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La reprise du marché locatif privé

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le 23 Mar 2015

Habituellement, l’activité du marché locatif privé est la plus soutenue de juin à septembre (et même durant le mois d’août), le nombre de locations réalisées s’établissant en moyenne mensuelle à un niveau deux fois plus élevé que sur les cinq premiers mois de l’année. Puis après un mois d’octobre un peu plus calme, le marché enregistre une baisse d’activité : pour autant, de juin à octobre, ce sont plus de 55 % des locations qui sont réalisées, alors que durant les cinq premiers mois de l’année on enregistre un peu moins de 30 % des locations de l’année.

Mais en 2014, l’activité est restée à la peine une partie de l’été. Le marché a cependant retrouvé un peu plus de dynamisme dès septembre et l’année s’est terminée nettement mieux qu’elle n’avait commencé. En effet, même si la demande est toujours inquiète, confrontée à la montée du chômage et aux incertitudes sur le pouvoir d’achat, elle reste néanmoins soutenue par la pression démographique et les besoins de mobilité résidentielle (mobilité familiale, professionnelle ou de confort). Les annonces du Premier Ministre et de la ministre du Logement ont alors rassuré les offreurs, inquiets jusqu’alors de la mise en œuvre d’un encadrement généralisé des loyers et peu convaincus par les incitations fiscales à investir qui leur étaient proposées. Il n’en fallait pas plus pour que le marché se redresse, comme cela a d’ailleurs été le cas, dès la fin de l’été, dans l’ensemble de l’économie immobilière (les ventes de l’ancien, celles des promoteurs aux investisseurs ou les constructions de maisons individuelles, par exemple).

Le taux de mobilité résidentielle1 des locataires du secteur privé s’est alors nettement redressé d’après Clameur2 : bénéficiant d’un rebond saisonnier plus marqué que celui qui se constate habituellement durant les mois d’été, il s’est établi à 27 % sur l’ensemble de l’année 2014.

En outre, depuis le début de l’année 2015 la reprise d’activité du marché locatif privé se confirme. Alors que normalement durant l’hiver le marché se replie, la mobilité résidentielle des locataires du secteur privé ne fléchit pas, démentant le profil infra annuel de l’activité que Clameur observe depuis 1998. La mobilité s’accroît même pour s’établir maintenant à 28,9 % (contre 23,8 % en 2014, à la même époque) et retrouver un niveau comparable à celui qui se constatait habituellement en début d’année avant la grande dépression des années 2008-2009.

Le rebond de l’activité constaté depuis six mois permet à l’offre locative privée nouvelle (présentée chaque année sur le marché) de se redresser dans de nombreuses régions et de retrouver un niveau comparable à celui qui était le sien en 2011, lorsque le marché sortait de la crise des années 2008-2009 et avait retrouvé une bonne fluidité (de l’ordre de celle qui s’observe en longue période) :

• la mobilité se redresse bien plus rapidement que l’ensemble du marché, dans des régions où elle est habituellement forte : en Auvergne, en Bourgogne, en Franche-Comté, dans le Languedoc Roussillon, dans les Pays de la Loire et en Picardie ;

• elle augmente à peu près dans la moyenne en Alsace, en Aquitaine, en Basse Normandie, en Bretagne, en Champagne Ardenne, dans le Centre, en Haute Normandie, en Midi Pyrénées et en Paca. Alors qu’elle peine à décoller dans le Nord-Pas-de- Calais ;

• elle recule en revanche encore doucement dans le Limousin, en Lorraine et en Poitou-Charentes ;

• mais elle se dégrade toujours après plusieurs années d’un recul parfois rapide en Ile-de-France et en Rhône-Alpes.

Il est alors remarquable de constater que les évolutions de la mobilité ne peuvent s’expliquer par des niveaux de loyers qui contrarieraient la demande ou au contraire l’encourageraient à se réaliser : par exemple, l’activité se contracte toujours sur des territoires où les loyers sont parmi les moins élevés (dans le Limousin ou en Lorraine, par exemple) alors qu’elle se redresse sur d’autres où les loyers sont parmi les plus élevés (dans le Languedoc Roussillon ou en Paca).

En revanche, au-delà des tendances d’une reprise du marché locatif privé qui se dessine dans la plupart des régions, le risque d’une crise quantitative sévère de l’offre locative privée se renforce dans des villes où les déséquilibres des marchés sont déjà prononcés (Lille ou Paris, notamment), du fait de l’insuffisance de la construction constatée depuis de nombreuses années. C’est une situation de blocage du marché comparable à celle qui s’était observée durant les années du « désengagement des propriétaires bailleurs », surtout si dans ces villes la mise en œuvre de l’encadrement des loyers conduit les propriétaires bailleurs dont les recettes locatives vont fortement baisser à restructurer leur patrimoine en défaveur des placements immobiliers.

Par exemple, alors qu’à Marseille le marché bénéficie d’un redressement rapide de l’activité, la mobilité recule toujours à Paris, y renforçant les craintes d’une pénurie de l’offre locative généralisée et durable :

• à Marseille, la fluidité du marché locatif s’est améliorée dès l’été 2014. La mobilité résidentielle s’est ainsi stabilisée, pour s’établir à 16,5 % sur l’ensemble de l’année. Pourtant, jamais par le passé l’activité n’avait été aussi déprimée, s’affichant en retrait de 18 % par comparaison avec son niveau de la fin des années 2006-2008. En s’établissant à 18,1 % depuis le début de l’année 2015, l’activité retrouve un niveau comparable à celui qui s’est constaté en moyenne au cours des dix dernières années (depuis 2005, précisément). La pression de la demande et une offre rassurée par les orientations définies par les pouvoirs publics dès l’été 2014, tout a contribué au redémarrage du marché ;

• à Paris, la mobilité résidentielle des locataires du secteur privé s’est établie à 17,2 % en 2014. Elle a donc encore légèrement reculé, après un recul rapide et régulier entre 2008 et 2012. L’offre locative a donc diminué de 10,9 % de 2009 à 2014. Et pendant que la situation se rétablit dans la plupart des grandes agglomérations, la mobilité diminue de nouveau depuis le début de l’année 2015. La situation de ce marché est alors particu- lièrement tendue, compte tenu de la pression des demandes qui s’y présentent. Et la mise en œuvre de l’encadrement des loyers ne devrait guère améliorer cet état de fait.

Pourtant, alors que l’activité du marché locatif se redressait durant l’automne, le rythme de hausse des loyers a ralenti (presque) partout en France, comme chaque année à la même époque. Sur l’ensemble de l’année 2014, les loyers de marché3 ont ainsi cru de 1 %, pour une progression des prix à la consommation estimée à 0,5 %, d’après l’Insee.

Depuis le début de l’année 2015, la reprise d’activité du marché locatif privé se confirme. En revanche, les loyers de marché reculent : si cela n’est pas surprenant durant les mois d’hiver, le recul est rapide cette année, à un rythme comparable à celui qui s’était observé en 2013 à la même époque (-0,9 % depuis le début de l’année, en glissement annuel4).

Ainsi, si on se limite aux 20 premières villes par le nombre des habitants, dans 80 % d’entre elles les loyers baissent5 et dans 10 % les loyers progressent moins vite que l’inflation. Dans aucune des grandes villes, les loyers de marché n’ont donc dérapé. Au contraire depuis 2011, dans 80 % des villes de plus de 148 000 habitants, les loyers de marché ont augmenté moins vite que l’inflation (en moyenne chaque année, +1,1 % d’après l’Insee de 2011 à 2014). Ils ont même quasiment stagné ou reculé à Angers, au Havre, à Lille, à Nîmes, à Rennes ou à Saint-Etienne. Et ils n’ont que très faiblement cru à Dijon, à Grenoble, au Mans ou à Marseille.

Pour autant, même si en général le début de l’année n’est pas très bon, les loyers de marché se ressaisissent presque toujours avec l’arrivée du printemps. Mais un mauvais début d’année, comme cela fut déjà le cas en 2013, affecte le reste de l’année : l’impact du rebond du rythme de progression des loyers qui se constate durant l’été est alors considérablement amorti et l’année n’enregistre qu’une faible progression, au total.

Dans un tel contexte, l’effort d’amélioration et d’entretien des logements (les relocations après travaux6) s’est relâché dangereusement depuis 2012 : 16,5 % des logements reloués ont bénéficié de gros travaux d’amélioration et d’entretien avant leur remise en location en 2014, après trois années 2009-2011 remarquables à cet égard. L’effort s’établit maintenant sous sa moyenne de longue période : le constat est inquiétant pour l’avenir (dégradation de la qualité du parc, détérioration des conditions de logement…). D’ailleurs l’observation des premiers mois de l’année 2015, qui comme chaque début d’année ne sont guère propices à la réalisation des travaux, ne fait que renforcer les inquiétudes en la matière.

En outre, depuis 2009, le recul de l’activité s’est accompagné d’un allongement rapide des délais moyens de remise en location, alors que les exigences des candidats à la location sont plus grandes que par le passé : ainsi, la durée de la vacance locative qui s’était déjà accrue de 10,6 % entre 2008 et 2011, a encore augmenté en 2014 pour s’établir à son plus haut niveau depuis 1998 (+27,3 % depuis 2008). Cette remontée de la vacance locative résume à elle seule ce qu’a été la dégradation du marché locatif privé. D’autant que là aussi, l’observation des premiers mois de 2015 n’incite guère à l’optimisme.

Les pertes de recettes locatives qui résultent de la montée de la vacance ne sont pas négligeables : la montée de la vacance locative constatée depuis 2008 représente 1,7 semaine de recettes perdues. Et le niveau actuel de la vacance, 7,8 semaines en moyenne, équivaut à une perte annuelle de 4,3 % des loyers perçus. Afin de faciliter les remises en location et de contenir les pertes de recettes dues à la vacance, le maintien d’un effort d’amélioration à haut niveau s’imposerait donc : mais sans garantie sur le « retour sur investissement ». Aussi, alors que l’environnement des marchés est dégradé et incertain, les propriétaires bailleurs différent ou abandonnent de plus en plus fréquemment leurs projets d’amélioration et d’entretien de leur patrimoine… ce qui ne constitue pas une bonne nouvelle pour la rénovation énergétique d’une composante importante du parc de logements.

Michel Mouillart,
Professeur d’Économie à l’Université Paris Ouest – Frics

—————

1 – Le taux de mobilité résidentielle mesure la proportion de logements du secteur locatif privé qui sont remis chaque année sur le marché : comme les logements disponibles à la location proviennent pour plus de 95 % d’une relocation, cet indicateur permet d’apprécier l’activité du marché locatif privé.

2 – Michel Mouillart, « La conjoncture du marché locatif privé : les loyers de marché à fin février 2015 », Clameur, mars 2015.

3 – Les loyers de marché sont mesurés lors d’une relocation ou d’une location nouvelle, pour les seuls logements du secteur libre. Leur évolution ne peut donc se comparer à celle de l’IRL qui régit les baux en cours. Et elle ne doit pas être confondue avec la variation des loyers entre deux locataires qui est trop souvent utilisée pour « illustrer » le caractère excessif des hausses de loyers constatées dans les grandes villes.

4 – En glissement annuel (GA), le niveau moyen des loyers observés par Clameur sur les six premières semaines de 2015 est comparé au niveau constaté en 2014 à la même époque.

5 – Sur un marché locatif privé dont l’activité se ressaisit, les loyers de marché reculent pourtant dans 53,6 % des villes de plus de 10 000 habitants. C’est la situation la plus dégradée que Clameur a eu à observer depuis 2009.

6 – Cet indicateur mesure la part des logements locatifs remis sur le marché après la réalisation de gros travaux d’amélioration et d’entretien, donc hors les petits travaux de réparation et de rafraichissement qui sont plus fréquents.

La rédaction d'immoweek

Édito
par Anthony Denay

le 06/12/2022

Simi 2022 : c’est parti !

Le salon du Simi a ouvert ses portes pour trois jours le mardi 6 décembre. La rédaction d’ « Immoweek » est mobilisée pour vous faire vivre cet événement !

Le coup d’envoi de cette nouvelle édition du Simi a officiellement été sifflé, ce mardi 6 décembre en direct du Palais des Congrès de la Porte Maillot. Pendant trois jours, les acteurs de l’immobilier, qu’ils soient promoteurs, asset managers ou investisseurs, vont se croiser, échanger, prendre date pour de futurs partenariats ou opérations en commun. Un détail peut-être, mais en ce mardi matin, l’atmosphère qui règne dans les allées (déjà bondées) du salon nous ramène quelques années en arrière ; plus de visiteurs masqués, plus de contrôle du Pass sanitaire à l’entrée, plus d’œillades craintives à son prochain de peur qu’il ne nous contamine. Un retour vers le passé et, espérons-le, vers le futur, bienvenu après plusieurs éditions du Simi marquées par l’incertitude de sa tenue et le stress inhérent au contexte sanitaire. Parenthèse refermée. « Immoweek » a installé son stand et son matériel afin de vous faire vivre cet événement via une série de podcasts que vous pourrez consulter sur notre site internet. Telamon, Union Investment, Epamarne, P3 Logistic, Prologis, Altarea, Icade… Autant d’acteurs-clés de l’immobilier dont les représentant viendront présenter la stratégie ainsi que les objectifs à notre micro. Sans oublier les tables rondes atour de thèmes marquants tels que le recyclage urbain ou le Plan Bâtiment Durable… Espérons que ce rendez-vous marquant de l’immobilier sera l’occasion d’une émulation mutuelle entre les acteurs, d’où émergeront des idées innovantes pour le secteur. Bon salon à toutes et tous !

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