Stratégie de développement territorial, qualité du cadre de vie, nouveaux transports en commun ou encore desserte à grande vitesse : voici quelques maîtres-mots expliquant l’essor des marchés immobiliers tertiaires en régions. La crise sanitaire et les confinements décrétés par le gouvernement ont poussé un certain nombre de salariés, au premier rang desquels figurent les cadres et autres employés qualifiés du secteur tertiaire, à s’exiler en régions et à y prendre goût, au point de s’y installer définitivement. Les emplois les ont suivis, ce qui crée de nouveaux bassins de population loin de la région parisienne.

L’attrait exercé par de nouveaux territoires (Occitanie, Pays de la Loire, Bretagne, Nouvelle-Aquitaine, Paca et Auvergne-Rhône-Alpes) contraste avec la baisse régulière de la population à Paris, accentuée par la crise sanitaire au bénéfice des 1ère et 2ème périphéries franciliennes, mais aussi des agglomérations régionales. Ainsi, l’emploi n’a progressé que de 0,3 % entre 2020 et 2021 en Ile-de-France, contre 1,2 % en régions. De plus, la prime aux grandes agglomérations ne semble plus de mise, en témoignent les progressions d’emploi équilibrées au sein de bassins de population de tailles variables ; ces progressions se situent toutes entre 1 et 1,5 %, aussi bien dans les agglomérations de moins de 50 000 habitants, que dans celles de 50 000 à 99 999, de 100 000 à 299 000 et de plus de 300 000 habitants.

La typologie des actifs acquis en régions est également plus équilibrée qu’en Ile-de-France, où les bureaux représentent 80 % des investissements. En régions, ils ne représentent « que » 28 % des investissements, contre 38 % pour les commerces, 29 % pour les entrepôts et 6 % pour les locaux d’activités.

Concernant le profil des investisseurs en régions, les domestiques sont passés d’une part de 70 % à seulement 53 % sur la période 2020 à mi-2022. Pour les entrepôts, le poids des investisseurs étrangers a fortement augmenté, atteignant 84 % sur la dernière période. La demande placée annuelle moyenne a, quant à elle, atteint 1,3 million de mètres carrés, soit la troisième meilleure année et seulement 13 % de moins qu’en 2019. Par comparaison, le marché francilien traverse un redémarrage plus lent, en recul de 20 % par rapport à 2019. Le premier semestre 2022 s’inscrit dans une très bonne dynamique pour ce qui a trait aux montants investis dans les bureaux en régions, avec 1,1 milliard d’euros. En 2021, les transactions de 50 à 100 millions d’euros ont nettement soutenu les volumes, grâce à des bureaux neufs ou récents de plus de 15 000 m2 loués à de grands comptes et situés dans les principales métropoles régionales que sont Lyon, Marseille, Lille, Bordeaux et Nice.

L’immobilier logistique représente une part importante des investissements en régions puisque la distribution de biens physiques implique un maillage réparti sur l’ensemble du territoire. La crise sanitaire n’a fait que renforcer cette tendance avec un maintien de l’investissement en 2020, suivi d’une hausse à 4 milliards d’euros dans les régions françaises en 2021. En France, la demande placée pour cette typologie d’actifs a doublé depuis 2014, atteignant 4 millions de mètres carrés en 2021 et les régions y contribuent pour plus de 80 %. De même qu’en Ile-de-France, 70 % des investisseurs dont des fonds d’investissement étrangers en régions pour les acquéreurs d’entrepôts.

Catella : bonne santé pour l'immobilier tertiaire en régions...