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Tout bouge dans le neuf

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le 08 Juil 2015

Après quatre années de recul1 des mises en chantier, la nécessité de relancer la construction s’est imposée à tous. D’autant que l’objectif présidentiel des 500 000 logements commencés chaque année a été mis à mal, de 2012 à 2014, par des décisions publiques pas toujours compatibles avec une telle ambition.

C’est dans cette perspective que, dès l’été dernier, le Premier Ministre et la Ministre du Logement ont annoncé un certain nombre de mesures destinées à relancer la construction en faisant feu de tout bois.

D’ores et déjà, les résultats sont très encourageants :

• les ventes des promoteurs ont progressé de 14,4 % au 1er trimestre 2015 d’après l’ECLN, en glissement annuel (GA)2, après avoir amorcé leur redémarrage dès le 4ème trimestre 2014 (+3,4 %) ;
• les ventes des constructeurs de maisons individuelles se sont elles aussi accrues, de 13,6 % sur le 1er quadrimestre de 20153, en GA, après une stabilisation remarquable au 4ème trimestre 2014 qui faisait suite à quatre années d’une baisse ininterrompue ;
• le nombre de prêts nouveaux accordés aux ménages, pour financer les achats de logements neufs aux promoteurs ou les constructions de maisons individuelles, a cru aussi très rapidement : sur le 1er quinquamestre de 2015, en GA, il était en hausse de 15,1 % d’après l’Observatoire Crédit Logement/CSA ;
• seule peut-être la construction locative sociale (par les organismes eux-mêmes ou en Vefa) semble s’essouffler, malmenée par les difficultés que rencontrent les finances locales, par les retards de la programmation et par l’absence d’appétence de nombreux élus locaux.

Il serait évidemment concevable que les mises en chantier ne se redressent pas encore de façon aussi vive, compte tenu des délais d’ouverture des chantiers, même dans le secteur de la maison individuelle. Il serait tout aussi envisageable que les autorisations ne répercutent pas encore la vivacité des ventes d’appartements ou de maisons individuelles dans le secteur groupé. Il devient en revanche de moins en moins compréhensible que les autorisations ne frémissent pas dans le diffus, par essence très réactif.

Parce que, bien sûr, tout cela ne se retrouve guère dans les statistiques de construction, la dernière réforme de Sit@del2 ayant permis de montrer qu’il était possible de construire de beaux modèles statistiques d’évaluation du niveau de la construction, mais certainement pas de savoir combien on construisait de logements en France.

Pour autant, comme hors de la statistique publique tout le monde a pu établir le même constat, quels ont été les moteurs de la reprise :

• tout d’abord, un discours public qui est redevenu favorable à l’immobilier résidentiel : et en la matière, on sait que la confiance est essentielle à l’expansion de la construction ;
• ensuite, des soutiens publics qui se sont remis en action : tant dans le secteur de l’accession avec l’amélioration du PTZ et le « relookage » du PAS, que dans celui de l’investissement locatif privé avec la mise en place du dispositif « Pinel », tous deux redevenus pièces essentielles de la stratégie publique de lutte contre la pénurie de logements ;
• encore et avec une efficacité redoutable, l’amélioration des conditions de crédit (la baisse des taux d’intérêt et l’allongement des durées) et l’assouplissement des conditions d’octroi des prêts (une réduction marquée des apports personnels demandés aux primo accédants, aux jeunes et aux ménages modestes). Par exemple, on rappelle que la seule baisse des taux intervenue depuis la fin 2013 est équivalente, du point de vue de la demande, à une diminution de 10 % des prix des logements neufs4… baisse que beaucoup souhaitent, mais qui ne vient jamais ;
• enfin, le moral des ménages s’est redressé dès l’automne 2014, alors que la consolidation attendue de la reprise économique générale devrait maintenant faciliter l’accroissement du pouvoir d’achat des ménages et la décrue du chômage.

Mais cela, c’était avant et il faut maintenant aller plus loin encore. Si tout va bien, on devrait en effet franchir l’étape intermédiaire des 400 000 mises en chantier vers la fin 2016 ou le début de l’année 2017. Il restera donc un bon bout de chemin à parcourir pour parvenir aux 500 000 mises en chantier et commencer à résorber une crise quantitative du logement qui dérègle les marchés, accentue les exclusions, pénalise la croissance économique…

Et pour cela, il n’y a pas pléthore de solutions5 : il faut accentuer la reprise de l’accession à la propriété, en amplifiant le redémarrage de la primo accession. Sans rentrer dans un calcul savant, il faut rappeler qu’en 2015 on va construire de l’ordre de 200 000 logements destinés à l’accession, alors qu’il en faudrait au moins 115 000 de plus (par an) pour atteindre l’objectif des 500 000 mises en chantier !

Alors pour y parvenir, il ne faut pas oublier que l’accroissement des flux de l’accession ne se fera qu’en amplifiant le retour des ménages modestes, des jeunes et des primo accédants alors que plusieurs années d’une politique publique du logement peu attachée à cette composante de la construction avait largement pénalisé ces ménages.

Il faudrait donc, à l’avenir, continuer à faire ce qui a été fait depuis l’été dernier, mais à plus grande échelle :

• la confiance des investisseurs privés que la poli- tique du logement cherche à mobiliser plus large- ment, mais aussi celle des accédants à la propriété qui eux aussi prennent un risque sur l’avenir, nécessitent de la stabilité : celle des dispositifs d’incitation fiscale, des règles et des normes… une fois que ces dernières auront été allégées. La confiance ne peut s’accorder si à chaque loi de finances, tout est remis en cause, si en permanence, le cadre législatif et règlementaire s’alourdit… ;
• l’amplification de la primo accession nécessite, bien sûr, le maintien du PTZ, mais aussi l’augmentation des effectifs de ses bénéficiaires puisqu’il faudrait accroître le niveau de la construction destinée aux ménages modestes. Les ménages concernés disposent de peu d’apport personnel, ce que précisément le PTZ permet de corriger. En outre, ces ménages doivent pouvoir s’endetter sur du très long terme, à 20 ou 25 ans (voire plus), ce que le PTZ permet aussi en leur accordant un différé d’amortissement qui, dans le cadre des formules de financement global proposées par les banques, permet de lisser les annuités de rembour- sement et d’alléger les taux d’effort. Il faut donc impérativement réfléchir à des solutions permettant de conserver ces deux attributs du PTZ (durée longue et différé d’amortissement), tout en augmentant le nombre des bénéficiaires… dans le respect d’une contrainte budgétaire durablement resserrée. A leurs niveaux actuels, même en intégrant les conséquences de la crise grecque, les taux sont si bas que le taux zéro du PTZ n’a plus trop d’importance, alors que c’est lui qui coûte le plus au budget de l’Etat…

Mais si ces deux conditions sont réunies, une troisième paraît en fait beaucoup plus importante : le dynamisme de l’offre de crédit doit être préservé et, en la matière, la spécificité du modèle français en constitue un garant ! Ce modèle respecte les obligations imposées par Bâle III : les engagements des banques sont sécurisés, comme les « stress tests » réalisés par la BCE le prouvent6, tout en permettant au plus grand nombre de ménages de réaliser ses projets immobiliers. D’autant que le marché a su rester à l’écart des innovations financières « exotiques » : les prêts subprimes, les prêts menteurs, les extractions de valeur… En outre, le marché français est juridiquement très encadré : la protection du consommateur est conséquente lors de l’octroi du prêt (règlementation de la publicité, règlementation des offres de prêts, définition d’un TEG plafonné, obligation de conseil de la banque). Ce modèle a ainsi permis de traverser deux crises économiques majeures sans casse sociale ni crise bancaire, ce qui n’a pas été le cas dans nombre des pays si souvent cités en exemple. Et il a su montrer sa souplesse et sa réactivité lors des reprises du marché, en 2010, en 2013 et aujourd’hui.

Aussi la persistance du Comité de Bâle et de nos autorités monétaires à vouloir « réformer » notre modèle de financement du logement ne peut susciter que des craintes : dans cette perspective et soulignant la persistance de taux d’intérêt sur les crédits immobiliers à bas niveaux, les régulateurs souhaitent que tous les établissements financiers se couvrent face une éventuelle remontée des taux7.

Le risque qui n’est pas virtuel mais bien réel serait, de ce fait, de contraindre les banques françaises à basculer dans ce qu’il est habituel d’appeler le modèle du « pilier 1 ». Pour comprendre certaines conséquences de cela et en simplifiant : alors que les banques françaises adossent en partie leurs crédits immobiliers sur des dépôts à vue8, le risque de taux serait réévalué, les exigences en fonds propres attachées à ces portefeuilles bancaires considérablement augmenté… Or il faut bien voir que derrière le modèle actuel dit du « pilier 2 » se trouve la spécificité du modèle français : en procédant comme elles le font aujourd’hui, les banques peuvent proposer à leurs clients des taux fixes et bas sur des durées longues, puis elles se couvrent contre les variations de taux. Elles portent donc seules les risques de taux que les régulateurs (dont nos autorités monétaires) veulent faire reposer sur l’emprunteur en basculant sur le modèle du « pilier 1 ».

En d’autres termes, le Comité de Bâle et les autorités monétaires qui ont visiblement des difficultés à apprécier le modèle français prônent la généralisation du modèle anglo-saxon de prêt immobilier à taux variable qui, et cela s’est vu lors de la crise des subprimes, n’a pas vraiment su résister à une progression rapide des créances douteuses. Et bien sûr, ce nouveau modèle devra accorder une large place à une titrisation généralisée9… mais finie la souplesse du mécanisme de la caution solidaire d’un organisme qui a permis, en France, de développer un système de « production de masse » (donc non producteur d’exclusions) et solide.

Michel Mouillart,
Professeur d’Économie à l’Université Paris Ouest – Frics

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1 – Avec 422 900 logements commencés en 2011 et 347 800 en avril 2015, en niveau annuel glissant.
2 – En GA : en glissement annuel, c’est-à-dire en mesurant l’évolution intervenue entre un trimestre donné et le trimestre correspondant une année auparavant.
3 – D’après le Bulletin « Markemétron », n°196, avril 2015, CGI.
4 – Un équivalent « baisse des prix » des logements neufs qui atteint même de près de 20 % si on mesure les conséquences de la baisse des taux intervenue depuis la fin de 2011.
5 – Car il est peu probable que le niveau de la construction locative sociale puisse, à l’avenir, aller au-delà des 100 à 105 000 mises en chantier chaque année… Et encore faudra-t-il, pour maintenir cet effort, que toutes les bonnes conditions qui ont prévalu jusqu’alors soient toujours réunies ! Sachant que le niveau de l’investissement locatif privé ne réussira, si tout va bien, qu’à progresser de 20 à 30 000 unités a maxima.
6 – Voir par exemple sur ce point : « De la sinistralité bancaire », Immoweek, n° 763, 15 janvier 2015.
7 – Ce que les « stress tests » sont censés déjà évaluer. Les tests de résistance et l’évaluation complète des bilans bancaires réalisés par la BCE de novembre 2013 à octobre 2014 ont souligné « la capacité des banques (françaises) à absorber les chocs en situation de crise sévère » : même dans le cas du « scénario stressé (adverse), calibré par la BCE pour refléter les risques les plus susceptibles d’affecter la stabilité du secteur financier européen » !
8 – Le risque afférent est actuellement appréhendé dans les normes Bâle III au travers du « pilier 2 », qui laisse aux régulateurs nationaux une totale liberté d’appréciation. Ce qui permet à ce titre de sauvegarder la spécificité du modèle français.
9 – Fut-elle de créances douteuses, comme cela a pu se constater par le passé…

La rédaction d'immoweek

Édito
par Anthony Denay

le 06/12/2022

Simi 2022 : c’est parti !

Le salon du Simi a ouvert ses portes pour trois jours le mardi 6 décembre. La rédaction d’ « Immoweek » est mobilisée pour vous faire vivre cet événement !

Le coup d’envoi de cette nouvelle édition du Simi a officiellement été sifflé, ce mardi 6 décembre en direct du Palais des Congrès de la Porte Maillot. Pendant trois jours, les acteurs de l’immobilier, qu’ils soient promoteurs, asset managers ou investisseurs, vont se croiser, échanger, prendre date pour de futurs partenariats ou opérations en commun. Un détail peut-être, mais en ce mardi matin, l’atmosphère qui règne dans les allées (déjà bondées) du salon nous ramène quelques années en arrière ; plus de visiteurs masqués, plus de contrôle du Pass sanitaire à l’entrée, plus d’œillades craintives à son prochain de peur qu’il ne nous contamine. Un retour vers le passé et, espérons-le, vers le futur, bienvenu après plusieurs éditions du Simi marquées par l’incertitude de sa tenue et le stress inhérent au contexte sanitaire. Parenthèse refermée. « Immoweek » a installé son stand et son matériel afin de vous faire vivre cet événement via une série de podcasts que vous pourrez consulter sur notre site internet. Telamon, Union Investment, Epamarne, P3 Logistic, Prologis, Altarea, Icade… Autant d’acteurs-clés de l’immobilier dont les représentant viendront présenter la stratégie ainsi que les objectifs à notre micro. Sans oublier les tables rondes atour de thèmes marquants tels que le recyclage urbain ou le Plan Bâtiment Durable… Espérons que ce rendez-vous marquant de l’immobilier sera l’occasion d’une émulation mutuelle entre les acteurs, d’où émergeront des idées innovantes pour le secteur. Bon salon à toutes et tous !

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