Chargement

fredday : bool(true)
retour Accueil > Logement > Chroniques > Reprise sur tous les fronts

Reprise sur tous les fronts

ChroniquesLogement

le 09 Nov 2015

Après deux crises économiques et financières et plusieurs années de remise en cause des aides à l’accession et à l’investissement locatif privé, les marchés n’auraient pu envisager un redémarrage de leur activité sans un soutien public.

Aussi, dès l’été 2014, les marchés ont bénéficié d’un discours public redevenu favorable à l’immobilier résidentiel : en la matière, on sait que la confiance est essentielle à l’expansion des marchés immobiliers et de la construction. Et les soutiens publics de la demande se sont remis en action durant l’automne 2014 : tant dans le secteur de l’accession avec l’amélioration du PTZ et le « relookage » du PAS, que dans celui de l’investissement locatif privé avec la mise en place du dispositif « Pinel », tous deux redevenus pièces essentielles de la stratégie publique de lutte contre la pénurie de logements.

En outre, le moral des ménages s’est redressé dès l’automne 2014, en dépit d’une demande toujours préoccupée par la situation de l’emploi et un pouvoir d’achat malmené de 2012 à 2013. Le rétablissement paraît même spectaculaire, si on remarque qu’en octobre dernier l’indicateur résumé du moral des ménages publié chaque mois par l’Insee avait retrouvé le niveau qui était le sien à la fin de l’été 2007, avant le déclenchement de la grande dépression.

Dans ces conditions, l’ensemble de l’économie immobilière a bénéficié d’une reprise sensible. La reprise des marchés a en effet pu s’appuyer sur une remontée de la production de crédits rapide et intense. Les taux des crédits immobiliers ont en outre reculé, à des niveaux jamais observés jusqu’alors. Les durées moyennes des crédits accordés se sont allongées. Et les établissements bancaires ont confirmé leur dynamisme en matière d’octroi des crédits en assouplissant leurs exigences à l’égard des emprunteurs les moins bien dotés en apport personnel, favorisant le retour de ménages jeunes et modestes, pour la plupart en primo accession.

Le modèle français du financement du logement qui a traversé deux crises majeures sans désastre ni crise bancaire a donc su montrer sa souplesse et sa réactivité, comme lors des précédentes reprises du marché, en 2010 et en 2013.

Ces évolutions se sont alors accompagnées d’un repli sensible des taux d’effort des nouveaux emprunteurs : entre 2012 et 2014 en effet, ils ont perdu près de 5 points. Et compte tenu du niveau des taux constaté en 2015, cet effort a été ramené à un peu plus de 25 %. Il faut revenir au début des années 2000, juste au début de la hausse des prix des logements, pour retrouver des taux d’effort aussi bas. Et tous les ménages, même les plus modestes en bénéficient : par exemple, les ménages qui accèdent dans l’ancien avec un revenu inférieur à 3 Smic (51,1 % de l’accession dans l’ancien) supportent maintenant, sans aucune aide de l’Etat, un taux d’effort moyen de l’ordre de 27,5 %1 comme cela était le cas au début des années 2000 !
C’est donc d’un environnement exceptionnel dont les marchés bénéficient depuis une année. Il aurait été étonnant que dans de telles circonstances la reprise ne soit pas vigoureuse.

Et en 2015, le nombre des ventes réalisées par des promoteurs devraient s’établir à un peu plus de 102 000 unités, contre 86 800 en 2014 (+18 %). Alors que les ventes de maisons individuelles devrait progresser de 12,5 à 15 %, pour dépasser les 110 000 ventes (et peut-être atteindre les 115 000 unités), contre de l’ordre de 98 500 en 20142.

Dans le secteur de la promotion immobilière, l’impact du dispositif « Pinel » a été largement souligné, alors que la primo accession reste en panne et que la secundo accession ne redémarre que progressivement. En revanche, dans le secteur des maisons individuelles, la reprise de la primo accession porte l’essentiel du redressement des ventes : on peut estimer que près de 60 % de relèvement des ventes intervenu en 2015 résulte de l’effet « amélioration du PTZ », le solde s’expliquant par l’amélioration des conditions de crédit.

Pour ce qui les concerne, les ventes de logements anciens confirment elles aussi que la reprise est générale : en septembre 2015, d’après le « baromètre LPI-SeLoger », les ventes se sont établies à un niveau de 9,5 % supérieur à ce qu’elles étaient en 2014 à la même époque. Il est vrai que si le marché de l’ancien ne bénéficie plus de beaucoup de soutiens publics3, il a pleinement tiré avantage des conditions de crédit qui lui sont faites… et du retour des acheteurs étrangers constaté depuis le début de l’année. Les investisseurs étrangers qui s’étaient détournés du marché en 2014, pénalisés par les conditions fiscales actuelles, puis par la crise russe, semblent revenir, bénéficiant pleinement de la baisse de l’Euro face au Dollar et à la Livre Sterling. Pour l’année, alors que les taux des crédits immobiliers ne devraient plus guère s’élever, la progression de l’activité sera alors de plus de 10 % ; elle pourrait même se situer vers les 12,5 %. Et en 2015, le niveau de l’activité du marché de l’ancien devrait dépasser celui de l’année 2010 : avec près de 660 000 logements achetés par des ménages résidents, auxquels il conviendrait d’ajouter de l’ordre de 40 000 transactions effectuées par des non-résidents.

Quel que soit le marché immobilier observé, la vigueur de la reprise ne fait aucun doute.

Elle est d’ailleurs à la mesure du redémarrage de la production de crédits immobiliers aux ménages qui se constate depuis une année.

Le redressement de la production de crédits est en effet rapide. Au 1er semestre 2015, le rythme d’évolution de l’activité a été de +19,4 % en GA (Glissement Annuel, ndlr)… permettant de comprendre pourquoi la reprise des marchés immobiliers a pu être aussi vigoureuse. Alors que le rythme de progression de la production de crédits s’est encore accru durant l’été : avec, d’après l’OPCI (Observatoire de la Production de Crédits Immobiliers, ndlr), une augmentation de l’ordre de 17,5 % au cours du trimestre (+31 % en GA) et donc de 23,7 % pour les neuf premiers mois de l’année, en GA.

Mais quelle que soit la vigueur de la reprise, la production de crédits immobiliers aux particuliers n’a pas encore retrouvé, par exemple, le niveau qui était le sien avant le déclenchement de la grande dépression, lorsque la construction représentait presque 500 000 logements commencés, soit 42 % de plus qu’aujourd’hui, et que le nombre de logements anciens achetés par les ménages était de près de 25 % supérieur à ce qu’il était en 2014.

Ainsi, alors qu’en 2015 près de 123 milliards d’euros seront versés aux ménages au titre des crédits immobiliers nouveaux (hors les rachats de créances estimés à plus de 76 milliards d’euros pour la seule année en cours), représentant 9 % de leur revenu disponible, en 2007 les ménages avaient bénéficié d’un peu moins de 155 milliards d’euros de crédits nouveaux, représentant 12,7 % de leur revenu disponible (respectivement, un peu moins de 146 milliards d’euros et 11,1 % en 2011).

En effet, en dépit d’un reprise rapide, les flux de l’accession et de la primo accession à la propriété n’ont pas retrouvé leur dynamisme d’antan, tant dans le neuf que dans l’ancien. Certes, depuis l’automne 2014, le marché de l’ancien bénéficie d’un regain d’intérêt de la part de ménages jeunes et modestes qui réalisent leur projet d’accession ou de primo accession : en 2015, le nombre d’accessions devrait s’élever de l’ordre de 60 000 unités, expliquant la quasi-totalité de la reprise observée sur le marché de l’ancien. Pour autant, le niveau annuel de l’accession dans l’ancien restera encore de 70 000 unités inférieur au niveau qui était le sien en 2007 : l’essentiel du « gap » étant porté par la primo accession et/ou l’accession des ménages modestes (3 Smic et moins). Ce sont alors des ménages ne bénéficiant plus du PTZ+, en zone C et B2 qui sont écartés de l’accès à la propriété, sans qu’une solution alternative ne leur soit proposée dans le secteur locatif, social ou privé.

Amplifier la reprise du marché de l’ancien nécessiterait donc un soutien à la demande des ménages jeunes et modestes, en primo accession à la propriété. Au niveau actuel des taux d’intérêt, ces ménages ont surtout besoin d’une aide à la constitution de l’apport personnel et, pour une part importante d’entre eux, le bénéfice d’un différé d’amortissement leur permettant de passer sans charge excessive les premières années de la réalisation de leur projet. A cet égard, le PTZ+ pourrait être adapté à l’acquisition d’ancien sans travaux, en en réduisant le coût budgétaire pour l’Etat : aux taux actuels des OAT à 5, 10 ou 30 ans, c’est le « taux 0 » qui coûte …

Dans le neuf, la « panne » de l’accession pèse aussi sur les perspectives de la reprise.

Pour que l’objectif des 500 000 commencés qui n’est pas seulement présidentiel mais qui correspond aussi à un impératif de la politique du logement soit réalisé, il faudrait que les flux de la construction destinés à l’accession à la propriété se redressent et retrouvent un niveau comparable à celui des années 2006-2007, lorsque la France mettait près de 500 000 logements en chantier : soit de l’ordre de 310 000 commencés destinés à l’accession, alors qu’en 2015 le chiffre atteindra péniblement les 190 000 unités ! Il faudrait alors, pour ce faire, que le niveau des ventes de maisons individuelles remonte vers les 190 à 195 000 unités, comme durant les années qui ont précédé la grande dépression.

Et l’élargissement des flux de l’accession ne pourra se réaliser qu’au bénéfice de ménages modestes éligibles au PTZ : ceux dont les revenus ne dépassent guère les 2,5 voire les 3 Smic, pour une famille avec un enfant (en moyenne). Ces ménages, jeunes pour la plupart d’entre eux ne disposant ni du niveau des ressources, ni de l’apport personnel suffisant pour primo accéder à la propriété sans un soutien public.

Mais au total, cette reprise n’aura pas été portée par cette baisse générale des prix de l’immobilier résidentiel si souvent annoncée. Par exemple, d’après l’indice Insee-Notaires, les prix des logements anciens (France entière) étaient en 2014 à leur niveau de 2007 : et depuis 2011, ils n’ont reculé que de 1,5 %, en moyenne chaque année.

Et à cet égard, il est bon de rappeler que la France fait figure d’exception si on la compare à ses principaux partenaires de l’Union Européenne4 : depuis 2011, les prix des logements baissent en France, comme en Espagne, en Grèce, en Italie ou au Portugal, certes. Mais ils augmentent ailleurs, parfois rapidement comme en Autriche, au Luxembourg, au Royaume-Uni ou en Suède : et notamment en Allemagne, souvent présentée comme un modèle de modération que la France se devrait de suivre. Pour autant, la plupart des conditions nécessaires à une reprise durable de l’activité des marchés immobiliers sont réunies : des conditions de crédit très favorables, une offre de crédit dynamique, un moral des ménages propice à la réalisation des projets immobiliers et des soutiens publics maintenant meilleurs que par le passé.

Mais des risques de blocage demeurent. Un risque majeur est porté par la réforme des systèmes de financement du logement suggérée par le Comité de Bâle5(des taux variables, des durées plus courtes, une titrisation généralisée) et, notamment, l’obligation d’homogénéiser le mode de calcul du « capital exigé » pour faire face à un risque de taux mal pris en compte, d’après lui, et de l’intégrer dans le « pilier 1 ».

Or il faut bien voir que derrière le modèle actuel du « pilier 2 » se trouve la spécificité du modèle français : en procédant comme elles le font aujourd’hui, les banques peuvent proposer à leurs clients des taux fixes et bas sur des durées longues, puis elles se couvrent contre les variations de taux. Elles portent seules les risques de taux que les régulateurs veulent faire reposer sur l’emprunteur6 en basculant sur le modèle du « pilier 1 ».

Et finie la souplesse du mécanisme de la caution solidaire d’un organisme qui a permis, en France, de développer un modèle de « production de masse » (donc non producteur d’exclusions) et solide, tout en jouant un rôle essentiel d’amortisseur des difficultés financières des emprunteurs7.

On ne peut donc écarter un choc « extérieur » qui, encore une fois, viendrait porter un coup d’arrêt à une reprise vigoureuse. Et comme cela a pu se constater à trois reprises déjà au cours des trente dernières années, si un choc extérieur est accompagné par une contraction des moyens budgétaires mis à disposition de la politique du logement et/ou si des mesures coercitives viennent rompre la confiance (en partie) retrouvée, le choc peut être rude.

Michel Mouillart,
Professeur d’Économie à l’Université Paris Ouest – Frics

————————-

1 – En ce qui concerne les ménages les plus modestes qui accèdent dans l’ancien avec un revenu inférieur à 2 Smic (22,8 % de l’accession dans l’ancien), leur taux d’effort est maintenant un peu inférieur à 30 %, comme en 2001 ! Il était monté à 37,2 % en 2008, au début de la grande dépression.

2 – Bulletin Markemétron, CGI-Bâtiment, n° 201, septembre 2015.

3 – L’impact du PTZ+ dans l’ancien est « négligeable », avec seulement 1 200 unités sur le 1er semestre 2015. En ce qui le concerne, le PAS dans l’ancien qui a représenté de l’ordre de 37 000 unités dans l’ancien en 2014 ouvre aussi le droit à l’APL (dans à peu près un quart des cas) et bénéficie éventuellement d’une garantie du FGAS. Et au global, PAS et PTZ+ représentent moins de 6 % des achats de logements anciens réalisés par les ménages.

4 – Michel Mouillart : « L’Europe et le logement », Introduction aux Entretiens d’Inxauseta (28 août 2015), Immoweek, 2 septembre 2015, 23 pages.

5 – Par exemple : Michel Mouillart, « Du modèle français de financement du logement », colloque « Menaces sur le financement du logement en France », FFB, juin 2015, 8 pages.

6 – Bien sûr, en cas de remontée des taux, l’établissement prêteur pourra éviter le risque de taux : mais dans ce cas, les remboursements de l’emprunteur augmenteront, avec le risque qu’il ne puisse faire face à ses mensualités de remboursement, comme cela s’est constaté aux Etats-Unis et dans nombre de pays avant le déclenchement de la crise des « subprimes ». Il s’agit alors simplement de substituer un risque de défaut à un risque de taux.

7 – Le dispositif de la caution solidaire d’un organisme permet, après traitement des difficultés à l’origine des défaillances de l’emprunteur, de remettre en gestion normale une proportion (très) importante des dossiers concernés.

La rédaction d'immoweek

Édito
par Anthony Denay

le 06/12/2022

Simi 2022 : c’est parti !

Le salon du Simi a ouvert ses portes pour trois jours le mardi 6 décembre. La rédaction d’ « Immoweek » est mobilisée pour vous faire vivre cet événement !

Le coup d’envoi de cette nouvelle édition du Simi a officiellement été sifflé, ce mardi 6 décembre en direct du Palais des Congrès de la Porte Maillot. Pendant trois jours, les acteurs de l’immobilier, qu’ils soient promoteurs, asset managers ou investisseurs, vont se croiser, échanger, prendre date pour de futurs partenariats ou opérations en commun. Un détail peut-être, mais en ce mardi matin, l’atmosphère qui règne dans les allées (déjà bondées) du salon nous ramène quelques années en arrière ; plus de visiteurs masqués, plus de contrôle du Pass sanitaire à l’entrée, plus d’œillades craintives à son prochain de peur qu’il ne nous contamine. Un retour vers le passé et, espérons-le, vers le futur, bienvenu après plusieurs éditions du Simi marquées par l’incertitude de sa tenue et le stress inhérent au contexte sanitaire. Parenthèse refermée. « Immoweek » a installé son stand et son matériel afin de vous faire vivre cet événement via une série de podcasts que vous pourrez consulter sur notre site internet. Telamon, Union Investment, Epamarne, P3 Logistic, Prologis, Altarea, Icade… Autant d’acteurs-clés de l’immobilier dont les représentant viendront présenter la stratégie ainsi que les objectifs à notre micro. Sans oublier les tables rondes atour de thèmes marquants tels que le recyclage urbain ou le Plan Bâtiment Durable… Espérons que ce rendez-vous marquant de l’immobilier sera l’occasion d’une émulation mutuelle entre les acteurs, d’où émergeront des idées innovantes pour le secteur. Bon salon à toutes et tous !

Portrait

Chargement

Page 0 /

Vis à vis

Zoom 1

Vous devez être connecté pour télécharger le magazine