En ce mois de septembre et alors que la pandémie de covid est toujours présente, l’immobilier continue d’éprouver les effets des décisions économiques des entreprises : en 2020, la demande placée en bureaux devrait « s’inscrire dans une fourchette de 1,5 à 1,7 million de mètres carrés (…) avec deux tiers de marché en moins sur l’exercice et des impacts logiques à venir en 2021» indique Fabrice Allouche. Et de poursuivre « en moyenne, on compte entre 60 et 70 transactions de plus de 5 000 m2 chaque année ; en 2020, nous devrions en réaliser seulement entre 20 et 30 ». Explication : les entreprises mettent de plus en plus de temps à se décider et les opérations pré covid sont toujours en cours, les utilisateurs escomptant une éventuelle nouvelle négociation sur les valeurs… Les chiffres parlent d’eux-mêmes : 216 900 m2 ont été placés au 1er semestre 2020, soit- 40 % sur un an et – 47 % comparé à la moyenne décennale. Et tandis que le marché des grandes surfaces est dans l’expectative, celui des petites et moyennes surfaces (PMS) conserve une relative bonne tenue. « Les PMS ont bien réagi et on observe une carence d’offres dans le QCA qui est en passe de se transformer, par un effet télétravail ou post covid, avec des utilisateurs qui s’interrogent sur la sous-location d’une partie de leurs locaux » selon le président de CBRE France.

Stabilité des valeurs

Dans ce contexte d’activité nettement au ralenti, les valeurs locatives affichent une relative stabilité. « Depuis mai, pas de baisse des valeurs » observe le conseil, « en lien avec la carence de mètres carrés qui préexistait avant la crise sanitaire ». Situation un peu particulière, cependant, pour La Défense, où un « surstock se dessine, en raison des livraisons à venir qui verront le stock d’offres neuves s’élever à un volume compris entre 300 000 et 350 000 m2 et par rapport à une demande placée annuelle de l’ordre de 135 000 à 150 000 m2, en moyenne ». Ces indicateurs de tension, à l’inverse de ceux observés pour le QCA, « verront les bailleurs contraints de devenir plus souples dans leurs négociations ». Dans le même temps, estime Fabrice Allouche, « un transfert des marchés de Boulogne, Issy-les-Moulineaux, voire Neuilly ou Clichy vers La Défense pourrait tout à fait s’opérer : nous sommes en capacité de proposer à un utilisateur qui envisageait une implantation dans ces secteurs, des sujets à La Défense »… Une nouvelle concurrence entre ces divers marchés est ainsi observée. Une quarantaine de projets représentant près de 300 000 m2 « tournent » aujourd’hui autour du périmètre de La Défense précise Pierre Edouard Boudot, senior director recherche et prospective de CBRE France. Concernant les avantages commerciaux concédés par les propriétaires, ils affichent une relative stabilité au 1er trimestre 2020, atteignant 20,7 % du loyer facial, en moyenne, au niveau francilien pour les transactions de surfaces supérieures à 1 000 m2. Cette tendance masque, néanmoins, des disparités puisque les secteurs suroffreurs ont enregistré une hausse des mesures d’accompagnement…

Bonne tenue des marchés de la logistique et du résidentiel

Si, pour les secteurs de l’hôtellerie et du commerce, les perspectives restent encore sombres, c’est loin d’être le cas pour deux marchés que sont ceux de la logistique et de l’habitation. Ainsi, observe CBRE, « l’activité qui fonctionne le mieux est, en toute logique, la logistique », qui « porte l’entreprise » et celle-ci fera encore mieux qu’en 2019 ; elle fonctionne d’ailleurs tant à l’investissement (avec un marché total qui devrait atteindre les 4,5 milliards d’euros) qu’à la location ». Même constat pour les demandes d’expertise, qui « pleuvent » tout comme celles qui concernent la dette. Autre marché dynamique : le résidentiel, où l’achat massif de Vefa par CDC Habitat et In’li a entraîné une baisse des stocks disponibles : « tous les investisseurs nous demandent du résidentiel en bloc, et dans toutes les métropoles, mais l’offre devient rare et toutes les bonnes localisations sont en passe de se survaloriser, avec la présence sur le marché de particuliers qui retirent l’argent de leur assurance-vie pour investir dans l’immobilier » relève Fabrice Allouche. A noter que ce marché, devenu étroit, fait aussi l’objet de l’intérêt d’investisseurs étrangers…

Croissance du chiffre d’affaires au programme

Les bons chiffres réalisés dans les secteurs les plus dynamiques, mais aussi ceux réalisés en régions, ont fait évoluer la vision du conseil : « après l’inquiétude qui était la nôtre pendant le confinement, nous avons corrigé nos prévisions pour la fin de l’année » se félicite Fabrice Allouche. « Elles sont bien meilleures, se redressant en matière d’activités, même si pour certains secteurs la situation est devenue plus complexe (commerce, hôtellerie et plus de 5 000 m2, ndlr). En deux mois, le conseil a « retrouvé des « trends » de demandes et de visites qui sont les mêmes que ceux de l’année dernière ». Conséquence : une révision des perspectives de croissance du groupe : « nous tablons sur une progression de 5 % par rapport à ce que nous anticipions en juin dernier » affirme le président de CBRE ; « l’entreprise, dans sa structure et son organisation, répond aux attentes de nos clients ». Il ajoute : « nous avons opéré, en terme d’activité, une petite marche arrière, mais nous restons profitables. Après une année 2019 exceptionnelle, et un premier trimestre 2020 lui aussi exceptionnel, le groupe se porte mieux que nous pouvions le penser au tout début de la crise sanitaire ». Et de conclure : « grâce aussi aux compensations entre les différentes activités, mais également entre les régions ».

CBRE France : des prévisions de croissance révisées à la hausse