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2022, des idées pour le logement par… André Yché

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le 17 Jan 2022

A l’aube de la présidentielle 2022, Immoweek donne la parole aux grands acteurs du résidentiel en leur proposant de nous livrer leur analyse et/ou leurs propositions pour une politique du logement. Premier rendez-vous avec cette contribution signée André Yché.

Depuis la fin de la grande crise du logement de l’Après-Guerre, marquée par le lancement du programme des « Villes nouvelles », la question de l’habitat n’est plus au centre de la vie nationale. Il suffit, pour s’en convaincre, de constater qu’elle n’a jamais figuré dans les débats de l’élection présidentielle depuis plus de trois décennies et qu’il paraît peu probable qu’il en aille différemment en 2022.

Pourquoi en est-il ainsi, alors que l’enjeu est essentiel pour tous les Français et que, de surcroît, il sous-tend nombre de politiques publiques, qu’il s’agisse de croissance et d’emploi, de compétitivité extérieure et d’attractivité des territoires, de réforme de l’Etat et de modernisation des fonctions publiques ? La réponse tiendrait-elle au fait que le dossier est mal conçu et mal présenté, notamment par notre secteur professionnel ?

Il s’agit d’abord de bien définir l’enjeu qui ne se limite pas à sa dimension sociale, ni à l’impact économique direct, ni même à des considérations écologiques et encore moins de pur agrément. Tous ces angles d’attaque sont valables, bien sûr, et importants. Mais le véritable défi sous-jacent est celui de la place de la France dans le monde, de l’efficience et de l’attractivité de notre modèle économique et social. Pourquoi en est-il ainsi ? Parce que, quoi qu’on en ait, l’économie s’est tertiarisée et la société métropolisée, de telle sorte que le facteur de production essentiel qui s’impose désormais, avant même le progrès technique, réside dans la qualité du travail. A cet égard, l’aménagement urbain, la lisibilité de l’espace public, le confort des lieux privés jouent un rôle majeur. Entre Sao Paulo, Bangalore et le Grand Paris, la différence ne s’opérera guère sur la base de la diffusion technologique, mais sur l’attractivité du cadre de vie.

La seconde question à prendre en compte est celle de l’évolution de nos principes de régulation économique et sociale qui alimentent un néo-malthusianisme, bien au-delà de la seule dimension démographique, par ailleurs évidente. Depuis la constitutionnalisation du « principe de précaution » en passant par une succession de crises : sang contaminé, amiante, composés organiques volatils, maladie de Creutzfeldt-Jakob, endémies virales, une vague de doute et de remise en cause submerge l’Occident, qui bouleverse la donne ; la croissance, le progrès ne vont plus de soi et leur nécessité doit être démontrée « in concreto ».

Corrélativement, la production d’habitat n’est plus limitée par la demande solvable, traditionnellement pilotée par l’Etat central et ses relais, au premier rang desquels la Caisse des Dépôts, mais par l’offre maîtrisée par les pouvoirs locaux. Dès lors, le choix du niveau pertinent de programmation et de régulation par les zonages mérite d’être réexaminé, notamment dans la perspective de la nécessaire cohérence entre habitat et transports collectifs.

Dernier sujet et non des moindres : la nécessaire coordination des politiques publiques, à partir du nouvel « impératif catégorique » de non-artificialisation des sols. Deux exemples viennent illustrer ce propos.

En premier lieu, le réaménagement de périphéries urbaines implique de privilégier les fonciers déjà artificialisés en travaillant sur la reconfiguration de certains actifs : friches de toutes natures, centres commerciaux… S’agissant de ces derniers, bousculés par la distribution numérique, il s’agit de rationaliser leurs immobilisations, de diversifier leur offre vers la culture et les loisirs, mais aussi de développer dans leur environnement immédiat des « micro-quartiers » accueillant une chalandise de proximité et, corrélativement, d’organiser leur raccordement au tissu urbain.

D’autres exemples de reconversion foncière et d’immeubles de bureaux ou de centres administratifs ou d’affaires obsolètes relèvent du même type de traitement.

Dans le règlement des multiples difficultés que ces projets soulèvent, évoquons d’abord le portage des actifs concernés par ces opérations de reconversion, qui suppose d’organiser un report des charges d’amortissement sur cinq ou dix ans, mais aussi, le plus souvent, de permettre l’inscription en non-valeur de certains actifs : un travail sur les modalités d’amortissement comptable de ce patrimoine frappé d’obsolescence, mais aussi sur une fiscalité incitative à sa reconversion devrait être engagé.

Une ligne directrice devrait inspirer ces réflexions : comment organiser la convergence d’intérêts publics/privés ? A cet égard, il pourrait être pertinent de substituer au règlement en cash de l’acquisition d’actifs publics ou privés entrant dans le périmètre de sociétés de projets des prises de participation minoritaires, y compris publiques, dans lesdites sociétés, de telle sorte que toutes les parties prenantes possèdent un intérêt matériel et direct à l’aboutissement rapide de toutes les procédures. S’agissant de participations publiques minoritaires, une voie a été ouverte dans le secteur de la production d’énergie locale ; l’élargissement de ce dispositif à travers la restauration du modèle des « SEM Poincaré » pourrait être envisagé.

En matière de coordination des politiques publiques, un autre champ d’expérience vient immédiatement à l’esprit, qui est celui des logements de fonction, conçus comme des outils de revalorisation de la condition des « travailleurs-clés » les plus modestes et les plus indispensables du service public, notamment dans deux secteurs critiques : celui des hôpitaux et celui de l’éducation nationale.

Dans ces deux cas, il serait envisageable d’examiner les possibilités de densification (par exemple, par surélévation en construction/bois de bâtiments existants, sans artificialisation des sols) d’emprises dédiées afin de proposer aux agents de terrain (par exemple, les surveillants et agents de restauration dans les quelques 7 500 établissements d’enseignement secondaire) des logements de fonction dans des conditions particulièrement avantageuses, hors d’atteinte sur le marché. A partir d’une hypothèse d’un tiers des sites aménageables, à hauteur d’une dizaine d’appartements par site, c’est de l’ordre de 25 000 logements de fonction qui pourraient être créés au profit des personnels de terrain de l’éducation nationale. Une démarche encore plus ambitieuse pourrait être engagée au profit du secteur hospitalier, sous la seule réserve de constitution, auprès de chaque établissement, de filiales dédiées au portage des actifs.

D’une manière générale, c’est donc à la fois la philosophie et les modalités de l’action publique qui méritent d’être actualisées, sans bouleversement, afin de prendre en compte les mutations de l’environnement économique et social qui sont en train de survenir et qui s’imposent, pour ainsi dire, de l’extérieur.

De nombreux outils existent dont les moyens et les procédures peuvent être confortés : les établissements publics fonciers régionaux, les organismes fonciers solidaires, les sociétés de redynamisation urbaine et de revalorisation des copropriétés dégradées. Peut-être s’agirait-il également de réexaminer ce dispositif afin de le conforter en concevant les outils de refinancement patrimoniaux qui, à l’échelle régionale, constitueraient la « clé de voûte » de l’action publique.

L’enjeu est donc, aujourd’hui, de repenser l’habitat dans l’ensemble du champ économique et social dont il constitue une composante transversale essentielle : ne penser que « logement » interdit de bien penser l’habitat.

André Yché

Catherine Bocquet

Rédactrice en chef

Édito
par Pascal Bonnefille

le 16/03/2022

Présidentielle : le choix s’impose

Les journalistes, ceux d’ « Immoweek » bien sûr et tous les autres médias, ont accompli, avec conscience,  durant cette campagne présidentielle, leur mission d’information : présenter les projets, les comparer et, pour ce qui nous concerne, insister sur les propositions en matière de logement et d’immobilier. Ce travail effectué, reste désormais aux citoyens à s’exprimer.

Le rôle d’ « Immoweek » n’est nullement de s’engager, ni de prendre parti dans les choix qui appartiennent à chacun. Le citoyen que je suis (et qui s’exprime ici en son nom personnel) croit, cependant, devoir affirmer, et réaffirmer son attachement aux valeurs de la République et de la démocratie. Même si on peut reprocher au Président sortant (notamment en matière de logement) bien des insuffisances, voire des erreurs, c’est aujourd’hui le sort de la France en tant que nation démocratique qui se joue. Jamais l’extrême droite n’a pu, sauf après de terribles défaites militaires (en 1870 et en 1940), s’imposer : sa victoire serait un drame pour tous ceux qui croient, au-delà de leurs différences, voire de leurs oppositions, à la fière et exigeante devise de la République. Dimanche prochain, le choix s’impose et il s’appelle Emmanuel Macron.

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