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Anne-Sophie Grave (3F) : « nous maintenons des ambitions élevées dans tous les territoires »

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le 10 Juil 2019

©3F-Brigitte Bouillot

Le monde du logement social est aujourd’hui en pleine réforme et s’adapte à la nouvelle donne. Pour 3F, et malgré l’impact de la Réduction de Loyer de Solidarité et autres dispositions fiscales sur les budgets, les ambitions restent élevées. Développement avec Anne-Sophie Grave, directrice générale du groupe 3F, filiale d’Action Logement.

Comment qualifier l’année 2018 pour 3F ?

Très active ! 2018 fut en effet pour le groupe une année de forte activité, avec 9 900 logements agréés (dont 95 % de logements sociaux) et 7 650 livrés, soit une hausse de 10 % par rapport à 2018, à périmètre équivalent (sans prise en compte de la sortie de la société Podeliha et de l’entrée de Clairsienne). Cette année 2018 se caractérise aussi par une forte progression du nombre des réhabilitations thermiques engagées puisque 11 000 ordres de service ont été lancés l’an dernier, en lien avec la hausse de notre recours aux prêts de haut de bilan. Un volume considérable qui correspond à un montant d’engagement de 275 M euros. Enfin, forte activité aussi en matière de ventes de logements, avec 1 060 ventes, soit là aussi une progression de 10 %. Ceci a permis de dégager une marge comptable sur les ventes (hors Clairsienne) de 137 millions d’euros qui nous permet de financer le développement d’une offre nouvelle et de rénover le parc. Il est à remarquer que près de 58 % des ventes ont bénéficié à des locataires 3F et plus globalement, à 72 %, à des locataires HLM qui sont ainsi devenus propriétaires. En 2018, nous avons également réalisé 22 500 attributions de logements, dont 30 % pour les moins de 30 ans et 45 % en faveur de salariés d’entreprises.

Qu’en est-il en matière de volume d’investissement ?

Le volume d’investissement progresse également, avec plus de 1,4 milliard d’euros consacrés à la promotion, l’amélioration et la rénovation de notre parc. Ceci se traduit concrètement par 12 500 projets de rénovation lancés, soit une hausse de 24 % par rapport à 2017.

La montée en puissance dans les territoires était, lors de notre précédente interview, l’un des axes stratégiques du groupe : où en êtes-vous ?

La stratégie territoriale, visant à prendre des positions dans les grandes régions, a été mise en œuvre, notamment là où les besoins en logement se renforcent. C’est le cas par exemple en Nouvelle Aquitaine, avec la reprise de Clairsienne, qui représente à elle seule près de 12 000 logements. Montée en puissance aussi en Paca et Occitanie, avec la reprise du patrimoine de Néolia (soit 2 000 logements dans chacune des régions). En outre la société Immobilière Méditerranée a cédé son patrimoine occitan à 3F Occitanie pour se recentrer sur la région PACA ; elle a fusionné au 1er juillet avec Logeo Méditerranée pour devenir 3F Sud. Cet ensemble représente un total de 10 000 logements. La feuille de route pour 3F Sud sera de produire 1 200 logements par an ; c’est une belle ambition dans des territoires sur lesquels il y a de vrais besoins.

Ces regroupements et changements se sont-ils imposés au regard de la loi Elan ?

Non, ils avaient été initiés au sein d’Action Logement avant la loi Elan, dans une volonté d’efficience et de meilleure couverture du territoire. Il n’y avait aucune obligation à ces regroupements puisque ces ESH faisaient déjà partie d’un groupe comme souhaité par la loi.

Qu’en est-il de l’Ile-de-France ?

Nos ambitions sont élevées aussi s’agissant de l’Ile-de-France. Nous avons réexaminé notre organisation territoriale, notamment en Seine-Saint-Denis, afin de mieux répondre à la réalité du terrain. Notre direction départementale de 23 000 logements a été transformée en deux agences qui auront chacune la responsabilité entre 12 000 et 13 000 logements. Nous réfléchissons à la manière d’accompagner nos équipes de proximité dans le cadre de notre transformation numérique. Cela consiste, par exemple, à équiper nos gardiens de smartphones ou à mettre en place une plateforme de services numériques (laquelle va trouver sa concrétisation dans les prochaines semaines). Elle sera pleinement déployée en septembre, avec pour objectif de permettre des actions de maintenance préventive et prédictive.

S’agissant de la vie de l’entreprise, où en êtes-vous du projet tout récemment lancé ?

2018 est, en effet, l’année de lancement de notre tout nouveau projet d’entreprise, avec un volet ressources humaines dont la mise en place du télétravail par exemple ou encore la co-construction d’un nouveau concept d’espace d’accueil pour les gardiens et gardiennes. Autre chantier : comment améliorer la commercialisation dans les territoires détendus. Parmi les idées pour y parvenir, suivre au plus près le parcours client, avec par exemple le passage d’annonces sur le BonCoin ou l’expérimentation du homestaging. Dans l’une de nos opérations de logements intermédiaires à Cergy, nous avons testé ce homestaging. Cela nous a « coûté » 3 000 euros, mais a permis de faciliter grandement la location.

Quel est l’impact de la RLS sur vos projets ? La clause de revoyure récemment acceptée par le monde HLM vous convient-elle ?

Il y a un impact financier, évidemment, sur notre compte de résultats, de l’ordre de 45 millions d’euros en 2018, en comptant la RLS et diverses autres mesures. L’impact de la hausse de la TVA, lui, représente 50 millions d’euros. Pour autant, nous poursuivons notre politique volontariste pour maintenir le niveau d’investissement, toujours avec l’appui d’Action Logement, dans un contexte où notre autofinancement est en baisse de 40 %. Quant à la clause de revoyure, nous en sommes satisfaits. Les parties prenantes ont essayé de trouver des solutions pour limiter un nouvel impact de la RLS qui aurait été très préjudiciable à l’investissement puisque la version initiale aurait représenté, pour l’ensemble du monde HLM, 1,5 milliard d’euros contre 950 millions d’euros après la clause de revoyure. Un autre élément important est celui de la TVA, qui sera établie de nouveau à hauteur de 5,5 % sur une certaine typologie d’investissements, dont les PLAI et les opérations en zone Anru. Nous prenons acte des efforts faits par chacun, le monde HLM, Action Logement, Caisse des Dépôts et Etat pour limiter les impacts sur l’investissement. Pour soutenir nos engagements en matière de production et de rénovation, nous avons également réaménagé notre dette. Nous serons mobilisés dans le cadre du Plan d’Investissement Volontaire, sur la transformation de bureaux en logements et la rénovation des copropriétés dégradées telles Grigny 2 et Clichy-Montfermeil.

Vous souhaitez également accélérer l’accession à la propriété des locataires ?

Nous avons, en effet, créé une direction qui est constituée de 25 personnes, sous la houlette de Romain Stern. Cette direction regroupe les ventes dans l’ancien et dans le neuf ; il s’agissait jusqu’à maintenant essentiellement de biens situés, pour le neuf, en zone Anru. Nous souhaitons aujourd’hui étendre cette offre, car nous constatons une vraie demande dans les territoires. La volonté est d’accélérer sur ce thème afin de réaliser, à échéance cinq ans, entre 600 et 700 ventes en accession sociale dans le neuf.

Quels autres sujets pour 2019 ?

Les projets inscrits dans le programme Action Cœur de Ville démarrent, l’un à Tarare, l’autre à Gap. Nous poursuivons par ailleurs la production de résidences inter-générationnelles, l’adaptation de nos logements au vieillissement de nos locataires et au handicap ; ceci est une demande forte de la part des élus. En 2019, nous mettons également l’accent sur une action spécifique d’accompagnement des femmes victimes de violences, en partenariat avec la Fédération Nationale Solidarités Femmes, qui fédère des associations partout en France. Ce n’est pas un engagement nouveau, mais nous voulons lui donner plus de force. Enfin, cette année, nous mettrons aussi l’accent sur la mobilité dans le parc, via notre bourse d’échange qui facilite cela. En 2018, nous avions enregistré 500 échanges, dont une majorité en Ile-de-France. C’est un dispositif important à plus d’un titre, qui permet de « rendre acteurs » nos locataires.

Catherine Bocquet

Rédactrice en chef

Édito
par Thierry Mouthiez

le 23/11/2020

Paris toujours en (très) bonne place…

Il est toujours intéressant de voir comment les investisseurs internationaux appréhendent les marchés immobiliers hexagonaux. De ce point de vue, un récent rapport de M&G Real Estate permet de constater que pour ce gérant international à la tête de quelque 373 milliards d’euros d’actifs (au 30 juin dernier), dont 37 milliards d’euros pour la « branche immobilière », Paris figure en bonne place dans ses cibles.

D’une manière générale, M&G Real Estate souligne que « l’impact de la crise du Covid-19 a incité les investisseurs à repenser en profondeur leur manière d’appréhender l’avenir du secteur immobilier mondial ». Et de préciser : « la pandémie amène les investisseurs à faire face à des bouleversements économiques importants et imprévus, ainsi qu’à des changements majeurs dans l’équilibre entre vie professionnel et vie privée (…) Le fossé se creuse entre les actifs durables et les actifs « irrécupérables » » … Ou encore qu’en 2020, « la tendance sur les marchés mondiaux s’est orientée vers une aversion au risque de plus en plus marquée, à tel point que l’incertitude sur les marchés devient la « nouvelle norme » ». Tout en soulignant que « dans le même temps, les niveaux des obligations et les taux d’intérêt restent bas au Royaume-Uni et en Europe. Les actifs réels sont apparus comme la principale classe d’actifs refuge pour les investisseurs au profil diversifié ». D’autant plus lorsque  « les rendements immobiliers en Europe, au Royaume-Uni et dans la région Asie-Pacifique reflètent un « spread » record par rapport aux obligations »…

Pour ce qui concerne les marchés immobiliers en Europe, le gestionnaire relève, entre autres, que « les quartiers d’affaires d’Amsterdam, de Stockholm et de Paris font également preuve de résilience grâce à leurs emplacements centraux et à leur connectivité, qui contribuent à l’activité des clients et à la rétention des talents ».

Quant aux marchés hexagonaux eux-mêmes, M&G Real Estate met en avant le fait que « l’immobilier de bureau à Paris est central : en dépit de la frilosité lié au télétravail, les taux de vacance avant la pandémie étaient très bas, ce qui permet d’atténuer l’impact négatif sur la baisse potentielle des loyers. Le QCA parisien continue de faire preuve de résilience (présence de sièges sociaux, forte connectivité, capacité à renforcer l’attrait des entreprises et contribuer au recrutement de talents) ». Et précise aussi que « la logistique figure également en bonne place sur la liste de nos centres d’intérêt, avec un accent particulier sur les programmes du dernier kilomètre qui accompagnent les nouvelles tendances de consommation et de commerce électronique. L’augmentation de la population urbaine devrait entraîner une nouvelle hausse des loyers pour les actifs industriels situés aux bons emplacements et qui répondent à des exigences strictes ».

Et Audrey Tournereau, directrice de l’asset management pour la France chez M&G Real Estate, d’ajouter : « compte tenu de la dynamique de l’offre et de la demande à Paris et de la pénurie de logements, le résidentiel reste l’un de nos principaux axes stratégiques. Nous ciblons non seulement le secteur locatif privé dans des emplacements qui bénéficient du projet du Grand Paris, mais aussi les programmes de résidences pour personnes âgées »…

Bref, si les investisseurs internationaux ont tendance à se replier sur leur marché domestique, comme le relevait Nils Vinck, le directeur capital markets de Cushman & Wakefield, dans une récente interview, les marchés immobiliers hexagonaux en général et ceux de Paris en particulier ont toujours la cote auprès d’eux…

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