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le 24 Jan 2014

La crise financière internationale de l’automne 2008 a été à l’origine d’un choc sur le secteur du logement d’une rare violence. La production de crédits immobiliers aux particuliers a décroché, entraînant dans son sillage le marché de l’ancien et les secteurs de la construction de maisons individuelles et de la promotion immobilière. La chute des marchés s’est alors poursuivie jusqu’au printemps 2009.

Cette crise n’avait pas eu pour origine l’exubérance des marchés immobiliers français ou le gonflement d’une bulle des prix. Elle était venue d’ailleurs… et les prix des logements anciens se sont montrés particulièrement rigides[1]. Les interventions contra cycliques des pouvoirs publics, en faveur du secteur du logement et des secteurs bancaires et financiers, ont permis aux marchés immobiliers et de la construction de se ressaisir. D’autant qu’en réduisant de façon rapide et prononcée les taux des crédits immobiliers aux particuliers et en relançant fortement leur production, les établissements de crédit ont facilité la redynamisation de ces marchés.

La reprise s’est alors amplifiée en 2010. Elle a été rapide, autant dans le neuf que dans l’ancien. L’amélioration des conditions de crédit a véritablement porté cette reprise des marchés, en permettant à la demande de se réaliser dans de très bonnes conditions. Et les prix des logements anciens ont récupéré les 9,5 % qu’ils avaient concédé entre le 3ème trimestre 2008 et le 2ème trimestre 2009[2], lorsque le marché s’effondrait.

L’activité du secteur du logement a connu une nouvelle progression au 1er semestre 2011. Mais l’environnement des marchés immobiliers s’est de nouveau dégradé au début de l’été 2011 : l’activité a décroché dans l’ancien, toujours plus réactif aux dégradations de l’environnement du secteur du logement. La demande a commencé à se replier, paralysée par les conséquences attendues de la crise de la dette souveraine (dégradation du marché du travail, pertes de pouvoir d’achat…). Et le resserrement de l’offre de crédit a amplifié le repli : les établissements de crédit subissant les premiers contrecoups de la crise de la dette souveraine, dans un contexte où le gouverneur de la Banque de France recommandait aux banques de surveiller leurs fonds propres et de veiller à prendre le moins de risques possibles.

Cette crise aurait pu s’arrêter quelques mois plus tard, sans causer trop de dégâts au secteur du logement. Elle aurait alors ressemblé à cette rechute de l’automne 1995 qui était venue interrompre pour quelques mois[3] la reprise des marchés constatée durant le printemps 1994. Mais il n’en a rien été : les décisions qui ont été prises par les pouvoirs publics sont en effet venues transformer en récession ce qui n’était au début qu’une mauvaise parenthèse.

Le marché des logements anciens achetés par les ménages[4] a été lourdement touché : la suppression du PTZ dans l’ancien à compter du 1er janvier 2012 a causé une de ses pires récessions de l’après-guerre[5], en y provoquant l’effondrement de la primo accession des ménages modestes (une chute de 160 000 unités en 2012[6]). Et un recul du nombre de logements anciens achetés par les ménages de 22 %.

Les secteurs de la construction et de la promotion immobilière n’ont pas été épargnés, avec une chute de 75 000 mises en chantier en 2012 : le recalibrage du dispositif « Scellier » et la dégradation du PTZ dans le neuf contribuant à parts égales au recul de la construction.

C’était la première fois depuis la crise du début des années 90 que l’action des pouvoirs publics était ainsi contra cyclique ! Mais ce n’était pas la dernière : alors qu’il n’y avait plus grand chose à supprimer en faveur de l’ancien, le neuf a eu à supporter, au 1er trimestre 2013, les conséquences de la fin du dispositif « Scellier » et celles du « verdissement » et de la mise en œuvre de la RT2012 sur ce qui restait du PTZ.

Pourtant, comme toutes les mauvaises choses ont une fin, la récession des marchés se termine[7]. Il est vrai que l’impact négatif de l’action publique sur les marchés immobiliers devrait être limité, à l’avenir : il n’y a plus beaucoup de dispositifs d’aides à raboter, à dégrader voire à supprimer.

Et d’ailleurs, c’est bien le marché des logements anciens qui a donné le premier le signal de la reprise.

Le début de l’année 2013 n’avait pas été bon sur le marché de l’ancien, cumulant le creux saisonnier habituel de l’activité et les conséquences de la crise économique (moral des ménages au plus bas, montée du chômage et perte de pouvoir d’achat). Mais après ce mauvais passage, la demande s’est ressaisie rapidement : elle a pleinement bénéficié de conditions de crédit exceptionnelles, durant l’été notamment. Comme l’effet dépressif de la suppression du PTZ dans l’ancien est maintenant absorbé par le marché, l’effet expansif de la baisse des taux a pu jouer pleinement[8].

Le marché revient donc de loin et l’année 2013 va marquer la sortie de la récession, plus tôt que prévu du fait d’une offre de crédits qui fait preuve d’un certain dynamisme. Il faudra néanmoins attendre le printemps 2014 pour que ce redémarrage du marché soit pleinement perceptible. Pour que le niveau des transactions dans l’ancien se relève lentement, mais sûrement : pas sous l’effet d’une baisse des prix qui aurait relancé le marché[9], mais parce que le relèvement de l’offre de crédits et le déblocage du marché de la revente auront permis au marché de se ressaisir.

Pour l’heure, à fin septembre 2013, le volume[10] total des prêts accordés au marché de l’ancien (nets des renégociations) s’est accru de 9,8 % sur un an, d’après l’Observatoire de la Production de Crédits Immobiliers. La progression étant un peu moins rapide si on observe les seuls prêts bancaires classiques : d’après l’Observatoire Crédit Logement/CSA, le nombre de ces prêts était en hausse de 8,7 % sur un an, à fin septembre 2013. Le nombre de logements anciens achetés par les ménages devrait ainsi s’élever d’au moins 5 % en 2013, pour s’établir entre 565 et 570 000 unités[11].

Et la reprise, c’est aussi pour la construction de logements.

Bien sûr, la présentation qui a été faite récemment des chiffres de la construction à fin septembre 2013 a insisté sur le recul des mises en chantier en niveau annuel glissant : avec -11,1 % dans l’ensemble, et plus précisément -9,4 % pour l’individuel, -11,6 % pour le collectif et même -19,7 % pour les logements en résidence ! Et de souligner que dans le même temps, les autorisations reculent encore plus vite, avec -16 % en niveau annuel glissant.
Il n’y aurait donc pas motif à se réjouir, alors que la chute se poursuit ! Et d’ailleurs, sur les 9 premiers mois de 2013, le nombre de logements commencés a été de 246 169, contre 250 824 en 2012 à la même époque : -1,9 %. Pourtant, à y regarder de plus près, le creux de la récession a bien été dépassé : le 3ème trimestre 2013 est bien évidemment en recul par rapport au 2ème trimestre, comme cela est habituel à cette période de l’année. C’est le fameux effet saisonnier des vacances d’été. Et si le recul de la construction paraît s’être poursuivi, c’est parce que le 1er trimestre 2013 avait été particulièrement mauvais, avec 83 929 commencés, contre 94 470 en 2012 à la même époque : -11,2 % ! Sans surprise, une nouvelle dégradation du PTZ et son verdissement accéléré, mais aussi la fin d’un dispositif d’incitation à l’investissement locatif privé et son remplacement par un autre guère convaincant, rien ne pouvait empêcher les mois de janvier et de février 2013 d’être particulièrement mauvais.

Mais si on comparait les 2ème et 3ème trimestres 2013 à leurs équivalents de 2012, on pourrait constater que le nombre de logements mis en chantier est en hausse : 162 240 d’avril à septembre 2013, contre 156 354 en 2012 à la même époque : +3,8 %.

Pour autant, le nombre de logements commencés devrait s’établir autour des 335 000 unités en 2013, contre 346 500 en 2012. Et compte tenu des orientations publiques en matière de politique du logement, le niveau de la construction devrait stagner en 2014. L’investissement locatif privé est en crise, l’accession à la propriété est en panne en raison d’un PTZ réduit à peau de chagrin et la construction locative sociale attend pour repartir que les terrains « gratuits » se libèrent, que les collectivités locales donnent un coup de pouce…

En revanche, la conjoncture devrait s’améliorer de façon sensible à partir de 2015, tant sur le marché de l’ancien que dans les secteurs de la construction et de la promotion immobilière, lorsque la croissance économique sera revenue, que le chômage baissera, que le pouvoir d’achat se redressera…

D’ici là, si la récession est bel et bien terminée, l’activité ne va guère s’améliorer rapidement, même si elle ne se dégrade plus[12].

Michel Mouillart,
Professeur d’Économie à l’Université Paris Ouest – Frics

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[1] – Donnant à cet égard raison aux macro-économistes français de « l’école de la régulation » (notamment Michel Aglietta, Robert Boyer et Jacques Mistral) qui dans à partir du milieu des années 70 ont théorisé la spécificité du modèle économique français et de la plupart de ses marchés : une crise, c’est alors un ajustement (sensible) sur les quantités, mais un (très) faible ajustement des prix.

[2] – En fait, la baisse a été de 7,1 % entre 2008 et 2009, en moyenne annuelle d’après l’indice Insee-notaires, France entière (maisons et appartements confondus).

[3] – La sortie définitive de la crise des marchés immobiliers et de la construction qui s’était ouverte en 1990 (bien avant l’invasion du Koweit) n’interviendra qu’au printemps 1996.

[4] – Nombre de logements acquis par des ménages, donc hors les achats de lots annexes (caves, garages, locaux non destinés à l’habitation…) et les locaux acquis par les professions libérales en SCI.

[5] – Le lecteur intéressé pourra, à ce sujet, se reporter à « Expansion et récessions », Immoweek Logement, n°667, 11 octobre 2012.

[6] – Soit une réduction de 40 % du nombre des primo accédants dans l’ancien en 2012, d’après l’Observatoire su le Financement du Logement de CSA.

[7] – D’autant que l’activité des marchés est descendue à un point particulièrement bas. Tel est le cas, par exemple, du niveau de la construction : avec un nombre de mises en chantier qui devrait être de l’ordre de 335 000 unités en 2013, pour un nombre total de ménages de l’ordre de 28,5 millions. Le chiffre est donc « comparable » à celui de l’année 1951 : on construisait alors 150 000 logements pour 13,1 millions de ménages… Et il se situe bien en deçà de celui de l’année 1954, lorsque l’Abbé Pierre a lancé son « Appel à l’insurrection de la bonté » : on construisait 264 000 logements pour 13,4 millions de ménages !

[8] – Cette baisse des taux d’intérêt constatée entre le début de l’année 2012 et juin 2013 est équivalente à une diminution des prix des logements de 8,4 % (un peu plus de 5 % pour la seule année 2012).

[9] – Il est pourtant plaisant, pour certains, d’écrire que « les prix ont effectivement fléchi partout. Dans les zones les plus détendues, les villes à faible attractivité économique, le mouvement a débuté il y a deux ans, et les valeurs ont subi des reculs de 5 à 15 % ». Alors que pour d’autres, « en deux ans les prix ont reculé de 20 à 30 % dans les campagnes, de 10 à 15 % dans les petites villes, et de 5 à 10 % à Paris et dans quelques métropoles ». Rien, du côté de l’indice Insee-notaires ne permet cependant d’illustrer de telles affirmations : France entière (maisons et appartements confondus) et non corrigés des variations saisonnières (il est rare de trouver des ménages qui payent un logement ancien « CVS »), les prix des logements anciens ont baissé de 0,5 % en 2012 et de 1,9 % entre le 1er semestre 2012 et le 1er semestre 2013. Entre le point haut des prix (3ème trimestre 2011) et le point bas (2ème trimestre 2013), la baisse a été de 4,2 % au total, France entière ; de 2,8 % en Ile-de-France, de 3,9 % en Rhône-Alpes et de 5,8 % en Paca. Mais on ne trouve nulle trace, dans ces évolutions, de rythmes de hausse à deux chiffres !

[10] – C’est-à-dire, après correction de l’effet prix, la production des 9 premiers mois de 2013 comparée à celle des 9 premiers mois de 2012.

[11] – Rappelons à ce sujet que cette évaluation qui est cohérente avec celles que suggèrent la production de crédits mis en force par la Banque de France et les estimations de l’Observatoire du Financement du Logement de CSA, intègre les opérations réalisées au comptant par les ménages selon les mêmes conventions de méthode que les Comptes du Logement du Ministère du Logement. Mais qu’elle reste inférieure de l’ordre de 100 000 unités chaque année, en moyenne, par rapport à l’évaluation du « nombre d’actes notariés » que propose le CGEDD et qui ne repose pas sur un « comptage » d’effectifs, mais sur un calcul réalisé à partir des statistiques de droits de mutation centralisées par la Direction Générale des Finances Publiques, selon un jeu d’hypothèses parfois anciennes et toujours discutables.

[12] – La baisse des taux des crédits immobiliers qui jusqu’alors avait porté à bout de bras le marché de l’ancien… est cependant à bout de souffle. La remontée attendue d’ici la fin de l’année devrait rester modérée, pour des taux qui finiront l’année autour de 3.15 %. D’autant qu’avec l’arrivée de l’automne, les banques sont moins offensives même si elles compriment encore leur marge, sachant que c’est au printemps qu’il leur faut faire un geste commercial supplémentaire. Donc au moment des salons de l’immobilier, lorsque la demande se redresse à la sortie des mois d’hiver. Mais cette remontée des taux ne devrait guère perturber les marchés. Et les scénarios tablent sur une stabilisation des taux durant les mois d’hiver.

La rédaction d'immoweek

Édito
par Anthony Denay

le 06/12/2022

Simi 2022 : c’est parti !

Le salon du Simi a ouvert ses portes pour trois jours le mardi 6 décembre. La rédaction d’ « Immoweek » est mobilisée pour vous faire vivre cet événement !

Le coup d’envoi de cette nouvelle édition du Simi a officiellement été sifflé, ce mardi 6 décembre en direct du Palais des Congrès de la Porte Maillot. Pendant trois jours, les acteurs de l’immobilier, qu’ils soient promoteurs, asset managers ou investisseurs, vont se croiser, échanger, prendre date pour de futurs partenariats ou opérations en commun. Un détail peut-être, mais en ce mardi matin, l’atmosphère qui règne dans les allées (déjà bondées) du salon nous ramène quelques années en arrière ; plus de visiteurs masqués, plus de contrôle du Pass sanitaire à l’entrée, plus d’œillades craintives à son prochain de peur qu’il ne nous contamine. Un retour vers le passé et, espérons-le, vers le futur, bienvenu après plusieurs éditions du Simi marquées par l’incertitude de sa tenue et le stress inhérent au contexte sanitaire. Parenthèse refermée. « Immoweek » a installé son stand et son matériel afin de vous faire vivre cet événement via une série de podcasts que vous pourrez consulter sur notre site internet. Telamon, Union Investment, Epamarne, P3 Logistic, Prologis, Altarea, Icade… Autant d’acteurs-clés de l’immobilier dont les représentant viendront présenter la stratégie ainsi que les objectifs à notre micro. Sans oublier les tables rondes atour de thèmes marquants tels que le recyclage urbain ou le Plan Bâtiment Durable… Espérons que ce rendez-vous marquant de l’immobilier sera l’occasion d’une émulation mutuelle entre les acteurs, d’où émergeront des idées innovantes pour le secteur. Bon salon à toutes et tous !

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