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Jean-François Prévot (Quadral) : « demain, un marché immobilier repensé, réfléchi comme un besoin vital »

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le 09 Avr 2020

Quelle peut (pourrait) être l’évolution des marchés de l’immobilier à l’issue de la période de confinement ? Une réflexion qu’a engagée Jean-François Prévot, président du directoire de Quadral. Il apporte, dans ce point de vue que nous publions ci-après, son analyse…

En lisant les commentaires de tous les « sachants » sur l’évolution des marchés immobiliers, nous assistons à une surenchère de prédicateurs exagérément négatifs et, surtout, appliquant à la crise actuelle des réponses directement issues des crises précédentes. Ce n’est pas dans les crises passées que l’on pourra trouver des réponses, mais bien dans une analyse fine de ce qui se passe actuellement.

Un marché immobilier à repenser

Si plusieurs ingrédients tels qu’une crise de la demande, de l’offre et de la solvabilité des ménages, devraient faire, comme dans toute crise économique, leur apparition, la conséquence de cette crise ne se réduira pas, sans doute, à ces éléments.

En effet, un ingrédient bien différent a fait son apparition : la crise sanitaire mondiale et le confinement qui s’en sera suivi sur toute la planète.
 Le confinement nous fait nous interroger collectivement sur notre mode de vie et, précisément, sur notre rapport au logement et à notre habitat. Ces interrogations, concentrées sur 6 à 8 semaines probablement, exacerbent nos sentiments d’être bien ou, à l’inverse, de nous sentir à l’étroit, sans espace extérieur, sans espace suffisant de télétravail, ou encore dans un logement insuffisamment équipé ou connecté.

A l’annonce du confinement, la fuite des habitants de certaines très grandes villes vers les campagnes et les régions littorales, pour se sentir mieux en famille, repose la question du mieux vivre en ville. Les promoteurs immobiliers intègrent depuis quelques années ces dimensions sociétales avec la présence d’écologues dans leurs équipes, d’aires de mobilité aux pieds des immeubles neufs ou de services pour rompre la solitude d’une partie de la population.

Ces questions de la verdure en ville, des déplacements, de la pollution, des échanges entre les habitants et, plus généralement, du sentiment de liberté dans la ville ne se posent pas que pour les immeubles neufs, mais bien à l’échelle complète des villes.

Les employeurs confrontés à l’habitat de leurs salariés

Les employeurs, confrontés au besoin soudain de faire massivement télétravailler leurs salariés, constatent tous les différences importantes entre les salariés qui peuvent aisément le faire, depuis un espace dédié au bureau, et ceux, nombreux, qui, par manque de place, coexistent avec le reste de la famille pendant le télétravail. La moitié de l’humanité fait actuellement de son salon son bureau, ce qui nécessairement doit faire revenir l’intérêt des employeurs pour l’habitat de leurs salariés. Comment aider un salarié chez lui à produire un travail efficace : est-ce à lui seul de s’organiser ou bien comment puis-je l’aider ?

De nouveaux besoins

La crise se terminera, mais les besoins qui auront été ressentis, resteront. La crise agit tel un incubateur de nos désirs profonds :

• à court terme, nous pourrions imaginer une mobilité résidentielle en hausse liée, d’une part, aux décalages forcés de mobilité et, d’autre part, aux décohabitations liées plus directement à cette période difficile qu’est le confinement ; cette période devrait logiquement être d’actualité au second semestre 2020. Nous parlons, ici, d’un rattrapage technique et non d’une lame de fond ;

• à moyen terme, la réflexion de tous sur nos attentes immobilières pourrait accentuer le souhait d’un « home sweet home », c’est-à-dire un lieu où je peux sortir, m’épanouir, rester sans m’ennuyer, dans lequel une place existe pour télétravailler…

• fondamentalement, l’immobilier devrait redevenir un besoin primaire : de quoi ai-je besoin pour être heureux chez moi ?

Le logement n’est pas un bien de consommation comme un autre.
 De là, une réflexion devra être menée par les acteurs du marché immobilier résidentiel :

• la primo accession, désir profond des Français depuis des décennies, devrait être soutenue en sortie de crise. Elle consacre la possibilité, d’une part, d’aménager comme bon nous semble notre intérieur et d’y protéger le cocon familial ; d’autre part, elle répond au désir de transmettre un patrimoine tangible, durable, à nos enfants, pour espérer que, dans un monde chahuté, ils trouvent également leur lieu paisible et familial quelles que soient les tempêtes. Enfin, le logement, rempart social, se vit depuis quelques semaines comme un rempart sanitaire, ce qui ne pourra rester sans conséquence dans le marché immobilier futur ;

• la mobilité pourrait repartir à la hausse, à court terme pour des raisons techniques, mais également à moyen et long terme, du fait du souhait d’adaptation de l’habitat avec les besoins des ménages. Cette mobilité devra être accompagnée par un peu plus que des recherches de « coups de cœur », mais par plus d’écoute des professionnels et une dimension de conseil portée par ceux des agents immobiliers qui parviendront à surmonter la crise ;

• certains éléments, déjà prisés par les acquéreurs, devraient prendre une place encore plus importante comme les espaces extérieurs, la modularité des logements, leur connectivité. Pour le marché de l’habitation principale, plus que la dimension d’investissement financier, devrait revenir sur le devant de la scène la dimension d’un habitat heureux, paisible.

Catherine Bocquet

Rédactrice en chef

Édito
par Thierry Mouthiez

le 25/01/2021

Investissement : toujours plus sélectif…

« Le scénario le plus probable est celui d’une lente convalescence, car la situation sanitaire ne reviendra pas à la normale avant le second semestre 2021, voire 2022, retardant la reprise de l’économie et des marchés locatifs » anticipe Antoine Grignon à propos de l’investissement dans une radiographie des marchés réalisée par Knight Frank.

Le co-directeur du département investissement et responsable du commerce fait valoir que «  les investisseurs resteront donc très sélectifs, privilégiant les secteurs géographiques les plus établis et les actifs offrant des revenus stables et sécurisés, ce qui maintiendra la pression sur les taux de rendement « prime ». Ils cibleront également les biens résistant à la crise sanitaire, comme la logistique ou le résidentiel, accélérant ainsi les stratégies de diversification mises en œuvre depuis quelques années »…

CBRE, de son côté, dans une étude prospective très détaillée (« Market Outlook » France), note que « l’accès au financement bancaire est resté ouvert tout au long de l’année 2020, mais de manière plus sélective, rebattant les cartes de certaines stratégies d’investissement qui faisaient la part belle à l’effet de levier et pénalisant également les actifs au volume unitaire élevé ». Et de souligner que « dans ce contexte, la réévaluation du risque à l’aune de la crise, et des questions qu’elle pose à moyen terme, est de mise pour tous les actifs requérant un travail de création de valeur, aboutissant pour certains à un « repricing » ». Du coup, « le marché du « core » devrait rester fluide avec des corrections de prix limitées, inférieures à 5 %. Sur des opérations à valeur ajoutée situées dans des secteurs tertiaires établis et solides, la baisse moyenne devrait rester sous la barre des 10 %. En revanche, pour les localisations secondaires, les ajustements devraient être plus conséquents, oscillant entre 15 et 35 % » anticipe le conseil.

Cependant, CBRE ajoute que « pour autant, la crise n’a pas signé l’arrêt des stratégies de création de valeur. C’est notamment le cas des investisseurs en fonds propres, qui confirment leur appétit pour les stratégies de création de valeur »…

Heureusement, car ce type de stratégie participe également à la préparation de l’avenir…

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