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Norbert Fanchon (Gambetta) : « reprise des chantiers, construisons vraiment les logements de demain »

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le 13 Mai 2020

C’est un appel que lance Norbert Fanchon, président du directoire du Groupe Gambetta : celui à repenser, à la faveur de la reprise des chantiers de construction, les codes de la production de logements. A lire, sa tribune que nous publions en exclusivité.

A l’heure où le gouvernement dresse les contours du déconfinement, les acteurs du logement se mettent en ordre de marche pour reprendre leurs activités. Mais au-delà de la relance d’un secteur essentiel de l’économie nationale, c’est un autre chantier qui s’ouvre pour les promoteurs et les entreprises de construction : la nécessité de repenser entièrement les codes de la production résidentielle, après deux mois d’un dialogue parfois complexe avec l’exécutif.

Paru le 2 avril dernier, le guide de l’OPPBTP vient fournir à l’ensemble des acteurs des lignes directrices claires pour préparer la reprise progressive des chantiers. Mais la qualité des échanges entre professionnels, si elle a permis de nombreuses avancées, ne règle pas la question la plus urgente : celle de l’approvisionnement en masques et équipements de protection individuelle. Les initiatives de la Fédération des Promoteurs Immobiliers et de l’Union Sociale pour l’Habitat, auteures début avril d’une commande de plus 4 millions de masques, doivent servir d’exemple : il est urgent que toutes les fédérations professionnelles en commandent en nombre suffisant pour en fournir à l’ensemble de leurs adhérents, petits et grands, pour les semaines et les mois à venir.

Du côté de l’Etat, la prise des ordonnances du 15 avril est un premier signal favorable adressé aux acteurs du logement, qui doit en appeler d’autres. Certes, ces textes reflètent une volonté de parvenir à un équilibre entre l’impératif de protéger la santé de tous, et la nécessité de ne pas paralyser à l’excès les achats de terrains et l’instruction des demandes de permis de construire. Mais l’essentiel est ailleurs : le gouvernement doit mesurer pleinement la corrélation entre logement et emploi. A cet égard, l’insuffisante préparation de nombre de collectivités à l’instruction dématérialisée des permis de construire, apparaît comme un signal d’alarme. En ne mobilisant pas sans attendre les associations d’élus sur cette urgence, l’Etat prend le risque d’exposer les économies des territoires à de nouvelles crises dévastatrices.

Cette union sacrée de l’Etat et des territoires autour des enjeux liés au logement est d’autant plus impérative, qu’outre la crise sanitaire, un second facteur d’incertitude fait peser le risque d’une « année blanche », voire davantage, pour le secteur : le flou autour du calendrier des élections municipales. Le gouvernement vient d’annoncer, pour vendredi 15 mai, un décret prévoyant l’installation des conseils municipaux élus au 1er tour le 15 mars pour le 28 mai au plus tard : un premier progrès significatif pour les professionnels,  tant les lancements de nouveaux programmes restent tributaires de l’octroi des permis par les élus nouvellement installés. Il convient, cependant, à l’exécutif d’arbitrer rapidement sur le calendrier applicable aux quelques 5 000 communes restantes, dont les plus grandes. En cas de report du scrutin en octobre (qu’il y’ait ou non annulation du 1er tour), les lancements s’y verraient retardés de 6 mois, voire d’1 an si l’élection se trouvait ajournée à mars 2021. Une situation qui aboutirait à une pénurie inédite du marché du neuf.

Si ce phénomène se traduira forcément par une hausse des prix des logements neufs, celle-ci devrait rester mesurée, notamment grâce au niveau exceptionnellement bas des taux de crédit. Mais cette dynamique s’annonce seulement comme le prélude à une recomposition majeure de l’immobilier à compter de 2021 : la hausse du nombre de naissances et de décohabitations induites par deux mois de confinement obligera promoteurs et décideurs publics à permettre la construction de davantage de logements, plus grands et plus abordables.

Pour se montrer à la hauteur de cet enjeu sociétal, les promoteurs doivent imaginer de nouvelles solutions pour guider les Français vers l’accession à la propriété. A cette fin, dissocier le foncier du bâti apparaît comme une piste concrète. Le dispositif du bail réel solidaire (BRS), permettant de se porter acquéreur d’un logement tout en s’acquittant, auprès d’un office foncier solidaire, d’un loyer modique pour l’occupation du foncier correspondant, permet de faire baisser le prix d’achat de 30 %, et les charges diverses de 10 % par rapport à l’accession à la propriété classique. Comparé au démembrement de propriété, le bail réel solidaire présente un second avantage de taille : le bail sur le foncier se régénère en permanence, gage de sécurité pour les acquéreurs. En enchérissant le pouvoir d’achat immobilier des ménages éligibles (plus de 60 % des foyers), le BRS permet à des ménages modestes résidant en zone tendue d’accéder à la propriété, et à des foyers déjà propriétaires d’acquérir une plus grande surface.

Car l’immobilier de demain peut être aussi celui du retour aux grands espaces, à l’intérieur comme à l’extérieur des appartements. Dans les entreprises de tous secteurs, la crise sanitaire a fait tomber les barrières, souvent davantage psychologiques que techniques, à la mise en place large et effective du télétravail. Alors que de nombreux grands groupes et PME s’organisent pour en faire la norme à l’avenir, les actifs attendront de leur futur logement une surface plus importante, permettant de travailler sans sacrifier les espaces de vie. Assurés d’avoir à couvrir moins souvent le trajet de leur domicile à leur lieu d’emploi, les salariés des centres urbains se tourneront à nouveau vers les territoires périurbains ou ruraux. Pour les promoteurs, l’enjeu de demain est bien là : imaginer, avec les élus locaux, un urbanisme plus uniforme sur le territoire national, respectueux de l’environnement et pleinement en phase avec les économies locales.

Norbert Fanchon, président du directoire du Groupe Gambetta

Groupe Gambetta, en bref…

Le Groupe Gambetta dirigé par Norbert Fanchon, président du directoire, est un promoteur spécialiste de l’accession à la propriété. Créé  à  Cholet  (49)  en  1923,  le  groupe  est présent dans l’Ouest, le Centre, en Paca, en Occitanie et en Ile-de-France, des territoires où il a construit plus de 30 000 logements depuis sa création. Il prépare aujourd’hui de nouvelles implantations afin d’atteindre une dimension nationale et de poursuivre son développement. Le groupe produit 1 200 logements par an, répartis à parité entre secteur social et privé. Le Groupe Gambetta est membre de la Fédération des Promoteurs Immobiliers et de l’Union Sociale pour l’Habitat.

Catherine Bocquet

Rédactrice en chef

Édito
par Thierry Mouthiez

le 25/05/2020

Commerce : le « core » dans tous ses états…

Le contexte dans lequel s’inscrit actuellement le commerce en général et les centres commerciaux en particulier amène, logiquement, à anticiper un moindre attrait de cette classe d’actifs auprès des investisseurs.

La plupart des conseils (comme certains institutionnels également) l’ont souligné dans leurs récentes analyses du marché de l’investissement. Mais toujours en distinguant le qualitatif. Ainsi, dernièrement, Savills parlait, dans une étude ad-hoc et à propos de perspective, d’« expectative pour le commerce et l’hôtellerie, dès lors qu’on sortira des segments « core » ».

Mais, actuellement, cette notion de « core » est parfois rendue plus flou, notamment s’agissant du segment particulier des centres commerciaux. En effet, en matière d’actifs « core », les grands ensembles bien placés, en font, sans aucun doute, partie. Néanmoins, dans ce contexte de crise sanitaire, ils ne sont donc pas tous traités à la même enseigne, suivant leur gabarit et leur situation géographique.

Un « paradoxe » pour l’Alliance du Commerce, le Conseil National des Centres Commerciaux (CNCC) et la Fédération pour la Promotion du Commerce Spécialisé (Procos), que cette « décision de maintenir fermés certains centres commerciaux de plus de 40 000 m2, situés principalement en Ile-de-France et dans l’agglomération lyonnaise ». Et de souligner que cette catégorie de centres « est celle qui est la mieux équipée pour accueillir ses clients en toute sécurité, disposant des moyens techniques et humains pour ce faire » ou encore que « ces équipements et les commerces qui y sont implantés représentent un quart du chiffre d’affaires de la filière et jouent donc un rôle économique et social essentiel dans leurs territoires d’implantation ». Sans compter que « la coexistence de lieux de commerce ouverts et d’autres qui restent fermés conduit les clients à se déplacer pour leurs achats vers des lieux plus éloignés de leurs domiciles et, donc, à la concentration des flux »…

Ce qui a amené, le 19 mai dernier, le CNCC, associé à Procos et à l’Alliance du Commerce (première organisation professionnelle dans l’équipement de la personne) à appeler « le gouvernement à reconsidérer sa position en autorisant la réouverture, dès que possible, des centres commerciaux de plus de 40 000 m2 ».

La décision du tribunal administratif de Paris de suspendre, dans une ordonnance prise en référé le même jour, l’arrêté de fermeture du centre Beaugrenelle pourrait peut-être accélérer la décision, même s’il s’agit d’un centre dont la surface commerciale utile est inférieure à 40 000 m2…

Une décision d’autant plus importante que l’activité des centres commerciaux semble, en matière de reprise, sur la bonne voie. En tous cas, Eurocommercial, qui détient 11 actifs en France (dont Les Grands Hommes, à Bordeaux), mais tous d’une surface inférieure à 40 000 m2, « a pu ré-ouvrir l’ensemble de ses centres commerciaux le lundi 11 mai dernier ». Surtout, pour la foncière, le « bilan de la première semaine de reprise d’activité est positif et encourageant pour la suite » et fait valoir, entre autre, une « fréquentation globale équivalente à deux tiers de la fréquentation du lundi au samedi sur la même semaine en 2019 »…

De quoi redonner de l’attrait à ce segment de marché (à condition que tous les centres puissent être en activité) et peut-être faire cesser le massacre en Bourse de certains titres de grandes foncières spécialisées…

Portrait

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