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En route !

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le 15 Juil 2014

Dès le printemps 2013, la production de crédits immobiliers s’est redressée rapidement, bénéficiant de conditions de crédit qui paraissaient alors exceptionnelles et du dynamisme de l’offre de crédits. Sur l’ensemble de l’année 2013, la production de crédits immobiliers aux particuliers a ainsi augmenté de 8,1 %1, après correction de l’effet des rachats de créances2.

Après une année 2012 qui avait été particulièrement malmenée, avec un recul de la production de crédits d’une ampleur rarement observée par le passé (-26,2 %)3, la reprise a cependant été « modérée » : celle de 2010, par exemple, avait été nettement plus vive avec une production en hausse de 41,3 % ! Il est vrai que cette fois-ci, le marché a eu à composer avec la récession des aides publiques à l’accession et à l’investissement locatif privé, alors qu’habituellement ces aides jouaient un rôle contra cyclique.

Et en outre, cette reprise ne s’est pas constatée sur tous les marchés.

Le redémarrage des achats de logements anciens a été sensible en 2013, bien sûr : l’impact négatif de l’action publique sur ce marché qui avait pesé durant deux années étant maintenant limité, dès lors qu’il n’y avait plus beaucoup de dispositifs d’aides à raboter, à dégrader voire à supprimer. Le nombre de logements acquis par des ménages à crédit ou au comptant4 a ainsi augmenté de 8,5 % pour s’établir à 586 000 unités. Toutes les observations concordent d’ailleurs sur ce point. Cela est par exemple le cas des estimations du nombre d’actes notariés réalisées par le CGEDD à partir des statistiques de droits de mutation établies par l’administration fiscale qui chiffrent à 2,7 % la hausse d’activité constatée en 2013. En retard de 3 à 6 mois sur le marché, elles constatent alors logiquement une amplification de la reprise au 1er trimestre 2014 : +12,5 % sur les douze derniers mois, en glissement annuel.

En revanche, le marché du neuf, particulièrement malmené par les décisions publiques, a continué à se dégrader. Le recul spectaculaire de la construction qui s’est amorcé en 2012 en constitue une illustration5.

L’observation des flux de l’accession à la propriété6 qui se sont réalisés en 2013 permet de préciser un des aspects essentiels de ce constat.

Dans le contexte d’une nouvelle crise économique, avec dans son sillage la remontée rapide du chômage et des pertes de pouvoirs d’achat significatives pour les ménages, la suppression du PTZ dans l’ancien et sa reconfiguration dans le neuf ont déclenché un retournement rapide des flux de l’accession à la propriété. Le nombre des opérations d’accession s’est ainsi effondré en 2012 : -24,3 %, pour 575 300 opérations d’accession (soit une perte de 188 800 opérations sur un an). Les flux de l’accession sont donc pratiquement redescendus au niveau qui était le leur en 2009, au plus profond de la grande dépression. C’est le marché de l’ancien qui a alors le plus reculé avec -26,9 % (une perte de 150 400 unités), pour une baisse de « seulement » 18,8 % dans le neuf (une perte de 38 400 unités).

Compte tenu des évolutions constatées sur le PTZ, la primo accession à la propriété a lourdement chuté : -33,6 % dans l’ensemble, expliquant la quasi-totalité de la baisse des flux de l’accession constatée en 2012. Ainsi, les effectifs de la primo accession étaient revenus à leur niveau de l’année 2000, donc 11,2 % sous le niveau observé durant la grande dépression : quant aux flux de la secundo accession, ils n’avaient en fait que faiblement reculé (-1,5 %).

Après une année 2012 aussi mauvaise, la remontée des flux constatée en 2013 a été sensible : en hausse de 8,7 %, la progression des flux de l’accession (à 625 600 unités) s’est accompagnée d’un redémarrage de la primo accession (+9,1 %).

Cette reprise a bénéficié du dynamisme de l’offre de crédits et de conditions de crédit particulièrement propices à l’expression de la demande. Mais l’année 2013 s’est écrite en demi-teinte : la reprise a été observée dans l’ancien (+15,3 % pour l’ensemble des flux de l’accession dans l’ancien) alors que le recul se poursuivait dans le neuf (-7,5 % pour l’ensemble des flux de l’accession dans le neuf). Le constat est d’ailleurs identique pour la seule primo accession : +21,8 % dans l’ancien, mais -15,1 % dans le neuf !

L’évolution constatée sur tous les marchés de l’accession tient alors au recul de la primo accession des ménages aux revenus moyens et modestes : les moins de 3 Smic (au premier rang desquels, les moins de 2 Smic). Si leurs effectifs ont fondu au cours des deux dernières années, c’est pour deux raisons principales : la suppression du PTZ dans l’ancien, une dénaturation/un verdissement excessif et une pénalisation paralysante des zones C et B2 dans le neuf ; les recommandations répétées des autorités monétaires faites aux banques de relever leurs exigences en matière de taux d’apport personnel, alors que la primo accession des ménages aux revenus moyens et modestes devient impossible sans le PTZ, constitutif de l’apport personnel. D’ailleurs, sur le marché de l’ancien, la reprise constatée en 2013 s’est accompagnée d’un nouveau recul de la part de ces ménages longtemps considérés comme le cœur de cible des politiques publiques en faveur de l’accession. Et dans l’ensemble, la part des moins de 3 Smic qui était de l’ordre de 54 % en 2011, à un de ses plus hauts niveaux depuis le milieu des années 1990, est retombée à 49 %.

Aussi, n’est-il pas étonnant que, dans le même temps, les emprunteurs qui sont restés sur le marché ont eu la « capacité » de mobiliser des apports personnels dont les niveaux n’avaient encore jamais été observés par le passé. Et les taux d’effort de ces emprunteurs ont diminué rapidement au point de revenir aux niveaux mesurés en 2004… donc juste avant que l’ouverture de la primo accession dans l’ancien sans travaux et le relookage du PTZ dans le neuf n’élargissent les flux de la primo accession aux ménages modestes. Comme les ménages modestes ont été évincés des marchés de l’accession, la configuration de ces marchés ressemble maintenant à celle de la période 1996-2004, lorsque la (primo) accession était « réservée » aux revenus moyens/élevés.

C’est dans ce contexte que les annonces faites, le 25 juin dernier, par le Premier ministre et la ministre du Logement et de l’Egalité des territoires en faveur de la relance de la construction et de l’accession à la propriété, tant dans le neuf que dans l’ancien, prennent leur sens.

Les flux de la primo accession devraient ainsi progresser de l’ordre de 60 à 70 000 unités supplémentaires, pour moitié dans le neuf et pour moitié dans l’ancien, dès 2015. La reprise du marché de l’ancien s’en trouvera amplifiée, alors que l’hémorragie de la construction devrait être stoppée : d’autant que le dispositif de relance de l’investissement locatif privé devrait s’enclencher, surtout si les dispositions de la loi Alur venant le pénaliser (l’encadrement des loyers, par exemple) étaient assouplies.

Cette relance pourra s’appuyer sur des taux de crédit au moins aussi bas que ceux mesurés en juin par l’Observatoire Crédit Logement/CSA7. D’autant que les taux des crédits immobiliers peuvent encore (un peu) baisser d’ici l’été8, pour se maintenir à bas niveau, probablement jusqu’au printemps (voire jusqu’à l’été) 2015. Jamais (et il faut bien le répéter) depuis le début des années 1950 les taux des crédits immobiliers aux particuliers n’étaient restés aussi bas, aussi longtemps.

Mais d’ici là, les marchés vont patiner. Rien ne permet d’escompter une reprise de la construction d’ici la fin de l’année 2014 : tout au plus peut-on espérer que le système Sit@del2 se ressaisisse enfin.

Et la reprise du marché de l’ancien connaît une pause qui va obérer le niveau de son activité. Bien sûr, le dynamisme du marché des crédits ne s’est pas démenti au 1er trimestre 2014. Mais la montée du chômage va se poursuivre en 2014, l’optimisme des ménages est toujours très mesuré, comme la dernière enquête de l’Insee le confirme, et la prudence reste de rigueur. D’autant que la loi Alur vient complexifier et ralentir la réalisation des projets d’achats immobiliers, loin du choc de simplification tant attendu après les engagements du président de la République. Le nombre de logements anciens acquis par les ménages ne devrait donc que faiblement augmenter en 2014, de l’ordre de 3 %, la demande paraissant décidée à tirer avantage des conditions de crédit actuelles et à réaliser ses projets immobiliers… une fois le trou d’air passé.

Si tout se passe bien, l’activité des marchés (dont ceux de l’accession) devrait néanmoins retrouver dès 2016 des niveaux bien meilleurs qu’aujourd’hui. Mais le chemin semble encore long si l’objectif reste celui des 500 000 mises en chantier. Et si la primo accession des ménages modestes doit être réhabilitée. Il faudra alors amplifier les soutiens publics bien au-delà de l’effort actuel consenti sur le PTZ.

Michel Mouillart,
Professeur d’Économie à l’Université Paris Ouest – Frics

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1 – D’après l’Observatoire de la Production de Crédits Immobiliers.
2 – Ces rachats ont représenté 15,1 % des offres acceptées en 2013 (17,2 % des crédits versés). Jamais par le passé ils n’avaient atteint un tel niveau (relatif), même lors de la 1ère vague de rachats de créances qui avait accompagné la levée de l’encadrement du crédit, au milieu des années 1980. Ces rachats ne sont pas toujours (et loin s’en faut) une bonne affaire pour les emprunteurs qui se font tenter mais ils restent un élément essentiel de l’activité des intermédiaires qui les proposent.
3 – Par exemple, si lors de la grande dépression la production avait reculé de 29,8 %, la chute s’était alors déroulée sur deux années : -17,1 % en 2008, puis -15,4 % en 2009.
4 – Nombre de logements acquis par des ménages résidents (en cohérence avec les statistiques de production de crédits), donc hors les achats de lots annexes (caves, garages, locaux non destinés à l’habitation…) et les locaux acquis par les professions libérales en SCI.
5 – Avec une chute des mises en chantier de 90 000 unités entre 2011 et 2013. Et une baisse qui s’amplifie en 2014 : le recul devrait être de 105 à 110 000 mises en chantier entre 2011 et 2014 !
6 – Chaque année, depuis 1978, l’Observatoire sur le Financement du Logement de CSA réalise une enquête nationale sur le financement par emprunt des opérations immobilières effectuées par les ménages. Cette enquête, qui est conduite auprès de l’ensemble des établissements distributeurs de crédits, permet de recueillir des dossiers de prêts ayant financé l’acquisition d’un logement principal, d’une résidence secondaire ou d’un bien en immobilier de rapport ou la réalisation de travaux. Tous les ans, un échantillon représentatif de la production de crédits immobiliers aux particuliers est ainsi constitué : il concerne de l’ordre de 80 000 opérations immobilières réalisées avec recours au crédit. Le taux de sondage associé à cet échantillon est donc de l’ordre de 7 %.
7 – Sans oublier que le niveau actuel des taux s’explique largement par la faiblesse des taux de l’OAT. Le coût budgétaire du PTZ en est d’autant réduit, permettant par là même une ambition publique qui aurait été impossible autrement.
8 – La remontée rapide si souvent pronostiquée des taux des crédits immobiliers, comme pour justifier que l’effondrement des prix était inévitable, ne paraît guère fondée dans ces conditions.

La rédaction d'immoweek

Édito
par Anthony Denay

le 06/12/2022

Simi 2022 : c’est parti !

Le salon du Simi a ouvert ses portes pour trois jours le mardi 6 décembre. La rédaction d’ « Immoweek » est mobilisée pour vous faire vivre cet événement !

Le coup d’envoi de cette nouvelle édition du Simi a officiellement été sifflé, ce mardi 6 décembre en direct du Palais des Congrès de la Porte Maillot. Pendant trois jours, les acteurs de l’immobilier, qu’ils soient promoteurs, asset managers ou investisseurs, vont se croiser, échanger, prendre date pour de futurs partenariats ou opérations en commun. Un détail peut-être, mais en ce mardi matin, l’atmosphère qui règne dans les allées (déjà bondées) du salon nous ramène quelques années en arrière ; plus de visiteurs masqués, plus de contrôle du Pass sanitaire à l’entrée, plus d’œillades craintives à son prochain de peur qu’il ne nous contamine. Un retour vers le passé et, espérons-le, vers le futur, bienvenu après plusieurs éditions du Simi marquées par l’incertitude de sa tenue et le stress inhérent au contexte sanitaire. Parenthèse refermée. « Immoweek » a installé son stand et son matériel afin de vous faire vivre cet événement via une série de podcasts que vous pourrez consulter sur notre site internet. Telamon, Union Investment, Epamarne, P3 Logistic, Prologis, Altarea, Icade… Autant d’acteurs-clés de l’immobilier dont les représentant viendront présenter la stratégie ainsi que les objectifs à notre micro. Sans oublier les tables rondes atour de thèmes marquants tels que le recyclage urbain ou le Plan Bâtiment Durable… Espérons que ce rendez-vous marquant de l’immobilier sera l’occasion d’une émulation mutuelle entre les acteurs, d’où émergeront des idées innovantes pour le secteur. Bon salon à toutes et tous !

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