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Une reprise des marchés bridée

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le 24 Jan 2014

Le souvenir des deux crises majeures qui ont durement éprouvé les marchés immobiliers est encore bien présent. Pour autant, l’année 2013 a connu la fin de la récession des marchés résidentiels et, pour certains d’entre eux, un début de reprise que les éléments statistiques actuellement disponibles permettent de préciser.

La production de crédits immobiliers s’est redressée rapidement dès le printemps, grâce à des conditions de crédits particulièrement bonnes et à un dynamisme de l’offre qui ne s’est pas démenti. Sans cependant pouvoir compenser intégralement la conséquence que la récession des aides publiques à l’accession et à l’investissement locatif privé a pu produire sur les marchés, cette évolution de la production de crédits1 a permis le redémarrage de l’immobilier résidentiel. L’impact négatif de l’action publique sur les marchés immobiliers constaté durant deux années a donc fini par s’atténuer, puisqu’il n’y a plus beaucoup de dispositifs d’aides à raboter, à dégrader voire à supprimer.

Après correction des rachats de créances qui ont représenté plus de 15 % de la production des crédits en 2013, le marché de l’ancien a bénéficié d’une progression de plus de 12 % du montant total des prêts accordés (d’après l’Observatoire de la Production de Crédits Immobiliers). Mais comme le montant moyen des apports personnels a diminué en 2013 (en conséquence du blocage du marché de la revente observé jusqu’au printemps 2013 et des pertes de pouvoir d’achat des ménages), l’endettement moyen s’est accru de 6 à 7 % : le nombre des logements anciens acquis par les ménages s’est ainsi élevé de près de 5 % en 2013. C’est d’ailleurs bien le constat que la plupart des réseaux immobiliers ont pu dresser. Et c’est l’ordre de grandeur de l’augmentation du nombre d’actes notariés que le CGEDD estime à partir des droits de mutation comptabilisés par la Direction Générale des Finances Publiques.

Le nombre de logements mis en chantier, habituellement moins réactif à son environnement, n’a pas connu la même reprise en 2013 : l’accession est en panne, le locatif privé est bloqué et la construction locative sociale est prête à repartir. Pour autant, si on tient compte des perturbations que les annonces publiques ont pu avoir sur les demandes (dégradations répétées du PTZ, détérioration puis disparition du dispositif « Scellier »)2, le constat est remarquable : le niveau mensuel de la construction est à peu près stable depuis deux ans, entre 27 et 28 000 mises en chantier chaque mois. Donc, avec 330 à 335 000 logements mis en chantier en 2013, c’est le creux de la vague qui a été atteint : la construction ne baisse plus depuis le printemps 2013, même si elle ne remonte pas encore.

La sortie de récession qui s’est constatée en 2013 n’est cependant pas synonyme de reprise rapide des marchés immobiliers en 2014. La remontée de l’activité va rester lente, bridée par un environnement pas forcément propice à une amélioration significative de la conjoncture.

Du côté du marché du travail, la montée du taux de chômage va très probablement se poursuivre en 2014. La croissance de l’économie française sera en effet trop lente (un peu plus de 0,5 % pour la plupart des instituts de conjoncture3) pour permettre au taux de chômage de s’engager sur la voie de la décrue : même en tenant compte des effets annoncés sur l’emploi non marchand des dispositifs de contrats aidés. Et pour un taux de chômage au sens du BIT (y compris les DOM) de 11,2 % en fin d’année 2013, le pourcentage de chômeurs devrait culminer autour de 11,5 % à la fin 2014, pour ne commencer à redescendre vers les 11 % qu’en 2015 ! Cette évolution défavorable du marché du travail va donc continuer à peser fortement sur le pouvoir d’achat des ménages4 et les inciter à la prudence. Il est vrai qu’après un recul de 1,1 % en 2012, le pouvoir d’achat du revenu disponible des ménages n’a augmenté que de 0,2 % en 2013 et il ne devrait que péniblement croître d’un peu plus de 0,5 % en 2014.

En outre, l’ajustement des finances publiques se poursuit : il devrait d’ailleurs affecter fortement les marchés immobiliers, pour plusieurs années encore. Déjà, bien avant l’annonce de la fameuse « réforme fiscale » à venir, les soutiens publics au secteur se sont dégradés et ont contribué à la déstabilisation de la conjoncture immobilière : suppression du PTZ dans l’ancien, recalibrage du PTZ dans le neuf, détérioration des dispositifs de défiscalisation de l’investissement locatif privé, ponctions sur le 1 % Logement… Les évolutions à venir sont toutes aussi préoccupantes, alors que le secteur du logement devrait être un de ceux qui contribueront (le plus ?) fortement à l’effort de réduction des dépenses appelé en compensation5. Les conséquences sur le secteur seront dès lors multiples : cantonnement du nombre de PTZ dans le neuf6, dégradation attendue du dispositif de l’épargne logement, remise en cause du système actuel de l’assurance-emprunteur7, détérioration des aides personnelles, nouvelle altération du 1 % Logement8… En outre, le fonctionnement des marchés est maintenant inscrit, de plus en plus clairement, dans une logique de déflation : depuis la volonté affichée par la loi Alur d’encadrer les loyers du secteur privé pour les faire baisser de 10 %, en passant par le souhait du Président de la République9 de voir baisser « le coût de construction des logements de 10 % » par la réduction des délais de permis de construire à 5 mois maximum et par la simplification des normes. Sans oublier, bien sûr, la stratégie (plus ancienne mais toujours prisée) de lutter contre la hausse des prix des logements anciens en supprimant les aides à l’accession10 !

Le paradoxe des marchés immobiliers français est donc remarquable. Alors que la demande est solide, comme la reprise des années 2010-2011 puis celle de 2013 l’ont illustré, alors que le secteur bancaire soutient pleinement la demande de crédits (par les taux et le dynamisme de son offre)11, alors que les entreprises de construction ont jusqu’à présent cherché à préserver leur appareil de production… la politique publique du logement semble jouer (en l’organisant) la carte de la récession du secteur et de la déflation des prix et des loyers.

L’activité des marchés ne devrait donc pas s’emballer en 2014. La reprise est bridée !

Le marché de l’ancien va connaître une nouvelle progression modérée du nombre des logements achetés par les ménages, avec un plus 3 ou 4 % très probablement. Sans renouer avec la forte activité des années d’avant la grande dépression, on peut néanmoins escompter un peu moins de 600 000 transactions dans l’ancien en 2014, comme en 2008.

Alors que le niveau de la construction ne devrait pas beaucoup s’écarter des 335 000 unités : ce n’est pas la loi Alur qui va convaincre les investisseurs de revenir, l’accession ne décollera pas tant que la demande des ménages à revenus moyens/modestes n’aura pas été aidée à se réaliser et la construction locative sociale sera toujours prête à repartir.

Ce n’est qu’à partir de 2015 que les marchés immobiliers devraient vraiment se ressaisir. Lorsque la croissance économique sera de retour, que le chômage commencera à baisser, que le pouvoir d’achat se redressera… si d’ici là des décisions publiques nouvelles ne viennent pas contrarier les marchés. Dans ces conditions, même si tout va bien12, ce ne sont pas 2 500 000 logements qui auront été construits durant le quinquennat, mais au mieux 1 800 000 !

Michel Mouillart,
Professeur d’Économie à l’Université Paris Ouest – Frics

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1 – En dépit des craintes fréquemment exprimées, les conditions d’octroi des prêts ne se sont pas durcies : les ménages modestes qui ne peuvent plus primo accéder à la propriété ne sont pas victimes d’exigences accrues de la part des établissements de crédits, ils ne peuvent simplement plus boucler leur plan de financement en raison de la suppression du PTZ dans l’ancien et de son « verdissement forcé » dans le neuf.

2 – Sans oublier les fameux rattrapages qui interviennent en général à la fin de chaque trimestre, montrant bien si besoin en était que la statistique publique n’est pas une science exacte.

3 – Le taux de croissance du PIB ne commencerait à s’élever au-dessus de 1 % qu’à partir de 2015 : il s’établirait alors autour de 1,2 % ! Il n’est pas inutile de rappeler que lors de la sortie de la grande dépression, la reprise avait été sensiblement plus rapide : +1,8 % en 2010 et +2,1 % en 2011.

4 – L’évolution du pouvoir d’achat des ménages se mesure par la différence entre le taux de croissance de leur revenu disponible (donc, l’ensemble de leurs revenus d’activité, de leurs prestations sociales et des revenus de leurs patrimoines moins de l’ensemble des cotisations sociales et de leurs impôts sur le revenu et le patrimoine) et celui de l’indice des prix à la consommation.

5 – D’ailleurs, renouant avec les déclarations qui précèdent en général une contraction de l’effort de la collectivité en faveur du logement, le discours public rappelle que l’Etat consacre de l’ordre de 40 milliards d’euros chaque année à aider le secteur : et qu’une meilleure utilisation de ressources budgétaires rares serait souhaitable… Vieux discours, s’il en est. Mais qui mélange les aides budgétaires de l’Etat et le financement des aides, personnelles notamment, par les partenaires sociaux. Le budget de l’Etat ne contribuant à l’effort global que pour 24 milliards d’euros chaque année (60 % du total). Plus de la moitié des interventions de l’Etat consistant en des dépenses fiscales dont l’évaluation n’est pas toujours très précise ou convaincante.

6 – Pas plus de 45 à 50 000 PTZ consommés (rendus consommables) chaque année, contre près du double en 2010 (sans même parler des presque 350 000 PTZ de l’année 2011, ancien compris). Ce niveau correspond à peu près à ce que l’administration des Finances (toujours philosophiquement peu favorable à toute aide à l’accession à la propriété) retenait déjà comme « budgétairement » acceptable dans la première moitié des années 1990 : la fameuse stratégie du « culot de PAP » qui réservait les aides (à la pierre, alors) à l’accession aux plus modestes.

7 – La réforme en cours ne devrait pas être sans conséquence sur le modèle économique de l’assurance-emprunteur, risquant notamment de conduire, à terme, « à une segmentation plus fine et donc à une démutualisation du risque … Chacun paye davantage le risque individuel qu’il représente et les primes varient dans le temps en fonction de l’évolution du risque ». Avec en bout de course, « une démutualisation de plus en plus forte qui remettrait en cause l’accès à la propriété des plus fragiles sur le plan de la santé, de l’âge ou des revenus ». D’après : « Assurance-emprunteur », Inspection Générale des Finances, Rapport N° 2013-M-086-02, novembre 2013, 47 pages.

8 – Sa mobilisation en faveur du financement de la GUL, par exemple. Avec tous les risques de contraction des financements disponibles en faveur de la relance de la construction locative sociale que cela comporte.

9 – Lors de son déplacement à Toulouse, le 9 janvier 2014.

10 – « Ces dernières années, on a artificiellement, avec de l’argent public – des milliards d’euros -, fait augmenter les prix de l’immobilier », d’après la ministre du Logement (Le Moniteur, 8 janvier 2014).

11 – A la différence de la plupart des autres pays de la zone Euro, la demande de crédits reste soutenue en France, en dépit de la mise en œuvre d’une politique d’austérité. L’efficacité du canal du crédit bancaire est restée intacte, l’abaissement des taux directeurs de la BCE à un niveau proche de zéro a pour le moment produit les effets escomptés en France. D’autant qu’avec la reprise du marché des crédits constatée en 2013, le choc de désendettement massif et rapide des ménages est écarté : et avec lui le risque de voir le secteur du logement s’enfoncer dans une situation où la baisse des taux d’intérêt ne permettrait pas de sortir de la récession.

12 – Et en tenant compte du programme « exceptionnel » de 30 000 logements locatifs sociaux et intermédiaires initié par la CDC, mais dont les premiers effets ne se feront pas ressentir avant 2016.

La rédaction d'immoweek

Édito
par Anthony Denay

le 06/12/2022

Simi 2022 : c’est parti !

Le salon du Simi a ouvert ses portes pour trois jours le mardi 6 décembre. La rédaction d’ « Immoweek » est mobilisée pour vous faire vivre cet événement !

Le coup d’envoi de cette nouvelle édition du Simi a officiellement été sifflé, ce mardi 6 décembre en direct du Palais des Congrès de la Porte Maillot. Pendant trois jours, les acteurs de l’immobilier, qu’ils soient promoteurs, asset managers ou investisseurs, vont se croiser, échanger, prendre date pour de futurs partenariats ou opérations en commun. Un détail peut-être, mais en ce mardi matin, l’atmosphère qui règne dans les allées (déjà bondées) du salon nous ramène quelques années en arrière ; plus de visiteurs masqués, plus de contrôle du Pass sanitaire à l’entrée, plus d’œillades craintives à son prochain de peur qu’il ne nous contamine. Un retour vers le passé et, espérons-le, vers le futur, bienvenu après plusieurs éditions du Simi marquées par l’incertitude de sa tenue et le stress inhérent au contexte sanitaire. Parenthèse refermée. « Immoweek » a installé son stand et son matériel afin de vous faire vivre cet événement via une série de podcasts que vous pourrez consulter sur notre site internet. Telamon, Union Investment, Epamarne, P3 Logistic, Prologis, Altarea, Icade… Autant d’acteurs-clés de l’immobilier dont les représentant viendront présenter la stratégie ainsi que les objectifs à notre micro. Sans oublier les tables rondes atour de thèmes marquants tels que le recyclage urbain ou le Plan Bâtiment Durable… Espérons que ce rendez-vous marquant de l’immobilier sera l’occasion d’une émulation mutuelle entre les acteurs, d’où émergeront des idées innovantes pour le secteur. Bon salon à toutes et tous !

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