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Réforme du droit de copropriété : l’analyse de Pascaline Déchelette-Tolot

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le 29 Nov 2019

L’ordonnance réformant le droit de la copropriété, prévue par la loi Elan, a été publiée le 31 octobre dernier. Elle met en place une série de mesures qui réaffirment ou modifient les règles d’organisation et de gouvernance des copropriétés. Pascaline Déchelette-Tolot, avocat associé LPA-CGR, spécialiste en droit immobilier, médiateur, le décrypte et l’analyse dans cette chronique ci-après.

Ordonnance numéro 2019 – 1101 du 23 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis.

Cette ordonnance publiée au journal officiel du 31 octobre 2019 était annoncée par la loi ELAN[1].

Un projet de loi de ratification doit être déposé devant le Parlement dans un délai de trois mois à compter du 31 octobre 2019 date de sa publication.

42 articles répartis en 6 titres procédant à une restructuration/simplification du statut de la copropriété des immeubles bâtis sans que l’équilibre de la loi de 1965 en soit bouleversé, ce qui est opportun en considération des 10 millions de logements soumis à ce statut.

Le nouveau système réduit le périmètre impératif du statut (i), facilite la prise de décision (ii) accroit les pouvoirs des conseils syndicaux (iii).

1) Réduire le périmètre impératif du statut

A) Un statut impératif pour l’habitation (article 1 -I de la Loi)

A compter du 1er juin 2020, le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne s’appliquera de façon impérative qu’aux immeubles à usage total ou partiel d’habitation.

Les copropriétaires de lots privatifs et d’une quote-part de parties communes connaissent les grandes règles de fonctionnement de la copropriété qui, même si elles vont être partiellement modifiées, répondent aux mêmes principes : tenue d’assemblée générale annuelle au cours desquelles les copropriétaires expriment leurs votes.

B) Un statut optionnel

Pour les immeubles ou groupes d’immeubles bâtis à destination totale autre que d’habitation et pour tout ensemble immobilier comprenant des parcelles ou des volumes bâtis ou non faisant l’objet de droits de propriété privatifs, le statut de la copropriété peut s’appliquer mais un régime différent est possible.

Les conditions nécessaires pour ne pas être soumis au statut de la copropriété sont l’existence d’une convention dérogeant expressément au statut de la copropriété, mettant en place une organisation dotée de la personnalité morale et suffisamment structurée pour assurer la gestion des éléments et services communs, à défaut de remplir ces conditions le statut de la copropriété restera applicable.

C) Clarification :

La notion de parties communes spéciales est introduite, affectées à l’usage ou l’utilité de plusieurs copropriétaires.

2) Faciliter la prise de décision

A) Modalités de prise de décision

  1. Possibilité d’avoir recours aux passerelles

Les décisions prises à la majorité absolue ou à la majorité de l’article 25 ont la possibilité de recourir à la passerelle prévue à l’article 25 – 1, les décisions de l’article 26 bénéficient de la passerelle de l’article 26-1 de la loi qui a été simplifié. (Article 26 de l’ordonnance).

Par exemple, lorsqu’une décision est soumise à la majorité absolue (ou article 25) et que le projet présenté ne recueille qu’au moins le tiers des voix, la même assemblée peut décider à la majorité de l’article 24 en procédant immédiatement à un second vote.

  1. Les décisions soumises à des majorités moindres

La suppression des vide-ordures sera votée à la majorité de l’article 24.

L’autorisation permanente donnée à la police ou à la gendarmerie de pénétrer dans les parties communes relève désormais de la majorité de l’article 24 (h).

Les modalités d’ouverture des portes d’accès aux immeubles relèvent de l’article 25.

  1. Les travaux d’intérêt collectif dans les parties privatives

Un copropriétaire ne peut faire obstacle à l’exécution, même sur ses parties privatives, de travaux d’intérêts collectifs régulièrement décidés.

  1. Le syndicat secondaire

La constitution d’un syndicat secondaire est possible lorsque l’immeuble comporte plusieurs bâtiments où plusieurs entités homogènes susceptibles de gestion autonome.

Les copropriétaires concernés par ce regroupement, réunis en assemblée spéciale pourront décider à la majorité des voix de tous les copropriétaires, la constitution entre eux d’un syndicat dit secondaire.

  1. Les petites copropriétés

Les petites copropriétés concernées par les articles 41 – 8 à 41 –12 sont les syndicats de copropriétaires qui comportent au plus 5 lots à usage de logements, de bureaux, de commerces ou ceux dont le budget prévisionnel moyen du syndicat sur une période de trois exercices consécutifs est inférieur à 15 000 €.

Pour ces petites copropriétés, il n’est pas nécessaire de constituer un conseil syndical, le syndicat n’est pas tenu à une comptabilité en partie double, ses engagements financiers peuvent être constatés en fin d’exercice.

Certaines décisions peuvent être prises à l’unanimité à l’occasion d’une consultation écrite, les copropriétaires peuvent également être consultés au cours d’une réunion.

  1. Les copropriétés à deux copropriétaires

Les copropriétés à deux copropriétaires font l’objet de 11 articles nouveaux dans la loi (articles 41-13 à 41-23).

Des dispositions consacrent la primauté du copropriétaire qui détient le plus de voix, il s’agit des décisions qui relèvent de la majorité de l’article 24 ainsi que la désignation du syndic, des décisions relevant de la majorité de l’article 25 si le copropriétaire majoritaire détient au moins les deux tiers des voix,

Indépendamment du nombre de voix chaque copropriétaire peut prendre les mesures nécessaires à la conservation de l’immeuble même si ces mesures ne sont pas urgentes.

Un copropriétaire peut être autorisé judiciairement à passer un acte auquel l’autre s’oppose si le refus du second met en péril l’intérêt commun.

3) Augmenter le pouvoir des conseils syndicaux

  1. Le conseil syndical renforcé

La mise en concurrence pour le choix du syndic n’est plus limitée à tous les 3 ans. Le défaut de mise en concurrence du syndic ne peut plus être invoqué comme motif d’illégalité de sa désignation.

Le conseil syndical peut demander au syndic la communication de tous les documents relatifs à la gestion du syndicat, à défaut des pénalités seront imputées sur les honoraires.

Les ascendants ou descendants des copropriétaires peuvent être membres du conseil syndical.

Le conseil syndical dispose désormais d’une délégation de pouvoir faisant l’objet de cinq nouveaux articles de la loi (articles 21.1 à 21 5).

L’assemblée générale peut déléguer au conseil syndical le pouvoir de prendre tout ou partie des décisions relevant de la majorité de l’article 24. Sont exclus l’approbation des comptes, la détermination du budget prévisionnel et les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et réglementaires.

L’assemblée fixe alors le montant maximum des sommes pouvant faire l’objet de cette délégation de pouvoir. Le conseil syndical statue à la majorité de ses membres et en cas de partage des voix le président du conseil syndical à voix prépondérante.

  1. Le syndicat des copropriétaires précisé

L’objet du syndicat des copropriétaires est étendu à l’amélioration de l’immeuble.

La responsabilité du syndicat est généralisée, elle est engagée pour tout dommage ayant leur origine dans les parties communes (nouvel article 14 de la loi).

L’article 19 de la loi est modifié en ce que le syndic a qualité pour faire inscrire l’hypothèque légale du syndicat des copropriétaires sans autorisation de l’assemblée générale.

Toutes les créances du syndicat sont garanties par le privilège immobilier spécial du syndicat des copropriétaires prévu à l’article 2374 du Code civil.

  1. Le syndic son rôle aménagé

C’est principalement l’article 18 de la loi qui subit plusieurs modifications aux termes de l’article 15 de l’ordonnance.

Le syndic assure la conservation des archives du syndicat, cette mission est explicite.

Le législateur généralise pour les copropriétés à usage total ou partiel d’habitation, quelle que soit leur taille, l’obligation d’ouvrir un compte bancaire séparé.

Le contrat de syndic est conclu pour une durée déterminée et approuvé par une décision expresse de l’assemblée générale.

La fin des relations entre le syndic et le syndicat est détaillée.

La résiliation du mandat de syndic résulte d’une inexécution suffisamment grave par l’une ou l’autre des parties : les modalités en sont précisées.

L’article 16 de l’ordonnance apporte des innovations sur la rémunération du syndic.

Le forfait reste le principe pour les prestations au titre de sa mission.

Toutefois une rémunération spécifique complémentaire peut être perçue à l’occasion de prestations particulières de syndic qui ne relèvent pas de la gestion courante et qui sont définies par décret en conseil d’État.

Le contrat type de syndic est défini par décret en conseil d’État :

Il est prévu que le projet de contrat soit accompagné d’une fiche d’information sur le prix et les prestations proposées, selon un modèle fixé par arrêté.

En cas de manquement aux dispositions ci-dessus (forfait, rémunération spécifique complémentaire, contrat type, fiche d’information) le syndic encourt une amende administrative de 3000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale en application des règles du code de la consommation.

Les prestations de services, autres que celles de la mission de syndic, résultent d’une convention passée entre le syndic et le syndicat après autorisation expresse de l’assemblée générale donnée à l’article 24.

En cas de changement de syndic, l’ancien syndic doit, dans un délai de 15 jours, transmettre la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires et les coordonnées de la banque.

Il dispose d’un délai de un mois pour transmettre au nouveau syndic les documents, les archives du syndicat, l’ensemble des documents dématérialisés relatifs à la copropriété. Il dispose d’un délai de deux mois pour fournir au nouveau syndic l’état des comptes des copropriétaires et les comptes du syndicat après apurement et clôture.

[1] Loi n°2018 – 1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement de l’aménagement et du numérique.

Pascaline Déchelette-Tolot, avocat associé LPA-CGR, spécialiste en droit immobilier, médiateur.

Pascaline Déchelette-Tolot

Avocate Associée

Édito
par Thierry Mouthiez

le 13/07/2020

Vive la Reprise !

Quel impact pourrait avoir le développement du télétravail sur la demande de bureaux ? Quelles conséquences la période de confinement pourrait-elle avoir sur celle des logements ? Comment pourraient évoluer les différentes classes d’actifs immobiliers ? A ces questions et bien d’autres, le prochain numéro de notre magazine « Immoweek », que nos abonnés vont recevoir, apporte des éléments de réponse.

En effet, il s’agit d’un numéro réellement exceptionnel de quelque 140 pages, conçu pendant et après le confinement. Ce qui explique sa constitution en deux parties. Dans la première, notre rédaction a réalisé une sélection des réponses des professionnels à notre questionnaire sur leur expérience du confinement. La seconde, pour sa part, rassemble non seulement une autre sélection, cette fois des réponses à notre questionnaire sur « le monde d’après », mais aussi de nombreux points de vue, interviews et analyses portant sur l’évolution possible des différents métiers et des différents marchés de l’immobilier.

Au total, plus de 150 professionnels de l’immobilier interviennent dans ce numéro (à conserver) qui couvre, à n’en pas douter, une période réellement unique dans l’histoire de ce secteur. Avec un objectif qui, pour nous, demeure toujours le même : faire circuler l’information afin pour que les « pros » puissent toujours mieux anticiper. Et dans ce moment où l’incertitude règne, avoir les outils pour anticiper devient primordial. « Immoweek » a la prétention d’être l’un de ces outils.

Alors, vive la reprise !

A noter : ce numéro de notre magazine est distribué avec un supplément intitulé « Crises, Société & Habitat » qui reprend l’ensemble des chroniques publiées dans nos colonnes au cours de la crise sanitaire et signées par André Yché, alors président du directoire de CDC Habitat.

Vous pouvez commander ce numéro en cliquant ici.

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