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Les rachats de créances

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le 08 Jan 2015

Depuis 1986, plusieurs vagues de rachats de créances se sont succédé. Il s’agit souvent pour des ménages en situation difficile, mal endettés ou trop endettés, de restructurer une dette immobilière, parfois dans l’urgence. Et pour d’autres, disposant d’une réelle capacité de négociation, de réaliser des économies en tirant avantage de meilleures conditions de taux, en faisant jouer la « concurrence » entre les établissements de crédit.

Il est vrai que les habitudes d’endettement immobilier des ménages sont telles que la pratique des rachats ne pouvait que se répandre : dans leur ensemble, les ménages affectionnent particulièrement les prêts à taux fixes. Ainsi, lors de chacune des grandes phases de baisse qui ont conduit les taux du secteur concurrentiel de 16 % en 1984 à 2,38 % en novembre 2014, les vagues de rachats de créances se sont relancé.

La pratique des rachats se fait jour au milieu des années 1980, lorsque la baisse des taux d’intérêt s’affirme et provoque un bouleversement : jusqu’alors, en raison du poids des crédits à taux administrés, le taux des prêts concurrentiels restait systématiquement au-dessus du taux moyen apparent de la dette en cours. Mais dès 1986, le taux des crédits nouveaux passe sous celui de la dette en cours. La première vague de renégociations va durer à peu près trois années, jusqu’à la remontée des taux des prêts du secteur concurrentiel, au cours de l’année 1989. Et c’est en 1987 qu’un pic de rachats va être constaté : ceux-ci représentent alors 16,4 % de l’ensemble des crédits nouveaux versés (1).

Pour autant, cette 1ère vague n’a pas été portée par un avantage de taux exceptionnel, puisque le différentiel de taux entre le stock et le flux n’excède pas alors plus de 60 points de base. En réalité, ce sont les établissements bancaires qui accompagnent, par une politique de « conquête » de nouvelles parts de marché, la levée de l’encadrement du crédit. Cette stratégie ne sera pas sans conséquence sur la structure de leur bilan (pour certains, plus que pour d’autres) et la transformation que le secteur va connaître dans la première moitié des années 1990 va, en partie, en résulter.

La baisse des taux d’intérêt qui s’amplifie en 1994 va alors inaugurer une nouvelle vague de rachats. Ceux-ci vont monter en puissance progressivement, jusqu’à culminer durant les années 1997 à 1999 : le différentiel entre taux du secteur concurrentiel et taux de la dette en cours n’a jamais été aussi élevé, de l’ordre de 300 points de base ! En 1997, au point le plus haut, la part des rachats représente 15,4 % de l’ensemble des versements (2).

Durant ces années, ce sont deux stratégies principales qui se rencontrent parmi les ménages : pour les plus modestes d’entre eux, il s’agit d’alléger le poids des charges de remboursement de la dette immobilière dans le budget du ménage ; alors que pour les autres, les rachats permettent plutôt une restructuration de la dette et un raccourcissement de la durée de remboursement restant à courir.

Mais l’intensité des rachats va fléchir au début des années 2000 : tant en raison de la remontée des taux du secteur concurrentiel, que parce que le taux de la dette en cours finit par diminuer. La baisse des taux et les vagues successives de rachats ont en effet provoqué une réduction sensible du taux de la dette en cours, rendant moins « avantageux » les bénéfices d’une telle opération : le différentiel n’était « plus » que de 180 points de base en 2002.

Pourtant, entre 2003 à 2006, une nouvelle vague de rachats a été observée : la baisse des taux des crédits immobiliers a repris (3) et a conforté les ménages les plus « calculateurs » (et les moins modestes désormais) dans leur stratégie. Le poids de leur demande auprès des établissements prêteurs a alors été renforcé par le positionnement des courtiers sur ce « marché ». Mais durant ces années, sur un marché des crédits en formidable expansion, le poids des rachats dans l’ensemble des versements est resté contenu, de l’ordre de 6 à 7 % chaque année (4).

Avec la remontée des taux des crédits du secteur concurrentiel qui s’amplifie dès 2007, le mouvement de rachats de créances va s’essouffler. Mais la baisse rapide des taux des crédits immobiliers qui s’amorce en 2012 relance le mouvement et, en 2013, une nouvelle vague s’est formée, puissante et solide. Elle ne bénéficie pas d’un différentiel de taux considérable, puisque celui-ci est en moyenne de l’ordre de 170 points de base. Mais elle s’appuie sur une stratégie d’offre de la part des courtiers qui est certainement la plus active et la plus déterminée qui ait été observée jusqu’alors.

En 2013, par exemple, les rachats ont représenté 17,2 % de l’ensemble des crédits versés, le plus haut niveau constaté depuis 1986 (5). Et même si l’année 2014 n’atteindra pas un tel pourcentage, les rachats devraient tout de même représenter 11 % de l’ensemble des crédits versés.

Alors bien sûr, on est tenté de voir dans les vagues récentes de rachats la conséquence d’une baisse des taux des crédits, sans précédent il est vrai. Certains pourront aussi y voir l’expression d’une rationalité nouvelle, d’une pratique d’un calcul économique savant que des ménages calculateurs ont appris à mettre en pratique.

Il est sûr que les articles de presse, généralistes ou spécialisés, ont tout dit sur cela et n’ont de cesse de le répéter à chaque nouvelle publication de l’Observatoire Crédit Logement/CSA.

Et chacun a appris que pour mener une bonne opération de rachat, il faut que plusieurs conditions soient réunies : une durée restant à courir suffisamment longue et au moins égale à la durée déjà écoulée afin de couvrir les frais liés au rachat de prêt (6). Parce que les frais de rachat sont tout, sauf négligeables : en général, ils peuvent représenter jusqu’à 4 à 5 % du capital restant dû (7). Mais il faut aussi, si vraiment le ménage est rationnel et s’il ne fait pas simplement que répondre aux sirènes de la sollicitation, que l’avantage de taux que lui procurera l’opération soit significatif : d’au moins 100 points de base considère-t-on habituellement(8). Mais comme cela dépend en fait de la durée restant à courir, il est fréquent que le différentiel requis soit du double !

Et bien sûr, les « simulateurs » vont presque toujours montrer l’intérêt d’une opération de rachat (9). Mais dans les faits, on ne dispose guère d’une étude réalisée sur un échantillon représentatif (10) de ménages ayant choisi cette option et permettant d’évaluer l’avantage véritable qui en est retiré.

En outre, l’observation des quatre vagues de rachats de créances qui se sont succédé au cours des 30 dernières années souligne la spécificité de la vague actuelle. Elle détonne par son ampleur, pour un avantage de taux (bien) moindre que celui qui a souvent été constaté par le passé. Elle ressemble de ce fait à la 1ère vague, lorsque l’effet d’offre l’avait emporté.

Ainsi, alors que la production de crédits restait forte au 1er trimestre 2014, s’inscrivant dans la reprise amorcée au printemps 2013 (11), le mouvement de rachats semblait s’épuiser. D’ailleurs, la crainte en était souvent exprimée : « la vague massive… s’en est allée, et les courtiers doivent désormais reprendre une activité normale » (12). Et la chute de la production constatée au 2ème trimestre (13) n’a fait que confirmer la donne : le mouvement de rachats (14) s’était bien dégonflé, ne représentant plus que de l’ordre de 40 % de ce qu’il avait été en 2013, alors que les taux poursuivaient leur recul.

Mais au cours du 3ème trimestre, l’activité de rachats s’est redressée, retrouvant un rythme comparable à celui de l’année 2013. L’année 2014 terminant plus calmement, mais confirmant le caractère atypique de la vague actuelle : ceteris paribus, par comparaison avec les vagues précédentes, l’intensité du mouvement de rachats aurait dû être de l’ordre de 20 % plus faible en 2014… et même, en 2013, deux fois moindre que ce qu’elle a été en réalité !

On pourra toujours conjecturer que si l’activité de rachats s’est autant redressée au 3ème trimestre 2014, c’est « probablement » parce que certains établissements de crédit ont craint d’après leurs chiffres de production du 1er semestre, que l’année soit très mauvaise. Car il est de fait que face à une demande de financement d’opérations immobilières nouvelles abondante, la priorité des établissements de crédit est sans doute de la satisfaire (la fameuse stratégie de fidélisation de la clientèle), sans avoir besoin d’aller chercher la demande à tout prix : mais si la demande est déprimée, comme la production d’aujourd’hui fera le produit net bancaire de demain, la tentation d’aller la (faire) chercher peut être grande.

Michel Mouillart,
Professeur d’Économie à l’Université Paris Ouest – Frics

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1 – Mais la mesure n’est pas forcément représentative de l’importance relative des flux concernés, puisque dans l’ensemble de la production, on compte alors une forte proportion de crédits aidés (PAP) ou règlementés (PC, épargne-logement, prêts sociaux complémentaires du type 1 %, par exemple). Si on rapporte à la seule production de crédits à l’ancien, plus représentative de la production bancaire classique, la part des rachats est alors de 39,7 %. Ce qui illustre toute la puissance du mouvement de rachats d’alors.

2 – Soit 24,4 % de la seule production de crédits à l’ancien.

3 – Durant ces années, le différentiel de taux entre le stock et le flux est resté à niveau, de l’ordre de 180 points de base.

4 – Soit, en moyenne, de l’ordre de 10 % de la seule production de crédits à l’ancien.

5 – Ou encore, 24,8 % de la seule production de crédits à l’ancien.

6 – L’exemple qui est généralement repris pour illustrer cela est celui d’un prêt de 15 ans : l’opération n’est alors intéressante que durant les 7 premières années du prêt. Au-delà, l’avantage n’est pas suffisant pour couvrir les coûts induits par le rachat.

7 – Ces frais correspondent, bien sûr, aux pénalités de remboursement anticipé (la loi en a fixé un montant maximum : 6 mois d’intérêts avec un maximum de 3 % du capital restant dû). Aux frais de dossier perçus par la banque ou le courtier. Et aux frais d’une nouvelle garantie : pour une hypothèque, de l’ordre de 2 % de l’encours ; dans le cas d’une caution, la totalité des frais de garantie pour le nouveau prêt (même si dans le cas d’un transfert de caution, les frais sont en général plus faibles).

8 – Mais certains suggèrent qu’un écart de 70 points de base « peut suffire pour les crédits récents, de plus de 300 000 euros ou ayant des durées supérieures à vingt ans » (LesEchos.fr, 12 septembre 2014).

9 – Il suffit pour s’en convaincre de parcourir les allées de n’importe quel salon immobilier.

10 – Et de grande taille, compte tenu de la complexité et de la diversité des situations rencontrées.

11 – Sur ce point : « Regards sur la conjoncture », Immoweek, n°755, 7 novembre 2014.

12 – « Immobilier : la manne des rachats de crédits est finie pour les courtiers », LaTribune.fr, 15 janvier 2014. Certain, « très inquiet de la quasi-absence de rachats de crédits en 2014 » prévoyant même un hard-landing « très défavorable » au marché immobilier : « les taux des crédits risquent de remonter d’entre 0,5 et 1 %, les banques seront encore plus prudentes pour octroyer des crédits… ».

13 – Le fameux « contre coup » de la loi Alur et des décisions prises pour 2014 par la ministre du Logement.

14 – L’évaluation étant réalisée aussi bien en termes de nombre d’opérations immobilières, de nombre de prêts concernés ou de production de crédits associée.

La rédaction d'immoweek

Édito
par Anthony Denay

le 06/12/2022

Simi 2022 : c’est parti !

Le salon du Simi a ouvert ses portes pour trois jours le mardi 6 décembre. La rédaction d’ « Immoweek » est mobilisée pour vous faire vivre cet événement !

Le coup d’envoi de cette nouvelle édition du Simi a officiellement été sifflé, ce mardi 6 décembre en direct du Palais des Congrès de la Porte Maillot. Pendant trois jours, les acteurs de l’immobilier, qu’ils soient promoteurs, asset managers ou investisseurs, vont se croiser, échanger, prendre date pour de futurs partenariats ou opérations en commun. Un détail peut-être, mais en ce mardi matin, l’atmosphère qui règne dans les allées (déjà bondées) du salon nous ramène quelques années en arrière ; plus de visiteurs masqués, plus de contrôle du Pass sanitaire à l’entrée, plus d’œillades craintives à son prochain de peur qu’il ne nous contamine. Un retour vers le passé et, espérons-le, vers le futur, bienvenu après plusieurs éditions du Simi marquées par l’incertitude de sa tenue et le stress inhérent au contexte sanitaire. Parenthèse refermée. « Immoweek » a installé son stand et son matériel afin de vous faire vivre cet événement via une série de podcasts que vous pourrez consulter sur notre site internet. Telamon, Union Investment, Epamarne, P3 Logistic, Prologis, Altarea, Icade… Autant d’acteurs-clés de l’immobilier dont les représentant viendront présenter la stratégie ainsi que les objectifs à notre micro. Sans oublier les tables rondes atour de thèmes marquants tels que le recyclage urbain ou le Plan Bâtiment Durable… Espérons que ce rendez-vous marquant de l’immobilier sera l’occasion d’une émulation mutuelle entre les acteurs, d’où émergeront des idées innovantes pour le secteur. Bon salon à toutes et tous !

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