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Regards sur la conjoncture

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le 19 Jan 2015

Personne n’aurait dû se satisfaire de la récession des marchés qui s’était ouverte à la fin de l’été 2011 et, notamment, de la dépression de la construction tant la pression de la demande sociale est forte et tant les besoins en logement sont élevés. Pour réduire le niveau du déficit en logements et redonner aux marchés la possibilité de fonctionner dans de bonnes conditions, sans pression excessive sur les prix et les loyers, il aurait fallu tout faire pour construire plus. Beaucoup, pour tous et partout.

Les leviers d’action qui peuvent être mis en action pour relever le niveau de la construction et l’activité du marché de l’ancien sont en fait peu nombreux, au nombre de trois : la politique budgétaire publique (fortement) contrainte pour de nombreuses années, probablement ; la conjoncture économique générale (situation du marché de l’emploi et pouvoir d’achat) qui ne se rétablira probablement que (très) lentement ; et l’offre de crédits, tant par son volume que par les conditions qui peuvent être faites (taux, durées, niveau des apports personnels).

En l’absence de soutien public, les marchés ne se sont pas dégradés plus qu’observés parce que précisément, l’offre de crédits a fait preuve d’un dynamisme rarement constaté jusqu’alors. A elle seule d’ailleurs, la baisse des taux des crédits immobiliers intervenue dès la fin de l’année 2011 a fait plus pour soutenir la conjoncture et redynamiser les marchés privés que tous les dispositifs publics actuels d’incitation et d’aide. Et en octobre 2014, les taux se sont établis à 2,50 % : jamais depuis la fin des années 1940 les taux des crédits immobiliers n’étaient descendus aussi bas, pendant aussi longtemps.

Par exemple, la baisse des taux d’intérêt constatée depuis la fin de l’année 2011 a permis de tenir le marché de l’ancien « à bouts de bras » et, sans cela, l’activité ne se serait pas redressée en 2013. Elle est équivalente à une diminution des prix des logements de 13 % (de 5 % depuis le début de l’année 2014)(1). En outre, la baisse des taux a largement soutenu le pouvoir d’achat des emprunteurs immobiliers, neuf et ancien confondus : elle est équivalente pour eux à une augmentation de revenus de 5 % depuis le début de l’année 2012 (de 2 % depuis le début de l’année 2014).

Faute de conditions de crédit aussi favorables et dans un contexte macroéconomique et budgétaire guère meilleur qu’aujourd’hui, le niveau des mises en chantier était descendu à 273 000 unités en 1993 et le nombre de logements achetés par les ménages, à 423 000 unités !

Mais les marchés n’auraient pu envisager un redémarrage sensible et durable de leur activité sans un soutien public complémentaire. Celui-ci pouvant prendre la forme d’une intervention publique « traditionnelle » consommatrice de ressources budgétaires rares, mais aussi d’abandon de dispositifs d’exception venant contrarier le retour de l’épargne privée (tant dans le secteur locatif que dans celui de l’accession). Les pouvoirs publics ont pris la mesure de cela : les orientations du « plan de relance » présenté par le Premier ministre et la ministre du Logement le 25 juin dernier en témoignent, comme d’ailleurs (et surtout) les mesures qui ont été précisées par le Premier ministre le 29 août dernier.

Les mesures publiques de soutien à la construction locative sociale devraient commencer à produire leurs effets à partir de 2015, compte tenu de l’inertie « technique » de cette composante de la construction et des écueils toujours aussi nombreux qu’il convient d’éviter en la matière : difficultés d’accès à un foncier abordable, dégradation des capacités financières des collectivités locales…

Depuis 2011, en effet, le nombre de logements locatifs sociaux commencés chaque année stagne, sous les 100 000 unités. Le relèvement attendu dans les prochaines années ne devrait cependant pas permettre de dépasser les 105 à 110 000 mises en chantier, chaque année.

Parmi les 4 axes prioritaires de « plan de relance » présenté par la ministre du Logement dès le 25 juin 2014, la relance de l’accession à la propriété occupait une place essentielle : « c’est une des clés pour la relance de la construction », selon Sylvia Pinel. Cette orientation a été réaffirmée par le Premier ministre le 29 août dernier, lors de la présentation des mesures supplémentaires en faveur de la relance de la construction.

Toutes ces mesures vont contribuer à la relance de l’accession à la propriété, dès 2015. Le nombre de logements commencés destinés à l’accession à la propriété devrait ainsi progresser de plus de 20 000 unités en 2015, puis encore d’autant en 2016 pour retrouver, à partir de 2017, le niveau qui était le sien en 2011. Soit de l’ordre de 225 000 mises en chantier.

En revanche, il faudra très probablement un certain temps (pour ne pas dire un temps certain) pour que la confiance des investisseurs privés et des propriétaires bailleurs revienne. Car défaire un pan entier de l’économie immobilière prend beaucoup moins de temps que de le reconstruire. Et à cet égard, il est dommage que les ministres du Logement qui se sont succédés entre 2010 et 2014 n’aient pas pris la mesure des enseignements de l’histoire récente du secteur locatif privé. Le marché locatif privé a en effet été inquiété et déstabilisé par les annonces et les décisions publiques qui, durant plus de trois années, ont bouleversé les projets des investisseurs et des propriétaires bailleurs.

Toujours est-il que le dispositif Pinel rencontre d’ores et déjà (nettement) plus de succès que le dispositif Duflot : il est vrai que le temps n’est plus à la pénalisation, mais à l’incitation. Et que les premiers retours en provenance des bureaux de vente des promoteurs sont encourageants. Après s’être élevé à près de 76 000 mises en chantier, le niveau de la construction locative privée et intermédiaire est retombé à 41 000 unités en 2014 : dès 2015, cependant, cette composante de la construction devrait se ressaisir et retrouver un niveau de l’ordre de 55 000 unités. Et à partir de 2016, ce sont plus de 65 000 mises en chantier qui sont attendues dans ce secteur.

sur le PTZ.Au total, pour un nombre de logements commencés qui devrait être de l’ordre de 300 à 305 000 unités en 2014, le niveau de la construction devrait progresser de plus de 40 000 unités en 2015 (avec une reprise soutenue dans l’individuel), si tout se passe bien, et franchir les 400 000 unités en 2017. Rien ne permet néanmoins d’escompter une reprise de la construction d’ici la fin de l’année 2014 : tout au plus peut-on espérer que le système Sit@del2 se ressaisisse enfin. Mais le chemin semble encore long si l’objectif reste celui des 500 000 mises en chantier. Et si la primo accession des ménages modestes doit être réhabilitée faudra alors amplifier les soutiens publics bien au-delà de l’effort actuel consenti sur le PTZ.

Les mesures de relance en faveur de la construction sont venues au bon moment, compte tenu des conditions de crédit actuelles. Le marché de l’ancien devrait lui aussi connaître une année 2015 meilleure que ne le fut 2014. Bien sûr, parce que le rétablissement d’un PTZ dans l’ancien dès le 1er janvier 2015 (2) avec quotité de travaux situé entre 20 et 30 % (le taux précis à respecter devant être fixé prochainement par décret), les travaux étant terminés dans un délai de trois ans à compter de l’octroi du PTZ. Mais aussi, en raison de l’allègement des dispositions de la loi Alur les plus pénalisantes pour l’activité de ce secteur.

Car il est vrai qu’après le redémarrage remarqué du marché de l’ancien en 2013, l’année 2014 a eu de quoi décevoir.

Comme chaque année, la demande de crédits immobiliers à l’ancien s’est repliée durant les mois d’hiver. Au 1er trimestre 2014, la production a reculé de 11 %, comme cela est habituel à cette période de l’année. Pour autant, le marché a été plus actif qu’en 2013 à la même époque : la production de crédits était d’ailleurs en progression de 17,2 % au 1er trimestre 2014, en glissement annuel. Il est vrai que le début de l’année 2013 n’avait pas été très bon, poursuivant la tendance récessive du marché qui s’était amorcée à la fin de l’été 2011. Mais après un mois de mai médiocre, comme à l’habitude (la succession des jours de congés et des ponts), la panne de la demande s’est confirmée en juin : malgré de très bonnes conditions de crédit, les contraintes nouvelles imposées par la loi Alur, loin du choc de simplification tant attendu après les engagements du Président de la République, sont venues renforcer l’attentisme de la demande et retarder la réalisation des opérations immobilières. Alors qu’habituellement le marché se redresse fortement au 2ème trimestre, la production de crédits à l’ancien n’a que faiblement progressé cette année (+1,4 %, contre +34,2 % au 2ème trimestre 2013) : elle a même reculé de 12,6 % en glissement annuel.

L’année 2013 s’était caractérisée par un mauvais 1er trimestre, puis par un bon 2ème trimestre. C’est le contraire en 2014. Pour autant, alors qu’en 2013 la production de crédits à l’ancien avait reculé de 2,2 % au 1er semestre, en glissement annuel, après correction de l’effet des rachats de créances, la production a encore un peu progressé au 1er semestre 2014 : de 0,8 %.

La reprise s’est donc simplement émoussée au 1er semestre, après un 2ème semestre 2013 particulièrement dynamique et en dépit de conditions de crédit exceptionnelles. La production de crédits à l’ancien s’est néanmoins nettement ressaisie dès juillet, avec une croissance de 16,5 % au cours du 3ème trimestre. Mais le ralentissement constaté au printemps fait que l’année année 2014 se terminera en demi-teinte : les tendances qui se dessinent sont celles d’une stabilisation de l’activité (ou au mieux, d’une légère progression de l’activité), après le rebond de 2013. A fin septembre 2014, le nombre de « transactions » sur logements anciens est en effet en recul de 2,5 % en niveau annuel glissant d’après l’OPCI et de 2,9 % d’après l’Observatoire Crédit Logement/CSA. En retard de près de 6 mois sur le marché, le nombre d’actes notariés estimé par le CGEDD à partir des statistiques de droits de mutation établies par l’administration fiscale conclue différemment, puisqu’à fin août la progression de l’activité était encore de 6,4 % en niveau annuel glissant… avec néanmoins un légère inflexion en fin de période.

Mais il est probable que le 4ème trimestre sera meilleur que ne l’avait été le printemps : les conséquences du « retard » imputable à la loi Alur sont maintenant engrangées, même si les incertitudes que traverse actuellement le notariat risquent de peser sur la vitesse de conclusion des ventes ; à l’inverse, l’annonce de la suppression des aides personnelles à l’accession devrait inciter les ménages à anticiper la réalisation de leurs projets dès qu’ils en ont la possibilité ; cependant, une partie de la demande risque d’attendre le PTZ dans l’ancien… renforçant ainsi la paralysie du marché. Paradoxalement, alors que les conditions de crédit sont excellentes, que les décisions publiques vont dans le sens d’une redynamisation des marchés de l’accession, l’activité va probablement ne pas être aussi bonne sur la fin de l’année qu’elle aurait dû l’être…

D’autant que la demande reste prudente, attentiste face à une situation économique dégradée et à des incertitudes persistantes : le chômage ne devrait pas baisser avant le printemps 2015, au mieux. Le pouvoir d’achat ne décolle pas et ce n’est paradoxalement que grâce à une inflation contenue qu’il résiste … alors que cette basse inflation laisse planer le risque de la déflation.

Le niveau de l’activité du marché de l’ancien devrait néanmoins augmenter légèrement en 2014, d’un (très) petit 2 %, pour franchir très doucement le seuil des 600 000 logements achetés par des ménages, la demande paraissant décidée à tirer avantage des conditions de crédit actuelles.

Et le marché ne repartira vraiment que lorsque les ménages aux revenus modestes reviendront, en 2015 certainement. La plupart des conditions nécessaires à une reprise durable de l’activité des marchés immobiliers paraissent donc maintenant réunies.

Pour autant, des risques de blocage demeurent. Ce n’est pas du côté d’une remontée forte et rapide des taux des crédits immobiliers qu’il convient de les chercher. Ni dans un endettement immobilier excessif de ménages fragilisés par la crise. Ni dans la sélectivité de l’offre de crédits ou dans son incapacité à s’élever fortement pour répondre à une demande plus soutenue…

Pour l’heure, la détermination des pouvoirs publics à relancer l’activité des marchés immobiliers est en outre forte.

Mais une tentation demeure, même si elle n’alimente plus les discours ministériels depuis le printemps dernier : celle de la déflation qui avait en partie inspirée de précédents Ministres du Logement. Pour eux, il suffisait de supprimer des aides réputées inflationnistes et d’attendre que les prix baissent pour que naturellement, la demande se redresse d’elle-même : le discours étant simple, il était devenu à la mode. Pourtant, les arguments souvent avancés pour justifier le caractère inflationniste des aides au logement résistent mal à leur confrontation à la réalité (3). D’ailleurs en vertu de cette « théorie », nombre d’aides furent supprimées ou (très) fortement rabotées : les prix ne baissèrent pas, mais la demande s’effondra ! Néanmoins, beaucoup estiment toujours que seule une baisse des prix des logements permettrait aux marchés de retrouver santé et dynamisme. Il paraît d’ailleurs probable que confrontées à une remontée rapide et forte de l’offre de crédits, les autorités monétaires (4) vont « alerter » les pouvoirs publics sur l’impact « inflationniste » que cela devrait avoir sur les prix de l’immobilier et aussi sur le risque (systémique) que cela ne manquera pas de faire peser sur la solidité des établissements bancaires.

Pour l’heure, une autre voie a été choisie, celle d’une relance devenue socialement et économiquement nécessaire.

Voilà qui est fait !

Michel Mouillart,
Professeur d’Économie à l’Université Paris Ouest – Frics

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1 – Mais cette baisse n’a pas permis aux ménages modestes – qui représentaient jusqu’en 2011 de l’ordre de 60 % des accédants à la propriété – de revenir sur le marché : l’effet dépressif de la suppression du PTZ a été trop puissant. Ce sont donc les ménages aux revenus moyens et élevés qui ont tiré le marché et bénéficié de l’amélioration des conditions de crédit. A la différence de ce qui est souvent affirmé, une baisse des prix n’est donc pas suffisante pour faire revenir ceux qui ne sont plus sur le marché. On rappellera en outre que cette baisse des prix si souvent annoncée et tant souhaitée reste jusqu’à présent très modeste ! Au total, d’après l’indice Insee-Notaires, les prix de l’ancien (appartements et maisons confondus) ont reculé de 3,8 % entre le 2ème trimestre 2011 et le 2ème trimestre 2014 (soit, -1,3 % en moyenne chaque année) et, d’après le baromètre LPI-SeLoger (en prise directe sur le marché), de 2,3 % entre le 3ème trimestre 2011 et le 3ème trimestre 2014 (soit, -0,8 % en moyenne chaque année). On notera en outre, que d’après l’indice Insee-Notaires, les prix de l’ancien sont au 2ème trimestre 2014 pratiquement revenus à leur niveau du 2ème trimestre 2007 (+1,1 % en fait, soit +0,2 % par an, en moyenne).

2 – Ce PTZ est réservé aux centre-bourgs ruraux, afin d’encourager l’installation de jeunes foyers actifs. Le projet de Budget pour 2015 précise qu’il sera ciblé sur les « communes n’appartenant pas à une agglomération ou appartenant à une agglomération de moins de 10 000 habitants, connaissant un niveau de vacance élevé du parc de logements et offrant un niveau de service minimal à la population ». Environ 6 000 communes vont être éligibles au PTZ+ dans l’ancien, « représentant environ 5 % de la population française » d’après l’étude d’impact du PLF 2015.

3 – On pourra pour cela notamment se reporter aux actes du colloque organisé par la FFB : « Les Rencontres du Bâtiment », Constructif, hors-série n°2, juin 2013. Et notamment au chapitre : « Les aides au logement sont-elles au service de la hausse des prix ? ».

4 – Et même (très) probablement une large partie du milieu associatif engagé dans la mise en œuvre du droit au logement.

La rédaction d'immoweek

Édito
par Anthony Denay

le 06/12/2022

Simi 2022 : c’est parti !

Le salon du Simi a ouvert ses portes pour trois jours le mardi 6 décembre. La rédaction d’ « Immoweek » est mobilisée pour vous faire vivre cet événement !

Le coup d’envoi de cette nouvelle édition du Simi a officiellement été sifflé, ce mardi 6 décembre en direct du Palais des Congrès de la Porte Maillot. Pendant trois jours, les acteurs de l’immobilier, qu’ils soient promoteurs, asset managers ou investisseurs, vont se croiser, échanger, prendre date pour de futurs partenariats ou opérations en commun. Un détail peut-être, mais en ce mardi matin, l’atmosphère qui règne dans les allées (déjà bondées) du salon nous ramène quelques années en arrière ; plus de visiteurs masqués, plus de contrôle du Pass sanitaire à l’entrée, plus d’œillades craintives à son prochain de peur qu’il ne nous contamine. Un retour vers le passé et, espérons-le, vers le futur, bienvenu après plusieurs éditions du Simi marquées par l’incertitude de sa tenue et le stress inhérent au contexte sanitaire. Parenthèse refermée. « Immoweek » a installé son stand et son matériel afin de vous faire vivre cet événement via une série de podcasts que vous pourrez consulter sur notre site internet. Telamon, Union Investment, Epamarne, P3 Logistic, Prologis, Altarea, Icade… Autant d’acteurs-clés de l’immobilier dont les représentant viendront présenter la stratégie ainsi que les objectifs à notre micro. Sans oublier les tables rondes atour de thèmes marquants tels que le recyclage urbain ou le Plan Bâtiment Durable… Espérons que ce rendez-vous marquant de l’immobilier sera l’occasion d’une émulation mutuelle entre les acteurs, d’où émergeront des idées innovantes pour le secteur. Bon salon à toutes et tous !

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