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La relance, c’est maintenant ?

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le 18 Avr 2014

L’année 2013 a été celle de la reprise rapide de la production de crédits immobiliers et d’une remontée plus modeste des achats de logements anciens par les ménages. Pourtant, le nombre de logements commencés a de nouveau reculé, de près de 10 000 unités en un an. Avec 331 800 mises en chantier en 2013, le niveau de la construction a ainsi diminué de presque 90 000 unités depuis 2011 : 10 000 dans la construction locative sociale, 34 000 pour l’investissement locatif privé et 46 000 pour l’accession à la propriété.

L’objectif présidentiel de construction de 500 000 logements par an semble dès lors s’éloigner, d’autant que le nombre de logements commencés devrait (péniblement) atteindre les 335 000 unités en 2014. Et pour la suite, la remontée de l’activité risque d’être contrariée par l’ajustement des finances publiques, même si l’amélioration de la conjoncture économique générale paraît des plus probables.

Mais personne ne devrait se satisfaire de cela, tant la pression de la demande sociale est forte et tant les besoins en logement sont élevés. Pour réduire le niveau du déficit en logements et redonner aux marchés la possibilité de fonctionner dans de bonnes conditions, sans pression excessive sur les prix et les loyers, il faut donc construire. Beaucoup, pour tous et partout.

Les leviers d’action qui pourraient être mis en action pour relever le niveau de la construction sont en fait peu nombreux, au nombre de trois : la politique budgétaire publique (fortement) contrainte pour de nombreuses années, probablement ; la conjoncture économique générale (situation du marché de l’emploi et pouvoir d’achat) qui ne se rétablira probablement que (très) lentement ; et l’offre de crédits, tant par son volume que par les conditions qui peuvent être faites (taux, durées, niveau des apports personnels). Les mesures publiques de soutien à la construction locative privée devraient commencer à produire leurs effets à partir de 2015, compte tenu de l’inertie « technique » de cette composante de la construction. Et encore, rien ne paraît totalement certain sachant que de l’ordre d’un (petit) tiers de cette construction est en Vefa et que le secteur de la promotion immobilière privée est en panne.

En revanche, il est peu probable que la construction locative privée se redresse aussi « rapidement » : le dispositif « Duflot » peine à convaincre les investisseurs, surtout dans le cadre dessiné par la loi Alur. Certes, un engagement des investisseurs institutionnels permettra d’apporter quelques (petites ?) dizaines de milliers de mises en chantier, au total et dans l’avenir : mais en soi, cette composante de la construction ne soutiendra pas la reprise de la construction souhaitée pour atteindre l’objectif présidentiel des 500 000 logements commencés, chaque année.

Supposons donc, comme cela est probable, que les dispositions actuelles en faveur du locatif social permettent, d’ici 3 ou 4 ans, de mettre en chantier (optimisme oblige !) 115 à 120 000 logements locatifs sociaux, que la croissance économique revienne et donc que le nombre de logements neufs en résidentiel de loisir retrouve son niveau élevé des années 2004 à 2007 (20 000 unités par an), il restera alors 360 000 logements à construire chaque année pour atteindre l’objectif des 500 000 :

• compte tenu des dispositions publiques en faveur du secteur locatif privé (incitation fiscale à investir, encadrement des loyers …), il n’y aura guère plus de 45 à 50 000 mises en chantier réalisées chaque année. Auxquelles on peut rajouter 15 à 20 000 logements intermédiaires si tout se passe bien (mobilisation des investisseurs institutionnels dans la durée, absence de fongibilité entre logements intermédiaires et PLS déjà comptabilisés dans la construction locative sociale) ;

• il faudrait donc pouvoir compter sur au moins 300 000 accessions à la propriété dans le neuf, chaque année. Au plus haut de la conjoncture du secteur durant les années 2006 et 2007 (lorsque le niveau de la construction dépassait les 460 000 unités), le nombre d’accession à la propriété s’élevait en moyenne à 295 000 unités chaque année. C’est donc possible, mais sachant qu’en 2013 ce sont moins de 185 000 accessions dans le neuf qui ont été identifiées : l’effort est là considérable !

Redynamiser l’accession à la propriété semble donc incontournable pour atteindre l’objectif présidentiel des 500 000 mises en chantier, chaque année. Et ce n’est que si le niveau de la construction se redresse que les parcours résidentiel des ménages pourront redevenir vertueux, pas l’inverse !

Une des causes fréquemment retenues pour expliquer l’atonie de l’accession à la propriété dans le neuf reste cependant le coût élevé de la construction. Il est vrai que la logique des réflexions qui sous-tendent les actions publiques (et même parfois privées) dans le secteur du logement est de plus en plus souvent inscrite dans une logique de déflation : cela est vrai, par exemple, du souhait exprimé par le Président de la République1 de voir baisser « le coût de construction des logements de 10 % » par la réduction des délais de permis de construire à 5 mois maximum et par la simplification des normes2.

Il est vrai que le prix de la construction est élevé en France, comme cela est souvent souligné : base 100 pour l’ensemble des 28 Etats membres de l’Union Européenne, l’indice calculé par Eurostat3 est de 121,3 pour la France. Pour autant, si la France est à la 7ème place, au-dessus de la moyenne européenne, on trouve devant elle le Luxembourg, les Pays-Bas, l’Allemagne, le Danemark, la Suède et la Norvège : tous ces pays étant, et cela se sait, ceux où la crise du logement est la plus forte, où les difficulté de l’accès au logement sont les plus grandes… Alors que dans les pays où tout va pour le mieux, où la qualité de l’habitat constitue une référence…, le prix de la construction est bien plus bas : c’est vrai en Roumanie, en Croatie, en Slovénie, en Hongrie, à Chypre, en Grèce… où les prix sont près de 2 fois moindre qu’en France ! Il est vrai aussi que le coût de la construction est bien (statistiquement) corrélé au PIB par habitant : des prix élevés renvoyant à une qualité et à des exigences qui ne se supportent que lorsque les revenus sont élevés. Et la structure de l’appareil de production n’est peut-être pas partout la même : l’industrialisation du secteur n’est pas forcément associée au coût bas, alors qu’un secteur souvent artisanal et/ou qui recourt largement à une sous-traitance de très petites entreprises et à des travailleurs étrangers détachés produira rarement à coût élevé (et déclaré).

Donc, miser sur une stratégie de déflation pour rendre des candidats à l’accession plus solvables est loin d’être évidente. Sauf bien sûr à dégrader la qualité des constructions, à faire du « prêt à finir » pour des ménages modestes qui ne finiront souvent pas…

Et en fait, imaginons que les prix de la construction soient de 10 % moins chers, ceteris paribus. Cela constituerait une bonne nouvelle pour les ménages à revenus moyens (élevés) et les ménages à revenus élevés. Ils payeraient moins chers un produit de qualité « comparable » et de localisation similaire, dans le meilleur des cas : ils pourraient donc s’endetter moins (à niveau d’apport personnel inchangé) et donc supporter des taux d’effort plus faibles4 et/ou économiser une partie de leur apport personnel pour équiper leur nouveau logement en électroménager importé.

Mais cela ne permettrait pas à des ménages modestes, dans le cas de la primo accession notamment, de réaliser plus facilement leur projet : ils ne peuvent aujourd’hui réaliser leurs projets faute d’apport personnel ou compte tenu d’un apport insuffisant5.

Cette primo accession des ménages aux revenus moyens et modestes : les moins de 3 Smic (au premier rang desquels, les moins de 2 Smic) est pourtant celle qui a fondu, pour deux raisons principales : une dénaturation/un verdissement excessif et une pénalisation paralysante des zones C et B2 ; les recommandations répétées des autorités monétaires nationales faites aux banques, dès l’automne 2011, de surveiller leurs fonds propres et de veiller à prendre le moins de risques possibles (« une gestion rigoureuse des risques », « éviter un allongement excessif de la durée des crédits »…), donc de relever leurs exigences en matière de taux d’apport personnel.

Parce que la primo accession des ménages aux revenus moyens et modestes devient impossible dès lors que le PTZ, constitutif de l’apport personnel, se raréfie et que les banques relèvent de 10 à 20 % (pour simplifier) le taux d’apport demandé.

Donc pour rétablir les flux de la primo accession, il faut agir : sur le niveau de l’apport personnel, prenant acte du fait que le besoin de reconstitution des fonds propres des banques impose certainement leur vigilance à l’égard des risques de défaut des emprunteurs… et donc (indirectement) le maintien de taux d’apport personnel à un niveau significatif6. La question des taux d’effort est secondaire7, compte tenu du niveau actuel des taux d’intérêt des crédits immobiliers aux particuliers : d’autant qu’ils continuent de baisser8 et que le risque de leur remontée rapide paraît négligeable.

Un Prêt Primo Accession dans le Neuf (PPAN) qui se substituerait au PTZ actuel devrait de ce fait permettre de redynamiser la construction, rapidement compte tenu de la pression de la demande et des attentes des constructeurs de maisons individuelles et des promoteurs. Sans financement budgétaire (et même avec économie budgétaire puisqu’il s’accompagnerait de la fin du PTZ actuel), il s’agirait d’un prêt à taux fixe d’une durée de 15 ans, à annuités constantes (très simple, donc). Il serait financé sur ressources du livret A-LDD, un prêt moyen représentant au maximum 20 % du montant de l’opération, plafonné à 40 000 euros par exemple (avec modulation familiale, géographique… selon le modèle actuel du PTZ). Il serait à un taux de l’ordre de 2 % (taux du livret A + marge de distribution)9. Et constitutif de l’apport personnel, géré et garanti par la SGFGAS.

L’objectif serait de 100 à 150 000 PPAN par an : distribués sous conditions de ressources, les PPAN destinés aux ménages les plus modestes (moins de 2 Smic, par exemple) pourraient bénéficier d’un appui du 1 % logement10 : il s’agirait alors d’une subvention couvrant le coût d’un différé d’amortissement sur les 5 à 8 (?) premières années du prêt. Avec 150 000 PPAN par an, les flux de l’accession devraient se redresser de près de 100 000 unités.

Bien sûr, le projet paraît utopique. Mobiliser les ressources du livret A pour relancer l’accession à la propriété ? Un sacrilège, tant la ressource est indispensable au logement social ! Et bien sûr, une pure incitation à la spéculation immobilière.

Mais en ces temps de mobilisation générale, on ne peut que s’inspirer de cette volonté optimiste, voire de l’optimisme volontaire, de Pierre Mendès-France : « J’en suis convaincu, car j’espère ; je le réalise car j’en suis convaincu ».

Michel Mouillart,
Professeur d’Économie à l’Université Paris Ouest – Frics

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1 – Lors de son déplacement à Toulouse, le 9 janvier 2014.

2 – Mais cela est aussi vrai de la volonté affichée par la loi Alur d’encadrer les loyers du secteur privé « pour les faire baisser de 10 % ». Sans oublier, bien sûr, la stratégie (plus ancienne mais toujours prisée) de lutte contre la hausse des prix des logements anciens en supprimant les aides à l’accession : « Ces dernières années, on a artificiellement, avec de l’argent public – des milliards d’euros -, fait augmenter les prix de l’immobilier », d’après la ministre du Logement (Le Moniteur, 8 janvier 2014). Et on ne peut à cet égard que se retourner 80 ans en arrière et se souvenir des conséquences de la fameuse « déflation Laval », de la manière dont elle a aggravé la situation économique et sociale d’alors.

3 – http://epp.eurostat.ec.europa.eu/portal/page/portal/statistics/search_database . Consulter alors la base de données « Parités de pouvoirs d’achats (PPA) et indices comparatifs au niveau des prix des agrégats du SEC95 (prc_ppp_ind) ».

4 – Il n’y a pas de raison en effet que seuls les locataires aisés du parc privé puissent bénéficier d’une baisse de leur taux d’effort, comme le dispositif de l’encadrement des loyers de la loi Alur leur offre !

5 – Soit un ménage modeste qui auparavant ne pouvait pas acheter un logement valant 100 parce que ne disposant que d’un apport de 10. Si le prix de la construction baisse de 10 %, le prix du logement s’établira (en moyenne) autour de 92, si le prix du foncier reste inchangé. Et le taux d’apport personnel passera péniblement de 10 % à 10,9 % ! Ce n’est pas cela qui va décider les autorités monétaires à alléger leurs exigences et les banquiers à relever leur production. Sauf s’il s’agissait d’une baisse de TVA redistribuée au ménage pour « muscler » son apport personnel. Ce qui paraît hautement improbable en l’état des finances publiques !

6 – Sans oublier cependant que le coût du risque de l’immobilier résidentiel reste négligeable. La France ne ressemble guère à l’Espagne, au Portugal ou aux Etats-Unis. Et il peut paraître exagéré d’imposer des restrictions qui n’ont guère de sens dans ce contexte.

7 – Sur ce point : « L’effort des ménages pour se loger », Immoweek, n°717.

8 – Ils sont même récemment repassés sous la barre des 3 %, d’après l’Observatoire Crédit Logement/CSA.

9 – Ce qui représente, en moyenne, une mensualité de 260 €.

10 – Le projet inter confédéral 2014-2019 pour Action Logement rappelle la nécessité pour le 1 % de maintenir ses engagements en faveur de l’accession à la propriété…

La rédaction d'immoweek

Édito
par Anthony Denay

le 06/12/2022

Simi 2022 : c’est parti !

Le salon du Simi a ouvert ses portes pour trois jours le mardi 6 décembre. La rédaction d’ « Immoweek » est mobilisée pour vous faire vivre cet événement !

Le coup d’envoi de cette nouvelle édition du Simi a officiellement été sifflé, ce mardi 6 décembre en direct du Palais des Congrès de la Porte Maillot. Pendant trois jours, les acteurs de l’immobilier, qu’ils soient promoteurs, asset managers ou investisseurs, vont se croiser, échanger, prendre date pour de futurs partenariats ou opérations en commun. Un détail peut-être, mais en ce mardi matin, l’atmosphère qui règne dans les allées (déjà bondées) du salon nous ramène quelques années en arrière ; plus de visiteurs masqués, plus de contrôle du Pass sanitaire à l’entrée, plus d’œillades craintives à son prochain de peur qu’il ne nous contamine. Un retour vers le passé et, espérons-le, vers le futur, bienvenu après plusieurs éditions du Simi marquées par l’incertitude de sa tenue et le stress inhérent au contexte sanitaire. Parenthèse refermée. « Immoweek » a installé son stand et son matériel afin de vous faire vivre cet événement via une série de podcasts que vous pourrez consulter sur notre site internet. Telamon, Union Investment, Epamarne, P3 Logistic, Prologis, Altarea, Icade… Autant d’acteurs-clés de l’immobilier dont les représentant viendront présenter la stratégie ainsi que les objectifs à notre micro. Sans oublier les tables rondes atour de thèmes marquants tels que le recyclage urbain ou le Plan Bâtiment Durable… Espérons que ce rendez-vous marquant de l’immobilier sera l’occasion d’une émulation mutuelle entre les acteurs, d’où émergeront des idées innovantes pour le secteur. Bon salon à toutes et tous !

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