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Sidonie Fraîche-Dupeyrat & Karine Bézille (LPA-CGR) : « Covid-19 et immeubles résidentiels, quelles précautions, quelles mesures ? »

ChroniquesLogement

le 30 Mar 2020

Quelles sont les conséquences du Covid-19 pour les syndics, gestionnaires d’immeubles, les propriétaires et les locataires ? Quelles obligations ou absence d’obligations entraîne-t-il ? C’est le thème de cette chronique des avocats du cabinet LPA-CGR Avocats signée Sidonie Fraîche-Dupeyrat, Karine Bézille, avec Marion Benadiba, avocate collaboratrice.

Le confinement à domicile depuis le 17 mars 2020 met la sécurité du logement au centre des préoccupations des propriétaires et des locataires. Si la jouissance des locaux loués n’est pas en cause, comme cela peut être le cas pour les locaux tertiaires, les mesures de lutte contre le Covid-19 conduisent à adapter la gestion des immeubles accueillant des locaux résidentiels.

Bonnes pratiques dans les immeubles résidentiels

Le confinement des citoyens dans leur immeuble résidentiel, dont certains peuvent être atteints par le Covid-19, pose la question des précautions sanitaires à prendre dans les espaces à usage commun de ces bâtiments et par extension celle de la responsabilité du bailleur à cet égard.

La question se pose que l’immeuble soit détenu en pleine propriété ou en copropriété : dans le premier cas, le propriétaire devra prendre seul les mesures de précaution que nous recommandons ; dans le second, il devra demander au syndic d’y veiller.

Et la question excédera, d’ailleurs, surement la durée du confinement, puisque la maladie et les mesures de précaution sanitaire qui l’accompagnent ne prendront vraisemblablement pas fin avec le confinement.

Aucun des nombreux textes récemment promulgués ne porte spécifiquement sur les immeubles à usage d’habitation, ce qui ne dispense pas de s’assurer que les recommandations générales y sont appliquées et invite les bailleurs à prendre des mesures appropriées, au titre de l’obligation de sécurité à laquelle ils sont tenus vis-à-vis de leurs locataires.

Il est recommandé, en premier lieu, de procéder à un affichage des gestes barrières dans les zones de passage des occupants de l’immeuble.

Il est recommandé, ensuite, de renforcer et d’adapter le ménage sur les poignées de porte, portes, sonnettes, boîtes aux lettres, rampes, interrupteurs et boutons d’ascenseur. Les modalités de distribution du courrier, réception de colis et sortie des ordures ménagères devront, dans certains cas, être adaptées pour assurer le respect des mesures de distanciation sociale.

Si un malade atteint du Covid-19 est déclaré dans l’immeuble, il est de bonne pratique de solliciter des mesures régulières de désinfection des parties communes si les prestataires adéquats sont disponibles.

Ces quelques précautions doivent s’accompagner d’une communication adaptée aux occupants et gardien(s) par mail et par affichage dans différentes zones de passage, qui :

  • détaillera l’ensemble des mesures de précaution prises dans l’immeuble, celles d’adaptation du service de gardiennage, de distribution du courrier…,
  • invitera les occupants et visiteurs qui le peuvent à privilégier les escaliers pour les déplacements plutôt que l’ascenseur,
  • invitera à informer le bailleur des cas de Covid-19 avérés,
  • rappellera, enfin, le numéro vert permettant d’obtenir des informations sur le Covid-19 et des conseils : 0 800 130 000.

Quelles précautions vis-à-vis du gardien ?

N’entrant pas dans le champ des activités interdites par les décrets des 14 et 15 mars 2020, l’activité de gardiennage, indispensable au bon fonctionnement de l’immeuble en cette période de crise sanitaire, doit être maintenue.

L’employeur doit, toutefois, rigoureusement satisfaire à son obligation de sécurité à l’égard de ses salariés et doit, en conséquence, mettre en œuvre les mesures nécessaires pour permettre au gardien de poursuivre son activité dans des conditions sanitaires satisfaisantes.

A ce titre, le rôle de l’employeur ne se limite pas, même si elle est essentielle, à la simple information sur les consignes sanitaires recommandées par le gouvernement (i.e., gestes barrières) ; il doit veiller, également, à leur respect par le gardien d’immeuble et mettre à sa disposition les moyens nécessaires de protection (i.e., gel hydroalcoolique, blouse, gants).

L’employeur doit également faire une évaluation des situations de travail et des risques qui en découlent et adapter les tâches (U.V.) ou les conditions d’exercice de l’activité du gardien, sans que cela conduise à une modification de son contrat de travail ou diminution de sa rémunération.

Les mesures suivantes peuvent ainsi être prises :

  • la fermeture de la loge au public afin de limiter les contacts avec les résidents et prestataires, mais avec possibilité d’une permanence téléphonique ;
  • la continuité d’exercice des tâches de nettoyage des parties communes avec des précautions particulières de protection (gants obligatoires) et une attention accrue pour les poignées de portes, les portes, les sonnettes, les boîtes aux lettres, les rampes, les interrupteurs, les boutons d’ascenseur ;
  • l’absence de réception de colis, la distribution du courrier, le cas échéant, et la sortie des ordures ménagères avec des gants ;
  • l’intervention supplémentaire d’un prestataire extérieur pour un ménage accru des parties communes.

Enfin, la mise en place effective de ces mesures constitue un frein à la pratique du droit de retrait exercé par de nombreux salariés depuis le début de cette crise sanitaire du Covid-19.

Covid-19 et loyers d’habitation

A la suite de l’allocution du Président de la République le 16 mars dernier, des voix se sont élevées pour demander au gouvernement la suspension de paiement des loyers d’habitation.

La Confédération Nationale de Logement a adressé un courrier au ministre chargé du logement pour lui demander de suspendre le paiement des loyers, tandis que l’association Consommation, logement et cadre de vie a réclamé « le report et l’échelonnement des loyers pour les locataires ».

Les professionnels de l’immobilier, dont la Fédération Nationale de l’Immobilier, s’y sont, quant à eux, fermement opposés constatant que, contrairement aux immeubles tertiaires, leur obligation de mise à disposition des locaux loués est pleinement assurée. De surcroît, la force majeure ne peut pas, a priori, permettre en l’espèce aux locataires de se soustraire à leur obligation de paiement, tant que les moyens de paiement sont effectivement disponibles.

Le ministre chargé du logement, Julien de Denormandie, a tranché le 25 mars : « il n’y aura pas de moratoire envisagé ». Et la loi d’urgence n°2020- 290 du 23 mars 2020 et ses ordonnances d’application ne dispensent aucunement du paiement des loyers et charges des baux d’habitation, sous réserve de l’application des dispositions de droit commun.

Les locataires d’habitations bénéficieront, cependant, des mesures générales de suspension des délais résultant de la loi d’urgence et de certaines mesures particulières à l’initiative des bailleurs.

L’article 4 de l’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d’urgence sanitaire et à l’adaptation des procédures, suspend de manière générale les effets des clauses résolutoires qui auraient dû produire ou commencer à produire leurs effets entre le 12 mars 2020 et le 24 juin 2020 lorsqu’elles ont pour objet de sanctionner l’inexécution d’une obligation. Leur effet est paralysé et reprendront effet un mois après la fin de cette période, soit le 24 juillet 2020 si le débiteur n’a pas exécuté son obligation d’ici là.

Si le gouvernement maintient (en creux) l’obligation pour les locataires de payer les loyers d’habitation à la date prévue, la sanction consécutive à l’inexécution d’une telle obligation se trouve en pratique momentanément paralysée.

S’agissant spécifiquement du parc social, l’Union Sociale pour l’Habitat (USH) a promis d’examiner la situation des locataires en difficulté, mais n’a pris aucun engagement et a simplement annoncé que les « organismes HLM examineront les situations personnelles des locataires (…) que la crise actuelle affectera financièrement de manière brutale ».

Ainsi, quelle attitude à adopter face aux locataires qui ne payent pas leurs loyers en cette période de confinement ?

Face à la situation inédite et exceptionnelle auquel sont confrontés l’ensemble des Français, il serait mal perçu d’adopter une attitude trop ferme sur le sujet. Il sera de l’intérêt du bailleur d’entrer en contact avec le locataire et s’il justifie de difficultés particulières liées à la pandémie, examiner le report du paiement dans un délai raisonnable. Les tribunaux, s’ils étaient saisis, ne manqueraient d’accorder de tels délais.

Covid-19 et paiement des charges

La situation actuelle peut avoir des conséquences non négligeables sur les charges de l’immeuble, à la hausse comme à la baisse. Comme évoqué précédemment, le paiement des obligations contractuelles doit avoir lieu à la date prévu au contrat. Aussi, l’article 23 de loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie « des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ».

Dans l’hypothèse où les charges locatives donnent lieu au versement de provisions, ce qui est le cas le plus souvent, elles devront faire l’objet d’une régularisation annuelle au cours de laquelle il conviendra de vérifier que tous les services facturés ont bien été rendu.

Si, par exemple, un service de gardiennage a été interrompu sans remplacement, les charges y afférentes ne pourront pas, a priori, être refacturées. Une réduction temporaire de la provision pour charge est envisageable, sans être obligatoire. A l’inverse, certaines charges exceptionnelles de nettoyage pourront avoir été exposées et être refacturées si elles entrent dans les prévisions du décret du 26 août 1987. L’augmentation de la provision ne pourra, cependant, pas être imposée. Il faudra attendre la régularisation des charges.

A noter, par ailleurs, que l’ordonnance n° 2020-331 du 25 mars 2020 relative au prolongement de la trêve hivernale reporte du 31 mars au 31 mai 2020 la fin de la période durant laquelle les fournisseurs d’électricité, de chaleur, de gaz ne peuvent procéder, dans une résidence principale, à l’interruption, y compris par résiliation de contrat, pour non-paiement des factures, de la fourniture d’électricité, de chaleur ou de gaz aux personnes ou famille.

Covid-19 et procédures en cours

Depuis l’annonce de la Garde des Sceaux le 16 mars 2020, les tribunaux sont fermés au public « sauf en ce qui concerne le traitement des contentieux essentiels », dont notamment les référés devant le tribunal judiciaire visant l’urgence.  Le contentieux locatif ne répond vraisemblablement pas à cette définition. Les procédures en cours d’acquisition de clause résolutoire, d’expulsion ou aux fins de paiement des loyers se trouveront donc affectées par ces mesures. Il faut anticiper un retard important sur le traitement de ces contentieux.

A noter, dans le même sens enfin, que l’ordonnance n° 2020-331 du 25 mars 2020 relative au prolongement de la trêve hivernale procède aux modifications autorisées par la loi du 23 mars 2020, et reporte du 31 mars au 31 mai 2020 la fin de la période de la trêve hivernale.

Pauline Hélari

Social Media Manager

Édito
par Pascal Bonnefille

le 16/03/2022

Un ministre et rien d’autre !

L’absence d’un titulaire du portefeuille du Logement est révélatrice de bien des aspects de la France contemporaine : d’abord, elle montre combien libéraux et interventionnistes sont d’accord sur un seul point : il (leur) faut un ministre (on lira à ce sujet le « Point de vue » de Philippe Pelletier). Tous les professionnels, comme les analystes, même ceux qui réclament à grands cris moins d’État ont communiqué leur frustration, voire leur colère à l’énoncé de la nouvelle équipe gouvernementale.

Logiquement, les partisans d’une action publique forte en cette matière ont entonné le même lamento. Il est donc probable que le remaniement post législatives fasse apparaître un ministre délégué ou un secrétaire d’État affecté au Logement et attribué à un rallié de la majorité sortie des urnes (si c’est le cas).

Mais cette absence est surtout le signe d’un phénomène que nous avons déjà évoqué (on le retrouve d’ailleurs dans notre série documentaire de podcasts « Ma vie de ministre du Logement ») : quand le chef de l’État, ou à tout le moins, la Première ministre (qui, au début de sa carrière dans le cabinet de Lionel Jospin avait portant le logement dans ses attributions — mais c’est à l’époque Serge Contat qui suivait spécifiquement les questions de logement —), ne s’intéressent pas au sujet, celui-ci est relégué dans les questions techniques… que le politique néglige. Et ce désintérêt se traduit immédiatement par des conséquences budgétaires : Bercy en profite comme au début du précédent quinquennat. Il n’est donc pas impossible que nous vivions un scenario du même type que la diminution forcée des APL, il y a cinq ans ; cette fois, c’est le blocage des loyers qui se profile à l’horizon. Personne n’ignore les effets dévastateurs, à terme, d’une telle mesure. Mais c’est une des rares dispositions qui ne coute rien — en apparence et au début — au budget de l’Etat, ce que, même en période de « quoi qu’il en coûte » est délicieusement apprécié par le grand argentier. Ajoutons que ce blocage est populaire (il y a beaucoup plus de locataires que de bailleurs) : il n’est donc pas impossible qu’Amélie de Montchalin (qui a fini par revendiquer ce sujet parmi ses attributions) ou mieux, son ministre délégué ait à défendre, demain, cette mesure qui devrait, elle aussi, réaliser la quasi-unanimité des acteurs contre elle…

Portrait

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