Depuis la crise du Covid particulièrement, tout le monde s’intéresse à la logistique, XXL à la campagne ou XXS en ville, à étage sur ou sous le sol, actif résilient car vital pour l’économie, amplifié par l’effet de e-commerce. Qu’en est-il vraiment ?

Une demande placée soutenue, notamment dans le neuf

La demande placée est soutenue avec un atterrissage attendu fin 2021 supérieur à la moyenne historique de 3,5 millions de mètres carrés et représentant quelque 250 transactions. On note, cependant, une baisse tendancielle de cette demande placée depuis 2017. En effet, de 2010 à 2017 nous assistons à une envolée du nombre de mètres carrés pris à bail ou achetés par des utilisateurs ; cette augmentation est liée principalement au progrès des systèmes de gestion informatiques qui ont permis une meilleure rationalisation de la logistique des marchandises et ont entraîné la réorganisation des grands utilisateurs, agroalimentaire en tête, vers des plateformes XXL (jusqu’à 180 000 m2 pour l’entrepôt Conforama à Tournan, 77).

Durant cette période, l’offre disponible alors sur le marché ne correspond pas à ces nouvelles demandes hors gabarit car la construction de bâtiments neufs « en blanc » en France s’est arrêtée net dix ans auparavant en 2007 ; c’est la raison pour laquelle plus de la moitié de la demande placée chaque année correspond à des bâtiments neufs, des clés en main, tendance qui se poursuit encore aujourd’hui. Le solde de cette demande placée investit alors les bâtiments dit de « seconde main », ce qui a entraîné une baisse du stock disponible et une division du taux de vacance par deux en dix ans. Depuis 2017, si la demande placée est en diminution, c’est qu’une stabilisation du volume de stockage de marchandises s’est opérée. En effet, ni la démographie, ni le pouvoir d’achat n’ont entraîné de hausse significative des importations. En revanche, cette demande reste soutenue et notamment vers les bâtiments neufs, qui représentent la moitié de la demande placée annuelle, c’est-à-dire environ 1,7 million de mètres carrés par an, en moyenne.

Cette dynamique repose principalement sur l’essor du e-commerce, c’est-à-dire le magasin dans l’entrepôt, qui a eu plusieurs impacts sur le besoin en mètres carrés de stockage et sur les bâtiments : - un déplacement des barycentres d’implantation, notamment pour les méga plateformes des grands e-commerçants (exemple, AMZ, à Metz, pour 186 000 m2) ; - des bâtiments plus modernes avec grande hauteur pour accueillir éventuellement des mezzanines, des tapis roulants et des zones de « picking » importantes, le nombre croissant de référencements étant exponentiel et, d’ailleurs, traité par des robots chez certains (exemple: Maison du Monde, à Heudebouville, 100 000 m2 dont les deux tiers à 25 mètres de haut), sans parler de l’impact RSE ; - un besoin de stockage polyforme en ville croissant et correspondant à l’explosion du nombre des petits cartons qui s’accommodent aujourd’hui des espaces existants pour arriver jusqu’au domicile. Mesurer la relation entre la croissance du e-commerce et le besoin en mètres carrés reste, cependant, une opération délicate de la même manière qu’il est difficile d’analyser la part du e-commerce dans la demande placée, à part pour les « retailers pure players ». Beaucoup d’utilisateurs de mètres carrés n’ont, en effet, qu’une partie de leur stockage correspondant à la vente en ligne. On estime, cependant, que le besoin généré par le e-commerce en mètres carrés serait trois fois plus important que le commerce traditionnel.

Produire des mètres carrés pour stocker, un sport national...

Depuis quelques années, plusieurs acteurs se sont remis à la tâche en lançant, ici ou là, des développements « en blanc ». Peu nombreuses au départ, on dénombre trois opérations en 2018 qui se concluent avec succès puisque pré-louées avant la livraison, les investissements spéculatifs se sont multipliés depuis et le nombre d’acteurs s’est également multiplié. On recense, ainsi, pas moins d’une cinquantaine de compétiteurs sur le marché du développement foncier, dont 25 promoteurs « pure players » logistiques du secteur, les nouveaux entrants internationaux type Mount park, Scannell ou Panattoni rivalisant avec les historiques de l’étape, PRD, Gemfi, Idec ou Panhard. La compétition sur le foncier peut entraîner, d’ail- leurs, aujourd’hui des effets pervers : une disparité de l’offre en régions, le Nord de la France, par exemple, apparaît en suroffre ponctuelle avec une déstabilisation des valeurs locatives ; en effet, pour emporter le clé en main sur son terrain, le promoteur jouera sur sa marge pour proposer un loyer attractif. C’est ainsi que dans certains secteurs, on assiste à une baisse sur le neuf et, paradoxalement, une augmentation des loyers sur le seconde main.

Rapporté au taux de vacance sur le parc au niveau national, il convient donc d’analyser avec précision les sous-secteurs pour apprécier l’évolution des valeurs locatives. En tout état de cause, à la campagne comme en ville produire des mètres carrés pour stocker devient un sport national. A la campagne, la pression environnementale et écologiste rendent de plus en plus difficile l’obtention des autorisations administratives et, notamment, le fameux Graal : l’arrêté ICPE. De fait, neuf permis de construire sur dix en France sont désormais, à tort ou à raison, attaqués ! Sans parler des arcanes de l’administration qui peuvent engendrer plus de deux ans d’instruction. Eternel problème : les détracteurs de la logistique souhaitent à juste titre protéger l’environnement, mais en même temps pouvoir renvoyer par le même canal la paire de chaussures commandée sur l’IPhone et livrée à domicile ! Si on fustige l’entrepôt destructeur de commerces de proximité, créateur d’emplois précaires, et de pollution sonore et visuelle, il s’agit souvent d’amalgames car la vérité est tout autre. Non seulement l’entrepôt ne préjuge pas de la manière dont il serait exploité par son utilisateur final, mais au niveau de l’impact environnemental, l’entrepôt, en tant qu’objet immobilier, est nul, voire vertueux car positif en production d’énergie pour certains. Reste que la tendance est à la limitation de l’artificialisation des sols, ce qui, pour de grands consommateurs de terrains, va créer une relative pression foncière.

Une compétition qui s’amplifie à l’approche des villes

Concernant les flux de transport, corollaire de l’entrepôt et véritable impact carbone, si l’amélioration des véhicules est constante, les problématiques d’engorgement des infrastructures, notamment à l’approche des grandes métropoles sont un frein réel aux nouvelles implantations. D’où un phénomène de rareté à l’approche des mégalopoles qui se confirme notamment par les valeurs atteintes par les ventes de fonciers à redévelopper en cours cette année et où les prix ont été multiplié par deux ! Le « brownfield » plutôt que le « greenfield » est en marche. Plus on se rapproche de la ville, plus le phénomène s’amplifie même si le besoin en mètres carrés par site diminue. Plus on se rapproche du dernier kilomètre du bassin de consommation, plus la place pour stocker les petits cartons manque. Héritière des politiques d’aménagement, la ville s’est construite autour des priorités légitimes du logement et du tertiaire, mais n’a pas anticipé assez l’évolution des modes de consommation. Il y a bien quelques projets, notamment à Paris, qui ont récemment pris en compte ces besoins (La Chapelle, Les Gobelins...), mais qui restent insuffisants au regard de la demande. Par exemple, le taux de vacance sur les messageries situées dans les anciennes zones industrielles des ports autonomes de Gennevilliers ou de Bonneuil est proche de zéro.

De fait, les contraintes pour développer des sites de logistique urbaine sont légions. Alors les petits cartons s’engouffrent là ou ils peuvent, dans les parcs d’activité jusque dans l’arrière-boutique du boulanger en passant par le parking quand il est accessible. C’est notamment pour cela qu’il est très difficile de dessiner un entrepôt de logistique urbaine. Ces contraintes immobilières ont, bien sûr, un impact sur les loyers et les valeurs vénales, ce qui attire un nombre croissant de capitaux à vouloir investir cette nouvelle classe d’actifs de logistique urbaine (qui n’a de nouveau que le nom !), tels Mileway, Crossbay, Valor, mais aussi les « pure players » du secteur comme Goodman ou Prologis... Lorsque le foncier est rare, il faut trouver des solutions innovantes. C’est ainsi qu’à l’instar des hôtels industriels des années 1970/1980 comme l’entrepôt Ney ou Pantin Logistique, on construit en étage comme Segro et Vailog à Gennevilliers qui ont créé Paris AIR2, 63 000 m2 de stockage sur deux niveaux. D’autres sites suivront...

Loyers : une tendance enfin haussière

Arlésienne du marché, les loyers sont stables depuis 40 ans en France. Il semble, cependant, que nous sommes sous l’effet d’une tendance enfin haussière. Ce n’est pas tant parce que les loyers français en logistique sont bien plus bas qu’au Royaume-Uni ou en Allemagne [45 euros (HT, HC)/m2 par rapport à 90 euros ou 150 euros (HT, HC)/m2] qu’il y aura rattrapage, mais sans doute parce que les taux de vacance créent parfois un déséquilibre et, surtout, parce qu’il va s’instaurer une véritable rareté foncière dans les années qui viennent...

Rareté foncière et essor du e-commerce devraient donc entraîner une hausse des valeurs locatives, ce qui renforce l’attractivité de cette classe d’actifs pour les investisseurs.

Un actif toujours plus attractif...

Concernant l’investissement, si la crise sanitaire a fragilisé la plupart des actifs immobiliers traditionnels (bureaux, commerces, hôtels), elle a renforcé, par effet de report notamment, de manière spectaculaire l’appétit des investisseurs sur les marchés alternatifs. La logistique urbaine en est un bel exemple, mais aussi les data centers, les « life science »... Le marché industriel et logistique profite clairement de ce report avec une part de marché en forte aug- mentation sur l’année 2021, passant de 10 % de moyenne historique à 25 % ! Bien sûr, on pourra parler de rattrapage par rapport à l’exposition des allocations d’actifs en Europe, mais la progression est tout de même spectaculaire. A cet effet report vient s’additionner l’attractivité du rendement escompté du fait de la croissance locative attendue, la fameuse réversion, pour les raisons évoquées auparavant ; l’ensemble sous tendu par des taux d’emprunt durablement bas. Secteur attractif donc et pas seulement spéculatif, le marché a vu depuis la crise du Covid le montant des capitaux qui s’y intéressent multiplié par trois et concernent tous les profils d’investisseurs. Depuis le « family office » aux plus grands fonds d’investissement (Blackrock, KKR, Blackstone) en passant par les capitaux publics OPCI, SCPI, sans compter les compagnies d’assurances et les fonds souverains. Du « value added » au « core », chacun veut une part d’un marché qui grossit et dont les prix ont été multipliés par deux en dix ans.

Le marché reste, cependant, trop étroit même si les volumes investis cette année devraient de nouveau battre un record avec plus de 5 milliards d’euros échangés, voire 6...

En effet, si le nombre de transactions annuelles est, en moyenne, de 120 avec une tendance à la hausse, c’est surtout l’augmentation de la valeur des actifs qui contribue à sa croissance. Autre aspect, la part du neuf dans ces transactions est très faible et ne représente en volume que moins de 5 % chaque année. C’est donc surtout un marché de portefeuilles de seconde main vendus et revendus, profitant de l’effet de cycle et représentant plus de la moitié des volumes chaque année (exemple : « Omega » de Clarion pour 375 millions d’euros ou « Spark » de Morgan Stanley pour 270 millions d’euros). Ainsi, les volumes sont en hausse et les taux de rendement sont en baisse. Alors qu’ils ont été divisés par deux en dix ans, passant de 7 à 3,5 %, le taux « prime » au 3ème trimestre 2021 s’établit à 3,25 % !

... et des rendements en baisse, mais qui restent compétitifs

Les loyers ayant été relativement stables, les investisseurs continuent d’acheter à des taux très bas en comptant notamment sur la réversion (exemple Alfortville, messagerie de plus de 20 ans sous exclusivité à moins de... 3 % !).

Autre aspect de ce marché, la part grandissante, signe des temps de PGE (plan garanti par l’Etat, ndlr), les « sale and lease back » devraient représenter, cette année, 15 % des volumes (exemple : « Optimus » de Auchan pour 286 millions d’euros). Les rendements baissent, mais restent compétitifs. En effet, si l’on compare la prime de risque allouée au secteur aujourd’hui par rapport au pic du marché en 2007, le « spread » entre le coût de l’argent et le rendement est supérieur. La prime de risque qui ne se justifiait déjà plus au regard de la qualité constructive ne repose désormais plus que sur la liquidité locative. La rente prévaut sur le capital.

C’est donc un marché en effervescence que les nouveaux entrants, qui sont légions, peinent à conquérir pour obtenir une partie de ce parc estimé à 60 mil- lions de mètres carrés et dont les 20 plus gros propriétaires ne représentent encore que 40 %.

Etienne Beunas

Fonction

Formation

Parcours professionnel