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Anne-Sophie Grave (3F) : « nous maintenons des ambitions élevées dans tous les territoires »

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le 10 Juil 2019

©3F-Brigitte Bouillot

Le monde du logement social est aujourd’hui en pleine réforme et s’adapte à la nouvelle donne. Pour 3F, et malgré l’impact de la Réduction de Loyer de Solidarité et autres dispositions fiscales sur les budgets, les ambitions restent élevées. Développement avec Anne-Sophie Grave, directrice générale du groupe 3F, filiale d’Action Logement.

Comment qualifier l’année 2018 pour 3F ?

Très active ! 2018 fut en effet pour le groupe une année de forte activité, avec 9 900 logements agréés (dont 95 % de logements sociaux) et 7 650 livrés, soit une hausse de 10 % par rapport à 2018, à périmètre équivalent (sans prise en compte de la sortie de la société Podeliha et de l’entrée de Clairsienne). Cette année 2018 se caractérise aussi par une forte progression du nombre des réhabilitations thermiques engagées puisque 11 000 ordres de service ont été lancés l’an dernier, en lien avec la hausse de notre recours aux prêts de haut de bilan. Un volume considérable qui correspond à un montant d’engagement de 275 M euros. Enfin, forte activité aussi en matière de ventes de logements, avec 1 060 ventes, soit là aussi une progression de 10 %. Ceci a permis de dégager une marge comptable sur les ventes (hors Clairsienne) de 137 millions d’euros qui nous permet de financer le développement d’une offre nouvelle et de rénover le parc. Il est à remarquer que près de 58 % des ventes ont bénéficié à des locataires 3F et plus globalement, à 72 %, à des locataires HLM qui sont ainsi devenus propriétaires. En 2018, nous avons également réalisé 22 500 attributions de logements, dont 30 % pour les moins de 30 ans et 45 % en faveur de salariés d’entreprises.

Qu’en est-il en matière de volume d’investissement ?

Le volume d’investissement progresse également, avec plus de 1,4 milliard d’euros consacrés à la promotion, l’amélioration et la rénovation de notre parc. Ceci se traduit concrètement par 12 500 projets de rénovation lancés, soit une hausse de 24 % par rapport à 2017.

La montée en puissance dans les territoires était, lors de notre précédente interview, l’un des axes stratégiques du groupe : où en êtes-vous ?

La stratégie territoriale, visant à prendre des positions dans les grandes régions, a été mise en œuvre, notamment là où les besoins en logement se renforcent. C’est le cas par exemple en Nouvelle Aquitaine, avec la reprise de Clairsienne, qui représente à elle seule près de 12 000 logements. Montée en puissance aussi en Paca et Occitanie, avec la reprise du patrimoine de Néolia (soit 2 000 logements dans chacune des régions). En outre la société Immobilière Méditerranée a cédé son patrimoine occitan à 3F Occitanie pour se recentrer sur la région PACA ; elle a fusionné au 1er juillet avec Logeo Méditerranée pour devenir 3F Sud. Cet ensemble représente un total de 10 000 logements. La feuille de route pour 3F Sud sera de produire 1 200 logements par an ; c’est une belle ambition dans des territoires sur lesquels il y a de vrais besoins.

Ces regroupements et changements se sont-ils imposés au regard de la loi Elan ?

Non, ils avaient été initiés au sein d’Action Logement avant la loi Elan, dans une volonté d’efficience et de meilleure couverture du territoire. Il n’y avait aucune obligation à ces regroupements puisque ces ESH faisaient déjà partie d’un groupe comme souhaité par la loi.

Qu’en est-il de l’Ile-de-France ?

Nos ambitions sont élevées aussi s’agissant de l’Ile-de-France. Nous avons réexaminé notre organisation territoriale, notamment en Seine-Saint-Denis, afin de mieux répondre à la réalité du terrain. Notre direction départementale de 23 000 logements a été transformée en deux agences qui auront chacune la responsabilité entre 12 000 et 13 000 logements. Nous réfléchissons à la manière d’accompagner nos équipes de proximité dans le cadre de notre transformation numérique. Cela consiste, par exemple, à équiper nos gardiens de smartphones ou à mettre en place une plateforme de services numériques (laquelle va trouver sa concrétisation dans les prochaines semaines). Elle sera pleinement déployée en septembre, avec pour objectif de permettre des actions de maintenance préventive et prédictive.

S’agissant de la vie de l’entreprise, où en êtes-vous du projet tout récemment lancé ?

2018 est, en effet, l’année de lancement de notre tout nouveau projet d’entreprise, avec un volet ressources humaines dont la mise en place du télétravail par exemple ou encore la co-construction d’un nouveau concept d’espace d’accueil pour les gardiens et gardiennes. Autre chantier : comment améliorer la commercialisation dans les territoires détendus. Parmi les idées pour y parvenir, suivre au plus près le parcours client, avec par exemple le passage d’annonces sur le BonCoin ou l’expérimentation du homestaging. Dans l’une de nos opérations de logements intermédiaires à Cergy, nous avons testé ce homestaging. Cela nous a « coûté » 3 000 euros, mais a permis de faciliter grandement la location.

Quel est l’impact de la RLS sur vos projets ? La clause de revoyure récemment acceptée par le monde HLM vous convient-elle ?

Il y a un impact financier, évidemment, sur notre compte de résultats, de l’ordre de 45 millions d’euros en 2018, en comptant la RLS et diverses autres mesures. L’impact de la hausse de la TVA, lui, représente 50 millions d’euros. Pour autant, nous poursuivons notre politique volontariste pour maintenir le niveau d’investissement, toujours avec l’appui d’Action Logement, dans un contexte où notre autofinancement est en baisse de 40 %. Quant à la clause de revoyure, nous en sommes satisfaits. Les parties prenantes ont essayé de trouver des solutions pour limiter un nouvel impact de la RLS qui aurait été très préjudiciable à l’investissement puisque la version initiale aurait représenté, pour l’ensemble du monde HLM, 1,5 milliard d’euros contre 950 millions d’euros après la clause de revoyure. Un autre élément important est celui de la TVA, qui sera établie de nouveau à hauteur de 5,5 % sur une certaine typologie d’investissements, dont les PLAI et les opérations en zone Anru. Nous prenons acte des efforts faits par chacun, le monde HLM, Action Logement, Caisse des Dépôts et Etat pour limiter les impacts sur l’investissement. Pour soutenir nos engagements en matière de production et de rénovation, nous avons également réaménagé notre dette. Nous serons mobilisés dans le cadre du Plan d’Investissement Volontaire, sur la transformation de bureaux en logements et la rénovation des copropriétés dégradées telles Grigny 2 et Clichy-Montfermeil.

Vous souhaitez également accélérer l’accession à la propriété des locataires ?

Nous avons, en effet, créé une direction qui est constituée de 25 personnes, sous la houlette de Romain Stern. Cette direction regroupe les ventes dans l’ancien et dans le neuf ; il s’agissait jusqu’à maintenant essentiellement de biens situés, pour le neuf, en zone Anru. Nous souhaitons aujourd’hui étendre cette offre, car nous constatons une vraie demande dans les territoires. La volonté est d’accélérer sur ce thème afin de réaliser, à échéance cinq ans, entre 600 et 700 ventes en accession sociale dans le neuf.

Quels autres sujets pour 2019 ?

Les projets inscrits dans le programme Action Cœur de Ville démarrent, l’un à Tarare, l’autre à Gap. Nous poursuivons par ailleurs la production de résidences inter-générationnelles, l’adaptation de nos logements au vieillissement de nos locataires et au handicap ; ceci est une demande forte de la part des élus. En 2019, nous mettons également l’accent sur une action spécifique d’accompagnement des femmes victimes de violences, en partenariat avec la Fédération Nationale Solidarités Femmes, qui fédère des associations partout en France. Ce n’est pas un engagement nouveau, mais nous voulons lui donner plus de force. Enfin, cette année, nous mettrons aussi l’accent sur la mobilité dans le parc, via notre bourse d’échange qui facilite cela. En 2018, nous avions enregistré 500 échanges, dont une majorité en Ile-de-France. C’est un dispositif important à plus d’un titre, qui permet de « rendre acteurs » nos locataires.

Catherine Bocquet

Rédactrice en chef

Édito
par Thierry Mouthiez

le 19/07/2019

Logistique : un marché plus équilibré…

« Particulièrement animé au 1er semestre 2019, le secteur de l’immobilier logistique français se caractérise par une demande placée culminant à un niveau record de 1 743 000 m2 » constate Arthur Loyd Logistique.

De son côté, JLL estime que le 1er semestre « se conclut avec 1 346 000 m2 d’entrepôts de plus de 10 000 m2 commercialisés sur le territoire français. Si le niveau est légèrement supérieur à celui de l’an passé (+3 %), il demeure, cependant, en deçà de ceux des années 2016 et 2017 qui avaient totalisé, respectivement, 1 660 000 et 1 540 000 m2 ». Et de poursuivre : « alors que le 1er trimestre 2019 aura été le meilleur début d’année de ces derniers exercices avec 846 000 m2 de demande placée, l’activité s’est montrée un peu plus timorée au cours de ces 3 derniers mois avec seulement 500 000 m2 d’entrepôts commercialisés via une vingtaine de transactions ». En revanche, les deux sociétés de conseils souligne une même évolution : «  »fait inhabituel, le marché a été stimulé par une augmentation inégalée des transactions effectuées en dehors de la dorsale, avec 767 000 m2 commercialisés » observe Arthur Loyd Logistique, tandis que JLL souligne que « les marchés dits « secondaires » se montrent tout aussi attractifs que les marchés principaux qui composent la dorsale. Ce trimestre, 1 transaction sur 3 a été réalisée en dehors de l’axe de la dorsale (…) Ainsi, considérant les volumes commercialisés, le rapport entre marchés secondaires et principaux est plus équilibré. Il penche, néanmoins, légèrement en faveur des marchés de la dorsale qui captent 51 % des volumes ». Jean-Marie Guillet, directeur logistique de JLL France, précise : « au regard de son démarrage dynamique et compte tenu de l’encours de transactions, 2019 devrait s’inscrire dans la continuité des performances observée ces derniers années »…

Côté investissement, « avec 960 millions d’euros investis au cours du 1er semestre, le marché de l’investissement en immobilier logistique a démarré timidement l’année 2019, en baisse de 20 % d’une année sur l’autre » met en avant Arthur Loyd Logistique, estimant que « ce ralentissement en trompe l’oeil traduit, tout d’abord, un manque d’offre ». Nicolas Chomette, directeur investissement, ajoutant que « surtout, ces volumes ne reflètent pas l’engouement que suscitent aujourd’hui les actifs logistiques auprès des investisseurs lors des phases d’appels d’offres ». Le conseil affirme que « la physionomie du marché devrait être tout autre dans les mois à venir », sachant que « plusieurs portefeuilles d’un montant supérieur à 250 millions d’euros sont, d’ores et déjà, en cours de commercialisation, sur des profils « core » et « core + », tandis qu’Argan vient d’officialiser l’acquisition du portefeuille Cargo, occupé par Carrefour, pour un montant proche de 900 millions d’euros ». Et la société de conclure : « le marché de l’investissement en immobilier logistique devrait franchir le cap historique des 3 milliards d’euros en 2019″…

Portrait

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