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La récession du marché locatif privé (1)

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le 21 Oct 2014

L’activité du marché locatif privé ne se répartit pas de manière uniforme sur tous les mois de l’année. Ainsi tous les ans, avec l’arrivée du printemps, le marché se réactive un peu, mais pour généralement retrouver le calme au mois de mai, la succession des ponts n’étant guère propice à un excès d’activité. Et ce n’est qu’à partir du mois de juin que chaque année l’activité se redresse : nettement puisque durant quatre mois, de juin à septembre (et même durant le mois d’août), le nombre de locations réalisées s’établit en moyenne mensuelle à un niveau deux fois plus élevé que sur les cinq premiers mois de l’année. La préparation de la rentrée universitaire, bien sûr ; mais pas seulement puisque ce profil saisonnier s’observe à peu près partout, même dans des villes sans pôle universitaire ou de formation.

Puis, après un mois d’octobre un peu plus calme, le marché enregistre habituellement une baisse d’activité : pour autant, de juin à octobre, ce sont plus de 55 % des locations qui sont réalisées, alors que durant les cinq premiers mois de l’année on enregistre un peu moins de 30 % des locations de l’année.

Ce profil infra annuel de l’activité que Clameur observe depuis 1998 a parfaitement résisté aux deux crises majeures que le marché locatif privé a eu à connaître, la grande dépression des années 2008-2009 et la crise des dettes souveraines qui s’est ouverte à la fin de l’été 2011.

Mais cette année, l’activité peine à décoller et elle est restée accrochée durant l’été à un de ses points les plus bas depuis 1998. Après une année 2013 qui avait confirmé l’entrée en récession du marché locatif privé, l’activité s’est de nouveau dégradée durant les mois d’hiver qui ont suivi. Puis le marché a retrouvé quelques pâles couleurs avec l’arrivée du printemps, sans pour autant rebondir. Le marché doit en effet composer avec une demande déprimée par la montée du chômage et les incertitudes sur le pouvoir d’achat : la pression de la demande s’est d’ailleurs allégée, même sur les territoires où l’insuffisance de l’offre locative privée est propice à l’expression des déséquilibres. Et le marché a été inquiété et déstabilisé par les annonces et les décisions publiques qui durant plus de trois années ont bouleversé les projets des investisseurs et des propriétaires bailleurs :

• depuis les premières alertes, avec la remise en cause du dispositif d’incitation « Scellier » par Benoist Apparu au motif qu’il était « inflationniste »2, la mise sous surveillance des loyers du privé avec la fameuse « taxe Apparu » sur les petites surfaces (moins de 14 m2) situées dans une zone « tendue »… et la mise en place de la fameuse mission confiée par le secrétaire d’Etat au logement en janvier 2012 à Sabine Baietto-Beysson et Bernard Vorms, afin d’ « améliorer la contribution des différents observatoires de loyers aux objectifs de politique publique ». Sans oublier, évidemment, la réforme de l’imposition des plus-values immobilières, applicable à compter du 1er février 2012 ;

•  jusqu’au décret d’encadrement des loyers en cas de relocation du 1er août 2012, pour terminer avec la longue et parfois étonnante discussion parlementaire des articles3 de la loi Alur.

Ainsi, depuis le début de l’année 2014, la mobilité résidentielle4 des locataires du secteur privé connaît une nouvelle dégradation pour s’établir à 25,9 %5: elle n’a donc pas vraiment bénéficié du rebond saisonnier qui habituellement se constate durant les mois d’été et elle recule pour la troisième année consécutive.

Depuis 2011, l’offre locative privée nouvelle (présentée chaque année sur le marché) s’est en effet contractée de près de 120 000 unités6. Ce sont les effets de la reprise du marché constatée en 2010 puis en 2011 qui sont effacés. Mais c’est aussi le risque d’une crise quantitative sévère de l’offre locative privée qui se confirme : une situation de blocage du marché comparable à celle qui s’était observée durant les années du « désengagement des propriétaires bailleurs »7, surtout sur les territoires où la mise en œuvre de l’encadrement des loyers prévue par la loi Alur va conduire les propriétaires bailleurs dont les recettes locatives vont fortement baisser à ré arbitrer au sein de leur patrimoine en défaveur des placements immobiliers.

Cela mérite d’autant plus attention que le recul de l’activité constaté depuis 20118 est général et rapide : et ce recul ne peut s’expliquer par la « cherté » des loyers qui contrarierait la demande, la contraction de l’activité étant la plus forte sur des territoires où les loyers sont parmi les moins élevés (Bourgogne, Franche-Comté ou Limousin, par exemple).

En outre, dans la plupart des grandes villes, le recul de la mobilité se poursuit. La situation est même particulièrement critique sur les deux premières villes par le nombre d’habitants où la mobilité résidentielle est descendue au plus bas, à un niveau rarement observé par le passé9 et où le marché paraît bloqué :

• sur Marseille, elle s’est établie à 16,7 % en 2013, pour descendre à 14,8 % depuis le début de l’année 2014, confirmant que le marché est bloqué depuis 2007 ;

• sur Paris, elle s’est établie à 17,4 % en 2013 ; l’année 2014 confirmant le blocage du marché, avec une mobilité qui diminue encore, à 17,1 %. Elle a donc reculé de l’ordre de 11,4 % depuis 2009. La situation de ce marché est alors particulièrement tendue, compte tenu de la pression des demandes qui s’y présentent et de l’attractivité du territoire.

La baisse - ou la faible progression des loyers privés - qui se constate dans la plupart des grandes villes ne peut, de ce fait, suffire pour « rééquilibrer » les marchés : et ce déséquilibre risque de durer. Compte tenu des évolutions prévisibles des flux de l’investissement locatif privé (faiblesse des dispositifs d’incitation, alourdissement de la fiscalité, durcissement des contraintes de la gestion locative…), le niveau de l’offre devrait en effet stagner (au mieux) à son niveau actuel durant les prochaines années.

Sur un marché déstabilisé par la récession de la demande et par les annonces et les décisions publiques, la hausse des loyers de marché reste alors très modérée. En outre, le rythme de la hausse des loyers a nettement ralenti durant l’été : ainsi, les loyers de marché10 ont cru de 0,7 % sur les 8 premiers mois de 201411, en glissement annuel12, alors que dans le même temps la progression des prix à la consommation s’est établie à 0,7 %, d’après l’Insee.

Dans un tel contexte, l’effort d’amélioration et d’entretien des logements (les relocations après travaux13) s’est relâché dangereusement depuis 2012 : 18,7 % des logements reloués ont bénéficié de gros travaux d’amélioration et d’entretien avant leur remise en location depuis le début de l’année 2014. Et l’effort s’établit maintenant sous sa moyenne de longue période14 : le constat est inquiétant pour l’avenir (dégradation de la qualité du parc, détérioration des conditions de logement…).

Lorsque, dans le cas des relocations, les propriétaires bailleurs remettent leurs biens sur le marché, on constate en général un relèvement du niveau du loyer pratiqué entre l’ancien et le nouveau locataire : en 2014, le relèvement des loyers pratiqués est de 2,6 (en moyenne chaque année, +2,5 % de 2010 à 2014). Cependant, le différentiel de loyer entre deux locataires va dépendre de la nature des travaux réalisés à cette occasion (outre, notamment, l’état du marché locatif, l’ancienneté du bien et le temps d’occupation du logement par le précédent locataire) :

• si de gros travaux d’amélioration et d’entretien du bien sont réalisés (dans 27,6 % des relocations réalisées de 2010 à 2014), permettant dans la plupart des cas une remise aux normes « techniques » du logement, le différentiel de loyer sera en moyenne de 13,1 % (en moyenne chaque année, +10,4 % de 2010 à 2014) ;

• si, en revanche, il ne s’agit que de petits travaux courants et pour des coûts d’intervention moins importants (dans 45,9 % des relocations réalisées de 2010 à 2014), le différentiel de loyer sera plus faible en moyenne de 1,5 % (en moyenne chaque année, +2,1 % de 2010 à 2014) ;

• si enfin le logement est présenté à la location en l’état (dans 26,5 % des relocations réalisées de 2010 à 2014), le loyer du nouveau locataire sera en moyenne de 2,5 % inférieur à celui du précédent locataire (en moyenne chaque année, -5,2 % de 2010 à 2014).

La hausse des loyers en cas de relocation ne se réalise donc à un rythme soutenu que lorsque de gros travaux sont réalisés. Le constat confirmant, si besoin en était, que les hausses rapides des loyers en cas de relocation sont bien associées à une transformation de l’état du logement avant sa remise sur le marché et non à des augmentations sans raison. On peut alors remarquer qu’en général les loyers augmentent entre deux locataires lorsque le niveau des loyers pratiqués sur un territoire est suffisant pour permettre aux propriétaires de réaliser les travaux d’amélioration et d’entretien des logements.

D’ailleurs en 2014, alors que l’effort d’amélioration et d’entretien des logements a nettement fléchi, les loyers baissent entre deux locataires dans plus de la moitié des départements (48 départements métropolitains) : ils baissent même de plus de 2,5 % dans 11 départements (l’Aveyron, le Gers, la Haute Vienne, le Lot, la Lozère…). Ailleurs, les loyers augmentent en cas de relocation :

• ils augmentent plus vite que la moyenne nationale dans les départements franciliens : de 8,1 % en moyenne, en Ile-de-France ;

• ailleurs, lorsqu’ils augmentent, les loyers de relocation ne progressent que très modérément, entre 0,5 % et 1 %. C’est le cas de 36 départements métropolitains.

En outre, depuis 2009, le recul de l’activité s’est accompagné d’un allongement rapide des délais moyens de remise en location, alors que les exigences des candidats à la location sont plus grandes que par le passé : ainsi, la durée de la vacance locative qui s’était déjà accrue de 13,1 % entre 2008 et 2011, augmente encore pour s’établir maintenant à son plus haut niveau (+23,1 % depuis 2008). Cette remontée de la vacance locative résume à elle seule la dégradation du marché locatif privé.

Les pertes de recettes locatives qui résultent de la montée de la vacance ne sont pas négligeables : la montée de la vacance locative constatée de 2008 à 2014 représente 1,8 semaine de recettes perdues. Et le niveau actuel de la vacance, plus de 8,1 semaines en moyenne15, équivaut chaque année à une perte de 4,0 % des loyers perçus. Afin de faciliter les remises en location et de contenir les pertes de recettes dues à la vacance, le maintien d’un effort d’amélioration à haut niveau s’imposerait donc : mais sans garantie sur le « retour sur investissement ». Aussi, alors que l’environnement des marchés est dégradé et incertain, les propriétaires bailleurs différent ou abandonnent de plus en plus fréquemment les projets d’amélioration et d’entretien de leur patrimoine.

Le marché locatif privé est en récession. Les pouvoirs publics en ont pris la dimension : les orientations du « plan de relance »16 présenté par la ministre du Logement le 25 juin dernier en témoignent, comme d’ailleurs (et surtout) les mesures qui ont été précisées par le Premier ministre le 29 août dernier. Mais il faudra très probablement un certain temps (pour ne pas dire un temps certain) pour que la confiance des investisseurs et des propriétaires bailleurs revienne.

Car défaire un pan entier de l’économie immobilière prend beaucoup moins de temps que de le reconstruire. Et à cet égard, il est dommage que les ministres du Logement qui se sont succédé entre 2010 et 2014 n’aient pas pris la mesure des enseignements de l’histoire récente du secteur locatif privé.

Michel Mouillart,
Professeur d’Économie à l’Université Paris Ouest – Frics

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1 – Pour une analyse statistique détaillée par marché, le lecteur intéressé pourra se reporter avec intérêt au nouveau site de Clameur (www.clameur.fr), ouvert le 9 septembre dernier.
2 – Le fameux et vieil argument régulièrement ressorti par l’administration des Finances et une (large) partie de celle du Logement.
3 – La lecture de l’étude d’impact du projet de loi Alur (« Etude d’impact », NOR : ETLX1313501L/Bleue-1, 25 juin 2013) est révélatrice d’un certain climat qui a rappelé à de nombreux égards les échanges parfois très tendus qui avaient précédés le vote de la loi Quillot du 22 juin 1982. Avec, par exemple, des passages dont on ne comprend pas trop la place dans un document parlementaire écrit largement par une partie de l’administration du Logement : on sait bien que « la majorité des logements locatifs privés appartiennent aux personnes parmi les plus aisées » (page 20) !
4 – Le taux de mobilité résidentielle mesure la proportion de logements du secteur locatif privé qui sont remis chaque année sur le marché : comme les logements disponibles à la location proviennent pour plus de 95 % d’une relocation, cet indicateur permet d’apprécier l’activité du marché locatif privé.
5 – En moyenne, chaque année, cette mobilité s’est établie à 27.9 % entre 1998 et 2014.
6 – Et même de plus de 150 000 unités, si on tient compte du repli de la construction locative privée observé depuis trois ans.
7 – Sur ce point : Michel Mouillart, « Petites histoires sur l’investissement locatif privé », Immoweek, n°671, 15 novembre 2012.
8 – En moyenne, France entière, le recul de l’activité est de 2,4 % par an depuis 2011.
9 – Voire même au niveau le plus bas que Clameur a eu à connaître depuis 1998.
10 – Les loyers de marché sont mesurés lors d’une relocation ou d’une location nouvelle, pour les seuls logements du secteur libre. Leur évolution ne peut donc se comparer à celle de l’IRL qui régit les baux en cours. Et elle ne doit pas être confondue avec la variation des loyers entre deux locataires qui est trop souvent utilisée pour « illustrer » le caractère excessif des hausses de loyers constatées dans les grandes villes.
11 – Si on se limite aux 20 premières villes par le nombre des habitants, le constat est préoccupant : dans 65 % d’entre elles, les loyers baissent ou progressent moins vite que l’inflation. Les loyers de marché ont baissé à Dijon, Montpellier, Reims ou Saint Etienne. En outre, dans des villes comme Bordeaux, Grenoble, Marseille, Nantes, Paris, Rennes, Strasbourg, Toulon et Toulouse, la hausse des loyers est restée inférieure à l’inflation. Et dans 3 autres villes, les loyers de marché progressent à un rythme juste un peu plus rapide que l’inflation : au Mans, à Lyon et à Nice.
12 – En glissement annuel (GA), le niveau moyen des loyers observés par Clameur sur les huit premiers mois de 2014 est comparé au niveau constaté en 2013 à la même époque.
13 – Cet indicateur mesure la part des logements locatifs remis sur le marché après la réalisation de gros travaux d’amélioration et d’entretien, donc hors les petits travaux de réparation et de rafraichissement qui sont plus fréquents.
14 – 24,9 %, en moyenne chaque année, de 1998 à 2014.
15 – En fait, en moyenne, 10 semaines au total si on prend en compte le temps nécessaire à la réalisation d’éventuels travaux d’amélioration et d’entretien : donc si on mesure la durée totale pendant laquelle le bailleur perd des recettes locatives.
16 – « Redonner confiance aux acteurs du bâtiment, créer de la croissance et de l’emploi, redonner du pouvoir d’achat aux Français et lutter contre les inégalités sociales et territoriales en améliorant les conditions d’accès au logement, telles sont les lignes directrices qui sous-tendent un plan qui se veut dans la continuité du Plan d’investissement pour le logement annoncé par le Président de la République en mars 2013 »

La rédaction d'immoweek

Édito
par Anthony Denay

le 06/12/2022

Simi 2022 : c’est parti !

Le salon du Simi a ouvert ses portes pour trois jours le mardi 6 décembre. La rédaction d’ « Immoweek » est mobilisée pour vous faire vivre cet événement !

Le coup d’envoi de cette nouvelle édition du Simi a officiellement été sifflé, ce mardi 6 décembre en direct du Palais des Congrès de la Porte Maillot. Pendant trois jours, les acteurs de l’immobilier, qu’ils soient promoteurs, asset managers ou investisseurs, vont se croiser, échanger, prendre date pour de futurs partenariats ou opérations en commun. Un détail peut-être, mais en ce mardi matin, l’atmosphère qui règne dans les allées (déjà bondées) du salon nous ramène quelques années en arrière ; plus de visiteurs masqués, plus de contrôle du Pass sanitaire à l’entrée, plus d’œillades craintives à son prochain de peur qu’il ne nous contamine. Un retour vers le passé et, espérons-le, vers le futur, bienvenu après plusieurs éditions du Simi marquées par l’incertitude de sa tenue et le stress inhérent au contexte sanitaire. Parenthèse refermée. « Immoweek » a installé son stand et son matériel afin de vous faire vivre cet événement via une série de podcasts que vous pourrez consulter sur notre site internet. Telamon, Union Investment, Epamarne, P3 Logistic, Prologis, Altarea, Icade… Autant d’acteurs-clés de l’immobilier dont les représentant viendront présenter la stratégie ainsi que les objectifs à notre micro. Sans oublier les tables rondes atour de thèmes marquants tels que le recyclage urbain ou le Plan Bâtiment Durable… Espérons que ce rendez-vous marquant de l’immobilier sera l’occasion d’une émulation mutuelle entre les acteurs, d’où émergeront des idées innovantes pour le secteur. Bon salon à toutes et tous !

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