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La guerre des chiffres

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le 24 Mar 2014

Dans une de ses dernières publications1, l’Insee relance la « guerre des chiffres ». Ou plus exactement ce qui doit y ressembler si on en croit l’importance que les pouvoirs publics avaient accordé à certaines évaluations concernant le dérapage « insupportable et inacceptable » des loyers du secteur privé. Au point d’ailleurs de légiférer sur ce thème.

D’après l’Insee, en effet, « entre octobre 1983 et octobre 2012 (…) les loyers du secteur libre et du secteur social ont crû tous les deux de… 3,2 % par an en moyenne. Au début des années 1980, la hausse s’établissait à plus de 10 % par an. Puis elle s’est atténuée progressivement… ». Et de poursuivre : la hausse des loyers « a été plus forte que celle des prix à la consommation (+2,2 % par an). Elle dépasse même légèrement celle du revenu disponible brut par unité de consommation (+3,1 % par an) ».

Il n’y a donc pas trace de ce grand dérapage qui aurait conduit à des hausses excessives, avec des chiffres parfois effrayants telle la hausse des loyers (si souvent citée) de 50 % sur Paris, au cours des 10 dernières années2.

Le diagnostic que propose l’Insee est partagé par Clameur. Pour ce dernier, depuis 1998 les loyers de marché ont augmenté de 2,7 % par an, en moyenne. Mais dans son constat, Clameur distingue les années qui ont précédé la grande dépression de la période 2007-2014 qui a eu à composer avec deux crises majeures3. Entre 1998 et 2006, en effet, les loyers de marché ont progressé de 4 % par an, en moyenne : mais depuis 2007, alors que la demande est déprimée, que son pouvoir d’achat est en berne et que les aides personnelles au logement sont malmenées (sous-actualisées, dégradées,…), la hausse n’est plus que de 1,3 % par an, en moyenne, pour une inflation estimée à 1,5 % par an, par l’Insee. D’ailleurs, si on se limite aux 39 villes de plus de 100 000 habitants, la hausse moyenne des loyers de marché constatée chaque année depuis 2007 s’est située sous l’inflation pour 24 d’entre elles (61,5 % des villes de plus de 100 000 habitants) et pour encore 8 d’entre elles dont Paris (20,5 % des villes de plus de 100 000 habitants), la hausse s’est située au-dessus de l’inflation tout en restant inférieure à 2 % !

Il est alors rassurant de constater que ces observations semblent partagées, bien au-delà de l’Insee ou de Clameur. Par exemple, l’étude d’impact du projet de loi Alur4 ne faisait pas mention d’un dérapage des loyers, mais constatait « une dégradation de la capacité à se loger décemment pour les personnes les moins favorisées, de manière prépondérante pour les locataires » (voir la page 9 de l’étude d’impact). Aucune trace d’une augmentation « à 2 chiffres », mais « une tension accrue des loyers pour cette catégorie de la population » (page 11) : « Cette hausse des loyers n’est pas sans incidence sur le budget des locataires. Le taux d’effort pour le logement des personnes locataires du parc privé est en effet très élevé » (page 14).

Le problème n’était donc pas celui de l’évolution des loyers ? Mais celui du « taux d’effort » des locataires du secteur privé !

Il est vrai, et l’Insee a pu éclairer le débat5, que la question est celle de l’effort des ménages pour se loger. Le problème se pose alors pour plusieurs raisons :

•les revenus des locataires ont peu progressé, après avoir reculé (de 4 %) entre 1988 et 2006, autant dans le parc locatif social que dans le parc locatif privé. Sachant que les ménages qui restent locataires sont ceux qui n’ont pas la capacité financière à accéder à la propriété6 ;

• la progression des aides personnelles a été très modérée durant ces années : leur augmentation ne compensant que de l’ordre de 40 % des baisses éventuelles de revenu(s) des locataires. Avec comme conséquence, d’après les statistiques de la Cnaf, qu’en 2012 plus de 72 % des locataires supportaient un loyer supérieur au loyer plafond servant dans le calcul des prestations, contre 60 % en 2002 ;

• sans oublier que la mesure de l’effort pour se loger tient compte du loyer bien sûr (de l’ordre des deux-tiers de l’effort), mais aussi de la taxe d’habitation et des dépenses d’énergie (chauffage, éclairage, eau) qui évidemment n’augmentent pas ! Quant au taux d’effort limité au seul loyer, il s’établissait à 14 % dans le secteur HLM et à 19 % dans le secteur privé, l’écart étant à la hauteur des aides et des subventions dont le secteur HLM a bénéficié et bénéficie encore. Mais comme l’étude d’impact ne rentre pas dans le détail de telles considérations, il a pris acte du fait que le problème était celui du niveau de l’effort (pas du taux) pour se loger. Alors évidemment, il aurait été bon de rappeler que d’après Filocom, le parc locatif social accueillait en 2009, 1,1 million de ménages pauvres et 2,6 millions de ménages pauvres et très modestes7.

Et que le parc privé, si on se limite au secteur libre sous loi de 1989 et au secteur sous loi de 1948, accueillait 1 million de ménages pauvres et 2,3 millions de ménages pauvres et très modestes. Il n’y avait donc pas motif à considérer que le parc locatif privé ne fait pas face à des obligations de solidarité nationale. D’autant que même dans les agglomérations de plus de 100 000 habitants sur lesquelles se concentre le parc locatif social, le secteur locatif social et le secteur locatif privé logent à peu près le même nombre de ménages pauvres et très modestes (voire le même nombre des seuls ménages pauvres), d’après Filocom : à l’exception de Paris, où le nombre de ménages pauvres et très modestes serait de 50 % plus élevé dans le parc privé que dans le parc social.

Cependant, il ne semble pas que le problème ait été là. Ni d’ailleurs dans l’effet régulateur de ces fameux miroirs des loyers tant médiatisés et tant enviés à l’Outre-Rhin, avant que les loyers ne flambent (à 2 chiffres) à Berlin, à Cologne, à Hambourg… Tout cela n’était peut-être qu’accessoire.

En revanche, on peut peut-être s’intéresser à une piste ouverte par l’étude d’impact : « il est donc très difficile pour un locataire du parc social de sortir de ce parc vers le privé, car cela signifie une dégradation extrêmement sensible de son niveau de vie8. Il est donc important pour la fluidité des parcours résidentiels de diminuer l’écart entre parc privé et parc social » (page 19). D’autant, et on le sait bien, que « la majorité des logements locatifs privés appartiennent aux personnes parmi les plus aisées » (page 20).

On comprend alors pourquoi le dispositif d’encadrement des loyers ne se propose que de baisser les loyers des locataires les plus aisés. Il ne s’agit pas de répondre à la demande sociale, d’alléger l’effort que les plus modestes doivent consentir pour se loger, mais il conviendrait de permettre à ceux des ménages aisés qui choisissent/doivent (?) quitter leur logement locatif social de pouvoir le faire dans de bonnes conditions. Bien sûr, une telle interprétation ne peut qu’être erronée.

Mais tout de même, si on observe ce que le dispositif de l’encadrement prévu par la loi Alur produira comme effets, on ne peut que se poser des questions.

En supposant que les loyers médians de référence soient systématiquement majorés à 20 % au-dessus des loyers médians, on peut remarquer avec Clameur que le mécanisme d’écrêtage des loyers de marché9 que déclencherait le seuil précédent concernera (en moyenne et aux conditions de marché de l’année 2013) de l’ordre de 20 % des relocations et locations nouvelles réalisées dans les 10 premières villes par le nombre d’habitants (concernées par l’encadrement, donc hors Rennes) : un peu plus de 15 % sur Nantes, et jusqu’à un peu plus de 22 % sur Nice.

La baisse des loyers attendue, en moyenne, sur les seuls logements concernés par l’encadrement serait alors de l’ordre de 20 % : un peu moins de 15 % sur Nantes, et jusqu’à près de 29 % sur Nice. Soit, si on rapporte cette baisse à l’ensemble du marché, de l’ordre de 4 % en moyenne pour ces 10 villes.

Par exemple sur Paris10, pour un loyer de marché moyen de 24,6 euros/m2 en 2013, le seuil de déclenchement du mécanisme d’écrêtage sera de 28,2 euros/m2. Le niveau moyen des loyers de marché va alors baisser mécaniquement, de l’ordre de 4,8 % sur Paris. Mais seuls 20,7 % du marché seront concernés par l’écrêtage : la baisse des loyers (des recettes locatives) sera alors de 23,1 % sur ces logements. Et il n’est pas certains que le niveau moyen des loyers diminue de 4,8 % sur Paris, puisque dans le même temps, les loyers de marché inférieurs au « loyer médian de référence minoré » pourront être relevés11 dans la limite imposée par ce seuil (16,5 euros/m2).

La diminution de l’ordre de 4 % du niveau moyen des loyers de marché se fera en « une fois » : ce n’est pas un mécanisme dynamique d’entrainement des loyers, le niveau du loyer médian n’étant pas affecté puisqu’a priori la structure du marché n’est pas modifiée. Au total, les ménages (les plus) modestes qui supportent les loyers de marché les plus bas ne vont guère en bénéficier12 : bien au contraire, puisque le dispositif ouvre au bailleur un recours en réévaluation du loyer si le loyer appliqué au locataire est inférieur au loyer médian de référence. Et ce sont les ménages aux revenus élevés qui vont être les grands gagnants de l’affaire.

Le nouveau dispositif d’encadrement des loyers fait finalement peser des risques non négligeables sur le parc locatif privé, bien sûr : il ne semble guère évident que des propriétaires bailleurs dont les recettes locatives vont diminuer de 30 à 40 % (pour les 10 % supérieurs du marché) ne réajustent pas la composition de leur patrimoine, au détriment de l’immobilier. Mais les risques concernent aussi la cohésion sociale : si le parc locatif privé se réduit sous l’effet du désengagement d’une partie des propriétaires bailleurs, la contraction de l’offre locative nouvelle va accroître la concurrence entre les candidats à la location aisés qui cherchent à accéder « à tout prix » à un logement urbain et les ménages modestes qui n’ont pas la capacité financière à résister. Le mouvement d’éviction des ménages modestes qui est déjà à l’œuvre depuis le début des années 1980 dans la plupart des villes concernées par le dispositif d’encadrement Alur ne devrait donc que se renforcer, à l’avenir.

Michel Mouillart,
Professeur d’Économie à l’Université Paris Ouest – Frics

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1 – « 30 ans de vie économique et sociale », Insee, janvier 2014.

2 – Et même parfois, a-t-on pu entendre, au cours de 5 ou 6 dernières années.

3 – La grande dépression, bien sûr, qui est la crise la plus sévère de l’après-guerre et qui sans les interventions des gouvernements occidentaux et des banques centrales aurait fini par ressembler à la crise de 1929. Puis, après la reprise spectaculaire de l’économie et des marchés immobiliers en 2010 et en 2011, la rechute de l’automne 2011 avec le déclenchement de la crise des dettes souveraines et l’absence de politique publique contra cyclique.

4 – « Etude d’impact », NOR : ETLX1313501L/Bleue-1, 25 juin 2013.

5 – « France, portrait social », Insee Références, novembre 2013.

6 – Depuis 2005, d’après l’enquête « Budget de famille » de l’ Insee, les revenus des locataires ont augmenté de 3 à 4 fois moins vite que ceux des accédants, par exemple (entre 2005 et 2011 : +4,8 % pour les locataires du secteur HLM et +7,5 % pour les locataires du secteur privé, contre +18,1 % pour les accédants).

7 – A chaque ménage est associé son revenu imposable. Le niveau de vie du ménage est alors égal à son revenu imposable divisé par le nombre d’unités de consommation (UC) : le niveau de vie est donc le même pour toutes les personnes composant un même ménage. Les unités de consommation étant calculées selon l’échelle d’équivalence dite de l’OCDE qui attribue une UC au premier adulte du ménage, 0,5 UC aux autres personnes de 14 ans ou plus et 0,3 UC aux enfants de moins de 14 ans. Les ménages pauvres sont par convention définis par leur appartenance au 1er décile de revenu imposable par UC. Les ménages pauvres et très modestes, par leur appartenance aux 3 premiers déciles de revenu imposable par UC.

8 – Il est remarquable à cet égard de constater que les « éléments chiffrés » sur lesquels l’étude d’impact appuye son raisonnement sont pour le moins sommaires. Ils s’appuyent sur l’Enquête-logement de l’Insee de 2006 et comparent les loyers du parc par taille d’unités urbaines ! Il est encore regrettable de constater que la connaissance des loyers des relocations et des locations nouvelles, par commune (voire par quartier, selon l’ambition de la loi ALUR) ne doit concerner que le secteur privé. Alors que le secteur locatif social reste dans la pénombre.

9 – La simulation a consisté à déterminer le « loyer médian majoré » ville par ville, en différenciant les logements par type : puis à ré agréger les résultats ville par ville, afin de les rendre facilement présentables.

10 – Les résultats détaillés de cette analyse sont disponibles sur le site de Clameur : Michel Mouillart, « La conjoncture du marché locatif privé : les loyers de marché à fin février 2014 », février 2014.

11 – Cette possibilité concerne 10 % du marché des villes sous revue : 12,8 % sur Paris… mais seulement 5,5 % sur Nantes, contre un maximum de 13,7 % sur Nice.

12 – Sur les 2,6 millions de ménages locataires du secteur privé (hors meublés et logés gratuits) dans les unités urbaines de plus de 100 000 habitants, 900 000 d’entre eux comptent parmi les 3 premiers déciles de revenus par unité de consommation (source : Filocom). Et il est peu probable qu’ils soient concernés par les loyers qui seront écrêtés. En revanche, ce seront les 700 000 ménages qui comptent parmi les 3 déciles supérieurs de revenus par unité de consommation qui en bénéficieront : et qui pourront donc se loger à moindre coût !

La rédaction d'immoweek

Édito
par Anthony Denay

le 06/12/2022

Simi 2022 : c’est parti !

Le salon du Simi a ouvert ses portes pour trois jours le mardi 6 décembre. La rédaction d’ « Immoweek » est mobilisée pour vous faire vivre cet événement !

Le coup d’envoi de cette nouvelle édition du Simi a officiellement été sifflé, ce mardi 6 décembre en direct du Palais des Congrès de la Porte Maillot. Pendant trois jours, les acteurs de l’immobilier, qu’ils soient promoteurs, asset managers ou investisseurs, vont se croiser, échanger, prendre date pour de futurs partenariats ou opérations en commun. Un détail peut-être, mais en ce mardi matin, l’atmosphère qui règne dans les allées (déjà bondées) du salon nous ramène quelques années en arrière ; plus de visiteurs masqués, plus de contrôle du Pass sanitaire à l’entrée, plus d’œillades craintives à son prochain de peur qu’il ne nous contamine. Un retour vers le passé et, espérons-le, vers le futur, bienvenu après plusieurs éditions du Simi marquées par l’incertitude de sa tenue et le stress inhérent au contexte sanitaire. Parenthèse refermée. « Immoweek » a installé son stand et son matériel afin de vous faire vivre cet événement via une série de podcasts que vous pourrez consulter sur notre site internet. Telamon, Union Investment, Epamarne, P3 Logistic, Prologis, Altarea, Icade… Autant d’acteurs-clés de l’immobilier dont les représentant viendront présenter la stratégie ainsi que les objectifs à notre micro. Sans oublier les tables rondes atour de thèmes marquants tels que le recyclage urbain ou le Plan Bâtiment Durable… Espérons que ce rendez-vous marquant de l’immobilier sera l’occasion d’une émulation mutuelle entre les acteurs, d’où émergeront des idées innovantes pour le secteur. Bon salon à toutes et tous !

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