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Des aides au logement inflationnistes, vraiment ?

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le 12 Oct 2015

L’immobilier est souvent considéré comme un facteur pénalisant la compétitivité de l’économie française, en raison de prix trop élevés. Telle est par exemple la position de « France Stratégie »1, qui en outre considère que les politiques du logement menées depuis 25 ans s’avèrent à la fois économiquement inefficaces, bien que coûteuses, et socialement inéquitables… Les dispositifs d’aides qui visent à améliorer la solvabilité, la demande, contribuent en fait à la hausse des prix de l’immobilier, la France ressortant comme l’un des pays de l’Union Européenne où ces prix ont le plus augmenté sur les quinze dernières années.

Et d’ailleurs, combien d’études réalisées en France ces dernières années ont montré que l’immobilier résidentiel pénalise la compétitivité de l’économie française en raison de prix beaucoup plus élevés qu’ailleurs en Europe, consommant des ressources rares et évinçant les investissements productifs : les crédits nécessaires au financement de leurs investissements productifs et en recherche et développement étant partiellement confisqués par des crédits immobiliers devenus trop abondants du fait de prix excessifs. La mobilité professionnelle et résidentielle des ménages en souffre aussi et pèse sur l’accès au logement et à l’emploi…

Pourtant, à la lecture des publications d’Eurostat2 ou de la synthèse que propose l’Insee des principales données économiques et sociales permettant de resituer la France en Europe3, on ne peut que s’interroger sur le fondement des constats précédents.

Et c’est probablement pour cela que cette singularité n’inquiète plus les autorités monétaires. L’ACPR le mentionne explicitement dans son dernier rapport annuel4 : « En l’état actuel, et même en retenant la fourchette haute des estimations, la surévaluation des prix n’apparaît pas être un facteur de vulnérabilité majeur pour le système financier français… De fait, la solvabilité des bénéficiaires de prêts à l’habitat en France apparaît beaucoup plus dépendante des conditions macroéconomiques, notamment du marché de l’emploi, que du prix des actifs immobiliers ». Il est vrai que la Banque de France avait ouvert la route à une telle réflexion dans un article5 particulièrement intéressant : « la croissance continue des prix immobiliers en France… paraît traduire la résorption d’une situation initiale où les ratios prix sur loyer étaient particulièrement modérés, en comparaison avec les autres pays… » !

Il y a donc matière à réflexion à la lecture des statistiques comparatives européennes et des textes récemment publiés par les autorités monétaires6. Le problème de la France est peut-être celui du niveau des valeurs (prix des logements, prix des constructions, part du budget consacrée au logement…) : et encore, cela est loin d’être évident si on en croît la statistique publique européenne qui tord le cou à nombre d’idées pourtant largement reprises. Mais son problème est surtout celui du niveau et de la qualité de l’offre. Le constat n’est évidemment pas nouveau, mais il est bon de le rappeler parce que souvent on l’oublie.

Néanmoins, si en dépit des livraisons statistiques successives d’Eurostat, le postulat doit tout de même être que le logement est bien moins abordable en France qu’ailleurs au sein de l’Union Européenne, c’est bien évidemment en raison du caractère inflationniste des aides au logement qui lui aussi résiste mal à sa confrontation à la réalité7.

Cela est tellement évident, qu’il n’est nul besoin d’étayer le constat ! Pourtant, peu d’études autres qu’anciennes et émanant du Parlement Européen lui-même8 permettent d’évaluer et de comparer l’efficacité économique et sociale des systèmes d’aides au logement entre les Etats de l‘Union Européenne. Elles soulignaient alors que les Pays-Bas, le Royaume-Uni et la Suède consentaient l’effort le plus important en faveur du logement, de l’ordre de 3 % du PIB ; que l’Allemagne, l’Autriche, le Danemark et la France se situaient dans la moyenne, avec un effort de l’ordre de 2 % du PIB ; que la Belgique, la Finlande, l’Irlande, l’Italie et le Luxembourg consacraient 1 % de leur PIB ; alors que l’Espagne, la Grèce et le Portugal ne consacraient que moins de 1 % du PIB aux aides au logement.

Nonobstant, en prenant sans précaution la fonction budgétaire globale « logements et équipements collectifs », certains auteurs9 ont pu récemment affirmer que d’après Eurostat, la France consacrait un effort exprimé en point de PIB deux fois plus élevé que la moyenne des 28 Etats de l’Union Européenne.

Alors bien sûr, la conclusion ne peut que s’imposer, même si le diagnostic est pour le moins fragile : dans un contexte budgétaire tendu, les aides au logement sont trop élevées et « socialement et économiquement inefficaces», d’autant que leur impact inflationniste est évident… surtout si elles sont accordées à des ménages modestes. Il ne peut donc qu’être rassurant, de ces points de vue, de constater que depuis 2012, l’effort de la collectivité en faveur du logement s’est relâché, après s’être établi entre 2,04 et 2,08 % de 2009 à 2011. Les réorientations des interventions publiques ont provoqué un recul rapide et significatif de l’effort de la collectivité : il est redescendu sous les 2 % du PIB dès 2013 (1,95 %) pour poursuivre son repli en 2014 (avec un niveau de l’ordre de 1,89 %). Et il devrait poursuivre sa décrue en 2015, pour progressivement revenir vers le point bas des années 2004-2005 et ne s’établir que légèrement au-dessus de 1,80 %.

Toutes ces évolutions n’ont pas épargné, et loin s’en faut, le secteur de la construction pourtant cœur de cible de l’objectif présidentiel des 500 000 logements mis en chantier chaque année.

Pourtant, la remontée de l’effort de la collectivité en faveur de la construction avait accompagné la reprise des mises en chantier voulue par les pouvoirs publics dès 2005 et avait même traversé « indemne » les années de la grande dépression, aidée en cela par le Plan de Relance de 2008. Ce qui avait bien évidemment facilité la remontée remarquable du niveau de la construction, jusqu’à l’été 2011.

La rechute de l’effort de la collectivité constatée dès 2012 a alors accompagné un nouveau repli de la construction. Avec comme corollaire, le renforcement des déséquilibres quantitatifs et des mécanismes d’exclusion qu’une simple action de mobilisation accrue du parc de logements vacants ne pourra jamais contenir.

Mais un argument fort soulevé pour, de toutes les façons, insister sur la nécessité de réduire les aides au logement est bien que ces dernières pèsent trop lourdement sur le Budget de l’Etat.

Il est pourtant notable que durant les années qui ont connu un recul de l’effort de la collectivité en faveur du logement, les retours et les prélèvements fiscaux et parafiscaux sur le secteur du logement (TFPB, droits de mutation, fiscalité sur les revenus fonciers, retours de TVA…) ont sensiblement progressé : depuis le début des années 2000, l’Etat et les collectivités locales prélèvent plus sur le logement qu’ils ne lui redistribuent ! Alors qu’en 2014 l’effort global de la collectivité en faveur du logement s’élevait à 1,89 % du PIB (1,81 % attendu pour 2015), l’ensemble des retours et des prélèvements représentaient 2,70 % du PIB (2,67 % en 2015).

Mais il est vrai que l’Etat et les collectivités locales ne se placent pas sur un pied d’égalité, en la matière : en 2014, les collectivités locales intervenaient en faveur du logement à raison de 0,11 % du PIB (0,10 % en 2015), alors que les retours et les prélèvements dont elles bénéficient représentaient 1,38 % du PIB (1,40 % en 2015). En ce qui le concerne, l’Etat continue à transférer une partie de la charge de l’effort en faveur du logement sur les partenaires sociaux10, par l’intermédiaire notamment d’Action Logement, sans négliger évidemment la pratique des prélèvements ouverte au milieu des années 198011 : en 2014, les aides de l’Etat (fiscales, à la pierre et à la personne) représentaient 1,12 % du PIB (1,05 % en 2015), alors que les retours et les prélèvements qui abondent son budget s’élevaient à 1,32 % du PIB (1,27 % en 2015).

Quoiqu’il en soit, il pourrait dès lors paraître logique de ne pas voir le secteur du logement comme un simple consommateur de ressources budgétaires et/ou publiques rares. Ni au niveau global, ni au seul niveau du budget de l’Etat !

D’autant que lorsqu’on compare la France avec certains Etats de l’Union Européenne, on ne peut que constater que la fiscalité immobilière est lourde, très lourde. D’après une étude comparative récente12, par exemple, la fiscalité applicable à la construction ou à l’acquisition d’un appartement13 représente 27 % du prix d’acquisition en France, 20 % au Royaume-Uni, 19 % aux Pays-Bas, 17 % en Belgique… mais seulement 12 % en Espagne, 10 % en Allemagne et 9 % en Italie. Et le paysage est encore plus impressionnant si on compare les taxes et les impositions grevant l’acquisition d’un appartement détenu, par exemple, 10 années : 56 % en France, 40 % au Royaume-Uni, 26 % en Allemagne, 20 % en Belgique ou aux Pays Bas, 19 % en Espagne et 18 % en Italie.

Michel Mouillart,
Professeur d’Économie à l’Université Paris Ouest – Frics

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1 – « Quelle France dans dix ans ? – Les chantiers de la décennie », France Stratégie, juin 2014.
2 – « L’Europe en chiffres – L’annuaire d’Eurostat 2013 », Livres statistiques en ligne, Eurostat, octobre 2013.
3 – « La France dans l’Union européenne », Insee Références, avril 2014.
4 – « Évaluation des risques du système financier français », ACPR, Banque de France, juillet 2015.
5 – « Surévaluation et rentabilité des biens immobiliers en zone Euro : l’apport des données en euros par mètre carré », Bulletin de la Banque de France, n°199, 1er trimestre 2015.
6 – Voir par exemple : Michel Mouillart, « L’Europe et le logement », Les Entretiens d’Inxauseta, août 2015, 23 pages.
7 – On pourra pour cela notamment se reporter aux actes du colloque organisé par la FFB : « Les Rencontres du Bâtiment », Constructif, hors-série n°2, juin 2013. Et notamment au chapitre : « Les aides au logement sont-elles au service de la hausse des prix ? ».
8 – « Politique du logement dans les Etats membres », Parlement Européen, décembre 1996.
9 – « Politique du logement : faire sauter les verrous », Institut Montaigne, juillet 2015.
10 – La contribution des partenaires sociaux aux dépenses de la collectivité en faveur du logement ne cesse de s’élever depuis le milieu des années 2000. Et pour un effort global de 1,89 % du PIB en 2014 (1,81 % pour 2015) les partenaires sociaux participent pour 0,66 % (0,66 % en 2015), l’Etat pour 1,12 % du PIB (1,05 % en 2015) et les collectivités locales pour 0,11 % (0,10 % en 2015).
11 – A partir de 1984 en effet, l’Etat a pris l’habitude de prélever chaque année les excédents de la section des Fonds d’Epargne de la CDC. De même, entre 1995 et 1998, l’Etat a ponctionné le 1 % logement afin de financer le PTZ. Par la suite, les prélèvements sur les fonds de garantie se sont succédés (SGFGAS, SACI…) et l’Etat a réinventé dans la seconde moitié des années 2000 les prélèvements « conventionnels » sur le 1 % (avec le financement de l’Anru et de l’Anah…) et, plus récemment, les transferts supplémentaires pour venir en abondement du FNAL. Bon an mal an, depuis 1984, tous ces prélèvements représentent de l’ordre de 0,25 % de PIB.
12 – « La fiscalité immobilière française, la plus élevée d’Europe », Paroles d’experts, n°30, janvier 2015, pp 10-11.
13 – En l’occurrence et à titre principal : la TVA, les droits d’enregistrements et les taxes indirectes.

La rédaction d'immoweek

Édito
par Anthony Denay

le 06/12/2022

Simi 2022 : c’est parti !

Le salon du Simi a ouvert ses portes pour trois jours le mardi 6 décembre. La rédaction d’ « Immoweek » est mobilisée pour vous faire vivre cet événement !

Le coup d’envoi de cette nouvelle édition du Simi a officiellement été sifflé, ce mardi 6 décembre en direct du Palais des Congrès de la Porte Maillot. Pendant trois jours, les acteurs de l’immobilier, qu’ils soient promoteurs, asset managers ou investisseurs, vont se croiser, échanger, prendre date pour de futurs partenariats ou opérations en commun. Un détail peut-être, mais en ce mardi matin, l’atmosphère qui règne dans les allées (déjà bondées) du salon nous ramène quelques années en arrière ; plus de visiteurs masqués, plus de contrôle du Pass sanitaire à l’entrée, plus d’œillades craintives à son prochain de peur qu’il ne nous contamine. Un retour vers le passé et, espérons-le, vers le futur, bienvenu après plusieurs éditions du Simi marquées par l’incertitude de sa tenue et le stress inhérent au contexte sanitaire. Parenthèse refermée. « Immoweek » a installé son stand et son matériel afin de vous faire vivre cet événement via une série de podcasts que vous pourrez consulter sur notre site internet. Telamon, Union Investment, Epamarne, P3 Logistic, Prologis, Altarea, Icade… Autant d’acteurs-clés de l’immobilier dont les représentant viendront présenter la stratégie ainsi que les objectifs à notre micro. Sans oublier les tables rondes atour de thèmes marquants tels que le recyclage urbain ou le Plan Bâtiment Durable… Espérons que ce rendez-vous marquant de l’immobilier sera l’occasion d’une émulation mutuelle entre les acteurs, d’où émergeront des idées innovantes pour le secteur. Bon salon à toutes et tous !

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