gros entretien pour une dépense moyenne de 30 K€ financée par des crédits immobiliers et quasi exclusivement réalisées par des entreprises. Et au milieu, 2,01 millions d’opérations de gros entretien financées sans recours aux crédits immobiliers, mais pour près de la moitié d’entre elles avec des crédits à la consommation, pour une dépense moyenne de 7 K€ : les trois-quart de ces opérations étant réalisées par des bricoleurs, des parents, des amis de la famille (!) ou par des entreprises non déclarées.

Dans l’ensemble et si on limite le raisonnement à la seule taille du marché de l’amélioration-entretien des logements, les grandes caractéristiques de ce marché ont globalement peu évolué au cours de ces 20 dernières années, même si on estime parfois que le marché aurait dû faire preuve de plus de dynamisme depuis le Grenelle de l’Environnement5.

Mais après deux crises économiques majeures, les comportements des ménages paraissent à cet égard avoir évolué. Si on se limite par exemple aux opérations d’amélioration-entretien les plus lourdes, celles qui sont réalisées lors d’une acquisition-amélioration6, on en dénombrait de l’ordre de 250 000 chaque année, de la fin des années 90 au déclenchement de la grande dépression des années 2008-2009 : puis, en dépit d’une embellie en 2010, la taille de ce marché s’est régulièrement et fortement contractée, au point qu’en 2014 on ne comptait plus que 130 000 telles acquisitions-amélioration.

En revanche, les opérations plus modestes et de plus en plus souvent financées par recours aux crédits à la consommation se sont rapidement développées. Les « grosses » opérations sont ainsi progressivement remplacées par la succession d’opérations de plus petites tailles et dont la réalisation est programmée sur plusieurs années.

Ainsi, si on se limite aux seuls travaux financés par recours aux crédits immobiliers, les ménages ont améliorés et/ou entretenus 697 000 logements en 2013 : 533 000 opérations au titre des travaux seuls et 164 000 opérations d’acquisition-amélioration. En outre, le recours à des crédits à la consommation a permis à 449 000 autres ménages7 de financer la réalisation de travaux dans leurs logements. Ce sont donc au total 1 146 000 logements qui ont bénéficié de travaux d’amélioration-entretien en 20138.

Parmi ces opérations, on peut estimer que la part de celles qui correspondent à des travaux de performance énergétique est de l’ordre de 40 % en cas de recours à des crédits immobiliers et de l’ordre du tiers en cas de recours à des crédits à la consommation. Ce sont donc au total, 428 000 opérations associées à des travaux de performance énergétique qui sont financées en moyenne, chaque année : 279 000 opérations financées avec recours aux crédits immobiliers et 149 000 opérations financées avec recours aux crédits à la consommation. En moyenne, les crédits immobiliers contractés pour financer les travaux réalisés9 dans le cadre d’une opération d’acquisition-amélioration s’élèvent alors à 41 K€ et à 14 K€ dans le cas de travaux seuls. Dans le cas de travaux financés par des crédits à la consommation, ceux-ci s’élèvent en moyenne à 6 K€.

Mais toutes ces opérations ne présentent pas la même efficacité en termes de rénovation énergétique, ni le même rendu final du point de vue, par exemple, de l’amélioration de l’étiquette énergétique. Il n’est pas certain, à cet égard, que tous ces travaux permettent « d’atteindre, en une fois ou en plusieurs étapes, pour chaque bâtiment ou partie de bâtiment, un niveau de performance énergétique compatible avec les objectifs de la politique énergétique nationale, définis à l’article L. 100-4 du Code de l’énergie, et se rapprochant le plus possible des exigences applicables aux bâtiments neufs » (article 5 du projet de Loi sur la Transition Energétique). Si le nombre de rénovations énergétiques est déjà proche des objectifs des pouvoirs publics, la qualité de ces rénovations reste probablement éloignée de ces mêmes objectifs, pour une partie d’entre elles. En l’absence d’une vision globale de la situation actuelle, la méthode d’évaluation globale retenue pour « évaluer » l’importance des flux actuels de la rénovation énergétique surestime sans aucun doute la réalité du marché : elle permet néanmoins d’en souligner l’importance.

Pour sa part, l’Ademe estime que malgré un contexte économique difficile, les dynamiques de rénovation énergétique sont restées soutenues en 2013, avec 265 000 logements du parc privé rénovés. Il s’agit parmi les 2 597 000 logements qui, d’après l’ADEME, ont bénéficié de travaux ayant un impact énergétique en 201310, de ceux des logements pour lesquels a été effectuée une rénovation « TROIS ETOILES » : c’est-à-dire des interventions pour lesquelles ont été réalisées une isolation (du toit, des murs par l’intérieur ou par l’extérieur), la pose d’ouvertures et la pose d’un chauffage performant améliorant de manière significative les performances énergétiques des logements11.

Plus précisément,l’Ademe observe une progression régulière depuis 2006, de l’ordre de 1,3 % par an, du nombre de chantiers de rénovation énergétique. Avec, dans le même temps, un étalement de ces rénovations sur plusieurs années : si 90 000 rénovations ont été réalisées en « une seule fois sur 2013 » (en recul de 33 % par rapport à 2011), 175 000 rénovations avaient commencé depuis 2 à 3 ans et ont été achevées en 2013 (en augmentation de 12 % par rapport à 2011). La baisse des rénovations thermiques globales réalisées en une seule fois s’inscrit dans un contexte où les acquisitions de logements propices au lancement de gros travaux, diminuent. Ceci se traduit par la baisse du nombre de chantiers de plus de 10 K€ (15 % des chantiers en 2013 contre 33 % en 2008).

On peut remarquer, enfin, que parmi les ménages ayant réalisé des travaux avec impact énergétique en 2013 : 42,9 % avaient pour objectif de réparer un équipement ou d’entretenir un logement (19 % en 2006), 24,5 % voulaient intervenir pour réaliser des économies d’énergie (45 % en 2006), 17,5 % souhaitaient adapter l’agencement de leur logement (23 % en 2006), 7,9 % voulaient rendre habitable un espace jusqu’alors non destiné à l’habitation tels un garage, des combles… (5 % en 2006), 7,2 % ayant d’autres motifs (8 % en 2006).

Même s’ils peuvent paraître ambitieux, certains des objectifs de la Loi sur la Transition Energétique devraient donc pouvoir être réalisés, au moins en ce qui concerne le secteur privé. Cela ne fait guère de doute si on se limite à l’objectif quantitatif affiché : de l’ordre de 380 000 logements rénovés énergétiquement à compter de 2017. En revanche, il n’est pas certain que parmi ceux des ménages qui bénéficieront de ces travaux, on puisse trouver une moitié de « ménages aux revenus modestes ». Et compte tenu de la transformation du marché de l’amélioration-entretien constatée depuis la grande dépression des années 2008-2009, avec des opérations plus légères et plus fréquentes, il sera difficile d’arriver à la disparition du parc de logements (du secteur privé) à étiquettes F et G d’ici 2030 … sauf à imaginer une évolution rapide des pratiques et des procédures, bien sûr. Mais en la matière, beaucoup reste à faire !

Michel Mouillart,
Professeur d’Économie à l’Université Paris Ouest – Frics

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1 – Créé en 2006 par l’Ademe afin d’évaluer les politiques énergétiques mises en place en matière de rénovation de l’habitat, OPEN, l’ « Observatoire Permanent de l’amélioration Energétique du logement », a présenté récemment les résultats de sa 7ème campagne, portant sur l’année 2013 : « OPEN, campagne 2014 (résultats 2013) », janvier 2015.

2 – Michel Mouillart, « L’Observatoire de l’Habitat Existant », Tome 9 (1996-2006), Anah, 2007.

3 – Hors les doubles comptes associés à des opérations mobilisant des crédits immobiliers et des crédits à la consommation.

4 – OPEN procède par enquêtes auprès des ménages (10 050 en 2013, dont 4 650 de manière approfondie) et des industriels et des professionnels du bâtiment (5 000 chantiers réalisés en 2013 et 1 350 fabricants de matériaux et d’équipements énergétiques). L’OHE travaillait à partir de l’Observatoire du Financement du Logement (CSA : avec une enquête annuelle auprès de 60 000 ménages ayant réalisé une opération immobilière financée par recours aux crédits immobiliers), et de l’Observatoire des Crédits aux Ménages (FBF : avec une enquête annuelle auprès de 13 000 ménages ayant recours à des crédits immobiliers ou à la consommation, pour notamment financer des travaux d’amélioration-entretien) : il assurait la cohérence de ses évaluations et leur élargissement aux travaux financés sans recours aux crédits par confrontation avec les enquêtes de l’INSEE (enquête-logement, enquêtes « budget des familles ») et les données issues de la comptabilité nationale.

5 – Ce que la comparaison des rythmes d’évolution de ce marché pris dans sa globalité et constatés par l’OHE puis par l’ADEME ne semble pas confirmer.

6 – Pour des dépenses moyennes en travaux de 60 à 70 K€ qui font classer ces opérations dans le gros entretien.

7 – Hors les doubles comptes associés à des opérations mobilisant des crédits immobiliers et des crédits à la consommation.

8 – Michel Mouillart, « Une évaluation du marché des travaux de performance énergétique financés par recours au crédit », Université Paris-Ouest, novembre 2014.

9 – Le choix a été fait de présenter le niveau moyen des crédits contractés plutôt que celui des travaux réalisés. En effet, si avec l’OFL on connaît le taux d’apport personnel moyen associé (32 % pour une acquisition-amélioration et 20 % pour des travaux seuls), cette information fait défaut dans le cas de travaux financés par recours aux crédits à la consommation.

10 – Ces logements représentant 26,7 % des logements ayant bénéficié de travaux d’amélioration-entretien en 2013, d’après l’ADEME.

11 – Compte tenu des techniques employées et de la nature des équipements et des matériaux utilisés pour la rénovation. Mais pas du point de vue de l’étiquette énergétique !

La rédaction d'immoweek

Édito
par Anthony Denay

le 06/12/2022

Simi 2022 : c’est parti !

Le salon du Simi a ouvert ses portes pour trois jours le mardi 6 décembre. La rédaction d’ « Immoweek » est mobilisée pour vous faire vivre cet événement !

Le coup d’envoi de cette nouvelle édition du Simi a officiellement été sifflé, ce mardi 6 décembre en direct du Palais des Congrès de la Porte Maillot. Pendant trois jours, les acteurs de l’immobilier, qu’ils soient promoteurs, asset managers ou investisseurs, vont se croiser, échanger, prendre date pour de futurs partenariats ou opérations en commun. Un détail peut-être, mais en ce mardi matin, l’atmosphère qui règne dans les allées (déjà bondées) du salon nous ramène quelques années en arrière ; plus de visiteurs masqués, plus de contrôle du Pass sanitaire à l’entrée, plus d’œillades craintives à son prochain de peur qu’il ne nous contamine. Un retour vers le passé et, espérons-le, vers le futur, bienvenu après plusieurs éditions du Simi marquées par l’incertitude de sa tenue et le stress inhérent au contexte sanitaire. Parenthèse refermée. « Immoweek » a installé son stand et son matériel afin de vous faire vivre cet événement via une série de podcasts que vous pourrez consulter sur notre site internet. Telamon, Union Investment, Epamarne, P3 Logistic, Prologis, Altarea, Icade… Autant d’acteurs-clés de l’immobilier dont les représentant viendront présenter la stratégie ainsi que les objectifs à notre micro. Sans oublier les tables rondes atour de thèmes marquants tels que le recyclage urbain ou le Plan Bâtiment Durable… Espérons que ce rendez-vous marquant de l’immobilier sera l’occasion d’une émulation mutuelle entre les acteurs, d’où émergeront des idées innovantes pour le secteur. Bon salon à toutes et tous !

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