Quel rapide bilan du marché locatif et de celui de l’investissement en immobilier industriel et logistique tels qu’ils se sont présentés en 2021 ?

Le marché a été exceptionnel, une fois de plus, en 2021.

Sur le marché locatif, la demande placée a été supérieure à celle de l’année précédente et s’est placée au-dessus de la moyenne historique des 4 millions de mètres carrés. Le stock d’offres, en moyenne au niveau national, se situe désormais en dessous des 5 %, ce qui met la pression sur les développeurs pour renouveler le stock. Renouvellement qui est de plus en plus long et difficile du fait de la pression écologique qui instaure une certaine pression foncière. Conséquence : les valeurs locatives sont orientées à la hausse de manière inégale selon les secteurs, mais néanmoins, en moyenne, aux alentours de 10 % sur une année glissante.
Le marché de l’investissement, quant à lui, a de nouveau battu un record historique avec plus de 6 milliards d’euros d’engagements, représentant un quart des investissements en France. Ce segment de marché ayant été consolidé par la crise du Covid et la progression du e-commerce, il attire dix fois plus de capitaux qu’il n’y a de produits disponibles ! Ici, la conséquence, dans un environnement de coût de l’argent toujours très faible, réside dans des prix qui continuent de monter et des taux de rendement de descendre jusqu’à 3,25 % pour du « prime ».

Comment voyez-vous évoluer ces marchés cette année ?

L’évolution des marchés sera, bien évidemment, sujet à l’impact économique de la crise actuelle. Le marché locatif a démarré l’année de manière assez dynamique, mais certains projets pourront évidemment être impactés et mis en « stand-by », même s’il est encore trop tôt pour le constater.
Le marché de l’investissement, quant à lui, est principalement sous tendu au coût de l’argent. Du coup, si les taux d’intérêt remontent, cette évolution aura évidemment un impact sur les taux de rendement… D’une manière générale, toute période de crise augmente l’incertitude et celle-ci accroît le risque et, donc, les rendements. Certains investisseurs ont, d’ores et déjà, « posé leur crayon ». D’un autre côté, ces périodes peuvent aussi être l’occasion d’un refuge vers la pierre pour certains ou encore le moment de saisir des opportunités pour d’autres…

En terme de valeurs, quelle évolution pour les valeurs locatives ? Et y a-t-il encore une marge de baisse pour les taux de rendement ?

Avec un taux de vacance très bas, même un ralentissement de la demande placée ne devrait pas suffire, à court terme, à affecter les valeurs locatives.
Concernant les taux de rendement, même avec une augmentation des taux intérêt, ils pourraient se maintenir à un niveau bas encore assez longtemps pour plusieurs raisons : d’abord, parce qu’il y a un déséquilibre toujours trop important entre l’offre et la demande et, ensuite, parce que les perspectives d’augmentation des valeurs locatives permettent d’espérer une réversion.

Quelles évolutions dans les demandes des utilisateurs ?

En ce début d’année, les utilisateurs font face à des enjeux nouveaux tels que l’augmentation des prix de l’énergie qui vont les amener à multiplier leurs implantations, notamment sur des actifs de logistique urbaine. Les utilisateurs devront également compter sur les difficultés de recrutement auxquelles ils font face dans certains bassins d’emploi. Les utilisateurs doivent, également, tenir compte de plus en plus de la réglementation RSE qui s’impose à eux et qui se complexifie.
Ces enjeux vont faire évoluer les demandes à la fois quant à la taille des bâtiments et la qualité des prestations de ceux-ci.

Quels résultats pour CBRE sur ces deux marchés ?

Avec une équipe de 90 collaborateurs, CBRE est le leader au plan national tant sur les marchés locatifs que sur ceux de l’investissement (45 % de parts de marché).

Aujourd’hui, quelle stratégie de développement ?

Nous avons réorganisé notre offre de services autour de trois grands pôles de conseil tournés vers les principaux acteurs du marché : les propriétaires, les utilisateurs et les investisseurs. Nous allons développer, en parallèle, une offre spéciale dédiée aux promoteurs…

Quels nouveaux mandats de vente dans la logistique ?

Nous démarrons l’année avec plus de 500 millions d’euros en cours de vente, notamment le portefeuille « Matrix » pour environ 160 millions d’euros et le portefeuille « Ariane » pour un peu plus de 140 millions d’euros. Et nous devrions mettre sur le marché, dans les semaines qui viennent, plus d’un milliard d’euros d’actifs offrant de multiples opportunités, du « core + » au « value added », des actifs unitaires à des portefeuilles pan-européens…

François Le Levier (CBRE) : « nous allons mettre sur le marché plus d’un milliard d’euros d’actifs logistiques »…