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Argan achète un portefeuille d’1,1 million de mètres carrés de logistique

ActualitésLogistique

le 10 Juil 2019

Argan signe avec Carrefour et un groupe d’investisseurs institutionnels un accord pour l’acquisition de la société « Cargo », qui détient un portefeuille de 22 plate-formes logistiques « premium » en France, totalisant 1,1 million de m2.

D’un âge moyen de 5 ans, le patrimoine de Cargo est loué à Carrefour sur la base de baux d’une durée moyenne résiduelle ferme d’environ 6 ans. La majeure partie de ces entrepôts a été récemment développée par Carrefour.
Le montant du rachat de la totalité du capital de Cargo est de 898 millions d’euros.
Avec cette opération, Argan augmente son patrimoine de 60 %, passant de 1,74 million à 2,84 millions de m2, répartis sur 85 plate-formes d’un âge moyen de 7 années.
L’acquisition sera rémunérée par Argan en numéraire à hauteur de 619 millions d’euros et par l’émission de 5 588 994 actions nouvelles Argan au prix d’émission unitaire de 50 euros en faveur de certains associés de la SCI Cargo, à savoir Crédit Agricole Assurances via sa filiale assurance-vie, Carrefour et Primonial Capimmo, dans le cadre d’un apport en nature.
A l’issue de cet apport en nature, la famille Le Lan détiendra de concert 40,03 % du capital et des droits de vote d’Argan, Crédit Agricole Assurances 16,77 %, Carrefour 5,21 % et Primonial Capimmo 3,19 %. Le flottant sera de 34,8 %. Le conseil de surveillance d’Argan sera composé de huit membres, dont quatre proposés par la famille Le Lan, trois membres indépendants et d’un représentant de Crédit Agricole Assurances. Carrefour et Crédit Agricole Assurances pourraient également chacun proposer un censeur. Deux comités permanents du conseil de surveillance seraient constitués, à savoir un comité d’audit et un comité des nominations et rémunérations.
L’assemblée générale des actionnaires doit être convoquée par Argan le 15 octobre 2019.
J.P. Morgan a agi en tant que conseil d’Argan pour le financement de l’opération…

Cette opération constitue une opportunité unique d’acquisition d’un portefeuille d’entrepôts premium et récents, parfaitement homogène avec notre propre patrimoine et qui va doper notre croissance et améliorer nos résultats. Il s’agit d’un accord franco-français conclu entre deux acteurs majeurs dans leur secteur respectif, cela n’est pas fréquent et mérite d’être souligné. Cette opération, vraisemblablement la plus importante dans cette classe d’actifs jamais réalisée en France, constitue une étape dans la consolidation du secteur à laquelle nous allons participer.

Jean-Claude Le Lan, président du conseil de surveillance et fondateur d'Argan

Arthur de Boutiny

Journaliste Rédacteur

Édito
par Thierry Mouthiez

le 30/03/2020

Délicate anticipation…

Anticiper n’est jamais aisé, d’autant plus en pleine crise sanitaire mondiale. Mais tout comme les pouvoirs publics commencent à se pencher sur l’après-confinement, tant d’un point de vue physique qu’économique, dans ce dernier cas à coups de milliers de milliards de dollars, d’euros…, les acteurs des marchés immobiliers doivent aussi se pencher sur leurs stratégies de l’après… De ce point de vue, les études et autres analyses des acteurs des marchés immobiliers que nous publions quotidiennement (et vous êtes, chaque jour, plus nombreux à nous lire) constituent autant de pistes…

Ainsi, BNP Paribas Real Estate a récemment fait valoir, dans une note sur l’impact de la crise sanitaire sur le marché immobilier français, qu’il « est aujourd’hui difficile d’établir une projection économique à court terme et d’évaluer, ainsi, l’impact sur la croissance économique de l’épidémie et de ses mesures associées pour l’année 2020 ». Cependant, le conseil souligne qu’en matière de bureaux, « même s’il existe une forte disparité suivant les secteurs, l’offre est globalement maîtrisée en France. Peu de risque de forte progression de la vacance à très court terme. Seuls les marchés déjà sur-offreurs pourraient connaître un réajustement à la baisse des valeurs locatives en cas de prolongement du confinement. De son côté, le volume des transactions devrait être impacté par le recul de plusieurs pans de l’économie. Certaines signatures vont se maintenir, mais être décalées dans le temps »…

Pour ce qui concerne les entrepôts, en ce temps de confinement et de recours massif à l’e-commerce, la « supply chain » est devenue un maillon essentiel de l’économie. Ce qui fait dire à Jean-Claude Le Lan, président d’Argan, dans nos colonnes, qu’« il faut que la vie économique puisse continuer. Et à cet effet, les entrepôts sont incontournables ». Bref, cette classe d’actifs qui avait déjà, depuis quelque temps, la faveur des investisseurs face à une demande en constate hausse, devrait la conserver…

Ce qui ne semble pas, pour l’instant et logiquement, le cas de l’immobilier commercial. BNP Paribas Real Estate précise, à propos de ce sujet, que « pour la troisième fois consécutive en 14 mois, les commerces français sont à nouveau frappés par une crise d’ampleur, sanitaire cette fois-ci après l’épisode des gilets jaunes en 2018 et les grandes grèves de décembre 2019 contre le projet de réforme des retraites. La fermeture des commerces physiques non alimentaires depuis le 15 mars, a fortement pénalisé de nombreuses enseignes. La vente à distance leur est alors essentielle pour garantir la continuité d’une activité commerciale significative. D’autre part, la gestion des baisses de chiffre d’affaires liées au ralentissement de la demande et le maintien d’une trésorerie pour la reprise seront déterminantes pour les enseignes ». Cependant, le conseil estime que « ces baisses, voire arrêts de fréquentation devraient laisser place à un retour à la normale assez rapidement dès la fin du confinement »… Mais, visiblement, les investisseurs ont du mal à l’anticiper.

S’agissant, en particulier, des centres commerciaux, nous avons eu l’occasion de l’évoquer à plusieurs reprise, un bon indicateur est représenté par l’évolution du titre de la foncière Unibail-Rodamco-Westifield (URW), tout simplement parce qu’il s’agit d’un leader mondial, au patrimoine « prime » s’il en est.

S’agissant d’une valeur cotée, il convient de noter les propos de Xavier Lépine dans une récente chronique. Le président de La Française soulignait que « coté valeurs mobilières, la rapidité des baisses de valeurs tant des actions que des obligations a été quasiment sans précédent, à l’exception de mémoire d’investisseur « moderne », celle d’octobre 1987… dans un monde beaucoup moins financiarisé. La chute de 2008 a été encore plus importante, mais un peu plus étalée dans le temps »… Surtout, « la discrimination s’est, en premier lieu, portée sur la liquidité possible des actifs et, en deuxième lieu, sur la perception de l’impact de cette crise par secteur : évidemment la santé, les télécoms, l’économie digitale étant moins affectés que la grande distribution physique, le tourisme ou le transport, sans compter les banques, les foncières de commerce.

Citons, par exemple, URW dont le rendement du dividende 2020, après une annonce de baisse temporaire de 50 %, est de 8 %, une capitalisation boursière qui a chuté à 8,7 milliards d’euros pour un patrimoine immobilier, y compris endettement, de 60 milliards. Les valeurs de dividendes/cours, même avec quelques trimestres de vaches maigres qui entraîneraient une baisse durable du dividende de… 30 %, ne justifient pas une telle décote »…

Tandis que les pouvoirs publics incitent aujourd’hui les entreprises à « la plus grande modération » dans le versement de dividendes en 2020, URW divisait de moitié le sien. Une sage décision, visant à privilégier le long terme au court terme. Mais loin de considérer les fondamentaux du groupe et sa stratégie, la Bourse, qui d’habitude se fait une règle de l’anticipation, l’a d’évidence oubliée. Pour l’instant…

Portrait

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