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Jean-François Prévot (Quadral) : « demain, un marché immobilier repensé, réfléchi comme un besoin vital »

Points de vueLogement

le 09 Avr 2020

Quelle peut (pourrait) être l’évolution des marchés de l’immobilier à l’issue de la période de confinement ? Une réflexion qu’a engagée Jean-François Prévot, président du directoire de Quadral. Il apporte, dans ce point de vue que nous publions ci-après, son analyse…

En lisant les commentaires de tous les « sachants » sur l’évolution des marchés immobiliers, nous assistons à une surenchère de prédicateurs exagérément négatifs et, surtout, appliquant à la crise actuelle des réponses directement issues des crises précédentes. Ce n’est pas dans les crises passées que l’on pourra trouver des réponses, mais bien dans une analyse fine de ce qui se passe actuellement.

Un marché immobilier à repenser

Si plusieurs ingrédients tels qu’une crise de la demande, de l’offre et de la solvabilité des ménages, devraient faire, comme dans toute crise économique, leur apparition, la conséquence de cette crise ne se réduira pas, sans doute, à ces éléments.

En effet, un ingrédient bien différent a fait son apparition : la crise sanitaire mondiale et le confinement qui s’en sera suivi sur toute la planète.
 Le confinement nous fait nous interroger collectivement sur notre mode de vie et, précisément, sur notre rapport au logement et à notre habitat. Ces interrogations, concentrées sur 6 à 8 semaines probablement, exacerbent nos sentiments d’être bien ou, à l’inverse, de nous sentir à l’étroit, sans espace extérieur, sans espace suffisant de télétravail, ou encore dans un logement insuffisamment équipé ou connecté.

A l’annonce du confinement, la fuite des habitants de certaines très grandes villes vers les campagnes et les régions littorales, pour se sentir mieux en famille, repose la question du mieux vivre en ville. Les promoteurs immobiliers intègrent depuis quelques années ces dimensions sociétales avec la présence d’écologues dans leurs équipes, d’aires de mobilité aux pieds des immeubles neufs ou de services pour rompre la solitude d’une partie de la population.

Ces questions de la verdure en ville, des déplacements, de la pollution, des échanges entre les habitants et, plus généralement, du sentiment de liberté dans la ville ne se posent pas que pour les immeubles neufs, mais bien à l’échelle complète des villes.

Les employeurs confrontés à l’habitat de leurs salariés

Les employeurs, confrontés au besoin soudain de faire massivement télétravailler leurs salariés, constatent tous les différences importantes entre les salariés qui peuvent aisément le faire, depuis un espace dédié au bureau, et ceux, nombreux, qui, par manque de place, coexistent avec le reste de la famille pendant le télétravail. La moitié de l’humanité fait actuellement de son salon son bureau, ce qui nécessairement doit faire revenir l’intérêt des employeurs pour l’habitat de leurs salariés. Comment aider un salarié chez lui à produire un travail efficace : est-ce à lui seul de s’organiser ou bien comment puis-je l’aider ?

De nouveaux besoins

La crise se terminera, mais les besoins qui auront été ressentis, resteront. La crise agit tel un incubateur de nos désirs profonds :

• à court terme, nous pourrions imaginer une mobilité résidentielle en hausse liée, d’une part, aux décalages forcés de mobilité et, d’autre part, aux décohabitations liées plus directement à cette période difficile qu’est le confinement ; cette période devrait logiquement être d’actualité au second semestre 2020. Nous parlons, ici, d’un rattrapage technique et non d’une lame de fond ;

• à moyen terme, la réflexion de tous sur nos attentes immobilières pourrait accentuer le souhait d’un « home sweet home », c’est-à-dire un lieu où je peux sortir, m’épanouir, rester sans m’ennuyer, dans lequel une place existe pour télétravailler…

• fondamentalement, l’immobilier devrait redevenir un besoin primaire : de quoi ai-je besoin pour être heureux chez moi ?

Le logement n’est pas un bien de consommation comme un autre.
 De là, une réflexion devra être menée par les acteurs du marché immobilier résidentiel :

• la primo accession, désir profond des Français depuis des décennies, devrait être soutenue en sortie de crise. Elle consacre la possibilité, d’une part, d’aménager comme bon nous semble notre intérieur et d’y protéger le cocon familial ; d’autre part, elle répond au désir de transmettre un patrimoine tangible, durable, à nos enfants, pour espérer que, dans un monde chahuté, ils trouvent également leur lieu paisible et familial quelles que soient les tempêtes. Enfin, le logement, rempart social, se vit depuis quelques semaines comme un rempart sanitaire, ce qui ne pourra rester sans conséquence dans le marché immobilier futur ;

• la mobilité pourrait repartir à la hausse, à court terme pour des raisons techniques, mais également à moyen et long terme, du fait du souhait d’adaptation de l’habitat avec les besoins des ménages. Cette mobilité devra être accompagnée par un peu plus que des recherches de « coups de cœur », mais par plus d’écoute des professionnels et une dimension de conseil portée par ceux des agents immobiliers qui parviendront à surmonter la crise ;

• certains éléments, déjà prisés par les acquéreurs, devraient prendre une place encore plus importante comme les espaces extérieurs, la modularité des logements, leur connectivité. Pour le marché de l’habitation principale, plus que la dimension d’investissement financier, devrait revenir sur le devant de la scène la dimension d’un habitat heureux, paisible.

Catherine Bocquet

Rédactrice en chef

Édito
par Thierry Mouthiez

le 25/05/2020

Commerce : le « core » dans tous ses états…

Le contexte dans lequel s’inscrit actuellement le commerce en général et les centres commerciaux en particulier amène, logiquement, à anticiper un moindre attrait de cette classe d’actifs auprès des investisseurs.

La plupart des conseils (comme certains institutionnels également) l’ont souligné dans leurs récentes analyses du marché de l’investissement. Mais toujours en distinguant le qualitatif. Ainsi, dernièrement, Savills parlait, dans une étude ad-hoc et à propos de perspective, d’« expectative pour le commerce et l’hôtellerie, dès lors qu’on sortira des segments « core » ».

Mais, actuellement, cette notion de « core » est parfois rendue plus flou, notamment s’agissant du segment particulier des centres commerciaux. En effet, en matière d’actifs « core », les grands ensembles bien placés, en font, sans aucun doute, partie. Néanmoins, dans ce contexte de crise sanitaire, ils ne sont donc pas tous traités à la même enseigne, suivant leur gabarit et leur situation géographique.

Un « paradoxe » pour l’Alliance du Commerce, le Conseil National des Centres Commerciaux (CNCC) et la Fédération pour la Promotion du Commerce Spécialisé (Procos), que cette « décision de maintenir fermés certains centres commerciaux de plus de 40 000 m2, situés principalement en Ile-de-France et dans l’agglomération lyonnaise ». Et de souligner que cette catégorie de centres « est celle qui est la mieux équipée pour accueillir ses clients en toute sécurité, disposant des moyens techniques et humains pour ce faire » ou encore que « ces équipements et les commerces qui y sont implantés représentent un quart du chiffre d’affaires de la filière et jouent donc un rôle économique et social essentiel dans leurs territoires d’implantation ». Sans compter que « la coexistence de lieux de commerce ouverts et d’autres qui restent fermés conduit les clients à se déplacer pour leurs achats vers des lieux plus éloignés de leurs domiciles et, donc, à la concentration des flux »…

Ce qui a amené, le 19 mai dernier, le CNCC, associé à Procos et à l’Alliance du Commerce (première organisation professionnelle dans l’équipement de la personne) à appeler « le gouvernement à reconsidérer sa position en autorisant la réouverture, dès que possible, des centres commerciaux de plus de 40 000 m2 ».

La décision du tribunal administratif de Paris de suspendre, dans une ordonnance prise en référé le même jour, l’arrêté de fermeture du centre Beaugrenelle pourrait peut-être accélérer la décision, même s’il s’agit d’un centre dont la surface commerciale utile est inférieure à 40 000 m2…

Une décision d’autant plus importante que l’activité des centres commerciaux semble, en matière de reprise, sur la bonne voie. En tous cas, Eurocommercial, qui détient 11 actifs en France (dont Les Grands Hommes, à Bordeaux), mais tous d’une surface inférieure à 40 000 m2, « a pu ré-ouvrir l’ensemble de ses centres commerciaux le lundi 11 mai dernier ». Surtout, pour la foncière, le « bilan de la première semaine de reprise d’activité est positif et encourageant pour la suite » et fait valoir, entre autre, une « fréquentation globale équivalente à deux tiers de la fréquentation du lundi au samedi sur la même semaine en 2019 »…

De quoi redonner de l’attrait à ce segment de marché (à condition que tous les centres puissent être en activité) et peut-être faire cesser le massacre en Bourse de certains titres de grandes foncières spécialisées…

Portrait

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