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Emily Jousset (Unis Grand Paris) : « l’après-coronavirus dans l’immobilier, l’imaginer pour mieux le dessiner »

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le 31 Mar 2020

Emily Jousset, présidente de l’Unis Grand Paris, s’interroge sur la sortie de crise et la nécessité, pour les professionnels de l’immobilier et, en particulier, les gestionnaires de copropriété, d’être au rendez-vous. Sa tribune à lire ci-après.

L’instant est grave et le pays est tout entier tendu vers la lutte contre le coronavirus. L’immobilier, comme les autres secteurs, tente de maintenir une activité, pour les ménages et pour les entreprises, à grand peine. Les chantiers sont en passe de repartir, avec des précautions sanitaires satisfaisantes, mais embarrassés par des problèmes de livraison de matériaux. Les transactions déjà engagées vont pouvoir arriver à leur terme, mais, là encore, dans la difficulté, avec des formalités ralenties. Quant aux nouvelles recherches de logement, elles vont pouvoir être menées à bien avec, néanmoins, beaucoup d’inconnues, comme l’acceptation par les propriétaires occupants de laisser entrer chez eux des visiteurs et même la volonté des négociateurs ou encore la capacité des banques à éditer des offres de crédit ou celle des mairies à produire dans les délais des déclarations d’intention d’aliéner.

Fragilisation économique

Les gestionnaires du parc immobilier résidentiel semblent n’être pas les plus impactés par la crise : on peut penser que la vie continue dans nos immeubles, qu’il s’agisse de celle des locataires ou de celle des copropriétaires. Certes, avec deux problèmes majeurs, la fragilisation économique des ménages et la situation des fournisseurs, entreprises tous corps d’État notamment. Toutes n’ont pas des effectifs intacts, avec des employés et ouvriers en chômage partiel ou ayant exercé leur droit de retrait. Quant aux locataires et aux copropriétaires, une partie d’entre eux voient déjà leur pouvoir d’achat affecté par de moindres rentrées et auront du mal à faire face à leurs engagements.

Projetons-nous deux mois en avant. Le virus est vaincu et le confinement n’est plus qu’un mauvais souvenir. Comment l’économie immobilière redémarre-t-elle ? Quelle est la situation des clients? Celle des professionnels ?

Entretenir l’envie…

Le premier ressort pour une relance sans inertie, c’est sans conteste l’envie. Si elle ne s’est pas éteinte, si elle a été entretenue tant dans la relation entre les agences et cabinets et leurs mandants que dans les entreprises immobilières, alors la flamme sera facile à ranimer. On ne retrouvera le rythme d’acquisition des logements, pour occuper comme pour investir, le rythme de location, que si les ménages ont gardé confiance dans l’immobilier. En démontrant sa résilience, la chaîne des acteurs de ce secteur aura rassuré à cet égard les Français. La construction elle-même, garante que l’offre de logements neufs continuera d’être à la hauteur des besoins, ne se sera pas interrompue. Elle aura ralenti sans que les chantiers ne soient compromis.

Pour la gestion du parc, il faudra être au rendez-vous de l’histoire : malgré un recouvrement de charges moins fluide, les syndics – dont le mandat a été prolongé d’office s’il expirait pendant la période de confinement – auront garanti la continuité des services des fournisseurs, pour l’énergie et pour les travaux d’entretien courants et exceptionnels, dans les immeubles collectifs. Les gestionnaires locatifs auront dû accompagner les locataires enregistrant des baisses de revenus instantanés, commerçants, artisans, professions libérales, indépendants, en consentant des délais de paiement avec l’accord des propriétaires bailleurs. Dès juin, les administrateurs de biens devront analyser finement la situation réelle de chaque copropriété et, à l’intérieur de chaque immeuble, des copropriétaires en impayé de charges pour estimer quelles mesures doivent être prises. Pour le parc locatif, le même travail diagnostique devra être mené : les locataires en grave difficulté bénéficieront de plans d’apurement. Des déclarations de sinistre pourront être faites auprès des assureurs lorsqu’un logement locatif est couvert par une garantie contre les impayés. Selon les contrats, une négociation s’engagera avec le concours proches de la profession d’administrateur de biens pour que les compagnies indemnisent les propriétaires lésés : en l’état actuel des conventions, une crise sanitaire fait partie des exclusions de couverture.

… et la flamme

En outre, dans les immeubles en copropriété, les assemblées générales peuvent de nouveau être convoquées et se réunir. En fonction de la situation de trésorerie des immeubles, les décisions de travaux importantes sont associées à des échéanciers rééchelonnés. L’entretien et la rénovation des logements locatifs privés doit aussi reprendre à l’abord de l’été : le chômage partiel aura permis aux entreprises en bâtiment de maintenir leurs effectifs intacts et prêts à reprendre leurs activités instantanément.

Pour autant, le management des équipes dans les métiers de la gestion, non moins que dans ceux de la transaction, devra être attentif et prendre en considération l’épreuve psychologique qu’aura constitué le confinement. Le plus grand défi aura consisté à entretenir la flamme dans les entreprises et l’affectio societatis, pour que le service soit apporté au client avec le même degré d’engagement et d’enthousiasme qu’avant la crise sanitaire. L’allant des professionnels de la gestion conditionnera aussi les comportements des clients : il sera essentiel que les investisseurs comme les copropriétaires aient le souci retrouvé de valoriser leur patrimoine par des travaux, qu’il s’agisse de maintenir la qualité des bâtiments, de corriger leurs pathologies, d’améliorer leurs performances énergétiques ou encore de faire évoluer leur potentiel par la surélévation ou l’agrandissement.

Catherine Bocquet

Rédactrice en chef

Édito
par Thierry Mouthiez

le 25/05/2020

Commerce : le « core » dans tous ses états…

Le contexte dans lequel s’inscrit actuellement le commerce en général et les centres commerciaux en particulier amène, logiquement, à anticiper un moindre attrait de cette classe d’actifs auprès des investisseurs.

La plupart des conseils (comme certains institutionnels également) l’ont souligné dans leurs récentes analyses du marché de l’investissement. Mais toujours en distinguant le qualitatif. Ainsi, dernièrement, Savills parlait, dans une étude ad-hoc et à propos de perspective, d’« expectative pour le commerce et l’hôtellerie, dès lors qu’on sortira des segments « core » ».

Mais, actuellement, cette notion de « core » est parfois rendue plus flou, notamment s’agissant du segment particulier des centres commerciaux. En effet, en matière d’actifs « core », les grands ensembles bien placés, en font, sans aucun doute, partie. Néanmoins, dans ce contexte de crise sanitaire, ils ne sont donc pas tous traités à la même enseigne, suivant leur gabarit et leur situation géographique.

Un « paradoxe » pour l’Alliance du Commerce, le Conseil National des Centres Commerciaux (CNCC) et la Fédération pour la Promotion du Commerce Spécialisé (Procos), que cette « décision de maintenir fermés certains centres commerciaux de plus de 40 000 m2, situés principalement en Ile-de-France et dans l’agglomération lyonnaise ». Et de souligner que cette catégorie de centres « est celle qui est la mieux équipée pour accueillir ses clients en toute sécurité, disposant des moyens techniques et humains pour ce faire » ou encore que « ces équipements et les commerces qui y sont implantés représentent un quart du chiffre d’affaires de la filière et jouent donc un rôle économique et social essentiel dans leurs territoires d’implantation ». Sans compter que « la coexistence de lieux de commerce ouverts et d’autres qui restent fermés conduit les clients à se déplacer pour leurs achats vers des lieux plus éloignés de leurs domiciles et, donc, à la concentration des flux »…

Ce qui a amené, le 19 mai dernier, le CNCC, associé à Procos et à l’Alliance du Commerce (première organisation professionnelle dans l’équipement de la personne) à appeler « le gouvernement à reconsidérer sa position en autorisant la réouverture, dès que possible, des centres commerciaux de plus de 40 000 m2 ».

La décision du tribunal administratif de Paris de suspendre, dans une ordonnance prise en référé le même jour, l’arrêté de fermeture du centre Beaugrenelle pourrait peut-être accélérer la décision, même s’il s’agit d’un centre dont la surface commerciale utile est inférieure à 40 000 m2…

Une décision d’autant plus importante que l’activité des centres commerciaux semble, en matière de reprise, sur la bonne voie. En tous cas, Eurocommercial, qui détient 11 actifs en France (dont Les Grands Hommes, à Bordeaux), mais tous d’une surface inférieure à 40 000 m2, « a pu ré-ouvrir l’ensemble de ses centres commerciaux le lundi 11 mai dernier ». Surtout, pour la foncière, le « bilan de la première semaine de reprise d’activité est positif et encourageant pour la suite » et fait valoir, entre autre, une « fréquentation globale équivalente à deux tiers de la fréquentation du lundi au samedi sur la même semaine en 2019 »…

De quoi redonner de l’attrait à ce segment de marché (à condition que tous les centres puissent être en activité) et peut-être faire cesser le massacre en Bourse de certains titres de grandes foncières spécialisées…

Portrait

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