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Jean-Christophe Fromantin : « l’immobilier a construit ses hypothèses sur une fiction »

Points de vueTerritoires

le 20 Mai 2020

« Demain, nous travaillerons là où nous voulons vivre » soutient Jean-Christophe Fromantin, maire de Neuilly-sur-Seine (92).  Son « point de vue », plaidoyer pour TOUS les territoires, que nous publions en exclusivité dans notre thématique « Le Monde d’Après » ne manquera pas de vous interpeller et de vous faire réagir, alors n’hésitez pas !

La crise actuelle accélère les tendances et révèle cruellement des obsolescences que cachait l’euphorie d’une économie hors-sol. L’accélération, l’argent rapide et les technologies avaient pris le pas sur les attentes des populations et les perspectives de long terme. Les anticipations étaient basées sur l’extrapolation des modèles issus de la révolution industrielle sans tenir compte des profondes mutations en germe dans la société. Or, deux influences s’invitent dans le débat : une envie authentique des populations de vivre une nouvelle expérience de vie. Loin, très loin, du modèle pré-formaté des métropoles. Plus près de la nature. Et une économie dont les chaînes de valeur, le numérique et l’hyper-industrie bouleversent les schémas traditionnels. Ceux sur lesquels s’élaborent encore de nombreux projets de développement. Sans fondements et prématurément obsolètes.

La vitesse et les émotions sont de fausses valeurs

L’immobilier a construit ses hypothèses de croissance dans le déni des tendances de la vie réelle. Considérant un monde métropolitain, appelé pudiquement « smart cities », théorisant sur la nature en ville et ses artefacts architecturaux. Imaginant le bonheur dans des hyper-villes de plusieurs millions d’habitants, avec des mégabytes en stock pour compenser des pénuries de mètres carrés.  Anticipant une société tertiaire massifiée, à l’image du monde industriel d’hier. Avec des tours en verre, toujours plus hautes et indifférenciés ; avec l’intelligence artificielle comme vecteur de croissance ; avec des mouvements pendulaires dans des métros aseptisés et la promesse de l’homme augmenté comme perspective d’espérance. « Tant d’hommes, tant de bourgs, tant de villes, tant de nations endurent quelques fois un tyran seul, qui n’a de puissance que celle qu’on lui donne » alertait La Boétie. Aujourd’hui encore, notre résignation interroge. Cela aurait pu tenir encore quelques années. Mais il est à craindre – pour ceux qui l’avait dessiné – que ce monde ne résistera pas à l’envie de bien-être, aux réactions sociales, aux chocs écologiques et aux réponses politiques que l’on entre-aperçoit. A ces impasses, les Français répondent par des projets de vie. Qui, heureusement, n’entendent pas à cette promesse de densité heureuse, ni d’algorithmes magiques. « L’État préfère les métropoles, les Français les villes moyennes » titrait un hebdomadaire en 2019. Le bon sens nous préserve. Car ce monde artificiel prospérait sur les calculettes des banques d’affaires et sur l’incurie de technocrates reconvertis. Ils tentaient pourtant de nous faire croire qu’ils faisaient de la politique. Or, les Français ne font plus confiance. « En vrai », ce monde hors-sol ne mène nulle part. Si ce n’est vers un univers standardisé et aplati. La vitesse et les émotions sont de fausses valeurs. Qu’on se le dise.

Trois enjeux majeurs pour les professionnels de l’immobilier

Les après-crises – de la finance en 2008, du chômage, de la dette abyssale, des Gilets jaunes ou du coronavirus et j’en passe – ouvrent, par conséquence, trois enjeux majeurs pour les professionnels de l’immobilier : celui de l’avenir des villes moyennes que les Français plébiscitent ; celui des espaces de travail dont on comprend qu’ils se réinventeront dans un paradigme autre que celui des tours et des métros saturés ; celui de la consommation que de nouveaux modes de vie mettent au défi de se réinventer autrement que dans ses formes densifiées. Ces tendances lourdes – pour la plupart déjà identifiées – dont on pensait que l’inertie du vieux monde prolongerait l’espérance de vie, révèlent aujourd’hui leur acuité. Il appartient, bien entendu, aux « politiques » de les entendre, ou de les ignorer. Ce n’est pas gagné. Mais des mouvements comme celui des Gilets jaunes, la défiance ou la mauvaise humeur des Français risquent de précipiter les choses. De nous mettre tous très vite au travail. C’est la fin des tergiversations, des gentils discours et des belles formules édulcorées sur le smart, la résilience ou le nouveau monde. C’est la fin des utopies d’un monde concentré. Les réalités sont là, factuelles, voire cruelles : les Français récusent le modèle métropolitain ; les déficits de logement se creusent ; les entreprises vont devoir trouver des sources d’économie et restaurer leurs avantages comparatifs ; l’accélération des nouveaux usages a fait gagner cinq années aux technologies en réseau ; le chômage va s’accroître ; les risques de paupérisation des classes moyennes sont réels. L’action politique se complique. D’autant que les marges de manœuvre économique et financière laissent peu de places à la démagogie. Ni à l’amateurisme, auquel on s’était pourtant résolu.

Au cœur de ces nouveaux défis, une liberté fondamentale : celle de pouvoir vivre là où nous voulons vivre. L’immobilier de demain se dessinera à cette aune. Le message est clair. Les attentes se précisent. Les crises en font une urgence.

Nos territoires sont nos assurances-vie

La diversité géographique est le substrat de cette ambition. Elle donne à chaque territoire sa raison d’être et à chacun d’entre nous la possibilité d’élaborer son projet de vie ; elle stimule la confiance, renforce le sentiment d’appartenance et procure les avantages comparatifs grâce auxquels l’économie pourra se ressourcer. C’est l’antidote du nivellement culturel, du risque de standardisation et des impasses écologiques. L’aménagement du territoire sera le révélateur de cette diversité. Nos territoires sont nos assurances-vie.

Dès 2019, dans son baromètre des territoires, l’Institut Montaigne rappelait l’urgence de « redonner le pouvoir de choisir leur parcours de vie aux Français qui l’ont perdu, afin que chacun puisse choisir de réaliser son projet de vie sur le territoire qu’il souhaite ». Or, 83 % des Français veulent vivre dans un village ou une ville moyenne. Il faut réagir. Nos 300 villes moyennes sont au cœur de cet enjeu. Elles sont les pivots des politiques de proximité. Nous devons les mettre aux meilleurs standards en termes de santé, d’habitat, d’éducation ou de formation et faire en sorte que chaque Français soit à moins de 15 minutes d’une ville moyenne et d’un bouquet de services dignes de ce nom. C’est une question d’équilibre, mais aussi d’équité.

Le défi numérique est consubstantiel de cette ambition. La fibre optique et la 5G agissent comme un réseau sanguin grâce auquel nos territoires s’intègrent dans un ensemble cohérent et vivant. C’est la priorité pour donner demain aux habitants des villes moyennes la qualité des services que l’on trouvait hier dans les grandes villes. Cette distribution sera féconde pour que l’innovation irrigue tout ce que la France a de singulier, à la fois pour le rebond économique, pour le travail comme pour l’emploi.

Dans un monde en réseau, les métropoles changent de rôle. Elles ne sont plus un enjeu de taille, ni d’habitat puisqu’elles n’attirent que 13 % des Français. Elles s’articulent subtilement entre les territoires et le reste du monde ; elles accueillent les référentiels académiques, techniques ou logistiques sur lesquels se branchent les villes moyennes. Elles restent les pivots régaliens et diplomatiques. Demain, pour ne pas être dans l’angle mort du progrès, chaque ville moyenne devra être à moins d’1h30 d’une métropole. C’est dans cette réconciliation entre les métropoles et les villes moyennes que prospèreront les défis à relever pour les professionnels de l’immobilier.

Depuis deux siècles nous sommes partis vivre là où il y avait du travail. La masse critique légitimait le progrès. Notre aspiration au bien-être et les technologies révolutionnent cette réalité. Demain, nous travaillerons là où nous voulons vivre. Nous cheminons progressivement d’un monde concentré vers un monde distribué. Nos projets de vie épouseront les atouts de la géographie. C’est la condition pour transformer l’innovation en progrès. C’est surtout le sens de la vie.

Jean-Christophe Fromantin, maire de Neuilly-sur-Seine

Note de la rédaction : Pour poursuivre cette réflexion, à lire l’ouvrage de Jean-Christophe Fromantin intitulé « Travailler là où nous voulons vivre, vers une géographie du progrès » paru aux Editions François Bourin

Catherine Bocquet

Rédactrice en chef

Édito
par Thierry Mouthiez

le 25/05/2020

Commerce : le « core » dans tous ses états…

Le contexte dans lequel s’inscrit actuellement le commerce en général et les centres commerciaux en particulier amène, logiquement, à anticiper un moindre attrait de cette classe d’actifs auprès des investisseurs.

La plupart des conseils (comme certains institutionnels également) l’ont souligné dans leurs récentes analyses du marché de l’investissement. Mais toujours en distinguant le qualitatif. Ainsi, dernièrement, Savills parlait, dans une étude ad-hoc et à propos de perspective, d’« expectative pour le commerce et l’hôtellerie, dès lors qu’on sortira des segments « core » ».

Mais, actuellement, cette notion de « core » est parfois rendue plus flou, notamment s’agissant du segment particulier des centres commerciaux. En effet, en matière d’actifs « core », les grands ensembles bien placés, en font, sans aucun doute, partie. Néanmoins, dans ce contexte de crise sanitaire, ils ne sont donc pas tous traités à la même enseigne, suivant leur gabarit et leur situation géographique.

Un « paradoxe » pour l’Alliance du Commerce, le Conseil National des Centres Commerciaux (CNCC) et la Fédération pour la Promotion du Commerce Spécialisé (Procos), que cette « décision de maintenir fermés certains centres commerciaux de plus de 40 000 m2, situés principalement en Ile-de-France et dans l’agglomération lyonnaise ». Et de souligner que cette catégorie de centres « est celle qui est la mieux équipée pour accueillir ses clients en toute sécurité, disposant des moyens techniques et humains pour ce faire » ou encore que « ces équipements et les commerces qui y sont implantés représentent un quart du chiffre d’affaires de la filière et jouent donc un rôle économique et social essentiel dans leurs territoires d’implantation ». Sans compter que « la coexistence de lieux de commerce ouverts et d’autres qui restent fermés conduit les clients à se déplacer pour leurs achats vers des lieux plus éloignés de leurs domiciles et, donc, à la concentration des flux »…

Ce qui a amené, le 19 mai dernier, le CNCC, associé à Procos et à l’Alliance du Commerce (première organisation professionnelle dans l’équipement de la personne) à appeler « le gouvernement à reconsidérer sa position en autorisant la réouverture, dès que possible, des centres commerciaux de plus de 40 000 m2 ».

La décision du tribunal administratif de Paris de suspendre, dans une ordonnance prise en référé le même jour, l’arrêté de fermeture du centre Beaugrenelle pourrait peut-être accélérer la décision, même s’il s’agit d’un centre dont la surface commerciale utile est inférieure à 40 000 m2…

Une décision d’autant plus importante que l’activité des centres commerciaux semble, en matière de reprise, sur la bonne voie. En tous cas, Eurocommercial, qui détient 11 actifs en France (dont Les Grands Hommes, à Bordeaux), mais tous d’une surface inférieure à 40 000 m2, « a pu ré-ouvrir l’ensemble de ses centres commerciaux le lundi 11 mai dernier ». Surtout, pour la foncière, le « bilan de la première semaine de reprise d’activité est positif et encourageant pour la suite » et fait valoir, entre autre, une « fréquentation globale équivalente à deux tiers de la fréquentation du lundi au samedi sur la même semaine en 2019 »…

De quoi redonner de l’attrait à ce segment de marché (à condition que tous les centres puissent être en activité) et peut-être faire cesser le massacre en Bourse de certains titres de grandes foncières spécialisées…

Portrait

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