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Encadrement des loyers à Paris : enjeux et conséquences

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le 22 Juil 2015

L’encadrement des loyers du secteur locatif privé1 va rentrer en vigueur le 1er août, à Paris. Lors d’un nouveau contrat de bail, donc lors d’une nouvelle location ou d’une relocation2, le loyer hors charges ne pourra excéder le loyer médian de référence majoré. Le loyer médian et le loyer médian majoré fixé à 20 % au-dessus du loyer médian de référence devront figurer dans le bail, pour l’information du locataire. En outre il est prévu que cet encadrement concerne aussi chaque renouvellement de bail3 : lors du renouvellement d’un bail en cours, si le locataire habite un logement situé dans une zone concernée par le dispositif et dont le loyer est supérieur au loyer médian majoré, il pourra entreprendre un recours en diminution du loyer dès lors que le loyer est supérieur au loyer médian de référence majoré.

Les montants des loyers médians exprimés par m² de surface habitable, pour chaque catégorie de logement et par quartier, ont été publiés par l’arrêté signé par le préfet de Paris et de l’Ile-de-France le 26 juin 2015. Ils devraient, en théorie et comme le précise la loi Alur, être calculés à partir des données représentatives des loyers pratiqués produites par les observatoires des loyers, en l’occurrence l’Olap pour Paris : l’article « Art. 17. – I. » précise en effet que « chaque loyer de référence est égal au loyer médian calculé à partir des niveaux de loyers constatés par l’observatoire local des loyers selon les catégories de logement et les secteurs géographiques ».

Chaque loyer médian de référence est en outre calculé à partir de l’ensemble du parc des logements en cours de location, le plaçant donc en-dessous du niveau du loyer de marché de la zone concernée4. L’Olap, qui a découpé l’espace parisien en 14 zones et segmenté chacune d’entre elles en 16 sous marchés5, a donc en outre distingué 4 groupes de locataires selon l’ancienneté d’occupation de leur logement6: les locataires récents, les locataires en place depuis 1 à 2 ans, ceux en place depuis 3 à 5 ans et les locataires en place depuis au moins 6 ans. Mais sans que la répartition des loyers utilisés selon l’ancienneté d’occupation du logement et pour chacune des zones n’ait été présentée.

Il y aurait donc, dans le méthode de l’Olap, utilisation d’une information autre que celle venant des « loyers constatés » pour établir les montants des loyers médians, sans que soient indiquées les conséquences que cela a pu avoir sur l’établissement des données de références publiées par le décret. Cette information n’avait pas été mentionnée par la loi Alur, mais l’échantillon sur lequel l’Olap semble s’être appuyé ne permettait probablement pas de faire autrement.

En effet, cet échantillon n’a pas utilisé les données transmises par Clameur, qui a pourtant contribué à l’alimentation de l’Olap en assurant le rôle d’organisme tiers prévu par la loi Alur7. L’Olap a donc eu recours à sa propre collecte. Mais si celle-ci s’était appuyée sur les seules données collectées au début de 20148, l’échantillon n’aurait pas eu une taille suffisante pour permettre d’évaluer les médianes de référence : l’échantillon « 2014 » compte en effet 3 799 références locatives, alors que pour évaluer les médianes de référence, il en faudrait 11 2009. Il est donc « probable » que l’Olap a estimé, par vieillissement et/ou par une modélisation économétrique, une large partie des « données » utilisées afin de déterminer les médianes de références : on pourra noter qu’il avait collecté 4 734 références sur Paris au début de l’année 2013 et 4 955 au début de l’année 201210. Cette technique de « reconstitution de loyer » que l’Olap présente comme « une exclusivité » se fondant sur « une méthodologie à base de traitements économétriques de ses bases annuelles pour estimer le loyer d’un logement donné… ».

Aussi n’est-il pas étonnant que, faute d’un nombre de données suffisant pour évaluer les médianes de référence, l’Olap précise que seuls 124 des 224 segments de marché (55,4 % du parc parisien) ont été pourvus d’une médiane déterminée à partir de loyers constatés (ou reconstitués selon la méthode Olap ?) sur l’espace géographique correspondant : tel est le cas, par exemple, de la zone 7 (quartiers d’Auteuil, de Grenelle et de Javel) pour lequel le nombre de références était suffisant. En revanche et en dépit de regroupements de quartiers qui parfois laissent perplexes, certaines zones sont en partie « blanches » : telle par exemple la zone 11, qui regroupe des quartiers du sud, du nord et de l’est de Paris (!) et pour laquelle néanmoins 6 des 16 médianes ont été estimées (n’étant donc pas observées). Ou encore la zone 1 (Ecole Militaire, Gros Caillou, Invalides, Notre Dame des Champs et Saint Thomas d’Aquin) où 11 des médianes ont été estimées, d’autant que sur 8 des segments de marché le nombre de références n’était en fait pas suffisant11 !

Alors que derrière la méthode de « regroupement » de quartiers, qui d’après l’Olap se ressembleraient en loyers et en structure de l’habitat, on peut craindre que l’effet ne soit que de tirer vers le bas le niveau des médianes. Par exemple, on peut remarquer que le quartier de Javel se distingue de celui d’Auteuil : d’après Clameur, les médianes calculées sur Javel sont toujours inférieures12 à celle d’Auteuil, de l’ordre de 2 euros/m2… de quoi accentuer l’impact des conséquences de l’encadrement sur Auteuil.

Partant de l’examen de la situation constatée en 2014, Clameur estime que, globalement et hors impact du mécanisme de complément de loyer13, le mécanisme d’écrêtage des loyers de marché déclenché par l’encadrement concernera 20,4 % des relocations et locations nouvelles réalisées sur Paris (le seul marché, donc)14. Ce sont alors 3,5 % des logements parisiens qui, à ce stade, vont connaître une baisse moyenne des loyers de 22,5 % du fait de l’encadrement15.

Comme en outre l’encadrement va impacter les renouvellements de baux, ce sont 2,5 % supplémentaires des logements parisiens qui vont supporter une baisse de loyer : une baisse de plus de 20 %, en moyenne !

Au total, de l’ordre de 6 % des loyers parisiens devraient donc baisser, fortement16 : ce qui représente près de 23 000 logements locatifs privés, chaque année. Pour sa part, l’Olap considère que 20 000 logements parisiens seraient au-dessus du loyer de référence majoré ! Dans tous les cas, il ne s’agit donc pas d’un épiphénomène, comme certains l’estiment. Mais d’une puissante vague de déstabilisation du marché parisien qui devrait poursuivre son bonhomme de chemin durant plusieurs années… si l’encadrement n’est pas abandonné.

Avec des conséquences aujourd’hui difficiles à évaluer, mais que l’observation des réactions du marché locatif privé à des déstabilisations passées17 permet d’envisager : la dégradation de la rentabilité locative, tant sur le flux que sur le stock, risque en effet de conduire les bailleurs à restructurer leur patrimoine et à préférer la réalisation de plus-values en capital à la détention de ce type d’actif, ce que le redémarrage du marché de l’ancien permet maintenant d’envisager ! Alors que l’incitation à réaliser des travaux d’amélioration et d’entretien du patrimoine va se heurter à la barrière du loyer médian majoré !

Mais finalement, ce sont les ménages aux revenus élevés qui vont être les grands gagnants de l’affaire. Ils vont pouvoir bénéficier d’un sérieux « coup de pouce » à leur pouvoir d’achat, alors que les ménages (les plus) modestes qui supportent les loyers de marché les plus bas ne devraient guère en bénéficier : bien au contraire, puisque le dispositif ouvre au bailleur un recours en réévaluation du loyer si le loyer appliqué au locataire est inférieur au loyer médian de référence. Pour sa part, Clameur estime que ces situations concernent 11,8 % du marché parisien et plus de 13 % des baux en cours : cela signifie donc, compte tenu du taux de mobilité des locataires parisiens et de la part de ceux dont le bail arrive à renouvellement18, que 3,5 % des locataires (donc un peu moins de 14 000 ménages) vont connaître une augmentation de leur loyer… de 10 à 20 %, probablement.

Entre les hausses et les baisses de loyer déclenchées par l’encadrement, 9,5 % des logements parisiens vont être touchés chaque année : donc un peu moins de 37 000 ménages.

Déjà, l’étude d’impact du projet de loi Alur19 avait été pour le moins succincte. On se souvient pourtant que l’évaluation des conséquences « économiques, financières et sociales » attendues de tout projet de loi se devrait d’être présentée devant les assemblées parlementaires, comme la loi organique n° 2009-403 du 15 avril 200920 l’ambitionnait. La présentation de la méthode d’évaluation des médianes de référence réalisée par l’Olap se sera située dans la même veine… et il est pour le moins difficile de comprendre l’échantillon utilisé, d’apprécier la qualité et la pertinence des chiffrages proposés, sauf à accepter que la statistique publique est sans faille et sans défaut. D’autant qu’il aurait pu être intéressant, au-delà des appréciations qui sont portées sur un tel dispositif, d’en évaluer l’impact attendu, tant sur le niveau des loyers du secteur privé que sur le fonctionnement global du marché immobilier parisien, puisque chacun s’accorde à reconnaître que les interactions entre les secteurs social et privé se sont renforcées au cours des trente dernières années.

Michel Mouillart,
Professeur d’Économie à l’Université Paris Ouest – Frics

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1 – Seuls sont considérés ici les locaux à usage d’habitation loués vides, donc hors les meublés.
2 – Ce qui correspond au marché, par différence avec les baux en cours, qu’ils arrivent ou non à reconduction. Il y a donc, dans la quasi-totalité des cas, changements de locataires. En 2014, Clameur, qui suit particulièrement ce segment de marché, estimait qu’il concernait 17,2 % d’un parc locatif privé parisien estimé à un peu plus de 390 000 unités, hors meublés.
3 – Art. 17-2. – I. : « Lors du renouvellement du contrat, et dans les zones où s’applique l’arrêté mentionné au I de l’article 17, une action en diminution de loyer peut être engagée si le montant du loyer fixé au contrat de bail, hors montant du complément de loyer exceptionnel le cas échéant, est supérieur au loyer de référence majoré». En cas de désaccord entre les parties sur ce réajustement, il est prévu une procédure amiable de règlement du litige devant de la commission départementale de conciliation. Ensuite, en cas d’échec de la procédure de conciliation, il sera possible de saisir le juge.
4 – Prendre en compte l’ensemble des baux en cours pour déterminer les médianes qui vont être utilisées dans la fixation du loyer de marché revient déjà mécaniquement à réduire de 2 euros/m2 le nouveau loyer, sans même prendre en compte les conséquences de l’écrêtage qui résultera du jeu de l’encadrement ! On estime en effet que l’écart entre le loyer de marché et celui de l’ensemble des baux est de 2 euros/m2… l’écart pouvant aller jusqu’à 6 euros/m2 si on prend comme référence le loyer d’un logement occupé depuis plus de 10 ans.
5 – En croisant la date de construction de l’immeuble et le type de logement considéré.
6 – Cette dernière répartition des locataires a été construite à partir du fichier « Magic » (le fichier de la Taxe d’Habitation de la DGFiP) détaillé au niveau du « code Insee », donc de l’arrondissement : l’exploitation du fichier dont dispose la DHUP ne semblant pas permettre de descendre à un niveau de granularité plus fin, tel celui du quartier. Ce dernier niveau aurait pourtant été nécessaire pour assurer la cohérence entre les données de loyer et celles de la « durée moyenne » d’occupation du logement.
7 – Par exemple : Michel Mouillart, « Clameur et le respect des obligations imposées par la loi Alur, l’histoire ! », Immoweek, 15 avril 2015
8 – Olap, dossier 27, décembre 2014.
9 – L’Olap doit en effet estimer les médianes sur 224 segments de marché : 14 zones x 4 périodes de construction x 4 catégories de logement. Et pour chacun d’entre eux, l’Olap doit disposer d’au moins 50 références locatives.
10 – On pourra noter au passage, que cela étant, l’échantillon Olap compte 50 % de logements gérés par des professionnels, 15 % par des institutionnels et 35 % de logements gérés en direct par leur propriétaire. Ce dernier pourcentage étant assez éloigné de celui qui laissait entendre que la gestion directe représentait 60 % du parc locatif privé !
11 – Tel le cas des « 4 pièces et plus » de la zone 1, lorsque la date de construction de l’immeuble est postérieure à 1990. C’est alors la médiane des logements de taille comparable sis dans des immeubles antérieurs à 1946 qui a été « substituée » !
12 – Ce qui n’est guère surprenant entre un quartier qualifié de « populaire » et une des composantes du fameux NAP (Neuilly – Auteuil – Passy, ndlr) !
13 – Certains logements présentant des caractéristiques exceptionnelles précisées dans le bail (grande terrasse, hauteur sous plafond exceptionnelles… : donc si le logement présente « des caractéristiques de localisation ou de confort » dont sont dépourvus des logements similaires sis à proximité) pourront bénéficier d’une dérogation au mécanisme général d’écrêtage des loyers grâce à un complément de loyer exceptionnel. Mais le locataire disposera, dans les 3 mois suivant la signature du bail, de la possibilité de demander une diminution ou une annulation de ce complément de loyer…
14 – Sur Paris, Clameur observe 26,5 % des baux nouveaux soit, en moyenne chaque année, de l’ordre de 19 000 baux nouveaux.
15 – Voire de 35 à 40 % pour les 7 à 8 % supérieurs du marché.
16 – Peu d’investisseurs financiers ou de salariés considéreraient qu’une baisse de leur rémunération d’une telle ampleur (de plus de 20 %) est accessoire.
17 – La « descente aux enfers » du secteur locatif privé et le désengagement des propriétaires bailleurs, durant les années 1978 à 1985. A ce sujet : Michel Mouillart, « Petites histoires sur l’investissement locatif privé », Immoweek, n°671, 15 novembre 2012.
18 – Respectivement, 17,2 % et 11,8 % (les baux à échéance des 3 ans pour des bailleurs personnes physiques et des 6 ans pour des bailleurs personnes morales), d’après Clameur.
19 – « Etude d’impact », NOR : ETLX1313501L/Bleue-1, 25 juin 2013.
20 – L’étude préalable d’impact de tout projet de loi est normalement prévue : « Aux termes de l’article 39 de la Constitution tel qu’il résulte de la réforme constitutionnelle du 23 juillet 2008, tout projet de loi est soumis au Conseil d’État pour avis et il appartient à la loi organique de fixer les conditions de présentation des projets de loi devant les assemblées parlementaires. Aussi, la loi organique n°2009-403 du 15 avril 2009 précise-t-elle que les projets de loi, dès leur transmission au Conseil d’État, sont précédés d’un exposé des motifs et sont accompagnés d’une étude d’impact exposant, avec précision, l’articulation du texte avec le droit européen, les modalités d’application envisagées, les conséquences économiques, financières, sociales et environnementales du projet ainsi que son impact sur l’emploi public mais aussi les conditions d’application du texte dans les collectivités d’outre-mer ». Assemblée Nationale, Fiche n° 33 : L’initiative gouvernementale.

La rédaction d'immoweek

Édito
par Anthony Denay

le 06/12/2022

Simi 2022 : c’est parti !

Le salon du Simi a ouvert ses portes pour trois jours le mardi 6 décembre. La rédaction d’ « Immoweek » est mobilisée pour vous faire vivre cet événement !

Le coup d’envoi de cette nouvelle édition du Simi a officiellement été sifflé, ce mardi 6 décembre en direct du Palais des Congrès de la Porte Maillot. Pendant trois jours, les acteurs de l’immobilier, qu’ils soient promoteurs, asset managers ou investisseurs, vont se croiser, échanger, prendre date pour de futurs partenariats ou opérations en commun. Un détail peut-être, mais en ce mardi matin, l’atmosphère qui règne dans les allées (déjà bondées) du salon nous ramène quelques années en arrière ; plus de visiteurs masqués, plus de contrôle du Pass sanitaire à l’entrée, plus d’œillades craintives à son prochain de peur qu’il ne nous contamine. Un retour vers le passé et, espérons-le, vers le futur, bienvenu après plusieurs éditions du Simi marquées par l’incertitude de sa tenue et le stress inhérent au contexte sanitaire. Parenthèse refermée. « Immoweek » a installé son stand et son matériel afin de vous faire vivre cet événement via une série de podcasts que vous pourrez consulter sur notre site internet. Telamon, Union Investment, Epamarne, P3 Logistic, Prologis, Altarea, Icade… Autant d’acteurs-clés de l’immobilier dont les représentant viendront présenter la stratégie ainsi que les objectifs à notre micro. Sans oublier les tables rondes atour de thèmes marquants tels que le recyclage urbain ou le Plan Bâtiment Durable… Espérons que ce rendez-vous marquant de l’immobilier sera l’occasion d’une émulation mutuelle entre les acteurs, d’où émergeront des idées innovantes pour le secteur. Bon salon à toutes et tous !

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