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Les loyers baissent dans un marché dynamique

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le 22 Déc 2015

Chaque année, avec l’arrivée du printemps, le marché locatif privé se réactive, mais pour généralement retrouver plus de calme au mois de mai, la succession des ponts n’étant guère propice à un excès d’activité. Et ce n’est qu’à partir du mois de juin que, chaque année, l’activité se redresse. Ainsi, durant les cinq premiers mois de l’année, on enregistre en moyenne 34 % des locations de l’année. Alors que les deux mois les plus creux de l’année, novembre et décembre, ne représentent chacun que 6 % de l’activité annuelle, soit deux fois moins que chacun des mois de juin à septembre qui totalisent 46 % des locations de l’année.

Cependant, alors que normalement durant l’hiver le marché se replie, la mobilité résidentielle1 des locataires du secteur privé n’a pas fléchi cette année, démentant le profil infra annuel de l’activité que Clameur observe depuis 1998. Et avec le retour du printemps, la reprise s’est accélérée. En outre, les mois d’été ont été remarquables : la mobilité s’établit maintenant à 30,9 %, au-dessus de sa moyenne de longue période (28,3 %).

En effet, la mobilité résidentielle des locataires du secteur privé s’est renforcée, alimentée par la vitalité de la démographie, par les aspirations à une amélioration des conditions de logement que le redressement du moral des ménages rend prégnantes et par les besoins de mobilité familiale ou professionnelle que la reprise économique renforce. En outre, bénéficiant de conditions de crédit particulièrement favorables et s’appuyant sur le renforcement des dispositifs d’aide publique, nombre de locataires du secteur privé ont choisi de réaliser leurs projets d’accession à la propriété, tant dans le neuf que dans l’ancien : on peut d’ailleurs remarquer avec Clameur que depuis 1998, le taux de mobilité des locataires du secteur privé est directement corrélé avec l’activité de la primo accession à la propriété. Ce qui ne doit guère surprendre puisque de l’ordre du tiers de ménages qui primo accèdent à la propriété viennent du parc locatif privé.

Le rebond de l’activité constaté en fait depuis l’été 2014 permet à l’offre locative privée nouvelle (présentée chaque année sur le marché) de se redresser dans la quasi-totalité des régions et de retrouver un niveau comparable à celui qui était le sien durant les années 2006-2007, lorsque le marché bénéficiait encore d’une bonne fluidité, juste avant le déclenchement de la grande dépression.

Il convient alors de constater que les évolutions de la mobilité ne peuvent s’expliquer par des niveaux de loyers qui contrarieraient la demande ou au contraire l’encourageraient à se réaliser : par exemple, l’activité se contracte toujours dans le Limousin où les loyers sont parmi les moins élevés, alors qu’elle se redresse sur d’autres où les loyers sont parmi les plus élevés (dans le Languedoc Roussillon ou en Paca).

Au-delà des tendances à la reprise du marché locatif privé qui se dessine dans la plupart des régions, le risque d’une crise quantitative sévère de l’offre locative privée se renforce néanmoins dans des villes où les déséquilibres des marchés sont déjà prononcés (Lille ou Paris, notamment), du fait de l’insuffisance de la construction privée constatée depuis de nombreuses années. C’est une situation de blocage du marché préoccupante alors que dans ces villes la mise en œuvre de l’encadrement des loyers conduit les propriétaires bailleurs dont les recettes locatives vont fortement baisser à restructurer leur patrimoine en défaveur des placements immobiliers… et les investisseurs à déplacer la réalisation de leur projet dans des communes environnantes : cela se constate aussi bien sur la première couronne parisienne que dans la métropole lilloise !

Par exemple, alors que sur Marseille le marché bénéficie d’un redressement rapide de l’activité, la mobilité ne réussit pas à se redresser sur Paris, y renforçant les craintes d’une pénurie de l’offre locative généralisée et durable :

– sur Marseille, la fluidité du marché locatif s’est améliorée dès l’été 2014. Après plusieurs années de recul, la mobilité résidentielle s’est alors stabilisée. Et depuis le début de l’année 2015, l’activité rebondit au-delà du niveau constaté en moyenne depuis la grande dépression ;

– alors que sur Paris, la mobilité résidentielle des locataires du secteur privé se maintient à très bas niveau. L’offre locative a diminué de près de 10 % de 2009 à 2015. Et pendant que la situation se rétablit dans la plupart des grandes agglomérations, la mobilité ne s’est pas ressaisie sur Paris, depuis le début de l’année 2015. La situation de ce marché est alors particulièrement tendue, compte tenu de la pression des demandes qui s’y présentent. Et la mise en œuvre de l’encadrement des loyers ne devrait guère améliorer cet état de fait.

Ainsi, depuis le début de l’année 2015, la reprise d’activité du marché locatif privé s’est amplifiée, presque partout. En revanche, les loyers de marché2 reculent toujours et cela est inhabituel : jamais depuis 1998 une telle situation n’avait été observée par Clameur. Le printemps, puis les mois d’été, sont normalement ceux de la remontée des valeurs locatives, après des mois d’hiver qui enregistrent une relative stabilité des loyers, voire une baisse, depuis 2011. Enfin, l’arrivée de l’automne marque habituellement le ralentissement de la hausse des loyers de marché. Mais en 2015, le recul des loyers de marché a transformé le paysage et il se poursuit à un rythme rapide et sans équivalent, même à cette période de l’année (-1,1 % depuis le début de l’année, en glissement annuel3).

Cette baisse des loyers est la plus rapide pour les petits logements :

– les loyers des « studios et 1 pièce » (22,2 % du marché) reculent deux fois plus rapidement que l’ensemble du marché, avec -2,4 % en glissement annuel. Depuis le début des années 2010, c’est ce segment de marché qui a été le plus affecté par le mouvement de ralentissement puis de baisse générale des loyers de marché : il a eu à cumuler les effets de la crise économique et sociale, ainsi que les conséquences de l’absence de revalorisation (voire les pertes de pouvoir d’achat des aides personnelles). La solvabilité des candidats à la location de ce type de logements a ainsi été fortement affectée, partout en France, même sur les territoires où les loyers diminuent depuis plusieurs années : il serait de ce fait inexact de chercher à expliquer les mouvements des loyers correspondants par leur cherté. Pour autant, le recul constaté en 2015 est inhabituel, sans précédent à cette période de l’année4 ;

– les loyers des « 2 pièces » (33,2 % du marché) reculent quant à eux au même rythme que l’ensemble du marché, avec -1 %. Alors que la baisse reste plus modérée pour les 3 pièces (26,5 % du marché), avec -0,3 % ; – et d’ailleurs, les loyers des « 4 pièces » (12,1 % du marché) qui augmentent encore, le font à un rythme particulièrement faible : +0,4 %, contre +2,9 % en 2014 à la même époque. Dans le cas des « 5 pièces et plus » (6,0 % du marché), les loyers restent pratiquement à niveau (+0,1 %)… alors que l’année dernière à la même époque, ils progressaient de 3,3 %.

Et au total, depuis 2011, les petits logements (« 2 pièces et moins ») ont connu une évolution des loyers de marché deux fois moins rapide que l’inflation : en moyenne chaque année, +0,2 % pour les « studios et 1 pièce » et + 0,5 % pour les « 2 pièces », pour une hausse des prix à la consommation estimée à +1,1 % par l’Insee. Dans le même temps, les loyers des « 3 pièces » ont crû au rythme de l’inflation. Seuls les loyers des grands logements (18,1 % du marché) ont, durant ces années, augmenté un peu plus rapidement que les prix à la consommation : +1,4 % pour les « 4 pièces » et +1,5 % pour les « 5 pièces et plus ».

Ainsi, depuis 2006, les loyers de marché ont augmenté de 1,1 % par an, en moyenne, donc moins vite que l’inflation (+1,3 % en moyenne, chaque année). Le ralentissement s’est d’ailleurs poursuivi, puisque, depuis 2011, la hausse des loyers n’est plus que de 0,6 % par an, en moyenne, pour une inflation estimée par l’Insee à 0,9 % par an, en moyenne. Le changement de rythme de progression des loyers constaté depuis 2006 a évidemment accompagné le ralentissement de l’activité locative privée observé dans le même temps sous l’effet des crises économiques qui se succèdent et de la paupérisation des candidats à la location (montée du chômage, ralentissement puis baisse du pouvoir d’achat, dégradation des aides personnelles au logement…).

Dans ces conditions, les loyers baissent depuis le début de l’année 2015 dans 71,8 % des villes de plus de 100 000 habitants :

– les loyers baissent depuis le début de l’année 2015 à Caen, Le Havre, Lille, Marseille, Mulhouse, Nîmes, Perpignan, Rouen ou Saint Etienne. Dans ces villes, le marché locatif privé est toujours en panne ou n’est pas encore suffisamment reparti et, depuis 2011, les loyers de marché reculent (même si parfois des périodes de légère hausse viennent rompre la tendance récessive). En outre, sur ces villes, l’évolution des loyers constatée depuis 2006 reste très en deçà de l’inflation : exception faite de Lille où le mouvement de ralentissement puis de baisse des loyers de marché ne s’est amorcé qu’au début des années 2010 ;

– les loyers baissent aussi sur Argenteuil, Besançon, Boulogne-Billancourt, Clermont Ferrand, Grenoble, Lyon, Montpellier, Nancy, Nantes, Orléans, Rennes, Saint-Denis, Strasbourg, Toulon ou Villeurbanne. Et dans ces villes, les loyers ont augmenté moins vite que l’inflation depuis 2011. Dans la plupart de ces villes, la progression des loyers constatée depuis 2006 reste aussi en deçà de l’inflation : sauf sur Argenteuil, Boulogne Billancourt, Lyon, Nancy, Nantes et Villeurbanne ;

– en revanche, si les loyers diminuent aussi depuis le début de l’année 2015 sur Aix en Provence, Metz, Nice et Paris, ils ont en général progressé un peu plus vite que l’inflation, depuis 2006 ou depuis 2011, d’ailleurs.

Sur un marché dont l’activité s’est pourtant ressaisie, la baisse des loyers de marché s’accompagne en outre d’un relâchement de l’effort d’amélioration et d’entretien des logements (les relocations après travaux) : 16,5 % des logements reloués ont bénéficié de gros travaux d’amélioration et d’entretien avant leur remise en location depuis le début de l’année 2015. L’effort s’établit maintenant nettement sous sa moyenne de longue période : le constat est inquiétant pour l’avenir (dégradation de la qualité du parc, détérioration des conditions de logement…). Depuis deux années, en effet, l’effort d’amélioration et d’entretien s’est considérablement relâché.

En outre, depuis le début de l’année 2015, le repli de l’effort d’amélioration et d’entretien des logements est particulièrement prononcé sur Paris. Alors que de 1998 à 2014, ce sont 38,1 % des logements qui, chaque année, étaient remis sur le marché après réalisation de gros travaux (voire 44,2 % de 2009 à 2014), la proportion n’est plus que de 23 % sur un marché inquiet et hésitant : la mise en place de l’encadrement des loyers n’étant guère de nature à rassurer les propriétaires bailleurs.

Finalement, compte tenu de cette dégradation de l’effort d’amélioration et d’entretien, il est à craindre que la mise en œuvre de la loi sur la Transition Energétique ne soit guère aisée, dans le parc locatif privé : sur une grande partie du territoire, les loyers sont de trop faible niveau pour assurer l’équilibre financier des projets d’investissement requis ; l’instabilité fiscale et règlementaire n’est pas encourageante pour beaucoup de propriétaires bailleurs qui ne sont guère convaincus par le caractère satisfaisant d’un retour sur investissement à 15 ou 20 ans ; l’encadrement des loyers actuel (et à venir ?) risque de dissuader les propriétaires bailleurs de maintenir une stratégie active d’entretien de leur patrimoine, surtout si le marché de la transaction poursuit son redressement… Et la plupart des soutiens publics à la rénovation énergétique ont toute (mal) chance de s’affaiblir, en l’état actuel des finances publiques nationales et locales.

Michel Mouillart,
Professeur d’Économie à l’Université Paris Ouest – Frics

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1 – Le taux de mobilité résidentielle mesure la proportion de logements du secteur locatif privé qui sont remis chaque année sur le marché : comme les logements disponibles à la location proviennent pour plus de 95 % d’une relocation, cet indicateur permet d’apprécier l’activité du marché locatif privé.

2 – Les loyers de marché sont mesurés lors d’une relocation ou d’une location nouvelle, pour les seuls logements du secteur libre. Leur évolution ne peut donc se comparer à celle de l’IRL, qui régit les baux en cours. Et elle ne doit pas être confondue avec la variation des loyers entre deux locataires qui est trop souvent utilisée pour « illustrer » le caractère excessif des hausses de loyers constatées dans les grandes villes.

3 – En glissement annuel (GA), le niveau moyen des loyers observés par Clameur sur les onze premiers mois de 2015 est comparé au niveau constaté en 2014 à la même époque.

4 – Si on se limite aux villes de plus de 100 000 habitants, les loyers des petits logements baissent dans 92,3 % d’entre elles. La baisse est la plus rapide pour les « studios et 1 pièce » : elle concerne alors 76,9 % des villes et elle peut être très vive (de 4 % et plus sur Caen, Lyon, Marseille, Rouen, Saint-Denis ou Strasbourg, par exemple). La baisse des loyers des « 2 pièces » concerne 66,6 % des villes : elle est un peu moins rapide que dans le cas des « studios et 1 pièce ». Pour autant, les baisses concernant tous les types de petits logements s’observe sur 51,3 % des villes : sur Caen, Lille, Lyon, Marseille, Nancy, Nantes, Paris, Rennes ou Strasbourg, par exemple.

La rédaction d'immoweek

Édito
par Anthony Denay

le 06/12/2022

Simi 2022 : c’est parti !

Le salon du Simi a ouvert ses portes pour trois jours le mardi 6 décembre. La rédaction d’ « Immoweek » est mobilisée pour vous faire vivre cet événement !

Le coup d’envoi de cette nouvelle édition du Simi a officiellement été sifflé, ce mardi 6 décembre en direct du Palais des Congrès de la Porte Maillot. Pendant trois jours, les acteurs de l’immobilier, qu’ils soient promoteurs, asset managers ou investisseurs, vont se croiser, échanger, prendre date pour de futurs partenariats ou opérations en commun. Un détail peut-être, mais en ce mardi matin, l’atmosphère qui règne dans les allées (déjà bondées) du salon nous ramène quelques années en arrière ; plus de visiteurs masqués, plus de contrôle du Pass sanitaire à l’entrée, plus d’œillades craintives à son prochain de peur qu’il ne nous contamine. Un retour vers le passé et, espérons-le, vers le futur, bienvenu après plusieurs éditions du Simi marquées par l’incertitude de sa tenue et le stress inhérent au contexte sanitaire. Parenthèse refermée. « Immoweek » a installé son stand et son matériel afin de vous faire vivre cet événement via une série de podcasts que vous pourrez consulter sur notre site internet. Telamon, Union Investment, Epamarne, P3 Logistic, Prologis, Altarea, Icade… Autant d’acteurs-clés de l’immobilier dont les représentant viendront présenter la stratégie ainsi que les objectifs à notre micro. Sans oublier les tables rondes atour de thèmes marquants tels que le recyclage urbain ou le Plan Bâtiment Durable… Espérons que ce rendez-vous marquant de l’immobilier sera l’occasion d’une émulation mutuelle entre les acteurs, d’où émergeront des idées innovantes pour le secteur. Bon salon à toutes et tous !

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