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Rien de neuf dans l’ancien

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le 28 Mai 2015

Après trois années de récession, puis de morosité économique, la récente publication par l’Insee des résultats provisoires de l’économie française pour le 1er trimestre 20151 a fait souffler un vent d’espoir. Et si, au-delà de ce qui ressemble encore à une embellie, la reprise économique était enfin au rendez-vous ?

Bien sûr, les raisons de la prudence sont encore nombreuses et la plupart des commentateurs les ont mises en avant, afin d’éviter de céder à l’enthousiasme. La plupart des moteurs de la reprise sont en effet extérieurs à l’économie française et rendent ainsi la reprise fragile : si les cours du brut sont descendus au plus bas au second semestre 2014, ils remontent rapidement depuis la fin de l’hiver ; la faiblesse de l’euro face au dollar n’est pas assurée pour l’avenir, surtout si la reprise économique se confirme en Europe ; les niveaux exceptionnellement bas des taux d’intérêt, rendus possibles par la politique d’assouplissement quantitatif de la BCE, semblent remis en cause par l’inquiétude des marchés, notamment face à la crise grecque et comme la remontée récente des taux souverains en témoigne… Si tout ces mauvais signaux se confirmaient, les espoirs d’une reprise durable seraient contrariés.

Pour autant, la reprise économique devrait très probablement se consolider dans les prochains mois. Elle peut s’appuyer pour cela sur une amélioration sensible du moral des ménages comme la dernière enquête de l’Insee le soulignait2 : la confiance des ménages, stimulée par une augmentation de leur pouvoir d’achat3, s’améliore depuis octobre 2014, après avoir hésité durant tout l’été, et elle s’établit maintenant à son « plus haut niveau depuis janvier 2010 ». Et dans la foulée, les indicateurs de conjoncture suivis par l’Insee montrent que ce sont à leur tour les entreprises qui ont retrouvé un meilleur moral depuis la fin de l’hiver.

Il est probable que beaucoup vont trouver dans cette reprise de l’économie des raisons de croire à l’amélioration de la conjoncture du marché de l’ancien dont ils doutaient encore. Car il est de fait que le marché de l’ancien va mieux, bien mieux maintenant qu’il y a un an. La plupart des indicateurs statistiques en témoignent.

On constate en effet que, s’écartant de ses tendances saisonnières, l’activité du marché a commencé à se ressaisir durant l’automne 2014. Et elle est restée soutenue depuis.

Habituellement, avec la fin de l’automne, l’activité du marché de l’ancien se replie fortement pour l’hiver : l’amplitude de la composante saisonnière mesurée entre le point bas des mois d’hiver (janvier et février) et le point haut du début de l’été (juin et juillet) est de l’ordre de 50 % si on observe le nombre de compromis signés4 et de plus de 40 % si on considère les prêts accordés5. Ainsi, le total des crédits accordés à l’ancien recule traditionnellement entre le 4ème trimestre d’une année et le 1er trimestre de l’année suivante : de l’ordre de 15 % en moyenne durant les années 2008 à 2014, si on considère les offres acceptées6. Mais en 2015, et pour la première fois depuis la fin des années 1990, la production s’est accrue de 15,6 % au 1er trimestre !

En outre, d’après l’Observatoire Crédit Logement/CSA, le redressement de la production de crédits à l’ancien se poursuit à un rythme soutenu. En avril, le rythme d’évolution en glissement annuel de l’activité, mesurée en trimestre glissant ,était de +42,2 % pour la production et de +23,8 % pour le nombre de prêts. Et cette reprise rapide du marché s’est accompagnée du retour de ceux des ménages qui avaient été malmenés et évincés de l’accession à la propriété sous l’effet des décisions prises par deux ministres du Logement successifs, les jeunes et les ménages modestes7. Donc, ces primo accédants faiblement dotés en apport personnel qui ne pouvaient plus trouver de solution pour se loger. Alors, heureusement que la reprise économique générale va fournir l’élément d’explication de cette bonne tenue du marché de l’ancien, à tous ceux qui affirmaient il y a quelques mois encore que les transactions ne se redresseraient que si les prix baissaient d’au moins 10 %. Parce que dans les faits, la diminution des prix de l’ancien qui se constate n’a été jusqu’alors que très modeste : d’après l’indice Insee-Notaires (maisons et appartements confondus) et non CVS8 (il est rare de trouver des ménages qui payent un logement ancien « CVS »), les prix ont reculé de 1,8 % pour la France métropolitaine en 2014 et de 4,4 % au total depuis 2011 (respectivement, pour l’Ile-de-France, de 1,9 % et de 2,1 %)9. D’autant que cette baisse des prix, pour le moins modeste, s’est accompagnée d’une progression très modérée des revenus des ménages : qu’il s’agisse du revenu disponible par unité de consommation (Insee) ou du revenu de ceux des ménages qui réalisent des achats dans l’ancien (Crédit Logement/CSA). Ainsi, le prix des logements anciens, exprimé en années de revenus des ménages qui les acquièrent, n’a que très faiblement diminué au cours des dernières années : alors que, d’après l’Observatoire Crédit Logement/CSA, il était de 4,52 années de revenus à la fin de l’année 2011, il s’établissait à 4,40 années de revenus début 2015… Il est donc peu probable qu’une diminution aussi faible du coût relatif des logements ancien (-2,7 % depuis 2011, soit une baisse de 0,9 % par an) ait pu déclencher une reprise de l’activité d’un telle ampleur.

En outre, et à bien y regarder, la reprise du marché de l’ancien ne date pas seulement de ces derniers mois.

Après une année 2012 qui avait été particulièrement malmenée, avec la récession des aides publiques à l’accession et à l’investissement locatif privé, le redémarrage des achats de logements anciens a en effet été sensible dès 2013 : l’impact négatif de l’action publique sur ce marché qui avait pesé durant deux années étant maintenant limité, dès lors qu’il n’y avait plus beaucoup de dispositifs d’aides à raboter, à dégrader voire à supprimer. Et le nombre de logements acquis par des ménages à crédit ou au comptant10 avait ainsi augmenté de 8,5 %.

Pourtant, après avoir bien commencé l’année, le marché a été fortement déstabilisé au printemps 2014 par certaines des dispositions de la loi Alur (tant dans le secteur de la transaction que dans celui de l’investissement locatif privé). Mais dès juillet, les annonces du Premier ministre et de la ministre du Logement ont rassuré le marché : l’encadrement des loyers redouté par les investisseurs n’allait être mis en œuvre que sur Paris et peut-être, plus tard, ailleurs… mais sans que cela ne constitue une priorité, loin de là ; l’accession à la propriété était redevenue un des outils privilégié de la relance des marchés et le PTZ allait de nouveau être accordé dans l’ancien avec travaux…

Il n’en fallait pas plus pour que le marché de l’ancien retrouve de la vigueur. Et durant l’été 2014, l’activité du marché de l’ancien s’est ressaisie.

Mais bien sûr, l’activité du marché n’a pas encore renoué avec les niveaux élevés qu’elle avait pu connaître avant les deux crises économiques et financières majeures qui se sont succédé depuis 2007. La demande marque toujours son inquiétude, face à la montée du chômage principalement. Et les investisseurs étrangers se sont détournés du marché en 2014, pénalisés par les conditions fiscales actuelles, puis par la crise russe. Sans oublier, malheureusement, que le mouvement des rachats de créances11, présenté par certains comme un bien pour les ménages ne fait en réalité que neutraliser une partie des capacités de production des établissements de crédit qui, sans cela, pourraient répondre plus vite et plus largement à la demande.

Cependant, le regain d’activité du marché de l’ancien constaté depuis le début d’année 2015 n’est en fait que la poursuite de la reprise amorcée en 2013 et mise entre parenthèses en 2014 par certaines dispositions de la loi Alur12. Et cette année, le niveau de l’activité du marché de l’ancien devrait retrouver – et même très probablement dépasser – celui de l’année 2010 : avec au moins 640 000 logements achetés par des ménages résidents (+8,5 %) et peut-être même 660 000 si rien ne vient contrarier13 les intentions actuelles des ménages, auxquels il conviendrait d’ajouter de l’ordre de 40 000 transactions effectuées par des non-résidents.

Alors, finalement, si ce n’est pas la baisse des prix qui a provoqué cette reprise, c’est parce que les conditions de crédit se sont formidablement améliorées depuis trois ans !

Les taux des crédits immobiliers ont depuis la fin de l’année 2011, reculé à des niveaux jamais observés jusqu’alors14. Les durées moyennes des crédits accordés se sont allongées de l’ordre de 10 mois depuis fin 2013. Et les établissements bancaires ont allégé leurs exigences habituelles en matière d’octroi des crédits dès l’été 2014, contre l’avis des autorités monétaires : cela s’est exprimé par une baisse sensible des taux d’apport personnel jusqu’alors exigés.

Toutes ces évolutions se sont alors traduites par une amélioration sensible du pouvoir d’achat-logement des ménages. La seule diminution des taux d’intérêt intervenue de décembre 2011 à décembre 2014 est équivalente (du point de vue de l’impact qu’elle a pu exercer sur la solvabilité de la demande) à une baisse des prix des logements anciens de 18,5 % : et de 9,5 % si on se limite à la seule diminution des taux intervenue depuis décembre 2013. Alors que la baisse des taux d’apport personnel constatée en 2014 est équivalente à une baisse des prix de 12,5 %. Ainsi, pour la seule année 2014, les conséquences sur la solvabilité de la demande de la diminution des taux d’intérêt et du taux d’apport ont été comparables à une baisse des prix de plus de 15 %. On comprend mieux, dès lors, ce qui a permis à l’activité du marché de l’ancien de se ressaisir de manière aussi vigoureuse.

Et au final, l’activité du marché de l’ancien s’est redressée, en dépit de décisions publiques qui, durant près de deux années de l’automne 2012 à la fin du printemps 2014, ont brisé puis bridé son dynamisme. Sans que les prix n’aient eu à chuter lourdement, comme pour démentir les prophéties rarement réalisatrices… Alors, s’il faut rêver, imaginons ce que devrait être aujourd’hui le niveau des achats de logements anciens si le redémarrage de l’activité avait pu poursuivre son petit bonhomme de chemin. Combien d’emplois auraient été sauvegardés ? Combien de droits de mutations supplémentaires auraient été perçus ? Combien de ménages modestes auraient quittés leur HLM pour accéder à la propriété et ainsi permis de fluidifier les parcours résidentiels ?

Michel Mouillart,
Professeur d’Économie à l’Université Paris Ouest – Frics

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1 – Insee, « Comptes nationaux trimestriels Premiers résultats du 1er trimestre 2015 », Informations Rapides, n° 113, 13 mai 2015.
2 – Insee, « Enquête mensuelle de conjoncture auprès des ménages », Informations Rapides, n° 102, 28 avril 2015.
3 – En 2014, le pouvoir d’achat du revenu disponible des ménages a progressé de 1,1 % (+0,7 %, si on se limite au pouvoir d’achat du revenu disponible par unité de consommation), après avoir reculé de près de 2 % depuis 2010.
4 – D’après l’Observatoire mensuel LPI-SeLoger.
5 – D’après l’Observatoire Crédit Logement/CSA.
6 – D’après l’Observatoire de la Production de Crédits Immobiliers (OPCI). Comme l’Observatoire Crédit Logement/CSA, l’OPCI raisonne sur des productions de crédits hors les rachats de créances.
7 – Par exemple, d’après l’Observatoire Crédit Logement/CSA, le nombre d’accédants à la propriété dans l’ancien de moins de 35 ans était, au 1er trimestre 2015, supérieur de 25,7 % au niveau qui était le sien un an auparavant. La progression étant de 30,5 % si on considère les moins de 3 Smic.
8 – CVS, c’est-à-dire corrigés des variations saisonnières.
9 – Il est en outre remarquable de constater, toujours avec l’indice Insee-Notaires, qu’entre 2007 et 2014 les prix des logements anciens n’ont baissé que de 0,2 % au total… mais qu’ils ont cru de 11,8 % en Ile-de-France.
10 – Nombre de logements acquis par des ménages résidents (en cohérence avec les statistiques de production de crédits), donc hors les achats de lots annexes (caves, garages, locaux non destinés à l’habitation…) et les locaux acquis par les professions libérales en SCI. Et non pas le volume des droits de mutation que le CGEDD transforme en équivalents actes sur logements existants.
11 – Par exemple : « Les rachats de créances », Immoweek, n° 759, 18 décembre 2014.
12 – Sans oublier, bien sûr, mais sans qu’il soit encore possible d’en évaluer l’ampleur, le ralentissement de l’activité du marché imputable au « mouvement de mécontentement » du notariat, confronté à la loi Macron…
13 – L’imagination d’une partie de l’administration des Finances et du Logement étant sans égale en la matière. Il faudrait pourtant éviter d’ajouter des raisons de fuir cet investissement de long terme, qui constitue un pari sur l’avenir en temps de crise, par exemple en agitant périodiquement le spectre d’une taxation du loyer fictif. La confiance dépend, c’est une évidence, de l’absence de menaces.
14 – On pourra rappeler à cet effet que les bases de données des modèles FANIE (bases de données trimestrielles depuis 1964) et DESPINA (bases de données annuelles depuis 1947), qui permettent de réaliser régulièrement des exercices d’analyse et de prévision de la conjoncture des marchés immobiliers, n’ont jamais constaté de taux des crédits immobiliers aussi bas au cours des 70 dernières années.

La rédaction d'immoweek

Édito
par Anthony Denay

le 06/12/2022

Simi 2022 : c’est parti !

Le salon du Simi a ouvert ses portes pour trois jours le mardi 6 décembre. La rédaction d’ « Immoweek » est mobilisée pour vous faire vivre cet événement !

Le coup d’envoi de cette nouvelle édition du Simi a officiellement été sifflé, ce mardi 6 décembre en direct du Palais des Congrès de la Porte Maillot. Pendant trois jours, les acteurs de l’immobilier, qu’ils soient promoteurs, asset managers ou investisseurs, vont se croiser, échanger, prendre date pour de futurs partenariats ou opérations en commun. Un détail peut-être, mais en ce mardi matin, l’atmosphère qui règne dans les allées (déjà bondées) du salon nous ramène quelques années en arrière ; plus de visiteurs masqués, plus de contrôle du Pass sanitaire à l’entrée, plus d’œillades craintives à son prochain de peur qu’il ne nous contamine. Un retour vers le passé et, espérons-le, vers le futur, bienvenu après plusieurs éditions du Simi marquées par l’incertitude de sa tenue et le stress inhérent au contexte sanitaire. Parenthèse refermée. « Immoweek » a installé son stand et son matériel afin de vous faire vivre cet événement via une série de podcasts que vous pourrez consulter sur notre site internet. Telamon, Union Investment, Epamarne, P3 Logistic, Prologis, Altarea, Icade… Autant d’acteurs-clés de l’immobilier dont les représentant viendront présenter la stratégie ainsi que les objectifs à notre micro. Sans oublier les tables rondes atour de thèmes marquants tels que le recyclage urbain ou le Plan Bâtiment Durable… Espérons que ce rendez-vous marquant de l’immobilier sera l’occasion d’une émulation mutuelle entre les acteurs, d’où émergeront des idées innovantes pour le secteur. Bon salon à toutes et tous !

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