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Les Entretiens d’Inxauseta : « l’Europe et le logement »

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le 01 Oct 2015

Introduction par Michel Mouillart, Professeur d’Economie à l’Université Paris Ouest

En 2015, le Théâtre des Nombreux Pâturages accueille les Entretiens d’Inxauseta afin de parler de l’Europe et du logement. Cette Europe, objet de tous les désirs ou de peurs et de craintes, que l’on évoque si souvent lorsqu’on aborde la question du logement, pour s’y comparer et y trouver des modèles, pour la mettre en cause et en souligner la (trop) grande importance, pour l’envier et y chercher les solutions, pour la critiquer et se rassurer…

Dans les faits, cette Europe qui paraît souvent très lointaine est maintenant partout présente dans le logement. Les instances européennes interviennent déjà dans nos territoires et sur nos règlements. Mais son action ne se résume pas seulement en des directives et en des normes. Ce n’est pas seulement un droit européen qui force les aides de l’Etat et les pratiques des acteurs à se mettre en conformité avec la vision de la Commission Européenne. C’est aussi une certaine conception des modes de régulation des marchés, de l’accès au crédit, de la fonction du logement social… Ce sont encore des interventions budgétaires qui soutiennent et façonnent en profondeur, avec le Fonds européen de développement régional ou plus récemment le Plan Juncker. L’Europe transforme progressivement le paysage du logement en France, en ayant acquis de fait une quasi compétence sur un secteur de l’activité économique qu’elle considère comme fondamental à l’équilibre macroéconomique de la zone euro.

Dans les projets et les discours, l’Europe inspire aussi beaucoup. Des modèles ont ainsi très souvent été proposés à la France, en appui de stratégies et de réformes toujours aussi nécessaires les unes que les autres, pour venir à bout d’une crise du logement qui n’en finit pas depuis plus de 30 années. Le modèle espagnol de l’accession à la propriété promoteur d’une société de progrès, la régulation allemande des marchés rempart contre la hausse des prix et des loyers, la vision néerlandaise d’un secteur du logement social outil d’intégration et de mixité, le modèle anglo-saxon d’un financement vertueux de l’immobilier résidentiel… Tous ces modèles qui pourtant n’ont pas toujours démontré leur force et leur efficacité serait donc ceux que la France qui souffre se devrait d’adopter.

Combien d’études réalisées en France ont en effet montré que l’immobilier résidentiel pénalise la compétitivité de l’économie française en raison de prix beaucoup plus élevés qu’ailleurs en Europe, consommant des ressources rares et évinçant les investissements productifs. Que les politiques du logement menées depuis trop longtemps étaient économiquement inefficaces, budgétairement coûteuses et socialement inéquitables. Que, les dispositifs d’aides améliorant la solvabilité de la demande ne contribuaient en fait qu’à la hausse des prix et des loyers. Que la France était d’ailleurs ce pays de l’Union Européenne où les valeurs avaient cru le plus rapidement par le passé et faisaient porter une charge de logement insupportable et paralysante sur les revenus des ménages. Que la mobilité professionnelle et résidentielle des ménages en souffrait et pesait sur l’accès au logement et à l’emploi. Que les entreprises elles-mêmes en étaient handicapées, les crédits nécessaires au financement de leurs investissements productifs et en recherche et développement étant partiellement confisqués par des crédits immobiliers devenus trop abondants du fait de prix excessifs. Que les banques s’exposaient à des risques inconsidérés en proposant des crédits à taux fixes alors que leurs marges étaient insuffisantes…

Bien sûr, la réalité n’est pas toujours celle que suggèrent ces études. La solidité des banques françaises ne fait aucun doute pour la Banque Centrale Européenne, même dans la pire des situations possibles imaginée par les autorités monétaires. La grande dépression des années 2008-2009 n’a pas jeté à la rue des centaines de milliers de ménages français comme dans nombre de pays européens vertueux. Le poids du logement dans le budget des ménages n’est pas plus élevé en France que dans la plupart des Etats de l’Union Européenne connaissant un niveau de vie comparable, comme le souligne Eurostat. Le retour de l’investissement productif constitue une réalité, en France et en Allemagne, pour l’INSEE. Et, il n’est pas contestable que la France affiche une des croissances démographiques les plus élevées de l’Union Européenne alors que l’Allemagne ne constitue guère un exemple en la matière sans même parler des Etats du sud de l’Europe. Alors que peu d’études autres qu’anciennes et émanant du Parlement Européen lui-même permettent d’évaluer et de comparer l’efficacité économique et sociale des systèmes d’aides au logement entre les Etats de l‘Union Européenne.     

Alors, le logement constitue-t-il, en France, un frein à la croissance et la modernité, une charge insupportable pour le budget des ménages, un handicap à la mobilité, une barrière à l’entrée des jeunes dans la vie économique et sociale… ? Que faut-il préserver de la spécificité du modèle français ? La force de la pression démographique et la vitalité de la demande de logements constituent-elles une dimension que les politiques du logement se doivent de prendre en considération ? Quelles sont les pistes de réflexion et d’action que l’observation des stratégies et des politiques du logement conduites en Europe suggèrent ? Que faut-il envier aujourd’hui aux modèles qui avaient tant été cités en exemple par le passé ?

Telles sont les principales interrogations qui animent cette année les Entretiens d’Inxauseta. Elles vont être posées dans les deux tables rondes qui réunissent décideurs et experts. Et pour organiser les débats, elles se résument en deux questions principales : « que faut-il conserver du modèle français ? » et « que peut nous apporter l’Europe ? ».

Mais avant que les décideurs et les experts n’interviennent, posons-nous deux autres questions, en introduction : « quels sont ces maux dont la France souffre tant et qu’il faut combattre ? » et « quels sont vraiment les atouts de la France ? ».

Combattre les maux de la France ?
L’immobilier est souvent considéré comme un facteur pénalisant la compétitivité de l’économie française, en raison de prix trop élevés. Telle est par exemple la position de « France stratégie » qui, en outre, considère que les politiques du logement menées depuis 25 ans s’avèrent à la fois économiquement inefficaces, bien que coûteuses, et socialement inéquitables… les dispositifs d’aides qui visent à améliorer la solvabilité de la demande, contribuent en fait à la hausse des prix de l’immobilier, la France ressortant comme l’un des pays de l’Union Européenne où ces prix ont le plus augmenté sur les 15 dernières années.

Des coûts de la construction trop élevés
Une des causes souvent avancées pour expliquer les difficultés de l’accès à un logement des ménages français est le coût élevé de la construction.

Il est vrai que le coût de la construction de bâtiments résidentiels est élevé en France : base 100 pour l’ensemble des 28 Etats membres de l’Union Européenne, l’indice calculé par Eurostat pour l’année 2014 est de 116 pour la France. Pour autant, si la France se situe au-dessus de la moyenne européenne, on trouve devant elle (ou juste à côté d’elle) l’Allemagne, l’Autriche,le Danemark, la Finlande, les Pays-Bas, la Suède… : tous ces pays étant, et cela se sait, ceux où la crise du logement est la plus forte, où les difficultés de l’accès au logement sont les plus grandes… Alors que dans les pays où tout va pour le mieux, où la qualité de l’habitat constitue une référence…, le prix de la construction est bien plus bas : c’est vrai en Bulgarie, à Chypre, en Croatie, en Grèce, en Roumanie, en Slovaquie, en Slovénie… où les prix sont près de 2 fois moindres qu’en France !       

Et en général, le coût de la construction est bien corrélé au PIB par habitant : des prix élevés renvoyant à une qualité et à des exigences qui ne se supportent que lorsque les revenus sont élevés. D’autant que la structure de l’appareil de production n’est pas partout la même : l’industrialisation du secteur n’est pas forcément associée au coût bas, alors qu’un secteur souvent artisanal et/ou qui recourt largement à une sous-traitance de très petites entreprises et à des travailleurs étrangers détachés produira rarement à coût élevé (et déclaré).

Donc, miser sur une stratégie de déflation pour faciliter l’accès au logement est loin d’être sans risque. Sauf bien sûr à dégrader la qualité des constructions, à faire du « prêt à finir » pour des ménages modestes…

Des logements anciens trop coûteux
La hausse des prix des logements anciens constatée en France entre 1999 et 2007 n’a guère contrarié la réalisation des achats immobiliers par les ménages, ni d’ailleurs l’expansion de l’accession à la propriété3 : qu’il s’agisse de l’accession des ménages très modestes (moins de 2 SMIC) ou de la primo accession, notamment celle des jeunes ménages (moins de 30 ans).

En revanche, les deux crises économiques et financières majeures venues d’ailleurs, la grande dépression des années 2008-2009 et la crise des dettes souveraines de l’automne 2011, ont fortement déstabilisé la dynamique d’expansion des marchés immobiliers. Les décisions publiques de remettre en cause les aides budgétaires facilitant l’accession à la propriété des ménages modestes ont fini de dégrader le marché des logements anciens dont l’activité a rechuté lourdement en 2012… pour ne se redresser à partir de l’été 2014 que grâce à une amélioration sans précédent des conditions de crédit.

Mais la singularité de la situation tient surtout à la rigidité des prix des logements anciens qui, de 2008 à 2014, n’ont que faiblement décroché : alors que les prévisions les plus en vogue annonçaient 25 voire 30 % de baisse des prix… la réalité a été autre, la baisse des prix n’ayant pas excédé 5 % au total, de 2011 à 2015.

Il est clair qu’en la matière la France ne ressemble guère à l’Espagne, au Portugal… à tous ces pays où le modèle de financement anglo-saxon a « forcé » la baisse des prix pour apurer le marché5. Et où les ménages victimes d’expropriation (forcée ou parfois volontaire) se sont comptés en centaines de milliers.

Pourtant, cette singularité n’inquiète plus les autorités monétaires. L’ACPR le mentionne d’ailleurs explicitement dans son dernier rapport annuel : « En l’état actuel, et même en retenant la fourchette haute des estimations, la  surévaluation des prix n’apparaît pas être un facteur de vulnérabilité majeur pour le système financier français… De fait, la solvabilité des bénéficiaires de prêts à l’habitat en France apparaît beaucoup plus dépendante des conditions macroéconomiques, notamment du marché de l’emploi, que du prix des actifs immobiliers ».

D’autant que ce qui est souvent présenté comme un des maux français, des prix des logements ayant fortement cru à partir de 1996, ne serait en réalité qu’un retour à la normale européenne… d’après un article récent publié par la Banque de France et sur lequel l’ACPR s’appuie. Les experts de la Banque de France y réexaminent en effet près de vingt années d’évolution des prix de l’immobilier résidentiel et des loyers dans cinq Etats de l’Union Européenne : en Allemagne, en Belgique, en Espagne, en France et en Italie, puisque depuis « 2007, le secteur immobilier fait l’objet d’une surveillance attentive de la part des institutions en charge de la stabilité financière ». Et leurs conclusions s’écartent (très) sensiblement de celles qui semblent généralement admises, par les pouvoirs publics eux-mêmes, notamment : « Les prix immobiliers et le ratio prix sur loyer font partie des indicateurs fréquemment utilisés pour identifier les anomalies de valorisation dans le secteur immobilier résidentiel… Si la France présente un prix moyen au m² supérieur à celui de ses principaux voisins de la zone euro, le niveau du ratio de tension prix sur loyers y est en réalité moins élevé…, contrairement à ce qu’indiquent généralement les analyses (habituelles). À la fin des années 90, le marché immobilier résidentiel français était particulièrement rentable, avec des loyers élevés par rapport aux prix des biens ; l’appréciation rapide des prix d’achat pendant les années 2000 pourrait être interprétée comme un phénomène de convergence avec les pays voisins, marqué par une baisse de la rentabilité… ».

Avec une conclusion qui, en insistant, donne à cet article toute sa saveur : « En outre, la croissance continue des prix immobiliers en France et en Belgique paraît traduire la résorption d’une situation initiale où les ratios prix sur loyer étaient particulièrement modérés, en comparaison avec les autres pays du panel. La forte croissance de ce ratio dans ces deux pays peut ainsi s’interpréter, non comme un phénomène de divergence, mais bien comme un phénomène de normalisation » !

Des dépenses en logement trop élevées
Cela ne fait aucun doute, la France est donc bien le pays européen où le coût du logement est le plus élevé… même si on peut en douter.

Et d’ailleurs, le coût du logement est devenu en France un frein à la compétitivité, notamment en comparaison de l’Allemagne. Par exemple, le Conseil d’analyse économique (CAE) avait en son temps  largement communiqué sur ce point. L’inflation immobilière a contribué à dégrader la compétitivité des entreprises françaises en pesant sur leurs coûts d’après les auteurs du Rapport économique, social et financier (RESF) annexé à la loi de finances pour 2013. Pour 15 % des entreprises interrogées par le CREDOC en avril 2012 à la demande du MEDEF, les problèmes de logement sont abordés lors des négociations salariales et pèsent sur le niveau des salaires.D’ailleurs, d’après le RESF pour 2013, en Allemagne « où les prix sont restés quasi stables », « il est probable que la politique de forte modération salariale aurait été plus difficile à mettre en œuvre si les prix de l’immobilier avaient connu la même envolée qu’en France » … Sans oublier Louis Gallois, Commissaire général à l’investissement de 2012 à 2014, estimant que l’Allemagne bénéficie d’un atout décisif alors qu’ « une partie excessive de la richesse française part dans la rente immobilière » et regrettant de ne pas avoir inclus un chapitre concernant le logement dans son rapport sur la compétitivité !

Pourtant, à la lecture des publications d’Eurostat ou de la synthèse que propose l’INSEE des principales données économiques et sociales permettant de resituer la France en Europe, on ne peut que s’interroger sur le fondement des constats précédents.

Partout, parmi les Etats de l’Union Européenne, le logement constitue le 1er poste de dépenses des ménages : 29.8 % des dépenses de consommation en 2012, contre 27.6 % en  1995.

Avec 31.3 % des dépenses de consommation consacrées au logement, la France se place en 6ème position, derrière la Danemark, la Finlande, la Suède, la Slovaquie et la République tchèque où le poids des dépenses se situe entre 32 et 34 %. Alors bien sûr, il est plus coûteux de se loger en France qu’en Allemagne souvent considérée comme le juge de paix, en la matière : le poids des dépenses n’y est « que » de 30.5 % ! Il est peu probable qu’un tel écart soit suffisant pour expliquer à lui seul l’avantage de compétitivité de l’Allemagne, le surcoût salarial des français, le caractère antiéconomique des rentiers français… D’autant que dans une fourchette étroite, un peu en dessous de 31 %, on trouve l’Italie, le Luxembourg, les Pays-Bas et le Royaume-Uni !

Encore une fois, les arguments si souvent admis comme essentiels pour justifier la remise en cause de tous les dispositifs d’aide au logement, parce qu’inflationnistes, devraient être sérieusement revisités. Même la statistique publique, européenne de surcroît, peine à y croire. Mais bien sûr, on pourra trouver la vertu en Europe, là où se loger n’est pas pénalisant pour la compétitivité, le développement économique, la qualité de vie… : en Bulgarie, en Estonie, en Lituanie ou en Slovénie, par exemple, le poids des dépenses en logement se situe entre 22 et 23 %.

Le résultat reste de même nature si on observe l’indice de volume des dépenses en logement par habitant limitées aux seuls postes « loyers, chauffage, eau, électricité, gaz et autres combustibles ». En base 100 pour l’ensemble des 28 Etats membres de l’Union Européenne, l’indice calculé par Eurostat pour l’année 2014 est de 112 pour la France… donc encore une fois au-dessus de la moyenne européenne, la France se situant en 7ème position, juste devant la Belgique et la Finlande. Le même indice est cependant de 132 pour le Luxembourg, de 121 pour l’Autriche, 116 pour la Suède, 115 pour le Danemark, 113 pour l’Allemagne et l’Italie. Et encore une fois, la France est presque deux fois plus « chère » que la Bulgarie, la Croatie, l’Estonie, la Lettonie, la Lituanie, Malte ou la Roumanie, par exemple ! 

Mais surtout une forte pression de la demande
En revanche, il n’est pas contestable que la France affiche une des croissances démographiques les plus élevées de l’Union Européenne : avec 1.99 enfant par femme en 2013, la France est en première place, juste devant l’Irlande (1.96 enfant par femme). Dans l’ensemble de l’Union Européenne, l’indicateur conjoncturel de fécondité se situe bien en deçà, à 1,55 enfant par femme : l’Allemagne qui ne constitue guère un exemple en la matière étant 19ème, avec 1.39 enfant par femme… mais devant l’Espagne, la Grèce, la Hongrie, la Pologne, le Portugal et la Slovaquie avec un taux de fécondité inférieur à 1,3.

Le taux de fécondité dans les 28 Etats de l’Union Européenne
(Source : Eurostat /juin 2015/)

Alors comme en France, notamment, la taille des ménages continue à se réduire, la pression de la demande de logements reste forte et renforce les déséquilibres de marchés déjà déstabilisés par l’insuffisance de la construction constatée durant un grand nombre d’années. Et sans que la situation ait beaucoup de chance de s’améliorer d’elle-même à l’avenir, compte tenu des conséquences prévisibles que la vitalité de la fécondité va durablement imprimer sur la demande.

Néanmoins, on pourra constater avec « satisfaction » que  la France n’est pas le pays où le taux de surpeuplement est le plus élevé, loin s’en faut. En 2013, 17.3 % de la population européenne vivait dans des logements surpeuplés : cette proportion était de 7.6 % en France, 10ème il est vrai et devancée par l’Allemagne, la Belgique, l’Espagne, la Finlande, le Luxembourg ou les Pays Bas, par exemple. Mais bien sûr, les conditions de logement sont meilleures en France qu’elles ne le sont en Bulgarie, en Estonie, en Grèce, en Hongrie, en Italie, en Lettonie, en Lituanie, en Pologne, en Roumanie, en Slovénie ou en Slovaquie, par exemple.

Le taux de surpeuplement des logements dans les 28 Etats de l’Union Européenne (Source : Eurostat /juin 2015/)

En résumé et en passant sur ces détails, si on en croit les statistiques européennes, la France est bien dans la moyenne. Comme quoi, l’élargissement de l’Europe a eu du bon.

Il y a donc matière à réflexion à la lecture de ces statistiques comparatives européennes. Le problème de la France est peut-être celui du niveau des valeurs (prix des logements, prix des constructions, part du budget consacrée au logement …) : et encore, cela est loin d’être évident si on prend pour référence la statistique publique européenne qui tord le cou à nombre d’idées pourtant largement reprises. Mais son problème est surtout celui du niveau et de la qualité de l’offre. Le constat n’est évidemment pas nouveau, mais il est bon de le rappeler parce que souvent on l’oublie.

Des aides forcément inflationnistes
Si en dépit des livraisons statistiques successives d’Eurostat, le postulat doit tout de même être que le logement est bien moins abordable en France qu’ailleurs au sein de l’Union Européenne, c’est bien évidemment en raison du caractère inflationniste des aides au logement qui lui aussi résiste mal à sa confrontation à la réalité.

Pourtant, peu d’études autres qu’anciennes et émanant du Parlement Européen lui-même permettent d’évaluer et de comparer l’efficacité économique et sociale des systèmes d’aides au logement entre les Etats de l‘Union Européenne. Elles soulignaient alors que lesPays-Bas, le Royaume-Uni et la Suède consentaient l’effort le plus important en faveur du logement, de l’ordre de 3 % du PIB ; que l’Allemagne, l’Autriche, le Danemark et la France se situaient dans la moyenne, avec un effort de l’ordre de 2 % du PIB ; que la Belgique, la Finlande, l’Irlande, l’Italie et le Luxembourg consacraient 1 % de leur PIB ; alors que l’Espagne, la Grèce et le Portugal ne consacraient que moins de 1 % du PIB aux aides au logement.

Néanmoins, en prenant sans précaution la fonction budgétaire globale « logements et équipements collectifs », certains auteurs ont pu récemment affirmer que d’après Eurostat, la France consacrait un effort exprimé en point de PIB deux fois plus élevé que la moyenne des 28 Etats de l’Union Européenne.

Et en général, les affirmations sont nombreuses pour souligner quedans un contexte budgétaire tendu, les aides au logement sont trop élevées et résolument « socialement et économiquement inefficaces», d’autant que leur impact inflationniste est évident… surtout si elles sont accordées à des ménages modestes.

Il ne peut donc qu’être rassurant, de ces points de vue, de constater que depuis 2012, l’effort de la collectivité s’est relâché. Les réorientations des interventions publiques ont provoqué un recul rapide et significatif de l’effort de la collectivité : il est redescendu sous les 2 % du PIB dès 2013 (1,95 %) pour poursuivre son repli en 2014 (avec un niveau de l’ordre de 1,89 %). Et il devrait poursuivre sa décrue en 2015, pour progressivement revenir vers le point bas des années 2004-2005 et ne s’établir que légèrement au-dessus de 1,80 %.

Toutes ces évolutions n’ont pas épargné, et loin s’en faut, le secteur de la construction pourtant cœur de cible de l’objectif présidentiel des 500 000 logements mis en chantier chaque année.

Pourtant, la remontée de l’effort de la collectivité en faveur de la construction avait accompagné la reprise des mises en chantier voulue par les pouvoirs publics dès 2005 et avait même traversé « indemne » les années de la grande dépression, aidée en cela par le Plan de Relance de 2008. Ce qui avait bien évidemment facilité la remontée remarquable du niveau de la construction, jusqu’à l’été 2011.

L’effort de la collectivité en faveur du logement (Source : modèle DESPINA)

L’effort de la collectivité en faveur de la construction (Source : modèle DESPINA)

La rechute de l’effort de la collectivité constatée dès 2012 a alors accompagné un nouveau repli de la construction. Avec comme corollaire, le renforcement des déséquilibres quantitatifs et des mécanismes d’exclusion qu’une simple action de mobilisation accrue du parc de logements vacants ne pourra jamais contenir.

Des aides lourdes pour le budget de l’Etat
Mais un argument fortement soulevé pour, de toutes les façons, insister sur la nécessité de réduire les aides au logement est bien que ces dernières pèsent lourdement sur le Budget de l’Etat.

Il est pourtant notable que durant les années qui ont connu un recul de l’effort de la collectivité en faveur du logement, les retours et les prélèvements fiscaux et parafiscaux sur le secteur du logement (fiscalité sur les revenus fonciers, retours de TVA…) ont sensiblement progressé : depuis le début des années 2000, l’Etat a recommencé à prélever plus sur le logement qu’il ne lui redistribue !

En outre, l’Etat continue à transférer une partie de la charge de l’effort en faveur du logement sur d’autres acteurs, qu’il s’agisse (un peu) des collectivités locales ou (beaucoup) des partenaires sociaux, par l’intermédiaire, notamment d’Action Logement, sans négliger évidemment la pratique des prélèvements ouverte au milieu des années 80.

L’effort budgétaire de l’Etat en faveur du logement (Source : modèle DESPINA)

Par exemple, en 2014, les aides de l’Etat (fiscales, à la pierre et à la personne) représentaient 1.12 % du PIB (1.05 % en 2015), alors que les retours et les prélèvements qui abondent son budget s’élevaient à 1.32 % du PIB (1.27 % en 2015).

Il pourrait dès lors paraître logique de ne pas voir le secteur du logement comme un simple consommateur de ressources publiques rares.

D’autant que lorsqu’on compare la France avec certains Etats de l’Union Européenne, on ne peut que constater que la fiscalité immobilière est lourde, très lourde. D’après une étude comparative récente, par exemple, la fiscalité applicable à la construction ou à l’acquisition d’un appartement représente 27 % du prix d’acquisition en France, 20 % au Royaume-Uni, 19 % aux Pays-Bas, 17 % en Belgique… mais seulement 12 % en Espagne, 10 % en Allemagne et 9 % en Italie. Et le paysage est encore plus impressionnant si on compare les taxes et les impositions grevant l’acquisition d’un appartement détenu, par exemple, 10 années : 56 % en France, 40 % au Royaume-Uni, 26 % en Allemagne, 20 % en Belgique ou aux Pays Bas, 19 % en Espagne et 18 % en Italie.

Au moins, sur cette question, la France sait tenir son rang.

Un pays de propriétaires
Et comme si tous ces maux ne suffisaient pas, la diffusion de la propriété serait en France à l’origine de disfonctionnements qui ont été abondamment analysés au fil des années. A la différence de ses partenaires européens, la France serait pénalisée par une diffusion de la propriété occupante qui accentue les rigidités de la société, gèle les mobilités professionnelles, surconsomme du foncier, détourne les ressources de crédit du financement productif, renforce les inégalités, conduit les ménages au surendettement, aggrave la pauvreté…

Mais d’après Eurostat, la France ne serait pas ce pays de propriétaires. En fait, alors qu’en 2013 la proportion de ménages propriétaires s’établissait à 68.7 % dans l’ensemble de l’Union Européenne, d’après Eurostat, la France se situait au 20ème rang des 28 Etats.

La France se situe loin derrière les anciens pays du bloc soviétique qui avec les vague de privation des années 90 ont connu une diffusion très rapide de la propriété. Elle ne ressemble pas non plus aux pays du sud de l’Europe où la propriété occupante fait écho à plusieurs décennies de politiques du logement guère favorables (voire hostiles) au développement d’un secteur locatif (privé ou social) puissant. Elle ressemble en revanche à la Belgique ou à la Suède, voire au Royaume-Uni.

 Pourcentage de propriétaires dans les 28 Etats de l’Union Européenne
 (Source : Eurostat /juin 2015/)

Préserver les atouts de la France ?
Souvent, les discours et les orientations publiques font référence à des modèles d’organisation ou de régulation des marchés et des financements à l’œuvre dans d’autres pays de l’Union Européenne. Avec toujours la certitude que leurs avantages devraient les faire préférer et que la réforme doit de ce fait s’imposer en France.

Tel fut le cas, par exemple du modèle enviable de l’accession à la propriété qui prévalait en Espagne au début des années 2000. Du vertueux dispositif de régulation des marchés qui permettait à l’Allemagne de maitriser l’évolution des prix et des loyers. Du fameux modèle anglo-saxon du financement hypothécaire de l’immobilier résidentiel qui autorisait toutes ces innovations que les banques françaises semblaient désespérément refuser… Sans oublier les pratiques modernes de financement de l’accession à la propriété des ménages modestes (les trop fameux « subprimes ») qui outre-Atlantique étaient parfaitement maitrisées par des agences fédérales à tel point que certains experts et décideurs français souhaitaient le copier.

Pourtant, le modèle français de financement du logement a permis de traverser deux crises économiques majeures sans casse sociale ni crise bancaire et a su montrer sa souplesse et sa réactivité lors des reprises du marché (en 2010, en 2013 et aujourd’hui). Et il respecte « scrupuleusement » les obligations imposées par Bâle III : les engagements des banques sont sécurisés, comme les « stress tests » réalisés par la BCE le prouvent, tout en permettant au plus grand nombre des ménages (mêmes les plus modestes) de réaliser ses projets immobiliers.

Alors que le modèle français du logement social, comme celui d’autres pays européens, se heurte fréquemment à l’hostilité des tenants de la conception (exclusivement) résiduelle du logement social au sein même de la Commission européenne (voire du Conseil européen) qui voient dans les conceptions généraliste et universelle du logement social une remise en cause des principes de concurrence qui fondent l’Union Européenne.

Téléchargez le document « L’Europe et le logement » dans son intégralité en cliquant ici >>

La rédaction d'immoweek

Édito
par Anthony Denay

le 06/12/2022

Simi 2022 : c’est parti !

Le salon du Simi a ouvert ses portes pour trois jours le mardi 6 décembre. La rédaction d’ « Immoweek » est mobilisée pour vous faire vivre cet événement !

Le coup d’envoi de cette nouvelle édition du Simi a officiellement été sifflé, ce mardi 6 décembre en direct du Palais des Congrès de la Porte Maillot. Pendant trois jours, les acteurs de l’immobilier, qu’ils soient promoteurs, asset managers ou investisseurs, vont se croiser, échanger, prendre date pour de futurs partenariats ou opérations en commun. Un détail peut-être, mais en ce mardi matin, l’atmosphère qui règne dans les allées (déjà bondées) du salon nous ramène quelques années en arrière ; plus de visiteurs masqués, plus de contrôle du Pass sanitaire à l’entrée, plus d’œillades craintives à son prochain de peur qu’il ne nous contamine. Un retour vers le passé et, espérons-le, vers le futur, bienvenu après plusieurs éditions du Simi marquées par l’incertitude de sa tenue et le stress inhérent au contexte sanitaire. Parenthèse refermée. « Immoweek » a installé son stand et son matériel afin de vous faire vivre cet événement via une série de podcasts que vous pourrez consulter sur notre site internet. Telamon, Union Investment, Epamarne, P3 Logistic, Prologis, Altarea, Icade… Autant d’acteurs-clés de l’immobilier dont les représentant viendront présenter la stratégie ainsi que les objectifs à notre micro. Sans oublier les tables rondes atour de thèmes marquants tels que le recyclage urbain ou le Plan Bâtiment Durable… Espérons que ce rendez-vous marquant de l’immobilier sera l’occasion d’une émulation mutuelle entre les acteurs, d’où émergeront des idées innovantes pour le secteur. Bon salon à toutes et tous !

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