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Jean-François Prévot (Quadral) : « demain, un marché immobilier repensé, réfléchi comme un besoin vital »

Points de vueLogement

le 09 Avr 2020

Quelle peut (pourrait) être l’évolution des marchés de l’immobilier à l’issue de la période de confinement ? Une réflexion qu’a engagée Jean-François Prévot, président du directoire de Quadral. Il apporte, dans ce point de vue que nous publions ci-après, son analyse…

En lisant les commentaires de tous les « sachants » sur l’évolution des marchés immobiliers, nous assistons à une surenchère de prédicateurs exagérément négatifs et, surtout, appliquant à la crise actuelle des réponses directement issues des crises précédentes. Ce n’est pas dans les crises passées que l’on pourra trouver des réponses, mais bien dans une analyse fine de ce qui se passe actuellement.

Un marché immobilier à repenser

Si plusieurs ingrédients tels qu’une crise de la demande, de l’offre et de la solvabilité des ménages, devraient faire, comme dans toute crise économique, leur apparition, la conséquence de cette crise ne se réduira pas, sans doute, à ces éléments.

En effet, un ingrédient bien différent a fait son apparition : la crise sanitaire mondiale et le confinement qui s’en sera suivi sur toute la planète.
 Le confinement nous fait nous interroger collectivement sur notre mode de vie et, précisément, sur notre rapport au logement et à notre habitat. Ces interrogations, concentrées sur 6 à 8 semaines probablement, exacerbent nos sentiments d’être bien ou, à l’inverse, de nous sentir à l’étroit, sans espace extérieur, sans espace suffisant de télétravail, ou encore dans un logement insuffisamment équipé ou connecté.

A l’annonce du confinement, la fuite des habitants de certaines très grandes villes vers les campagnes et les régions littorales, pour se sentir mieux en famille, repose la question du mieux vivre en ville. Les promoteurs immobiliers intègrent depuis quelques années ces dimensions sociétales avec la présence d’écologues dans leurs équipes, d’aires de mobilité aux pieds des immeubles neufs ou de services pour rompre la solitude d’une partie de la population.

Ces questions de la verdure en ville, des déplacements, de la pollution, des échanges entre les habitants et, plus généralement, du sentiment de liberté dans la ville ne se posent pas que pour les immeubles neufs, mais bien à l’échelle complète des villes.

Les employeurs confrontés à l’habitat de leurs salariés

Les employeurs, confrontés au besoin soudain de faire massivement télétravailler leurs salariés, constatent tous les différences importantes entre les salariés qui peuvent aisément le faire, depuis un espace dédié au bureau, et ceux, nombreux, qui, par manque de place, coexistent avec le reste de la famille pendant le télétravail. La moitié de l’humanité fait actuellement de son salon son bureau, ce qui nécessairement doit faire revenir l’intérêt des employeurs pour l’habitat de leurs salariés. Comment aider un salarié chez lui à produire un travail efficace : est-ce à lui seul de s’organiser ou bien comment puis-je l’aider ?

De nouveaux besoins

La crise se terminera, mais les besoins qui auront été ressentis, resteront. La crise agit tel un incubateur de nos désirs profonds :

• à court terme, nous pourrions imaginer une mobilité résidentielle en hausse liée, d’une part, aux décalages forcés de mobilité et, d’autre part, aux décohabitations liées plus directement à cette période difficile qu’est le confinement ; cette période devrait logiquement être d’actualité au second semestre 2020. Nous parlons, ici, d’un rattrapage technique et non d’une lame de fond ;

• à moyen terme, la réflexion de tous sur nos attentes immobilières pourrait accentuer le souhait d’un « home sweet home », c’est-à-dire un lieu où je peux sortir, m’épanouir, rester sans m’ennuyer, dans lequel une place existe pour télétravailler…

• fondamentalement, l’immobilier devrait redevenir un besoin primaire : de quoi ai-je besoin pour être heureux chez moi ?

Le logement n’est pas un bien de consommation comme un autre.
 De là, une réflexion devra être menée par les acteurs du marché immobilier résidentiel :

• la primo accession, désir profond des Français depuis des décennies, devrait être soutenue en sortie de crise. Elle consacre la possibilité, d’une part, d’aménager comme bon nous semble notre intérieur et d’y protéger le cocon familial ; d’autre part, elle répond au désir de transmettre un patrimoine tangible, durable, à nos enfants, pour espérer que, dans un monde chahuté, ils trouvent également leur lieu paisible et familial quelles que soient les tempêtes. Enfin, le logement, rempart social, se vit depuis quelques semaines comme un rempart sanitaire, ce qui ne pourra rester sans conséquence dans le marché immobilier futur ;

• la mobilité pourrait repartir à la hausse, à court terme pour des raisons techniques, mais également à moyen et long terme, du fait du souhait d’adaptation de l’habitat avec les besoins des ménages. Cette mobilité devra être accompagnée par un peu plus que des recherches de « coups de cœur », mais par plus d’écoute des professionnels et une dimension de conseil portée par ceux des agents immobiliers qui parviendront à surmonter la crise ;

• certains éléments, déjà prisés par les acquéreurs, devraient prendre une place encore plus importante comme les espaces extérieurs, la modularité des logements, leur connectivité. Pour le marché de l’habitation principale, plus que la dimension d’investissement financier, devrait revenir sur le devant de la scène la dimension d’un habitat heureux, paisible.

Catherine Bocquet

Rédactrice en chef

Édito
par Thierry Mouthiez

le 27/07/2020

Un élan pour la rentrée…

Finalement, le marché de l’immobilier d’entreprise en général et celui des bureaux en particulier ont, effectivement, démontrer leur résistance au terme d’un premier semestre où l’activité a été pour le moins bouleversée.

Certes, logiquement, l’activité locative s’est inscrite en retrait. Une baisse que Knight Frank a récemment qualifiée de « conséquente ». Le conseil précise, ainsi que « les volumes placés au 2èmetrimestre portent à près de 755 000 m2 la somme des surfaces commercialisées depuis le début de l’année. Le recul est de 33 % par rapport au 1er semestre 2019 et de 31 % par rapport à la moyenne décennale ». Cependant, « avec 2,99 millions de mètres carrés de bureaux immédiatement disponibles en Ile-de-France, l’offre progresse de 4 % sur un trimestre et de 9 % depuis le début de 2020. Amorcée avant l’apparition du virus, la hausse des disponibilités est donc, pour l’instant, assez modeste ». Etant précisé que « les disponibilités restent particulièrement limitées dans Paris (2,6 %) ». Ici réside un vrai signe de la solidité du marché.

D’ailleurs, les investisseurs ne s’y trompent pas puisque, comme le relève CBRE, 11,5 milliards d’euros ont été investis en immobilier d’entreprise au 1er semestre, « soit un niveau comparable à la moyenne semestrielle des trois dernières années ». Et, bien entendu, le bureau arrive en tête (suivi par la logistique avec 20 % des investissements, comme nous le soulignions dans notre édito de la semaine dernière). Comme l’affirme Knight Frank, « ce qui est sûr, c’est que le temps n’est pas à « l’entreprise sans bureau ». Les exemples de « full remote » sont d’ailleurs très rares, tandis que les diverses enquêtes menées depuis le déconfinement montrent qu’un tel bouleversement n’est pas souhaité par les salariés. Pour une majorité d’entre eux, le travail à distance doit, en effet, se limiter à un ou deux jours par semaine afin de réallouer une partie du temps gagné sur leurs trajets domicile-travail ; une organisation dans laquelle le bureau conserve toute sa place. De fait, l’une des conséquences de la crise sanitaire aura été de prendre la mesure de l’importance des rapports humains, soulignant le rôle central des bureaux comme vecteurs de lien social »…

Un contexte dans lequel nombre d’acteurs du secteur ont fait preuve, avant et après le confinement, d’une rapidité d’analyse et de réaction tout-à-fait remarquables. Sur ce thème, le dernier numéro de notre magazine intitulé « Vive la reprise » en apporte un vrai témoignage. De nouvelles initiatives et offres sont déjà à l’ordre du jour et vont évidemment se poursuivre… Comme si le marché prenait son élan pour aborder le plus vite possible une nouvelle phase de son évolution et, peut-être, tourner la page de cet épisode qui, néanmoins, restera dans la mémoire de tous…

Portrait

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