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Michel Mouillart (Frics) : « le choc des nombres »

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le 11 Fév 2020

La vérité est dans les chiffres, mais quand les chiffres officiels fluctuent avec l’air du temps, la difficulté s’accroît. Les explications dans cette chronique du professeur Michel Mouillart.

Le 28 janvier dernier, le ministère du Logement a rendu publiques les statistiques de la construction pour 2019[1]. Avec 410 200 logements mis en chantier, l’année a certes confirmé le recul amorcé dès 2017. Mais comme le ministre du Logement l’a souligné, « on continue à être très haut dans la construction », préférant « insister sur le fait que ce niveau reste solide par rapport à la moyenne des cinq dernières années »[2].

Partant d’un constat finalement satisfaisant, le ministre précise que l’objectif pour 2020 est de maintenir l’effort de construction « aussi hauts, au-dessus de 400 000 ». Le maintien des (très) bonnes conditions de crédit permettant à la demande de réaliser ses projets immobiliers et le « rétablissement » du PTZ dans les zones C et B2 d’où il aurait dû disparaitre vont en effet permettre aux mises en chantier de « tangenter » le seuil des 400 000 unités. Mais au-delà, l’incertitude reste grande : la mise en œuvre des recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) va presque sûrement contrarier la réalisation des projets de candidats à l’accession ou à l’investissement locatif privé … Cependant, comme l’horizon se limite à l’année 2020, la prévision concernant le nombre de logements commencés a de grandes chances de se réaliser : elle devra pourtant être revue avant l’été prochain, dès que les premières évaluations de l’impact des recommandations du HCSF auront été réalisées. Et n’oublions pas que le suivi de la conjoncture par Sit@del révèle très souvent des surprises, en autorisant un diagnostic initial favorable à l’action des pouvoirs publics, même si quelques années plus tard le paysage initialement présenté s’est nettement dégradé.

En effet, après la publication des statistiques de la construction d’une année donnée vers la fin du mois de janvier de l’année suivante, un chiffre « définitif » vient en général corriger l’évaluation précédente pour constituer la « référence ». Mais cette référence évolue dans le temps, souvent d’une façon vigoureuse, et les modifications apportées à la référence initiale se poursuivent durant plusieurs années :

  • par exemple le bilan de l’année 2014 publié en février 2015 faisait état de 356 300 mises en chantier. Mais cinq années plus tard, le nombre de logements commencés en 2014 avait « perdu » près de 20 000 unités ;
  • mieux encore, un des premiers chiffres de la construction publiés lors de la réforme de Sit@del, celui de l’année 2013, était de 401 800 commencés. Mais il a par la suite « fondu » de près de 45 000 unités ;
  • plus près de 2019, le chiffre de l’année 2017 a fortement bougé depuis sa publication définitive en février 2018. Une fois il s’est accru de l’ordre de 10 000 unités et l’année suivante il les a reperdues !
  • quant au chiffre de l’année 2018, il n’a pas non plus résisté au passage de l’année 2019 …


[1] « Construction de logements : résultats à fin décembre 2019 », Service des données et études statistiques (SDES), Ministère de la Cohésion des Territoires, « Stat Info Logement », n°254, janvier 2020.
[2] « Le gouvernement vise au moins 400 000 nouveaux logements cette année », Immoweek, 31 janvier 2020.


Les incertitudes concernant l’évaluation du nombre de logements commencés sont donc nombreuses et bien connues, depuis la fameuse réforme de Sit@del intervenue en 2015, afin de corriger ses dérives constatées jusqu’alors[3]. On ne peut donc qu’être réservé sur les comparaisons indiquant que 2019 a finalement été une bonne année. Certes le recul par rapport à 2018 n’a été que modéré, parce que l’évaluation du niveau de la construction de cette année 2018 a été revue à la baisse, après une singulière correction de l’estimation publiée pour 2017.

Le niveau de la construction est ainsi devenu un piètre indicateur de l’état de la conjoncture du secteur, dès lors qu’il ne permet que de connaître le nombre de logements construits en France que de manière approximative, à quelques dizaines de milliers d’unités près, et qu’il se révèle incapable de rendre compte de ses évolutions. Il ne peut donc que difficilement constituer un indicateur de l’efficacité des politiques publiques ou de l’amélioration des conditions de logement des ménages.

Pourtant, les logements commencés viennent alimenter un parc de logements destiné à répondre à la demande des ménages : et à cet égard, on peut estimer qu’une bonne connaissance de cet indicateur ne serait pas inutile. Par exemple, l’état de la qualité énergétique du parc nécessiterait sans aucun doute le remplacement des passoires thermiques, sans parler des logements indignes. Il peut donc être intéressant d’apprécier le niveau de la construction (si tant est qu’il soit correctement mesuré) non par lui-même, mais en le rapportant au nombre de ménages. Et là, le paysage est évidemment différent de celui que décrivent les évolutions du niveau des mises en chantier. Depuis la fin des années 70, en moyenne chaque année, ce sont 14,9 logements qui sont commencés pour 1 000 ménages[4]. Et depuis le début des années 2010, l’effort de construction s’est établi sous cette moyenne de longue période. Alors bien sûr, il est satisfaisant de constater que depuis 2018[5] l’effort de construction est plus intense que durant les années 2012 à 2017 : il est supérieur de l’ordre de 8 %, en tenant compte de l’accroissement du nombre de ménages intervenu durant ces années, mais il reste sous sa moyenne de longue période. Il est même de 15 % plus faible que son niveau moyen des années 2003-2008 (12 % par référence à la période 2003-2011 qui intègre les effets de la crise économique et financière internationale des années 2008-2009).


[3] Voire son incapacité (qui ne s’est pas corrigée depuis) à fournir une information fiable permettant de savoir combien la France construit de logements :

  • « A propos des nouvelles séries de mises en chantier de logements », Immoweek, Dossier, 27 février 2015,
  • « Construction : une relance surprise ? ». Chronique, Immoweek, 20 mars 2019.

[4] Sans tenir compte bien sûr, en raison de la notion de ménages retenue par l’INSEE, des situations de cohabitation forcée ou d’habitat indigne, ni des sans logement … et encore moins des situations d’exclusion du logement (ordinaire ou non, d’ailleurs) qui sont celles des migrants.
[5] Puisque le niveau de la construction de l’année 2017 répond essentiellement à des décisions prises en 2015 et 2016.


Il est peu probable qu’à l’avenir ces tendances récessives de la construction se corrigent d’elles même ou s’inversent en réponse à de nouveaux soutiens publics particulièrement puissants … sauf, bien sûr, bouleversement paradigmatique (ou mieux encore, révolution copernicienne) d’une politique du logement conçue par l’administration des Finances.

Ainsi, et pour ne se limiter qu’à cela, il serait étonnant que la lutte contre la précarité énergétique et/ou contre le réchauffement climatique puisse compter sur l’effort de construction des logements. En outre, il est à craindre que le PTZ dans l’ancien (moins de 2 000 unités par mois en 2019 !) et les interventions de l’Anah, voire le Programme d’Action « Cœur de ville » et le Denormandie dans l’ancien ne puissent, à l’avenir, redynamiser le marché des travaux d’amélioration et d’entretien des logements : car dans le même temps la demande des ménages est (fortement) déstabilisée par les recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière et l’atonie du nombre de prêts accordés au financement des travaux va perdurer.

D’ailleurs et sans surprise[6], le niveau de l’effort d’amélioration et d’entretien du parc de logements engagé par les ménages ne s’est pas vraiment redressé en 2019, en dépit d’un marché des logements anciens dont la vitalité constatée depuis plusieurs années aurait pu embarquer des travaux.

On ne peut finalement que s’interroger sur le parc de logements qui sera transmis aux générations futures. Car au rythme actuel de la construction, le parc de 2050 sera composé à hauteur de 80 % par logements actuellement en service, dont la qualité énergétique voire le confort[7] auront toute malchance d’être insuffisants !


[6] « La rénovation (énergétique) du parc de logements privé constitue-t-elle une priorité ? », Chronique, Immoweek, 18 avril 2019.
[7] Notamment en dehors des grandes métropoles si les orientations qui se renforcent aujourd’hui (comme dans la dernière version du fameux rapport du CNH présenté par son Président Aurélien Taché : « Une Ville pour tous, tous pour la Ville ! » et diffusé fin janvier) se confirmaient à l’avenir.


Michel Mouillart

Édito
par Thierry Mouthiez

le 28/02/2020

Bureaux : vers 2,75 % pour le « prime »…

« Un environnement de faibles taux d’intérêt et de financement facile », venant s’ajouter à « l’instabilité internationale qui pèse sur le commerce extérieur » (d’autant plus actuellement avec le coronavirus et ses conséquences en Bourse, ndlr…), « devrait inciter les investisseurs à pondérer davantage leurs prises de risque par des placements jugés sécurisés, mais offrant le plus de rentabilité possible.

Une telle situation est traditionnellement favorable aux placements immobiliers, dont la quote-part dans les portefeuilles des grands investisseurs devrait, ainsi, continuer de croître » affirme Savills à propos de l’’évolution du marché de l’investissement dans une récente étude ad-hoc. Surtout, « dans cet environnement, la France est susceptible de continuer à jouer de son attrait retrouvé, notamment grâce à sa stabilité économique et institutionnelle. Son marché immobilier devrait donc rester l’une des destinations privilégiées des investisseurs internationaux en Europe ». Savills fait valoir que « c’est particulièrement le cas pour les Allemands : désormais sous-exposés en France, ils continueront à chercher à y accroître leur présence. Les fonds « value ad » et opportunistes, souvent d’origine anglo-saxonne, sont attirés par le manque d’offre, la résilience du marché locatif et le potentiel de réversion de l’immobilier français : ils resteront donc à la recherche d’opportunités. Mais cet intérêt pour le marché hexagonal gagne également des acteurs plus inhabituels, comme l’a démontré la percée des fonds coréens en 2019. Tout conduit à penser que de nouveaux entrants, au-delà des institutionnels coréens désormais largement exposés, devraient continuer de chercher à se créer une place »… En intégrant « la forte reprise de la levée de fonds des SCPI et des OPCI français », Savills estime que « le marché français devrait se maintenir à des niveaux historiquement élevés en 2020, probablement proches de 38 milliards d’euros. Les premières semaines de 2020 étayent cette prévision, animées qu’elles sont par le bouclage de transactions majeures dont la conclusion est attendue avant la fin du premier semestre »…

Cependant, un tel environnement « ne sera pas sans conséquences sur les rendements, ni sur leur structure ». Et Savills de conclure : « l’écart entre les rendements immobilier et obligataire se maintenant à des niveaux très favorables au secteur immobilier, la reprise de la compression des taux « prime » observée au deuxième semestre 2019 devrait se poursuivre. Elle est même susceptible de gagner des marchés autres que le QCA et les secteurs les plus établis pour favoriser un écrasement supplémentaire de l’architecture géographique des taux. L’ampleur de cette compression dépendra largement de la tenue des taux obligataires, ainsi que de l’environnement bancaire et monétaire. Pour l’heure, il paraît raisonnable de n’anticiper qu’une baisse modérée (de l’ordre de 25 points de base), avec des taux « prime » s’approchant de 2,75 % pour les actifs bureaux, de 4 % pour l’industriel et de 4,75 % pour les centres commerciaux »…

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